【正文】 最終確認(rèn)虛列支成本 550萬 謝謝大家！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。分別到這五家公司進(jìn)行調(diào)查、詢問， 查實這筆工程款最終用于 A房地產(chǎn)公司總經(jīng)理個人開發(fā)的海參養(yǎng)殖業(yè)務(wù)。付款的資金流向不是 Y建筑公司 ， 而是支付給了下屬公司“ X農(nóng)貿(mào)公司”。 （ 1）核實建筑安裝成本情況 2023年， A房地產(chǎn)公司與 Y建筑公司簽訂建筑施工合同，委托 Y建筑公司承攬 XX項目的小區(qū)之間的道路及六棟樓的透寒工程，工程合同、工程預(yù)算書俱全。未開具發(fā)票的 31套住宅、 17套車庫中有 30套住宅、 5套車庫也辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。發(fā)現(xiàn)該項目共開具了房屋銷售發(fā)票 14032萬元，已全部結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，尚余 31套住宅、 17套車庫未開具銷售結(jié)算發(fā)票。由 A房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目共有 7棟樓，其中公建 12套，住宅 208套，車庫 44套，儲藏室 55套，總計 39538平方米。 檢查預(yù)案 市地稅局領(lǐng)導(dǎo)鑒于案件的重要性和緊迫性，專案組經(jīng)研究決定劃分兩個小組進(jìn)行檢查， 一組核實經(jīng)營收入情況，一組核實成本、費(fèi)用情況。注冊資本 800萬元。經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為有限責(zé)任公司。市紀(jì)委依照有關(guān)規(guī)定，將該案件轉(zhuǎn)交市地稅局查處。 本案特點 ：本案在稽查方法上，稅務(wù)稽查人員采取了對營業(yè)收入進(jìn)行“ 清盤式” 的檢查，以“ 資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實。 七、虛開建筑業(yè)發(fā)票問題 關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作》的通知 稽便函 [2023]42號 要對被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點核對，單張票面金額在 10萬元 以上的 票據(jù)必須 全部進(jìn)行核查 總局的要求，珠海的情況 國 稅發(fā) [2023]40號文 :對于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括 虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除 、出口退稅、抵扣稅款 . 國稅發(fā) [2023]80號文 :在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票 特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票 ，不得允許納稅人用于 稅前扣除 、抵扣稅款、出口退稅 和財務(wù)報銷。注意防止與取得土地使用權(quán)所支付的金額發(fā)生重復(fù)扣除。 注意：換出的房屋的視同銷售價格按 國稅函[2023]172號 ：在計算繳納企業(yè)所得稅時，對賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售， 銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定。 企業(yè)所得稅 作為開發(fā)成本的組成部分， (1)直接支付給被拆遷戶的， 要有真實性 —— 規(guī)劃，拆遷文件或公告，當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件，補(bǔ)償協(xié)議，付款證明，收款證明， 收款人身份證復(fù)印件 ,有關(guān)部門測量面積文件等。 例如 :拆掉 80平方，取得 120平方，因此， 80平方按標(biāo)準(zhǔn)價（成本價）計算營業(yè)稅， 40平方按市場價格繳納營業(yè)稅。對于預(yù)售收入應(yīng)納說所得額的調(diào)整時間， 31號文確定為“ 結(jié)算計稅成本后”， 即開發(fā)產(chǎn)品完工后，進(jìn)行調(diào)整?？梢哉f， 31號文件將預(yù)售收入繳納的企業(yè)所得稅，表述為“ 當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”， 暗藏殺機(jī)。 288號文改為計入利潤總額預(yù)繳則回到 預(yù)繳 的提法， 重新溫柔 。形成的虧損是不能退回或抵減18． 675萬預(yù)售收入稅款的。 內(nèi)資企業(yè)交了就交了 ,不能退 例如：某內(nèi)資企業(yè) 2023年取得預(yù)售收入1000萬，期間費(fèi)用 20萬，稅金及附加55． 5萬，應(yīng)納稅所得額 =1000*20%55． 520=124． 5萬，繳稅124． 5*15%=18． 675萬。 涉外企業(yè)是純粹的預(yù)征 國稅發(fā)〔 2023〕 142號）規(guī)定，企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。2023年發(fā)生期間費(fèi)用 30萬元， 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 55萬元 。 例：某企業(yè) 2023年 10月房產(chǎn)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)。 但以前年度繳納的稅款，不可以退回或抵減今后的稅款。 由于《新所得稅法》季度申報表是以會計利潤為基礎(chǔ)的，預(yù)售收入對應(yīng)的稅金及附加由于在會計上未被扣除，因此應(yīng)當(dāng)在年度納稅申報時再做 納稅調(diào)減 預(yù)交的土地增值稅怎么處理 ? 財會 [1995]15號文件規(guī)范的只是預(yù)交的土地增值稅的會計處理，放在“應(yīng)繳稅金 土地增值稅”的借方 . 計入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額改為計入利潤總額預(yù)繳 31號文件將預(yù)售收入按照毛利率計算出的毛利減去期間費(fèi)用、稅金及附加后的數(shù)額，表述為 應(yīng)納稅所得額 表明了，預(yù)售收入繳納的稅款就是應(yīng)繳稅金，而不是預(yù)交稅金，是實際征收的概念，因此 不會有多退少補(bǔ)的過程 31沒有 多退少補(bǔ) 的概念 , 只有 調(diào)增調(diào)減 （ 國稅發(fā)〔 2023〕 56號）中的《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》及填表說明中看出， 預(yù)售收入預(yù)計利潤屬于納稅調(diào)整項目，開發(fā)產(chǎn)完工前屬于調(diào)增項目，完工結(jié)轉(zhuǎn)收入后屬于調(diào)減項目。 在預(yù)售階段： 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 55萬 貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅 55萬 開發(fā)產(chǎn)品完工后，不再確認(rèn)主營業(yè)務(wù)稅金及附加。 在本期屬于納稅調(diào)增項目 ,這時如果不調(diào)增就重復(fù)扣兩次營業(yè)稅金及附加了，切記。 （ 2）當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，確認(rèn)收入同時確認(rèn)營業(yè)稅金及附加。 預(yù)繳 收入對應(yīng)的 的營業(yè)稅金及附加是否可以扣除呢？ 具體操作如下： （ 1） 借：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅 55萬 貸：銀行存款 55萬 由于是預(yù)繳的營業(yè)稅，在會計上并不確認(rèn)為費(fèi)用類支出，而直接計入應(yīng)繳稅金。則當(dāng)季的會計利潤未 50萬元，由于預(yù)售收入對應(yīng)的稅金及附加，在會計上是不計入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”的，而是直接計入“應(yīng)繳稅金 — 應(yīng)繳營業(yè)稅”借方，因此會計利潤中只是扣除了期間費(fèi)用，并非在 “利潤總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費(fèi)用和稅金”。 299號規(guī)定采取據(jù)實預(yù)繳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是在 利潤總額基礎(chǔ)上計算確定的，利潤總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費(fèi)用和稅金 ，因此， 299號文件對于“預(yù)計利潤率”與國稅發(fā) 31號文件對于“預(yù)計毛利率”概念上規(guī)定是一致的。 明確根據(jù)毛利率計算出的毛利，允許扣減營業(yè)稅金及附加和期間費(fèi)用。 五、對國稅函〔 2023〕 299文的理解 國稅發(fā)〔 2023〕 31號原文（ 5個要點）開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采?。?1） 預(yù)售方式銷售 的，其預(yù)售收入先按（ 2） 預(yù)計計稅毛利率 分季(或月 )計算出當(dāng)期毛利額，（ 3） 扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加 后再計入（４）當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 ，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算（ 5）計稅成本 國稅函〔 2023〕 299號： 一、在未完工前采取預(yù)售方式銷售取