【正文】 價值突破方向分析 —— 戶型設計板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口代表樓盤 華立新時代 摩登公館 集賢書香苑 漢口春天 金橋鳳凰華庭 碧水晴天 南國明珠 金色港灣戶型設計 一般產(chǎn)品高產(chǎn)品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品 一般。配套高中低101本報告是嚴格保密的。戶型設計216。板塊要素分析市場空缺點：216。樓盤特征 規(guī)模 項目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類型 高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新 價格 均價 4200元 /平方米以上，創(chuàng)新產(chǎn)品價格比均價高 400元 /平方米，而且銷售速度快價值要素城市價值（商圈地段、市政配套、交通、生活配套）；少量產(chǎn)品創(chuàng)新（挑高產(chǎn)品） —— 個案板塊劣勢項目規(guī)模普遍較小，社區(qū)內(nèi)環(huán)境不佳；產(chǎn)品品質(zhì)一般；漢正街板塊樓盤特征99本報告是嚴格保密的。樓盤特征 規(guī)模 項目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類型 高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新 沒有創(chuàng)新價格 擁有城市和自然雙重資源項目（湖景）均價5500元 /平方米以上，一般 4500元 /平方米以上價值要素城市價值（地段、市政配套、交通、生活配套）；自然資源（東西湖）；少量精裝修、采用高品質(zhì)建材；板塊劣勢價格高（需要較強的經(jīng)濟實力）；后續(xù)供應量較少；項目規(guī)模小，產(chǎn)品品質(zhì)一般；漢口中心板塊樓盤特征 　97本報告是嚴格保密的。平方米 ，建筑面積 板塊競爭項目選擇原則：同價格樓盤同檔次樓盤同規(guī)模樓盤95本報告是嚴格保密的。項目競爭機會分析本項目前期客戶置業(yè)選擇區(qū)域對比分析，尋找項目競爭機會點94本報告是嚴格保密的。通過定量分析，做盡容積率開發(fā)物業(yè)占區(qū)域內(nèi)中高端累積需求 8~%，未來的市場前景良好u 按獨立別墅 300m2/套，聯(lián)排、洋房等中高檔復合型物業(yè)200m2/套計算；u 預計現(xiàn)時的中高端物業(yè)需求約為 1,990萬 m2，至 2023年中高端累積需求總量約為 2,200萬 m2；u 本項目可開發(fā)的物業(yè)總量（按 率計）約為 170萬m2，占中高端物業(yè)需求總量 8~%。u 基于現(xiàn)狀發(fā)展和城市規(guī)劃進行預測，不考慮重大事件所產(chǎn)生的外來影響；u 最小比例估計，高端消費約有 位，中高端消費約。附：客戶定量分析－－金地增城項目91本報告是嚴格保密的。規(guī)模、立面、配套、會所只能從一定的程度上影響客戶，有錦上添花的作用；客戶敏感度高中低90本報告是嚴格保密的。園林景觀對于訪談客戶也具有很大的吸引力；216?？蛻魞r值敏感性測試總結216。二、客戶訪談置業(yè)特征分析88本報告是嚴格保密的?？蛻粞芯靠偨Y (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 研究片區(qū) 可引導性 項目引導消除 障礙點 物業(yè)需求 (平方米 ) 價格承受（萬）漢江北商業(yè)片區(qū)漢西街－環(huán)境不錯，比較近，公交少漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋對距離產(chǎn)生一定抗性可引導 n公交系統(tǒng)2房 90\90100 2房 3545萬3房 4房 120130150180 3房 55萬以上寶豐商圈 漢陽適合居住，離城區(qū)也比較近 ，公交系統(tǒng)弱 可引導n公交系統(tǒng)n產(chǎn)品創(chuàng)新設計2房 90 2房 3540左右3房 110130 3房 4555鐘家村片區(qū)對項目片區(qū)印象：地塊是漢陽目前居住適宜區(qū)域 可引導n產(chǎn)品創(chuàng)新設計 2房 90100 2房 35453房 4房 120130150180 3房 5080王家灣片區(qū)對項目片區(qū)印象：具有好的居住環(huán)境，公交系統(tǒng)和基本生活配套不 足，但片區(qū)前景看好可引導 n產(chǎn)品創(chuàng)新設計2房 80100 2房 30403房 110130 3房 4055沌口片區(qū) 武漢人－環(huán)境還可以 非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū) 引導性差 不作分析2房 8090 2房 30403房 120130 3房 455586本報告是嚴格保密的。 提高產(chǎn)品設計競爭力216。 本項目與月湖橋延伸區(qū)物業(yè)保持 300400元價差具有較大吸引力，漢口中心區(qū)客戶性價比空間要求更高216。項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 項目片區(qū)印象 ： 漢陽適合居住，離城區(qū)也比較近 ，公交系統(tǒng)弱客戶基本情況寶豐商圈中高收入人群，如協(xié)和同濟醫(yī)院的醫(yī)生和周邊學校的老師等本項目契合度216。項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶置業(yè)特征置業(yè)要素：n 多 5年以后開始置業(yè)，并將家人帶到武漢n 78年后開始注重居住環(huán)境和需求大面積單位 n 置業(yè)特別關注交通條件n 和日常生活環(huán)境相關對鐵道的敏感度明顯低于武漢籍商戶本項目契合度n 對片區(qū)抗性小，本項目解決對客戶引導性空間大n 通過大規(guī)模樓盤環(huán)境和產(chǎn)品打造加大漢江北岸產(chǎn)品（規(guī)模?。┑牟町恘 但必須解決項目和客戶工作之間的公共交通問題。 多周邊租賃居住，時間長的商戶購買周邊兩房單位，但需要二次置業(yè)216。 漢正街收入：平均純收入約 10－ 15萬元 /年（扣除所有費用）漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街漢西建材場82本報告是嚴格保密的。說明： 20232023年漢正街商戶增加約 20％，計算正常商業(yè)淘汰率 2030％，即至少有超過一半商戶是經(jīng)營 5年以上客戶收入216。 經(jīng)營種類服裝、鞋、副食品、五金等216。項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 2)漢正街市場216。 商戶主要以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）、廣東和非武漢湖北構成（ 80％以上）216。 總戶數(shù)約 40005000戶216。 漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋對距離產(chǎn)生一定抗性216。項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 項目片區(qū)印象：多數(shù)為非武漢人，對漢陽不直接抗拒216。 企事業(yè)員工購買兩房單位，管理層需求面積大 交通規(guī)劃設計院：集中可以承擔 30——50 萬的總價 武漢市金融財經(jīng)學校：集中可以承擔 2030萬總價王家灣村片區(qū)客戶研究王家灣79本報告是嚴格保密的。項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 現(xiàn)居住狀況、購買力216。 企業(yè)臨時員工收入 1000元 /月左右216。 公務員收入較高 20233500元216。 本區(qū)域集中武漢卷煙廠、百威啤酒等企業(yè)和交通規(guī)劃設計院和金融學?？蛻?16。鐘家村片區(qū)客戶研究鐘家村77本報告是嚴格保密的。 本項目競爭可以通過通過舒適的居住空間突破，產(chǎn)品創(chuàng)新，并吸引享受自然環(huán)境的客戶。 跳出原住區(qū)購房驅動力： 1)更好的自然環(huán)境 2)舒適的居住尺度（居住空間的舒適性） 3)更好城市資源的享受和子女教育的投資本項目契合度216。 購房是為了改善生活居住質(zhì)量216。 一般選擇 1015年按揭，基本上會提前還款 鐘家村片區(qū)客戶研究鐘家村76本報告是嚴格保密的。216。 自然環(huán)境，沌口項目優(yōu)于本項目（如金色港灣 3900元）形成沌口區(qū)域相對封閉市場，不具備大量區(qū)域外購買驅動力75本報告是嚴格保密的。 客戶為子女教育投資（城市教育資源要求高）本項目契合度跳出區(qū)域購買特點和本項目不相符對在沌口區(qū)域購買物業(yè)的客戶拉動抗性大216。 多數(shù)具有 “ 三緣 ” （親緣、工作緣、地緣）關系216。 多數(shù)為非武漢客戶，無武漢城市情節(jié)，認為沌口區(qū)域不差，區(qū)域基本生活 配套較成熟，出片區(qū)主動意愿不強216。 現(xiàn)狀 :多數(shù)在區(qū)域購房（企業(yè)集中購房），管理層在區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境物業(yè)（如金色港灣）和城市中心區(qū)購房沌口片區(qū)客戶研究74本報告是嚴格保密的。 技術人員和科長級別 30004000元 /月216。 平均收入： 3000元 /月216。 有東風、康師傅、可口可樂等216。73本報告是嚴格保密的。客戶服裝商戶　女士?。玻禋q　　武漢人服裝商戶　先生?。担皻q　　經(jīng)營５年　石家莊人服裝商戶　先生　３５歲　　經(jīng)營１年　溫州人服裝商戶　先生?。常禋q　　經(jīng)營２年　東北人服裝商戶　先生　４５歲　　經(jīng)營１年　十堰人 服裝商戶 4118 先生　 50歲　　溫州人服裝商戶 4318　女士?。矗禋q　杭州人服裝商戶 4330　女士　３５歲　廣州人服裝商戶 1229 男 30歲 非武漢人 服裝商戶 1329 女 35歲 武漢人服裝商戶 4237 女 30歲 武漢漢陽人服裝商戶 男 45歲 建材市場華利燈飾沈老板?。常禋q左右　寧波人建材市場勝陽燈飾孫老板　　４５歲左右　武漢人漢正街臨街商鋪酒水飲料批發(fā)經(jīng)營戶?。矗皻q　　武漢周邊（黃岡人）　　漢正街臨街商鋪茶葉批發(fā)經(jīng)營戶 ?。常禋q左右　外地人　　　　　　　漢正街臨街商鋪干果批發(fā)經(jīng)營戶　?。常皻q左右　武漢周邊（孝感人）　大興路鞋類商品批發(fā)經(jīng)營戶?。常皻q　　武漢人　趙先生漢西建材市場賣場經(jīng)理漢西建材市場瓷磚老板　?。玻笟q　福建人漢西建材市場華藝照明 b217　先生?。矗皻q　十堰人漢西建材市場工藝畫廊　女士　 50歲　武漢人大橋局職工　　　　　　?。矗禋q左右道路設計院職工家屬　　　４０歲左右沌口消費者 男高工沌口消費者 女管理人員沌口消費者 男管理人員沌口消費者 男一般職員。訪談目錄表（ 56個客戶深度訪談）政府相關人員武漢規(guī)劃國土司漢陽分局規(guī)劃科　羅科長漢陽開發(fā)辦主任　　　　金主任政府公務員 金主任公務員 俞先生；業(yè)內(nèi)專業(yè)人士三江公司張部長三江公司營銷部李部長復地翠微新城營銷部經(jīng)理　　李經(jīng)理集賢書香苑銷售員漢正會館（漢正街第一大道）銷售員南國明珠銷售人員南湖某開發(fā)商營銷經(jīng)理　　馬冬　　　漢來燈飾五金批發(fā)市場　　企劃部張主任武漢德思勤副總　　　上海愛家碧水晴天銷售人員金橋鳳凰華庭 銷售經(jīng)理策源代理 策劃 ?？蛻舴治龇椒╱對整體市場以及區(qū)域市場的認識與看法u對本項目的看法u對產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構思的試探與檢驗u需求和購買力p訪談：u對整體市場以及區(qū)域市場的認識與看法u對本項目的看法u對產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構思的試探與檢驗u需求和購買力p樓盤調(diào)研71本報告是嚴格保密的。漢陽客戶無抗性漢陽和漢江北岸客戶應是重點研究片區(qū)城市商貿(mào)中心漢陽漢陽武昌武昌漢口漢口旅游、居住區(qū)老工業(yè)區(qū)（基本已外遷）漢陽和漢江北岸是客戶重點研究片區(qū)69本報告是嚴格保密的。漢江北岸客戶抗性相對較低216。武昌客戶抗性最大216?？蛻粞芯靠蛻魜碓磪^(qū)域客戶購買力和購買意愿客戶置業(yè)特征分析68本報告是嚴格保密的。從近期看：漢陽全力打造沿江高尚社區(qū)，項目中高檔定位順應城市規(guī)劃發(fā)展大勢216。區(qū)域城市發(fā)展研究216。漢江南岸待招商地塊 (漢陽區(qū) )晴川片 南岸嘴珍寶地塊近期沒有出讓計劃月湖片 屬于公建地塊：月湖公園、月湖藝術館建設， 2023年完工漢鋼片 計劃面向香港招商216。漢江北岸待招商地塊 (硚口區(qū) ) A 月湖橋橋片區(qū) B 江漢二橋北岸西片 C 古田片占地 建面 容積率 性質(zhì) A1 44萬㎡ 163萬㎡ 商住2 ㎡ ㎡ 商住3 5萬㎡ ㎡ 商住 B4 ㎡ ㎡ 商住5 ㎡ ㎡ 商住6 6萬㎡ 17萬㎡ 商住 C7 ㎡ 41萬㎡ 商住8 10萬㎡ 28萬㎡ 商住合計 123萬㎡ ㎡土地－漢江北岸即將進入大規(guī)模開發(fā)階段項目周邊土地出讓情況65本報告是嚴格保密的。充分利用該區(qū)域現(xiàn)有的自然資源，規(guī)劃定位為新興業(yè)態(tài)發(fā)展區(qū)和新橋家園區(qū)，建成以生態(tài)低層和多層區(qū)為主的武漢稀有別墅區(qū)近期規(guī)劃－漢江北岸規(guī)劃為都市商務區(qū)發(fā)展規(guī)劃確定： 漢江北岸濱水區(qū)域東至友誼南路，南臨沿河大道（含江灘地塊），西至江漢五橋，北至解放大道（硚口路以西）和中山大道（硚口路以東），岸線全長 ，總用地面積1054公頃，規(guī)劃范圍內(nèi)可供開發(fā)用地 581公頃，可供景觀規(guī)劃用地 ，可供道路及廣場建設用地 ，根據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃和濱水北岸現(xiàn)狀，漢江北岸將依托漢正街、漢西和古田規(guī)劃為三個功能板塊：漢正旅游商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)濱水發(fā)展區(qū)64本報告是嚴格保密的。漢正街有 500年悠久商貿(mào)歷史和漢地文化，該區(qū)域定位為特色商業(yè)文化為主導功能的傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)段： 月湖橋至龍陽橋段，漢西板塊。鐵道規(guī)劃 項目東側鐵路線作為京廣線的組成部分，有計劃線路外擴，但還是承擔火車中轉和城市內(nèi)部交通軌道的作用；近期規(guī)劃－漢陽打造沿江高尚住宅區(qū)2023年琴臺藝術中心將落成使用月湖公園63本報告是嚴格保密的。月湖音樂廳主體完工月湖藝術廳 2023年建成并召開中國第八屆藝術節(jié)216。216。生產(chǎn)性服務中心以發(fā)展四新地區(qū)為重點，可極大地提高武漢的區(qū)域輻射力。市級文化旅游中心主要依托漢江、長江沿江開發(fā)，在旅游方面成為一個品牌