【正文】 2023年 3月 22日星期三 4時 18分 21秒 04:18:2122 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 22日星期三 上午 4時 18分 21秒 04:18: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :18:2104:18Mar2322Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , March 22, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 4時 18分 21秒 04:18:2122 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 22日星期三 上午 4時 18分 21秒 04:18: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 04:18:2104:18:2104:18Wednesday, March 22, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 04:18:2104:18:2104:183/22/2023 4:18:21 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 上午 4時 18分 21秒 上午 4時 18分 04:18: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 上午 4時 18分 :18March 22, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :18:2104:18:21March 22, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :18:2104:18Mar2322Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 22, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)可比交易實例價格房地產(chǎn)評估價值?????CBAPP39。其中房地產(chǎn)狀況因素：區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況修正，容積率和土地使用年限這兩個因素影響力比較大，可以單獨修正。 現(xiàn)行市價折扣法：市場法，設定折扣率，得出清算價格 模擬拍賣法 清算價 格法 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 擔保業(yè)務是高風險業(yè)務，選擇評估方法時，首先考慮穩(wěn)健 原則 注意評估目的和評估方法的匹配和評估參數(shù)的選擇 一般應使用兩種方法進行評估，取結果較低者 慎重采用收益現(xiàn)值法，謹慎測算未來年收益額，堅持穩(wěn)健原則 當擔保項目風險較大，或提供的抵質押物的企業(yè)經(jīng)營狀況不良、信用水平不高時，建議采用清算價格法 各 種 評 估 方 法 的 選 擇 和 使 用 目 錄 一、擔保項目評估概述 二、擔保企業(yè)資信評估 三、反擔保措施評估概述 四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估 四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估 機器設備評估 擔保項目評估 是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù) 成本法（最常用） 評估值 =重臵成本 實體性貶值 經(jīng)濟性貶值 功能性貶值 ★ 重臵成本 =直接費 +間接費 +相關稅費 +合理利潤 直接費 ：購臵價、稅費、運雜費、安裝調試費及其他合理成本 間接費 ：管理費、設計費、工程監(jiān)理費、保險費等（分攤） 相關稅費 ：進口設備的關稅、車輛購臵稅等 四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估 機器設備評估 擔保項目評估 是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù) 成本法（最常用） ★ 實體性貶值率 =1成新率 成新率 =尚可使用年限 /（尚可使用年限 +已使用年限） *100% 成新率 =1機器設備修復費用 /機器設備重臵成本 成新率由專業(yè)人員進行檢測和觀察確定 ★ 功能性貶值 =超額投資成本 +超額運營成本 超額投資成本 =復原重臵成本 更新重臵成本 B功 —— 功能性貶值額 n—— 剩余年限 C超營 —— 超額經(jīng)營成本凈額 R—— 貼現(xiàn)率 ?? ??nttrCB1 1 ）（超營功四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估 機器設備評估 擔保項目評估 是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù) 成本法（最常用） 市場法 （成熟市場：汽車、飛機、計算機等） 比較因素：生產(chǎn)能力、技術水平、役齡、實體狀態(tài)、交易條件 、時間因素、地域因素 清算價格法 市場法的基礎上，考慮快速變現(xiàn)的需要和變現(xiàn)費用，設定折扣率 %1001 ????????? ??????? x力機器設備原設計生產(chǎn)能的生產(chǎn)能力機器設備預計可被利用經(jīng)濟性貶值率四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估 權屬審核 限制性規(guī)定 抵押登記部門 預計變現(xiàn)價值 相 關 問 題 機器設備評估 四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估 房地產(chǎn)評估 一般因素 區(qū)域因素 個別因素 房地產(chǎn)評估值的影響因素 經(jīng)濟因素： 經(jīng)濟發(fā)展、財政金融、產(chǎn)業(yè)結構 行政因素： 土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、行政關系 、 社會因素 ： 人口因素、家庭規(guī)模、投機、社會福利、教育、治安 心理因素： 購買或出售心態(tài)、風水、價值觀、時尚風氣等 商服繁華程度 道路通達程度 交通便捷程度 ： 基礎設施、生活設施、文體娛樂設施 城市設施 ：基礎設施、生活設施、文體娛樂設施 環(huán)境狀況 土地個別因素： 區(qū)位、面積寬深度、形狀、容積率、用途、年限 建筑物個別因素： 面積、機構、材料、設計、施工質量、法律限制 四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估 房地產(chǎn)評估 市場法（最常用） 房地產(chǎn)市場較為發(fā)達，市場上至少存在具有可比性的三個以上的參照物，可采用市場法。 成本法是以再取得反擔保資產(chǎn)的重臵成本為基礎的評估方法，由于被評估資產(chǎn)再取得成本的有關數(shù)據(jù)和信息來源較廣泛，成本法也是一種被廣泛應用的評估方法 成本法 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 成本法評估的基本前提 反擔保資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài) （物理概念上的繼續(xù)使用） 反擔保資產(chǎn)的預期收益能夠支持其重臵及其投入價值 （經(jīng)濟意義上的有效使用資產(chǎn)） 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 （ 1）評估值 =重臵成本 實體性貶值 經(jīng)濟性貶值 功能性貶值 （ 2）評估值 =重臵成本 成新率 實體性貶值 — 有形損耗，物理性能的損耗和下降引起的價值損失 功能性貶值 — 由于技術進步引起資產(chǎn)功能相對落后引起的價值損失 經(jīng)濟性貶值 — 外部條件引起的資產(chǎn)閑臵、收益下降引起的價值損失 成本法的基本評估數(shù)學式 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 估算反擔保 資產(chǎn)的重置成本 估算反擔保 資產(chǎn)的使用年限