【正文】 ? 經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。 四、抵押房地產(chǎn)的處分 ? 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)： （一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的； （二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的； （三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的； （四）抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的； （五）抵押合同約定的其他情況。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。 三、房地產(chǎn)抵押登記 ? 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。 ? 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。 ? 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外 ? 有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。 房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。 ，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。 ? 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 ? 抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 ? 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。 ? 申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件： ? (一 )書面租賃合同； ? (二 )房屋所有權(quán)證書； ? (三 )當(dāng)事人的合法證件； ? (四 )城市人民政府規(guī)定的其他文件。 四、房屋租賃登記備案制度 ? 簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。不及時(shí)修復(fù)、致使房屋發(fā)生破壞性事故、造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。 ? 出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。 ? 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。 三、房屋租賃的政策 ? 房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。 第三節(jié) 房屋租賃管理 ? 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 商品房預(yù)售的條件 （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 五、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 (二 )司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (三 )依法收回土地使用權(quán)的； (四 )共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； (五 )權(quán)屬有爭(zhēng)議的； (六 )未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； (七 )法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： (一 )以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合下列規(guī)定的條件的； ? 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； ? 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ? 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。 5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。 ?標(biāo)定地價(jià) 政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)是宗地價(jià)格的一種。 ?基準(zhǔn)地價(jià) 指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)上一定年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。 。 ?如果申報(bào)的成交價(jià)格過分低于市場(chǎng)價(jià)格，登記部門按照相關(guān)規(guī)定要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)格收取費(fèi)用。 2） 房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 ? 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。 二、房地產(chǎn)交易中的基本制度 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項(xiàng)基本制度： 1）國有土地有償有限期使用制度； ?土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。 要求： ? 找房源，選戶型，并說明理由（三套方案以上）； ? 分析購房中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)有哪些？ ? 如何保證自有資金的安全？ ? 簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)注意哪些？ ? 如何辦理商業(yè)貸款或住房公積金貸款？ ? 如何驗(yàn)房收房？ 第五章 房地產(chǎn)交易經(jīng)營(yíng)與管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 一、房地產(chǎn)交易的概念 房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門以及其他部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。目前，方小姐的月收入只有兩三千元，因此她希望購買一居室，總價(jià)在 30萬元左右，最好不要超過 35萬元。同時(shí)，考慮到將來的還款負(fù)擔(dān)及孩子出生、成長(zhǎng)、教育均需要不菲的費(fèi)用，所以決定總房款要控制在 60萬元以下；考慮到夫妻倆工作地點(diǎn)都在城區(qū)中心，因此希望在城八區(qū)（特別是五環(huán)內(nèi)）購房，不考慮通州、亦莊及黃村等近郊。春節(jié)過后，小兩口積攢的存款也有十幾萬元，最重要的是他們計(jì)劃明年添一個(gè)小寶寶，結(jié)束租房歷史、筑一個(gè)安樂窩就變得十分緊迫了。 ? 「買家需求五」城區(qū)內(nèi)的中低價(jià)兩居 ? 劉女士是一所小學(xué)的老師，結(jié)婚三年了，一直與老公李先生租住在學(xué)校附近的樓房?jī)?nèi)，月租金 1200元，每次交房租時(shí)劉女士都覺得不如貸款買個(gè)新房。至于地點(diǎn)，首先考慮上地，其次是上地信息產(chǎn)業(yè)基地東部的亞運(yùn)村及奧體公園以北的地區(qū)，或是西北區(qū)域。現(xiàn)在他們打算在上地周邊購房，一是為了工作方便，二是北部的人文環(huán)境較好，希望能給上小學(xué)的女兒一個(gè)好的生活環(huán)境。同時(shí)，希望自己所購房屋在空間上比較靈活，今后可多做些變化，小區(qū)環(huán)境要優(yōu)越，有助于搞創(chuàng)作。究其原因，一是他的大部分朋友及客戶都在東五環(huán)以內(nèi)，二是兩居室剛好能滿足小兩口家庭的需要，一個(gè)房間當(dāng)臥室，一個(gè)房間作為工作室，工作、生活兩便。 ? 「購買需求三」東五環(huán)內(nèi)的兩居室 ? 王先生在北京的 CBD內(nèi)某廣告公司擔(dān)任設(shè)計(jì)師，畢業(yè)后工作的這幾年一直租住在 CBD的公寓里。 ? 趙先生表示，均價(jià)最好在 5500元 /平方米以下，總價(jià)在 70萬元左右?？吹焦ぷ骰痉€(wěn)定下來，而北京的房?jī)r(jià)一直上漲，趙先生打算今年買一套房。 ? 鄭先生希望買套二居室，面積不要太大，尤其是房?jī)r(jià)相對(duì)較高的項(xiàng)目，總價(jià)最好是控制在 60萬元左右， 70萬元為其能承受的上限。這兩年，鄭先生和妻子周女士收入還不錯(cuò)，所以打算今年把房子“升級(jí)換代”。 ? ，招標(biāo)人都應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出相應(yīng)的技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)。 二、招標(biāo)文件的內(nèi)容 ，包括：① 投標(biāo)須知；② 如果招標(biāo)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)文件中還應(yīng)包括工程技術(shù)說明書；即按照工程類型和合同方式用文字說明工程技術(shù)內(nèi)容的特點(diǎn)和要求，通過附工程技術(shù)圖紙及工程量清單等對(duì)投標(biāo)人提出詳細(xì)、準(zhǔn)確終技術(shù)要求。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。 ? 使用國際組織或者外國政府資金的項(xiàng)目 ? （一） 使用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際組織貸款資金的項(xiàng)目； ? （二） 使用外國政府及其機(jī)構(gòu)貸款資金的項(xiàng)目； ? (三 ) 使用國際組織或者外國政府援助資金的項(xiàng)目 ? 在上述規(guī)定范圍內(nèi)的各類工程建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)： ? （一） 施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 200萬元人民幣以上的； ? （二） 重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在 100萬元人民幣以上的； ? （三） 勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50萬元人民幣以上的； ? 單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在3000萬元人民幣以上的。 ? 使用國有資金投資項(xiàng)目的范圍包括： ? （一） 使用各級(jí)財(cái)政預(yù)算資金的項(xiàng)目； ? （二） 使用納入財(cái)政管理的各種政府性專項(xiàng)建設(shè)基金的項(xiàng)目； ? （三） 使用國有企業(yè)事業(yè)單位自有資金，并且國有資產(chǎn)投資者 實(shí)際擁有控制權(quán)的項(xiàng)目。 四、工程招標(biāo)承包范圍 ? 關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 、石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目； 2. 鐵路、公路、管道、水運(yùn)、航空以及其他交通運(yùn)輸業(yè)等交通運(yùn)輸項(xiàng)目； 3. 郵政、電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等郵電通訊項(xiàng)目； 4. 防洪、灌溉、排澇、引（供）水、灘涂治理、水土保持、水利樞紐等水利項(xiàng)目； 5. 道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場(chǎng)等城市設(shè)施項(xiàng)目； 6. 生態(tài)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目； 。 ? （ 2） 邀請(qǐng)招標(biāo)不須發(fā)布公告，招標(biāo)人只要向特定的潛在投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書即可。邀請(qǐng)招標(biāo)的特點(diǎn)是： ? （ 1） 招標(biāo)人在一定范圍內(nèi)邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。 ? （ 2） 公開招標(biāo)須采取公告的方式，向社會(huì)公眾明示其招標(biāo)要求，使盡量多的潛在投標(biāo)商獲取招標(biāo)信息，前來投標(biāo)，從而保證公開招標(biāo)的公開性。公開招標(biāo)需符合如下條件： ? （ 1） 招標(biāo)人需向不特定的法人或者其他組織 (科研項(xiàng)目的招標(biāo)還可包括個(gè)人 )發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)。 ? 8．投標(biāo)人不得串通投標(biāo)，不得排擠其他人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假、騙取中標(biāo)。 ? 6．投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的要求和條件做出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)。 ? 4．招標(biāo)人不得向其他人透漏已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、人數(shù)、以及與招投標(biāo)有關(guān)的其他情況，標(biāo)底必須保密。 ? 2．招標(biāo)人對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行資格審查時(shí)，不得以不合理的條件限制或者排斥潛在的投標(biāo)人，不得實(shí)行歧視待遇。 ? 誠實(shí)信用：不得有欺騙、背信的行為，這是民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則。 招投標(biāo)活動(dòng)必須遵守的原則：公開、公平、公證和誠實(shí)信用。