【正文】 7. 城市的未來發(fā)展方向在墟溝，市政府也將向該地區(qū)搬遷。6. 本地公司多采用自行銷售的方式，營銷方式主要借助路牌，路旗以及報(bào)紙廣告（蒼梧晚報(bào)），由于城市很小，口碑作用非常顯著。主流客戶的心理價(jià)位上限通常在單價(jià) 24002700左右，總價(jià) 30萬 40萬左右。市場上的重點(diǎn)樓盤年銷售量約為 6萬平米左右。2. ，使得銷售量下降很大。9. 連云港收入水平很低，普通百姓購買力十分有限，當(dāng)前的主要購買力集中與政府公務(wù)員以及一些大型藥廠員工。7. 本地居民已不僅僅注重戶型、面積等因素，同時(shí)也開始注重小區(qū)景觀，但所有關(guān)注因素中最核心的，仍是價(jià)格。5. 用于營銷的現(xiàn)場活動(dòng)作用非常大，其帶來的上門量與成交量的提升也非常明顯，但也因此會(huì)帶來眾多公關(guān)用途的隱性成本，造成利反現(xiàn)象，結(jié)合觀點(diǎn) 4，現(xiàn)場活動(dòng)在營銷種運(yùn)用有限。3. 高層的營銷成本一般控制在銷售收入的 ％～ 2％，多層一般控制在 1％。 景苑 新浦區(qū) 3200 小高層、高層 3房 130， 4房 170 大戶型銷售慢溫哥華花園 新浦區(qū) 2800 小高層，多層 3房 140， 2房 90 銷售較快久和國際 東部城區(qū) 2600 多層 3房 140， 4房 190， 2房 90 銷售較快東方紐約城 新浦區(qū) 2800(多 )3500(小高 )多層，小高層 3房 130， 4房 160， 2房 90 銷售速度較慢香溢 4期總戶數(shù)約 5000戶 宣傳物料 樓書、主力戶型 多層，主力戶型 3房兩廳（占 80%），面積130~140 m2；四房兩廳面積 180~226m2，兩房兩廳面積 95m2左右 活動(dòng)營銷價(jià)格 一期 2600元 2，二期 2700元 2 推廣調(diào)性 黑色、白色為主，統(tǒng)一客戶 新浦和連云的人購買為主，部分作為投資 項(xiàng)目點(diǎn)評 核心賣點(diǎn) 大社區(qū)，配套全，引進(jìn)名校共建占地百畝中心小學(xué)當(dāng)前市場產(chǎn)品供應(yīng)情況：缺乏高檔次產(chǎn)品，多層占絕大多數(shù)，戶型多為 3房 140平米。 2層 3000元 178。三期住宅均價(jià) 3200元 178。 公寓帶裝修均價(jià) 3400 元 178。商鋪 11000，或 16000， 3年包租，年利潤率 8% 價(jià)格 2800客戶 絕大部分為連云港本地人（包括新浦區(qū)和墟溝)，公務(wù)員、藥廠、核電站管理層、在開發(fā)區(qū)工作的中高層、住在老城區(qū)的客戶客戶 主要來自周邊區(qū)域（墟溝約占 35％ 40％），外地投資者約占 10％； 30400歲之間，看重教育配套萬潤 ?怡景苑 溫哥華國際花園項(xiàng)目 萬潤 ?怡景苑 項(xiàng)目 溫哥華國際花園主題概念 中產(chǎn)階層置業(yè)宣言 主題概念 三十萬平米星級人文社區(qū)形象定位 港城地產(chǎn)的旗艦，關(guān)注品味與生活哲學(xué)的人文宅邸，高端設(shè)計(jì)的階層社區(qū)形象定位 港城皇冠，城東寶地，國際化品質(zhì)生活，宣傳物料 ，樓書，路牌，路旗 宣傳物料 樓書，路牌，路旗，看房車，車體廣告。附錄 A：樓盤調(diào)查萬潤 ?怡景苑 溫哥華國際花園項(xiàng)目 萬潤 ?怡景苑 項(xiàng)目 溫哥華國際花園圖示 圖示位置 城市中央繁華地段，踞于華聯(lián)商圈、步行街商圈、解放路商圈黃金交匯點(diǎn)，周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全位置 海連東路 56號（巨龍路與海連路交叉，原糖廠舊址） 規(guī)模 占地 ，總建面 20萬平米， 4座 18層高層住宅及 16座 11層小高層組建 規(guī)模 占地面積 ，建筑面積 m2， 9棟多層，其余為小高層分期 /銷售情況 一期 10棟 11層。? 對于本項(xiàng)目，我們建議設(shè)定在 %，主要有以下兩點(diǎn)原因：? 本項(xiàng)目要提升企業(yè)的品牌形象，要通過高品質(zhì)的銷售包裝實(shí)現(xiàn)，因此銷售費(fèi)用系數(shù)需要較高；? 本項(xiàng)目作為中高檔項(xiàng)目，附加值是價(jià)值體系中的重要一環(huán)，而附加值的體現(xiàn)需要包裝和推廣來累積；? 銷售成本預(yù)算：? 銷售成本 =總銷售額 ? 【總銷售額 =3000*+11000*＝ ? （住宅價(jià)格計(jì)為 3000，商業(yè)計(jì)為 11000）】? = ％? =1423萬元? ≈1400 萬元銷售成本預(yù)算 —— 制作費(fèi)用制作項(xiàng)目制作項(xiàng)目 計(jì)算計(jì)算 費(fèi)用費(fèi)用樓書樓書 20元 ╳ 20230 套 40萬事務(wù)性用品事務(wù)性用品 （水杯（水杯 /信封信封 /信紙等）信紙等） 手拎袋手拎袋 4元 ╳ 20230 個(gè) 8萬戶型折頁（單張）戶型折頁（單張） 3元 ╳40000 本 12萬工地包裝工地包裝 （圍墻（圍墻 /現(xiàn)場道旗現(xiàn)場道旗 /路牌等）路牌等） 15萬《萬潤完全生活手冊》雙月刊，本項(xiàng)目《萬潤完全生活手冊》雙月刊，本項(xiàng)目期內(nèi)共期內(nèi)共 27期期5元 3000 人 27 期 名仕生活名仕生活 ，月刊，發(fā)行期為，月刊，發(fā)行期為 －－ 6個(gè)月個(gè)月5元 3000 人 ╳6 期 9萬其它其它 14萬總計(jì)總計(jì) 約 140萬元按媒體類型的計(jì)劃（扣除物料及售樓處費(fèi)用，約按媒體類型的計(jì)劃（扣除物料及售樓處費(fèi)用，約 760萬）萬）媒體類型媒體類型 所占比所占比例例媒體推廣費(fèi)用（萬元）媒體推廣費(fèi)用（萬元）車體廣告（）車體廣告（） ％％ 105報(bào)紙報(bào)紙 20% 152地產(chǎn)論壇地產(chǎn)論壇 產(chǎn)品鑒賞推介產(chǎn)品鑒賞推介會(huì)會(huì)2％％ 15高考獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng)高考獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng) ％％ 5格調(diào)生活攝影繪畫比賽格調(diào)生活攝影繪畫比賽 ％％ 5歐洲文化展歐洲文化展 ％％ 5抽獎(jiǎng)歐洲文化之旅抽獎(jiǎng)歐洲文化之旅 ％％ 10商業(yè)加盟儀式商業(yè)加盟儀式 ％％ 10活動(dòng)活動(dòng) 小結(jié)小結(jié) ％％ 85戶外戶外 ％％ 20小眾小眾 ％％ 10其它其它 % 338總計(jì)總計(jì) 100% 760媒體推廣成本預(yù)算 —— 按媒體類型的計(jì)劃說明：車體廣告僅于 2023年投入，共 50輛由于路牌路旗 2023年取消，因此不計(jì)入費(fèi)用。訪談，穿插項(xiàng)目信息第五篇營銷節(jié)奏我們的營銷節(jié)奏（ 1）? 當(dāng)作完整的項(xiàng)目整體考慮，但 B區(qū)先行銷售? 漸進(jìn)式、持續(xù)的樹立區(qū)域形象，形成項(xiàng)目品牌傳播；配合開盤期爆發(fā)式營銷；? 開盤配合充分的客戶積淀、局部現(xiàn)場體驗(yàn)展示、大規(guī)模及未來藍(lán)圖展示，增強(qiáng)客戶購買信心；此后，通過分階段現(xiàn)場亮點(diǎn)展示，爭取價(jià)值最大化的價(jià)格策略 ；? 宣傳節(jié)奏：? 宣傳主題：至始至終貫穿一條主線；? 展示由 “ 未來藍(lán)圖 —— 小區(qū)實(shí)景 ” ；? 賣點(diǎn)宣傳由 “ 形象宣傳 —— 實(shí)質(zhì)賣點(diǎn) ” ；? 渠道營銷節(jié)奏：? 開盤前：多種渠道立體組合；? 開盤后：主要通過關(guān)系營銷 +活動(dòng)營銷挖掘客戶；關(guān)于啟動(dòng)順序的幾點(diǎn)說明：按萬潤要求， B區(qū)于 2023年上半年先行開盤B區(qū)蓄客期內(nèi)， A區(qū)物業(yè)不進(jìn)入市場，臨時(shí)售樓處設(shè)于蒼梧綠園，設(shè)專門看房車接送客戶，待售樓處完成，全盤統(tǒng)一開盤， B區(qū)銷售使用售樓處B區(qū)開盤后， A區(qū)開始蓄客，待 B區(qū)銷售率 70％， A區(qū)展示區(qū)完工后， A區(qū)開盤， A區(qū)展示區(qū)拉動(dòng) B區(qū)， A區(qū)銷售我們的營銷節(jié)奏（ 2）營銷強(qiáng)度時(shí)間軸營銷目標(biāo)B區(qū)開盤 A區(qū) I期開盤建立社區(qū)文化品牌創(chuàng)造新實(shí)質(zhì)新賣點(diǎn)目的A區(qū)期開盤在前兩期獲得認(rèn)同前提下營造尊貴品質(zhì)主題B區(qū)蓄客期 名仕的優(yōu)雅生活造勢引起市場廣泛關(guān)注能量積聚，高度蓄勢脫穎而出 全面滲透，進(jìn)而通過口碑迅速傳播前期造勢新概念推廣名仕優(yōu)雅生活藍(lán)圖描繪 名仕優(yōu)雅生活真實(shí)體驗(yàn)A區(qū) I期蓄客期 我們的營銷節(jié)奏（ 3）營銷強(qiáng)度時(shí)間軸渠道宣傳方向軟文新聞報(bào)道關(guān)系營銷地產(chǎn)大事件主題B區(qū)蓄客期 名仕的優(yōu)雅生活造勢開發(fā)理念 ——名仕的優(yōu)雅生活，萬潤品牌名仕的優(yōu)雅生活模式宣傳高檔有格調(diào)的花園洋房，初具規(guī)模的園林景觀展示成熟社區(qū)成熟生活模式未來區(qū)域的希望萬潤品牌的外延路牌報(bào)廣中海會(huì)地產(chǎn)大事件活動(dòng)營銷口碑傳誦B區(qū)開盤 A區(qū) I期開盤 A區(qū)期開盤A區(qū) I期蓄客期 啟動(dòng)營銷節(jié)奏（ 1）時(shí)間 階段目標(biāo)銷售節(jié)奏p《名仕生活》雜志p萬潤會(huì)內(nèi)部推廣p路牌展示與物料的要求B區(qū)蓄客期整體形象鋪墊期營銷活動(dòng)節(jié)點(diǎn)強(qiáng)銷期， A區(qū) I期蓄客期 建立項(xiàng)目品牌的形象框架建立項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵 項(xiàng)目品牌拓延宣傳方向名仕優(yōu)雅生活概念的滲透、名仕優(yōu)雅生活模式演繹3月 4月 5月 6月 7月 9月8月p區(qū)域展示（道路、區(qū)域界定、導(dǎo)示）p臨時(shí)售樓處，網(wǎng)站，論壇p物料出街p車體廣告，路旗p 售樓處所在展示區(qū)p 售樓處完工（含售樓處內(nèi) B區(qū)樣板房）， B區(qū)開盤選房商業(yè)伙伴加盟儀式萬潤社區(qū)文化節(jié)－格調(diào)生活攝影繪畫比賽購房者現(xiàn)場抽獎(jiǎng)－歐洲文化之旅名仕優(yōu)雅生活模式展示地產(chǎn)論壇 產(chǎn)品推介鑒賞會(huì)售樓處投入使用施工中蒼梧綠園臨時(shí)售樓處使用施工，售樓處施工工程進(jìn)度 施工， A區(qū)展示區(qū)施工歐洲文化展萬潤業(yè)主，準(zhǔn)業(yè)主子女高考優(yōu)秀學(xué)生獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng)持銷期， A區(qū) I期蓄客期 ， A區(qū)開盤選房推售量 B區(qū) 40％B區(qū) 30％熱銷期末《名仕生活》?？瘑?dòng)營銷節(jié)奏（ 2）時(shí)間階段目標(biāo)建立項(xiàng)目品牌的形象框架 建立項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵 項(xiàng)目品牌拓延與強(qiáng)化宣傳方向名仕優(yōu)雅生活概念的滲透、名仕優(yōu)雅生活模式演繹3月 4月 5月 6月 7月 9月8月名仕優(yōu)雅生活模式展示p宣傳占領(lǐng)高度 —— 萬潤品牌實(shí)力，萬潤生活圈子，萬潤文化p穿插透露本項(xiàng)目信息宣傳訴求點(diǎn)p 宣傳貼近消費(fèi)者 —— 闡釋演繹名仕優(yōu)雅生活的模式；p 商業(yè)伙伴的加盟p 宣傳萬潤名仕生活的未來藍(lán)圖p對外《名仕生活》，對內(nèi)《萬潤完全生活手冊》p萬潤會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目系列介紹p新聞報(bào)道軟文炒作：萬潤生活與對生活品質(zhì)追求意向的系列報(bào)道（每月 1次）宣傳渠道p 機(jī)場路牌p 形象網(wǎng)站開通（名仕優(yōu)雅生活模式的立體演繹），論壇開通p ()網(wǎng)絡(luò)征集活動(dòng)廣告p 區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)p 新聞報(bào)道p 軟文炒作：生活品質(zhì)追求與名仕公館理念的契合（每月 1次）p 針對性宣講活動(dòng)p 報(bào)廣p 機(jī)場路牌p 車體廣告p 網(wǎng)站（電子樓書）p 新聞報(bào)道p 軟文炒作：萬潤名仕生活未來藍(lán)圖的展示系列報(bào)道（每月 1次）第六篇營銷成本估算總銷售費(fèi)用預(yù)算? 根據(jù)連云港市場目前行業(yè)特性和媒介成本，目前項(xiàng)目推廣費(fèi)用一般占總銷金額的１％－ ％以下，含售樓處費(fèi)用。洗客洗客第三步：維護(hù)? 通過形式，與萬潤會(huì)會(huì)員聯(lián)系；? 把《萬潤完全生活手冊》傳遞給會(huì)員；? 本項(xiàng)目針對性推出《萬潤完全生活手冊》特刊《名仕生活》；? —— 由于萬潤成功開發(fā)的怡景苑等一系列樓盤，引領(lǐng)連云港市場上的高檔樓盤，? —— 連載數(shù)十位《萬潤萬潤完全生活手冊》生活原樣，與目標(biāo)客戶產(chǎn)生共鳴；? —— 通過形式，把其信息逐步滲透給萬潤會(huì)會(huì)員，建議其自開盤前四個(gè)月開始，每月一期（或半月一期），并配合項(xiàng)目信息一起傳達(dá)給客戶；? —— 《萬潤完全生活手冊》并配合媒體連云港日報(bào)或蒼梧晚報(bào)的連載，共同推出，建議其提前四個(gè)月開始，每星期一期，連載掛有本項(xiàng)目的；? —— 強(qiáng)銷期后， 《名仕生活》特刊停止，項(xiàng)目信息通過《萬潤完全生活手冊》傳遞。? 萬潤卡，是積分制度，通過購買總額，區(qū)分享受權(quán)益；? 建立通常的會(huì)員反饋機(jī)制，如針對會(huì)員的咨詢途徑。憑項(xiàng)目（或萬潤）可取得優(yōu)惠卡?；顒?dòng)的原則：上述四類活動(dòng)所舉之例可根據(jù)實(shí)際情況加以選擇。社區(qū)節(jié)日活動(dòng)167。業(yè)主新年酒會(huì)167。舉行比賽167。社會(huì)公益活動(dòng)167?；顒?dòng)營銷目的 活動(dòng)營銷距離167。主要針對萬潤業(yè)主和萬潤會(huì)成員，維系、發(fā)掘老業(yè)主潛在的購買力和拉動(dòng)力。抽獎(jiǎng)活動(dòng)營銷類別品牌營銷人脈維護(hù)維護(hù)和加強(qiáng)品牌的影響力，不針對具體項(xiàng)目，屬于公司形象建設(shè)，但能帶來長期效益。房交會(huì)167。封頂儀式167。產(chǎn)品發(fā)布會(huì)167。針對特定人群或特定單元或特別日期加大銷售力 —— 銷售全程階段性采用活動(dòng)營銷目的 活動(dòng)營銷舉例167。戶的購買時(shí)間，積累登記客戶數(shù)量，為開盤準(zhǔn)備。的全部，最好全部占領(lǐng)出租車車體廣告。另一面為具體單位的測算表。戶型單張規(guī) 格：常規(guī)戶型紙張；目 的：展示戶型與基本信息；原 則：工作要細(xì)致，避免小錯(cuò)誤；標(biāo)識清晰：進(jìn)深、面寬、各部分面積、所在位置和優(yōu)勢。設(shè)計(jì)原則：雜志形式介紹：詳細(xì)、啟發(fā)性，引導(dǎo)性強(qiáng)。所有學(xué)校（詳細(xì)情況：如是否公立、規(guī)模、班數(shù)、費(fèi)用等，萬恒業(yè)主有什么優(yōu)惠）交通配套（哪幾路，到達(dá)站，在哪些站，可享受什么配套）醫(yī)療（詳細(xì)情況）生活配套：餐飲、酒吧（位置、裝修、風(fēng)格、費(fèi)用、萬恒業(yè)主有什么優(yōu)惠）商業(yè)配套：（自身超市、商業(yè)街、外圍的吉祥街、中街、北站等；）萬潤完全生活手冊（雙月刊） 推薦：名仕生活特刊 (月刊 ) 規(guī) 格：印刷紙選用速寫紙或鋼古紙。設(shè)計(jì)原則：手冊形式介紹：詳細(xì)、公正性強(qiáng)。頁數(shù)： 1820P；目 的：以準(zhǔn)業(yè)主的角度來觀察萬潤區(qū)域配套可以提供功能、服務(wù)等，非常詳細(xì)而且實(shí)用，配合萬潤消費(fèi)一卡通，值得業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主保存。目 的：在發(fā)展商和樓