【正文】 公 關(guān) 活 動(dòng) ： 公關(guān)活動(dòng)是本項(xiàng)目推廣的一個(gè)重點(diǎn)，通過(guò)面向目標(biāo)客戶的針對(duì)。 四 、 推廣手段 本項(xiàng)目推 廣主要在下面四個(gè)方面，其他還包括一些銷售道具等 。面向目標(biāo)客戶而開展的公關(guān)活動(dòng)和針對(duì)性的展覽展示將大大加強(qiáng)。 主 題語(yǔ)： “ 地中海式的貴族生活 ” ， 這個(gè)主題語(yǔ)主要是突出本項(xiàng)目在鄢陵縣首創(chuàng)的建筑風(fēng)格 主 推廣語(yǔ)： “ 18 萬(wàn)平米地中海精工品質(zhì)社區(qū) ” ，主推廣語(yǔ)更加清晰突出本項(xiàng)目的特點(diǎn)及核心價(jià)值 三 、 推廣原則 差 異 區(qū) 隔 ： 本項(xiàng)目作為鄢陵縣地區(qū)最頂級(jí)的高尚樓盤之一，也是現(xiàn)鄢陵縣唯一一個(gè)內(nèi)有五星級(jí)酒店和大型地中海園林配套的樓盤，目標(biāo)客戶是整個(gè) 鄢陵縣 里的精英人員，而本項(xiàng)目所在地為許昌市的一個(gè)縣城，按照中國(guó)現(xiàn)在內(nèi)陸縣城沒(méi)有覆蓋面廣的主流 媒體情況，因此本項(xiàng)目對(duì)紙媒這一傳統(tǒng)媒體的依賴較少，僅以形象廣告、軟廣告及 DM 單張夾報(bào)等形式起告知推廣作用，用以提升項(xiàng)目的知名度，主要以戶外廣告以及針對(duì)性短信廣告為主。 主 題語(yǔ)： “ 花博園的豪宅榜樣 ” 或者 “ 花博園的榜樣名宅 ” ，這兩個(gè)主題語(yǔ)同時(shí)凸顯了項(xiàng)目的地理位置，榜樣就是代表著本項(xiàng)目將會(huì)為鄢陵縣的之后房地產(chǎn)同行學(xué)習(xí)的一個(gè)標(biāo)桿，而豪宅、名宅代表著這里業(yè)主的身份象征。 案 名提案 1： 我司提議本項(xiàng)目改名為 ： “花博園 1 號(hào)” 案 名詮釋： 用 花博園 來(lái)命名是因?yàn)?本項(xiàng)目是在鄢陵縣 4A 級(jí)風(fēng)景區(qū)“花博園”旁邊， 擁有著不可替代的天然資源優(yōu)勢(shì)，也是本項(xiàng)目的核心價(jià)值的體現(xiàn)。 存在問(wèn)題及補(bǔ)救措施： ? 項(xiàng)目建筑施工和園林施工相對(duì)過(guò)長(zhǎng)，在工程形象上給予客戶的信心不足，有待進(jìn)一步改善，力爭(zhēng)在開盤的時(shí)間節(jié)點(diǎn)前有個(gè)良好的工程形象展現(xiàn)，以提升客戶信心，刺激客戶預(yù)約和購(gòu)房； ? 宣傳物料和廣告媒體需 進(jìn)一步加強(qiáng)和補(bǔ)充，如戶型圖、形象折頁(yè)、手提袋印刷等，媒體渠道方面增加傳統(tǒng)媒體及網(wǎng)絡(luò)媒體的投放、短信息群發(fā)、戶外大型廣告投放、燈桿旗的投放、高桿廣告的投放及項(xiàng)目圍墻的墻體廣告投放等； ? 繼續(xù)加強(qiáng)和完善廣告投放的途徑和策略，提高客戶 對(duì)于項(xiàng)目的關(guān)注度及熱度； ? 針對(duì)前期缺乏營(yíng)銷活動(dòng)支持，建議考慮后期通過(guò)公關(guān)活動(dòng)聚集人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和影響力，最終達(dá)到銷售目的。 2） 營(yíng)銷方面 ： ? 廣 告推廣方面 ： 目前沒(méi)有投放任何廣告，包括銷售物料都不齊全（如 DM 單張、宣傳折頁(yè)、戶型圖等）。 項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目占地 160 畝，由多層和小高層組成，內(nèi)有五星級(jí)酒店和大型園林配套，結(jié)合周邊環(huán)境規(guī)劃，極力打造具有地中海特色的大型高檔休閑生活住宅小區(qū)。 ? 花博園生態(tài)區(qū)：城市的未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)，有大型生活區(qū)項(xiàng)目及其他項(xiàng)目待開發(fā)，中原花博會(huì)的舉辦地，配備三星至五星級(jí)酒店，是城市未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。 ? 東南部產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：城市城鄉(xiāng)結(jié)合部，老街新區(qū)共存，工業(yè)聚集地，主要購(gòu)買人群以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，改善生活水平。 二 、 項(xiàng)目 SWOT 策略 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 優(yōu)勢(shì)（ S） ⒈ 》大力宣傳許昌及鄢陵兩級(jí)政府的城市發(fā)展規(guī)劃方向，重點(diǎn)突出本項(xiàng)目的稀缺性、未來(lái)的升值潛力 ⒉ 》打造地中海風(fēng)格高品質(zhì)樓盤，產(chǎn)品局部創(chuàng)新，制造差異化 ⒊ 》最大化挖掘和利用外部?jī)?yōu)勢(shì)景 觀資源 ⒋ 》強(qiáng)調(diào) 交通環(huán)境 的優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì)（ O） ⒈ 》本項(xiàng)目必須迅速搬遷售樓部，重新招募和培訓(xùn)置業(yè)顧問(wèn)，盡快恢復(fù)積累客戶資源的工作，為項(xiàng)目明年重新開盤做好充分的準(zhǔn)備 ⒉ 》現(xiàn)階段形象宣傳要大于價(jià)值宣傳，擴(kuò)大開發(fā)商及項(xiàng)目的影響力是當(dāng)務(wù)之急 ⒊ 》搶占元旦、春節(jié)等重大節(jié)日推廣宣傳的時(shí)機(jī)，力爭(zhēng)在明年市場(chǎng)貨量緊缺的情況下?lián)屨几嗍袌?chǎng)份額； 劣勢(shì)（ W） ⒈ 》迅速對(duì)整個(gè)樓盤重新 進(jìn)行整合和推廣，在 形象預(yù)熱 的推廣 工作 要盡快的展開 ⒉ 》盡早恢復(fù) 項(xiàng)目的施工以便更好的 展示開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目的新形象 ⒊ 》在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上突出自身產(chǎn)品特色，突出賣點(diǎn)，戶型配比要合理 4.》對(duì)一期工程高層 部分 迅速完工、驗(yàn)收交付使用，多層 部分盡快的完善 外立面 工程 威脅（ T） ⒈ 》現(xiàn)有 西 北區(qū)、中心區(qū)樓盤有互搶客戶的競(jìng)爭(zhēng)威脅，必須迅速改變和提升開發(fā)商及項(xiàng)目的形象，明確整體 差異化營(yíng)銷及 價(jià)格體系， 2020 年 開始 逐步亮相市場(chǎng) ⒉ 》通過(guò)提升 附加 值穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，從而吸引更多客戶轉(zhuǎn)介紹 ⒊ 》在推廣上，充分利用 本項(xiàng)目特有的區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)來(lái)提升本醒目的形象，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目獨(dú)有的建筑風(fēng)格以 引導(dǎo)、改變客群的消費(fèi)觀念 ⒋ 》及時(shí)跟蹤宏觀政策的變化，及時(shí)做出可行、有效的政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略 4848 第六部 分 項(xiàng)目整體銷售策劃推廣計(jì)劃 一、 項(xiàng)目情況分析 鄢陵縣房地產(chǎn)板塊分析 隨著城市的發(fā)展規(guī)劃以及樓盤分布狀況，鄢陵縣目前房地產(chǎn)板塊由東向西發(fā)展，大可分為五大板塊：東部生活區(qū)、東南部產(chǎn)業(yè)聚集 區(qū)、中部生活區(qū)、花博園生態(tài)區(qū)和柏梁新區(qū)?？禈虬雿u尚有兩棟小高層三分之二的房源會(huì)在明年銷售。 ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域 在售的 房地產(chǎn)項(xiàng)目較少 （基本都已經(jīng)達(dá)到尾盤銷售階段） ，若下階段做好 項(xiàng)目的 重新 包裝推廣定位，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較??； ? 隨著許昌市的中心區(qū)東移以及許昌市東城區(qū)城市交通網(wǎng)絡(luò)的高速發(fā)展，逐步將鄢陵縣納入“許昌市后花園”的城市 規(guī)劃中 ，將為項(xiàng)目的后期開發(fā)銷售帶來(lái)較大的促進(jìn)作用； ? 過(guò)去本項(xiàng) 目的銷售業(yè)績(jī)不佳，其最大的原因是項(xiàng)目宣傳推廣工作做得不到位，營(yíng)銷活動(dòng)單調(diào)和銷售節(jié)奏不能連貫等，若在營(yíng)銷策劃方面加強(qiáng)并做到位，本項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)一定會(huì)大幅度的提升。政策的 不穩(wěn)定 性 以及鄢陵縣的商品房剛 性需求有限也會(huì)影響樓盤的銷售業(yè)績(jī)； ? 一 期產(chǎn)品缺陷： 由于一期部分產(chǎn)品 設(shè)計(jì)上 存在 一定的 缺陷，勢(shì)必會(huì)在一定程度上影響整體銷售 速度 。 ? 形 象劣勢(shì)： 因?yàn)楸卷?xiàng)目曾經(jīng)停工了 將近兩年 時(shí)間并且兩次暫停推廣銷售，開發(fā)商和項(xiàng)目的形象受到一定的負(fù) 面影響。 ? 項(xiàng) 目規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 占地 160 多畝 ，建筑面積 達(dá)到 18 萬(wàn)㎡的體量， 在鄢陵縣屬于首屈一指的大型項(xiàng)目之一 。在公園內(nèi)的樓盤 ，這種自然景觀優(yōu)勢(shì)在任何一個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)樓盤中都絕無(wú)僅有。 項(xiàng)目東南北三側(cè)的道路 建設(shè)以及綠化、路燈均以完善，業(yè)主的生活、出行旅游十分的便利； 二是鄢陵縣交通優(yōu)勢(shì)： 311 國(guó)道正橫穿鄢陵縣城東 西方向，進(jìn)城后已發(fā)展成為花都大道，項(xiàng)目西臨京廣鐵路、京港高速公路僅 13 公里，緊鄰鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)許昌 航站樓，北距鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng) 70 公里。 二是許昌向東： 許昌的城市發(fā)展重點(diǎn)在東城區(qū)，目前各個(gè)市直機(jī)關(guān)已全部搬往東城區(qū)，交通樞紐也已經(jīng)東移，東城區(qū)已成為城市中心區(qū)。而另一個(gè)城市副中心區(qū)花都新區(qū)（以花博園為中心向西、向南、向北發(fā)展）已逐步開發(fā)成型。 第五部分 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng) 目 SWOT 分析 1. 項(xiàng) 目?jī)?yōu)勢(shì) ? 區(qū) 位優(yōu)勢(shì)： 一是 鄢陵向西： 鄢陵縣城市發(fā)展方向是：完善東部和北部，主要向西發(fā)展，次要向南發(fā)展。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 四 、 人文 環(huán) 境及生活配套 設(shè) 施 項(xiàng)目 西側(cè)擁有超大型、風(fēng)景秀麗的花博園，北側(cè)緊鄰鄢陵一高、體育局、縣文化廣場(chǎng)。 二、 項(xiàng) 目四至 項(xiàng) 目東側(cè)： 項(xiàng) 目東 側(cè) 花 博大道 和已 投入 使用 的高尚 住宅社區(qū)以及華越學(xué)校； 項(xiàng) 目西側(cè)： 項(xiàng)目南側(cè)： 項(xiàng)目西側(cè)為超大型、風(fēng)景秀麗的花博園； 項(xiàng)目南側(cè)緊靠寬 敞靚麗的花都大道以及大片待開發(fā)地塊； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項(xiàng) 目北側(cè)： 項(xiàng)目北側(cè)近鄰人民路、鄢陵一高、中英文學(xué)校以及大量待開發(fā)地塊。 配套： 由于容積 率不高，且考慮成本因素，很多小項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)規(guī)劃社區(qū)配套來(lái)增加附加值，只能依靠環(huán)境配套因素來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，僅有的幾個(gè)規(guī)模較大的樓盤能在自身配套上發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，銷售效果要優(yōu)于其它項(xiàng)目，因此，本項(xiàng)目二期規(guī)劃設(shè)計(jì)除了戶型配套整合外，在社區(qū)配套上應(yīng)著重考慮適當(dāng)增加差異化配套，以提升產(chǎn)品附加值，增加銷售賣點(diǎn)，提高收益。 戶型： 在 14 個(gè)樓盤戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主 力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120~140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)，給銷售也帶來(lái)一定影響，如二居室面積達(dá)到 118 ㎡，三居室達(dá)到 176 ㎡，四居室達(dá)到 232 ㎡ .本項(xiàng)目二期的戶型調(diào)整應(yīng)規(guī)避該類風(fēng)險(xiǎn)，力爭(zhēng)最大化發(fā)揮戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)。 物業(yè)形態(tài)： 和其它地區(qū)的縣城項(xiàng)目類似，在物業(yè)形態(tài)上基本以多層， 多層和小高層相結(jié)合的為主，部分樓盤出現(xiàn)中高層和高層，但后者被市場(chǎng)接受度還需要市場(chǎng)的引導(dǎo)，當(dāng)前的走貨量將會(huì)變得比較緩慢。 數(shù)量和規(guī)模： 縣城 樓盤總數(shù)為 14 個(gè)，總占地約 1000 畝，總建筑面積約 123 萬(wàn)㎡，總戶數(shù)約 9000 戶。 三 、 小結(jié) 樓盤分布及發(fā)展趨勢(shì)： 由于縣城規(guī)模不大，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)仍處于起步階段，前期各樓盤主要集中在縣城 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 老城區(qū)一帶。 （ 7） 項(xiàng)目配套 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項(xiàng)目 環(huán)境配套 社區(qū)配套 萊茵河畔 實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店 大型 中庭水景 園林、大型 中央會(huì)所、空中花園、地下停車場(chǎng) 碧翠苑 實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店、銀行 一線 街鋪、休 閑園林綠化 、停車場(chǎng) 水岸印象 實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、公安局、勞動(dòng)局、超市、酒店、銀行 中庭 休閑主題 園林、會(huì)所 、停車場(chǎng) 花樣年華 花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場(chǎng)、衛(wèi)生局、武裝部 中央生態(tài)園林景觀、一線街鋪、停車場(chǎng)、會(huì)所 名仕家園 花博園、鄢 陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場(chǎng)、衛(wèi)生局、武裝部 大型 中庭休閑 主題園林、 停車場(chǎng)、一線街鋪 本項(xiàng)目 花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場(chǎng) 五星 級(jí)酒店、 一線街鋪、 大型中庭 休閑園林 和水景園林 多功能會(huì)所、地下停車場(chǎng) 由于區(qū)域類比的幾個(gè)樓盤相對(duì)較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無(wú)太大差異化，該區(qū)域?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)域，市政配套、居住配套以及商業(yè)配套尚未完善，缺乏人氣。派社區(qū) 奢適花香洋房 締造鄢陵海派人居標(biāo)桿 名仕家園 城市西進(jìn)奢想新生活 鄢陵首席富人區(qū) 碧翠苑 梅鄉(xiāng)花都 大富之家 水岸 映 象 水有岸 心無(wú)疆 鄢陵首席水主題園林社區(qū) 花樣年華 新城核心 （ 4） 項(xiàng)目規(guī)模類比分析 項(xiàng)目名稱 占地 /畝 總建 /萬(wàn)㎡ 容積率 總戶數(shù)（戶） 萊茵河畔 80 10 778 碧翠苑 12 144 水岸 映 象 80 一期 300，二期未詳 花樣年華 140 12 736 名仕家園 20 未知 未知 一 期 小高層 20多戶，具體方案還 在 調(diào) 整 本項(xiàng)目 160 17 未定 該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的樓盤 項(xiàng)目為主， 現(xiàn)在售的多數(shù) 樓盤 已經(jīng)是尾盤銷售 ，現(xiàn)鄢陵縣基本的儲(chǔ)備用地都集中在這個(gè)區(qū)域 （ 5） 項(xiàng)目主力戶型類比 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項(xiàng)目 戶型 面積（㎡） 萊茵河畔 二居室 90 三居室 113— 138 空中別墅 240 碧翠苑 二居室 暫無(wú)資料 三居室 四居室 水岸 映 象 二居室 91 三居室 120— 146 四居室 155— 165 花樣年華 兩居室 92 三居室 129— 141 名仕家園 二居室 118 三居室 176 五居室 205 本項(xiàng)目 二居室 85 三居室 91— 132 四居室 122— 137 從戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120— 140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)。 （ 3） 在售項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 樓棟情況 萊茵河畔 商住 22 棟多層、小高層，東、西面一層底商 板塊 樓盤分布圖 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料