【正文】 西安民生商業(yè)項(xiàng)目專訓(xùn) 。 ?詳細(xì)的制定全年維保計(jì)劃 ，小到一個(gè)燈頭 、 一個(gè)閥門都有詳細(xì)檢查及維保計(jì)劃 ，然后按照計(jì)劃不折不扣實(shí)施維保 ， 漸漸地養(yǎng)成了一種好的工作習(xí)慣 ， 并從習(xí)慣到自然 。 凡事預(yù)則立 ， 無預(yù)則廢 。 ?我們不僅僅要在出現(xiàn)問題時(shí)維修，更重要的是對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行有效維護(hù)與管理，制定合理的工程維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并遵照計(jì)劃去實(shí)施開展工作。 ?物業(yè)工程維修人員的工作不僅是發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理解決 。日常檢查中發(fā)現(xiàn)（如年度第三方檢測(cè)等）的需要盡快維修但未列入年度資本性支出預(yù)算中的項(xiàng)目。 對(duì)于購(gòu)物中心每年要根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)年度內(nèi)必須進(jìn)行的大中修全面清查梳理，形成年度資本性支出預(yù)算表，對(duì)各項(xiàng)支出做出改造方案、費(fèi)用估算，實(shí)際支出以合同約定為準(zhǔn)，符合招投標(biāo)條件的要通過招投標(biāo)確定維修單位。 工程主管部門應(yīng)明確繼續(xù)搶修及費(fèi)用撥付方案，并形成準(zhǔn)確維修資料，包括方法、費(fèi)用。我們必須認(rèn)真對(duì)待。這樣對(duì)其他企業(yè)不公，也難免造成評(píng)標(biāo)結(jié)果失誤。 ?招標(biāo)文件中的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)制定得越詳細(xì)，投標(biāo)人就越容易了解和掌握項(xiàng)目的側(cè)重點(diǎn)，也能夠了解和掌握評(píng)標(biāo)的采分點(diǎn)，這樣就越容易使他們編制出符合招標(biāo)文件要求的投標(biāo)文件，投標(biāo)文件的響應(yīng)性就越強(qiáng)。 ?例如： ?目前的土建工程招標(biāo)文件中，對(duì)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都規(guī)定的非常詳細(xì)和具體，包括分部分項(xiàng)施工方法、工程投入的主要材料和進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、工程投入的施機(jī)械設(shè)備情況及進(jìn)出場(chǎng)計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃、確保工程質(zhì)量的技術(shù)組織措施、確保安全生產(chǎn)的技術(shù)組織措施、確保文明施工的技術(shù)組織措施、確保工期的技術(shù)組織措施、施工進(jìn)度計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖或橫道圖）、施工總平面布置設(shè)計(jì)及臨時(shí)用地表、冬雨季施工的技術(shù)措施、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)配備情況表、項(xiàng)目經(jīng)理簡(jiǎn)歷表、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷表等項(xiàng)目，每一項(xiàng)的滿分是多少，什么條件下扣多少分，都制定得非常詳細(xì)。 評(píng)標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)的制定 ?法律法規(guī)規(guī)定了各種評(píng)標(biāo)方法概念及做法，但這也只是做了原則性規(guī)定，具體的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，還需根據(jù)行業(yè)慣例和項(xiàng)目情況等，由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)和招標(biāo)人加以細(xì)化。各類專業(yè)的評(píng)標(biāo)工作填寫 《 關(guān)鍵點(diǎn)評(píng)標(biāo)表 》 ，經(jīng)招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)，推薦中標(biāo)單位。開標(biāo)后，招標(biāo)小組組長(zhǎng)組織相關(guān)人員進(jìn)行標(biāo)書的分析，以便于進(jìn)一步的評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。 ?開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、中標(biāo) ? 招標(biāo)小組組長(zhǎng)或其授權(quán)委托的招標(biāo)小組成員主持公開開標(biāo)工作，現(xiàn)場(chǎng)拆封，該過程和內(nèi)容需作好記錄，參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。投標(biāo)單位優(yōu)先從合格供方名錄中選擇，合格供方名錄中沒有或數(shù)量不夠時(shí)，才可從其它途徑選擇投標(biāo)單位。 ?招標(biāo)文件必須包括（但不限于）以下內(nèi)容： ?招標(biāo)邀請(qǐng)函； ?對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)（入圍條件）； ?招標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)要求； ?投標(biāo)報(bào)價(jià)要求； ?評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、方法及關(guān)鍵評(píng)標(biāo)點(diǎn)； ?投標(biāo)保證金 (視情況而定 )； ?投標(biāo)書格式； ?投標(biāo)文件的編制要求； ?擬簽訂合同的主要條款以及所有實(shí)質(zhì)性的要求和條件； ?截標(biāo)時(shí)間； ?其它事項(xiàng)的說明。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 商業(yè)物業(yè)工程 采購(gòu)管理 主講：長(zhǎng)春李冠英 西安民生商業(yè)項(xiàng)目專訓(xùn) 招標(biāo)文件內(nèi)容 ?如無特殊情況，一般采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。 如分包方未按要求及時(shí)采取相關(guān)的糾正措施，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門報(bào)公司審核，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，可以取消該服務(wù)項(xiàng)目分包方的資格，并以 《 取消不合格分包方通知單 》 的形式通知分包方，并將其從 《 合格供方清單 》 中予以除名。 合同履行完畢評(píng)審： 在分包合同到期時(shí)，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門相關(guān)人員根據(jù)每月的 《 分包方工作評(píng)定表》 及分包方的其它方面的表現(xiàn)，填寫 《 分包方評(píng)審記錄 》 ，作為下一個(gè)分包期是否優(yōu)先選擇該分包方的依據(jù)之一。 分包方監(jiān)督與評(píng)審 （見下頁(yè)） 分包方的監(jiān)督與評(píng)審 分包方的監(jiān)督與評(píng)審 分包方的監(jiān)督與評(píng)審 各業(yè)務(wù)相關(guān)部門必須對(duì)供方的履約過程表現(xiàn)進(jìn)行階段性的監(jiān)督和評(píng)審，做好供方的履約評(píng)估記錄。 分包方的監(jiān)督與評(píng)審 分包方的監(jiān)督與評(píng)審 分包方的監(jiān)督與評(píng)審 分包方監(jiān)督與評(píng)審職責(zé)部門 分包方監(jiān)督與評(píng)審的經(jīng)辦為業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門 。 《 供方年度復(fù)評(píng)審批表 》經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)及進(jìn)更新《 合格供方清單 》 。 對(duì)供方的監(jiān)督評(píng)估由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門主持，必須有使用部門分管副總、財(cái)務(wù)部副總（或經(jīng)理）、行政部經(jīng)理參加，并簽署意見。 供方監(jiān)督評(píng)估 供方監(jiān)督評(píng)估 供方監(jiān)督評(píng)估 各業(yè)務(wù)部門應(yīng)每年度至少進(jìn)行一次供方的監(jiān)督評(píng)估，依據(jù)《 供方評(píng)價(jià)準(zhǔn)則 》 對(duì)供方過去一年或合同期的表現(xiàn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，填寫 《 供方年度復(fù)評(píng)審批表 》 ，提出監(jiān)督評(píng)估結(jié)論。 合格供方的選擇評(píng)價(jià) 合格供方的選擇評(píng)價(jià) 合格供方的選擇評(píng)價(jià) 《 供方現(xiàn)場(chǎng)考察記錄表 》經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)簽署同意后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人負(fù)責(zé)根據(jù) 《 供方評(píng)價(jià)準(zhǔn)則 》進(jìn)行綜合價(jià)分，并連同《 供方基本信息審查表》 、 《 供方現(xiàn)場(chǎng)考察記錄表 》 及相關(guān)證明資料提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。對(duì)物料供方及代理商應(yīng)著重于生產(chǎn)工廠或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的考察，對(duì)提供現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的分包方應(yīng)著重于服務(wù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的考察。 合格供方的選擇評(píng)價(jià) 合格供方的選擇評(píng)價(jià) 合格供方的選擇評(píng)價(jià) 決定不需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察的，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦人直接依據(jù) 《 供方評(píng)價(jià)準(zhǔn)則 》進(jìn)行評(píng)分，達(dá)到合格供方分?jǐn)?shù)的填寫 《 供方合格評(píng)定審批表 》 ，經(jīng)本部門經(jīng)理審核簽署后，連同 《 供方基本信息審查表 》 及相關(guān)證明資料提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 ?業(yè)務(wù)經(jīng)辦人將 《 供方基本信息審查表 》 及相關(guān)證明文件復(fù)印件提交本部門經(jīng)理審查。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 商業(yè)物業(yè)工程合格供應(yīng)商管理 主講：長(zhǎng)春李冠英 西安民生商業(yè)項(xiàng)目專訓(xùn) 合格供方的選擇評(píng)價(jià) 合格供方的選擇評(píng)價(jià) 合格供方的選擇評(píng)價(jià) 各部門根據(jù)物料采購(gòu)和服務(wù)分包需求，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人負(fù)責(zé)組織進(jìn)行供方調(diào)查及初選評(píng)價(jià)工作，收集必要的供方信息資料，填寫 《 供方基本信息審查表 》 。 ?定期對(duì)污水間消殺處理，防止蚊、蠅孳生。 ?污水處理間的管理 ?所有污水處理間日常要求鎖閉，禁止無關(guān)人員出入。 ?保持管道井、樓層配電間清潔衛(wèi)生，不得堆放無關(guān)雜物。 ?管道井、樓層配電間的管理 ?所有管道井、樓層配電間日常要求鎖閉，禁止無關(guān)人員出入。值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃、易爆等危險(xiǎn)品。 ?值班員負(fù)責(zé)做好監(jiān)控中心有關(guān)設(shè)施設(shè)備的日常清潔、保養(yǎng) ,保持監(jiān)控中心內(nèi)清潔衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)告工程部門進(jìn)行維修。 ?每季度配合消防監(jiān)控（消防部門）對(duì)所屬消防設(shè)備進(jìn)行手動(dòng)、自動(dòng)檢查或模擬試運(yùn)行一次 ,每月配合維修人員對(duì)消防控制設(shè)備、濕式報(bào)警系統(tǒng)、消防泵結(jié)合器、避震喉檢查保養(yǎng)，每周配合維修人員對(duì)消防監(jiān)控中心的有關(guān)控制、聯(lián)動(dòng)設(shè)備進(jìn)行檢查保養(yǎng)。 ?監(jiān)控中心的電話屬專用報(bào)警聯(lián)系電話，任何人不得占用。 ?監(jiān)（消）控中心和弱電機(jī)房的管理 ?監(jiān)控中心實(shí)行全天值班制度，值班員應(yīng)嚴(yán)格遵守值班崗位職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，不得隨意離開監(jiān)控中心。 ? 值班人員必須嚴(yán)守崗位，服從指揮、嚴(yán)守操作規(guī)程，不得擅離職守。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備維修計(jì)劃，確保設(shè)備設(shè)施處于良好的技術(shù)運(yùn)行狀態(tài)。 ? 保持機(jī)房清潔衛(wèi)生，設(shè)備設(shè)施無灰塵、無銹蝕、達(dá)到整潔明亮、物品排列整齊，機(jī)房排水暢通。 ?機(jī)房?jī)?nèi)各種設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌要清晰、準(zhǔn)確.各類壓力表、儀表應(yīng)有法定計(jì)量的標(biāo)簽標(biāo)識(shí)，儀表儀器準(zhǔn)確完善，通訊照明暢通、完好，機(jī)房配套設(shè)備設(shè)施保持正常狀態(tài)。 ? 按維修保養(yǎng)規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)。 ? 《 故障或停電困人救援方法 》 和各種警示牌應(yīng)清晰并掛于機(jī)房顯眼處。 ? 保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房溫度不超過 40℃ 。 ? 按國(guó)家和地方規(guī)范對(duì)生活水箱定期清洗和檢測(cè)。 ? 水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。 ? 泵房每周由分管負(fù)責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔，無灰塵、地面無積水。 ?消防水泵房、穩(wěn)壓水箱間和生活水泵房管理 ? 值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏，并做好巡查記錄。 ?確保油料儲(chǔ)備處于正常水平，使用后及時(shí)補(bǔ)充。 ?保持發(fā)電機(jī)處于良好狀態(tài)， 24小時(shí)隨時(shí)可以應(yīng)急啟動(dòng)。 ?配電房?jī)?nèi)配備滅火器材，并保護(hù)完好及使用方便。 ?配電房每日清掃二次，保持室內(nèi)清潔、干凈，無雜物，無蜘蛛網(wǎng)，無積水。 ?嚴(yán)禁違規(guī)操作，操作及檢修時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等。 ? 各線路操作開關(guān)應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)志，檢修停電拉閘必須懸掛標(biāo)識(shí)牌 ,嚴(yán)格按規(guī)范執(zhí)行高壓倒閘及故障停電處理程序。停送電由值班運(yùn)行電工進(jìn)行操作，非值班運(yùn)行電工禁止操作。 商業(yè)物業(yè)工程管理 商業(yè)物業(yè)工程的設(shè)備間管理 主講：長(zhǎng)春李冠英 西安民生商業(yè)項(xiàng)目專訓(xùn) ?高低壓配電間管理 ?高低壓配電間屬于安全管理的重點(diǎn)，因此，首先要建立明確的安全管理制度，對(duì)于一些需要重點(diǎn)防范的問題要明確指出。 ?利用技術(shù)改造節(jié)能 ?技術(shù)節(jié)能改造也稱為投資型節(jié)能，通過對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行局部或全面改造，必要時(shí)對(duì)耗能較大設(shè)備進(jìn)行更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。每季度、半年和年終對(duì)公司指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核，這樣從系統(tǒng)上端到最末端，建立起一個(gè)持久有效的壓力傳導(dǎo)模式，實(shí)現(xiàn)了全員參與節(jié)能降耗。要對(duì)各功能區(qū)域及整體能耗按單位面積平均消耗量進(jìn)行核算與連續(xù)跟蹤，對(duì)比不同年份同期的消耗量，為日常管理、節(jié)能技改等提供數(shù)據(jù)支持。在按熱表計(jì)量的城市管網(wǎng)供熱的購(gòu)物中心和采用天然氣鍋爐供熱的購(gòu)物中心，要對(duì)購(gòu)物中心不同區(qū)域進(jìn)行劃分、調(diào)整。 ?配電系統(tǒng)效能評(píng)估 ?記錄各業(yè)態(tài)供電區(qū)域面積、營(yíng)運(yùn)時(shí)間段、簽約負(fù)荷指標(biāo)、峰值負(fù)荷發(fā)生量和持續(xù)時(shí)間段；記錄各變電所變壓器裝機(jī)容量、變壓器最大、最小、平均負(fù)荷率；全面記錄購(gòu)物中心的用電情況（含設(shè)備安裝容量、峰值負(fù)荷及持續(xù)時(shí)間、月用電量、營(yíng)業(yè)時(shí)間等）基于以上的數(shù)據(jù)分析，對(duì)購(gòu)物中心配電系統(tǒng)的方案、選型進(jìn)行適宜性評(píng)價(jià)，同時(shí)評(píng)估配電系統(tǒng)是否能滿足未來一定時(shí)期內(nèi)的使用要求。根據(jù)觀察和記錄的結(jié)果，對(duì)購(gòu)物中心空調(diào)運(yùn)行方案、設(shè)備選型（含冷熱源設(shè)備大小、選型）進(jìn)行綜合性、適宜性評(píng)價(jià)。冬季供暖期間，連續(xù)觀察采暖區(qū)域的溫度，尋找可能的供熱不足或過熱區(qū)域，進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。故障總是難免的，但是有了故障無處投訴或投訴多次仍不能解決，這就會(huì)使租戶感到難以接受。 ? 工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在規(guī)定之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，由領(lǐng)導(dǎo)組織力量排除。 ? 任何一個(gè)部門接到報(bào)修或關(guān)于設(shè)施設(shè)備維修的投訴，都應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告服務(wù)總臺(tái)，并記錄備案，認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總經(jīng)理報(bào)告。 ? 有的租戶、顧客也會(huì)將電話打到總機(jī)、辦公室或別的地方。所以一方面要減少投訴，另一方面又應(yīng)為租戶、顧客提供方便的設(shè)備故障投訴渠道。 ? 一旦發(fā)生設(shè)備的故障，就應(yīng)及早排除。 ? 自動(dòng)監(jiān)測(cè)是重要的，但是它不能解決全部的設(shè)備故障問題，而且自動(dòng)監(jiān)測(cè)本身也會(huì)發(fā)生故障，因此人工巡視檢查就顯得必不可少。例如，空調(diào)、水泵、電梯等重要設(shè)備的自動(dòng)檢測(cè)是十分必要的。 ? 建立設(shè)備自動(dòng)檢測(cè)系統(tǒng)。有時(shí)候某個(gè)部位、某臺(tái)設(shè)備有了故障，工程部不一定能馬上掌握，等到租戶、顧客投訴或造成明顯故障時(shí)才發(fā)現(xiàn)。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題： ? 維修養(yǎng)護(hù)工作是否按照計(jì)劃全部完成？ ? 維修養(yǎng)護(hù)工作是否達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)？ ? 維修養(yǎng)護(hù)工作的效率如何？ ? 成本控制的效果如何？ ? 如果未能滿足計(jì)劃要求，原因是什么？ ? 采取何種補(bǔ)救措施？ ? （ 2）維修