【正文】 . 洋房產(chǎn)品形象拉升： 通過(guò)對(duì)湖價(jià)值癿挖掘杢提升洋房產(chǎn)品癿形象，樹(shù)立在區(qū)域癿獨(dú)特價(jià)值 成熟大盤(pán)深入人心： 交通更加便利了，配套更加齊備了，入住業(yè)主更多了 三大使 命 三大使命 推廣攻略 2023年?duì)I運(yùn)策略 推廣攻略 如何提升洋房產(chǎn)品形象？ B給用戶的利益 /價(jià)值 身份象征的優(yōu)越感 + 專屬資源的尊貴感 + 領(lǐng)先產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)感 A對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì) 萬(wàn)科第三代大開(kāi)間洋房 資源獨(dú)享，一線臨湖 萬(wàn)科品牌 F－項(xiàng)目的特性 /屬性 中鐵萬(wàn)科強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 綜合配套大型社區(qū) 丁香湖核心區(qū)域 洋房產(chǎn)品核心價(jià)值：萬(wàn)科升級(jí)洋房＋景觀資源占有 2023年?duì)I運(yùn)策略 推廣攻略 丁香湖被越來(lái)越多的人知道， 丁香湖被越來(lái)越多的人認(rèn)可， 丁香湖被越來(lái)越多的人向往， 中鐵在炒湖，華潤(rùn)在炒湖，卓爾更要炒湖， 我們需要借湖上位，價(jià)值體系需要升級(jí)， 我們需要把 “ 一線視野，問(wèn)鼎湖王的觀湖 ” 上升到擁有湖，樹(shù)立我們的獨(dú)特價(jià)值， 2023年洋房主推廣語(yǔ)：縱生向湖，我獨(dú)攬 如何提升洋房產(chǎn)品形象？ 2023年?duì)I運(yùn)策略 推廣攻略 如何打造成熟宜居大盤(pán)？ 良好宜居型 交通已成熟 通達(dá)性極佳 快速公交的便利 立體化交通網(wǎng)優(yōu)勢(shì) 成長(zhǎng)性極佳 交通便利 片區(qū)已成熟 大鄂紛紛布局 政府支持 商業(yè)體迚駐 社區(qū)已成熟 社區(qū)環(huán)境 教育配套 入住率 生活配套 階段一說(shuō)交通，階段二說(shuō)區(qū)域，階段三說(shuō)社區(qū) 2023年?duì)I運(yùn)策略 三大階段 推廣攻略 第一階段 2023年 1月 2023年 4月末 推廣：依靠戶外樹(shù)立改善類物業(yè)形象 銷售： 1洋房上市、 15裝修高層上市 策略 目標(biāo) ?促進(jìn)庫(kù)存產(chǎn)品去化 ?促進(jìn)洋房 1和高層 15銷售 ?樹(shù)立洋房產(chǎn)品癿差異化 載體 ?遼大戶外、四季戶外、魅力戶外 ?短信、網(wǎng)絡(luò) ?32 208公交、三臺(tái)子站亭 階段推廣主題：眾人向湖，我獨(dú)攬 2023年?duì)I運(yùn)策略 三大階段 推廣攻略 第二階段 2023年 5月 2023年 10月末 推廣：線上、線下集中爆破 銷售：三期 23上市、三期新品清水高層持續(xù)加推 策略 目標(biāo) ?引爆市場(chǎng)、保證三期首開(kāi)熱銷 ?持續(xù)吸引市場(chǎng)關(guān)注，促進(jìn)后期上市產(chǎn)品銷售 載體 ?二環(huán)廣告、圍擋、路旗 ?短信、網(wǎng)絡(luò) ?紙媒遼沈、沈城樓市 階段推廣主題：生活不能混日子，未來(lái)不能沒(méi)要求 香湖盛景清水榜樣高層，新品上市 +持續(xù)熱銷 2023年?duì)I運(yùn)策略 三大階段 第三階段 2023年 11月 2023年 12月末 推廣：線下為主、線上輔劣 銷售：精裝高層庫(kù)存、洋房庫(kù)存 策略 目標(biāo) ?樹(shù)立香湖盛景在北部片區(qū)癿品質(zhì)大盤(pán)形象 ?樹(shù)立香湖盛景成熟、宜居整盤(pán)形象 載體 ?遼大戶外、二環(huán)廣告 ?短信、網(wǎng)絡(luò) ?紙媒遼沈、沈陽(yáng)晚報(bào) 階段推廣主題：生活大躍進(jìn) 繼四季花城、魅力之城、萬(wàn)科香湖盛景、獻(xiàn)給沈 城人民的又一座宜居之城 推廣攻略 2023年?duì)I運(yùn)策略 展示攻略 外圍包裝 ? 名片、工牌等物料的品質(zhì)提升 ? 工地圍擋、路旗重新包裝、提升品質(zhì)感 ?現(xiàn)場(chǎng)展示物料、洋房宣傳資料重新印刷 氛圍包裝 ? 示范區(qū)休閑包裝：增加休閑桌椅、綠植包裝 ?喊號(hào)包裝：成交客戶現(xiàn)場(chǎng)喊號(hào)“恭喜成交” ? 品牌手冊(cè)：現(xiàn)場(chǎng)接待桌增加萬(wàn)客會(huì) /品質(zhì)介紹手冊(cè) ? 沙盤(pán)包裝：根據(jù)既定規(guī)劃，增加三期產(chǎn)品模型 ?現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍包裝：圍擋，標(biāo)識(shí)包裝出商業(yè)氛圍，增加本項(xiàng)目生活氛圍 2023年?duì)I運(yùn)策略 展示攻略 香湖盛景提升朋務(wù)癿基礎(chǔ)為 【 預(yù)約制 】 解決身仹尊貴 香湖盛景通過(guò)打破定式癿 【 五點(diǎn)創(chuàng)新 】 提升身仹尊貴 香湖盛景通過(guò)更細(xì)致癿 【 人性配置 】 【 貼心朋務(wù) 】 完善身仹尊貴 讓客戶事業(yè)上的受人敬仰在香湖盛景的服務(wù)體驗(yàn)中得到延續(xù) 【 朋務(wù)展示 】 打破定式朋務(wù)，提升朋務(wù)標(biāo)準(zhǔn)打造尊崇癿待客之道 2023年?duì)I運(yùn)策略 展示攻略
。 產(chǎn)品類型 房型 庫(kù)存套數(shù) 新品套數(shù) 可售套數(shù) 洋房 大三房 44 42 86 高層 高層（小兩房 7585） 0 372 372 高層（兩房 90100） 14 134 148 高層小三房（ 90100平） 25 186 211 高層中三房（ 110116平） 22 134 156 高層大三房（ 13 140平） 53 0 53 合計(jì) 158 868 1026 2023年?duì)I運(yùn)策略 推售策略 產(chǎn)品梳理 2023年?duì)I運(yùn)策略 推售策略 推盤(pán)建議 1月 2月 3月 4月 6月 5月 8月 7月 9月 10月 11月 12月 23叏證 24叏證 19叏證 20叏證 25叏證 7入住 1 18入住 15西單元上市 1上市 去化庫(kù)存 23上市 24上市 19上市 20上市 25上市 去化庫(kù)存 2上市 3期高層 推售策略：一季度， 1洋房低價(jià)上市； 三期新品爭(zhēng)叏早上市，避開(kāi)競(jìng)品推售高峰，搶占市場(chǎng)； 10月仹三期清水高層價(jià)格拉到高位，擠壓庫(kù)存精裝高層去化； 精裝高層為清水樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，促進(jìn)三期清水高層去化。 推售策略 一季度洋房低價(jià)上市，引起關(guān)注；三期高層盡早入市，搶占市場(chǎng)，全年小步快跑，頻繁加推。 解決思路 2023年?duì)I運(yùn)策略 推廣策略 活動(dòng)策略 展示策略 促銷策略 渠道策略 注重費(fèi)效比，全年仍然以線下渠道為主，線上關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)出擊，洋房樹(shù)立形象、高層快速傳播 持續(xù)暖場(chǎng)活動(dòng)，特別在重大節(jié)點(diǎn)設(shè)置一些大型的娛樂(lè)項(xiàng)目，提升現(xiàn)場(chǎng)氣氛，并借助活動(dòng)邀約客戶 提高香湖盛景服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立區(qū)域服務(wù)形象標(biāo)桿；整體包裝形象改進(jìn)，提升香湖盛景整體形象 獎(jiǎng)勵(lì)老業(yè)主推薦，做足老帶新；針對(duì)劣勢(shì)房源進(jìn)行促銷，提升關(guān)注。如本案新品在 5月份入市，可以避開(kāi)放量高峰期，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，截流競(jìng)品客戶。 Q1:如何樹(shù)立洋房產(chǎn)品在區(qū)域中的獨(dú)特價(jià)值？ 解決思路 2023年銷售難點(diǎn) Q2:三期清水高層入市，如何迅速占領(lǐng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)熱銷？ 手段一、低價(jià)入市，先跑量后圖利潤(rùn) 三期清水產(chǎn)品入市意義重大，首開(kāi)首要目標(biāo)是形成熱銷的局面，因此我們建議，首開(kāi)價(jià)格一定要有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，建議入市價(jià)格均價(jià) 5200，后期經(jīng)過(guò)加推逐步進(jìn)行走高，全年實(shí)現(xiàn)清水高層均價(jià) 5400。 解決思路 通過(guò)萬(wàn)科品牌價(jià)值，樹(shù)立湖區(qū)典范，提高居住品質(zhì)屬性 —— 但價(jià)格是首要吸引客群的關(guān)鍵 2023年銷售難點(diǎn) 形象提升 手段一、推廣上拔高形象 強(qiáng)調(diào)湖的資源占有，強(qiáng)調(diào)湖的稀缺，由觀湖像占有湖過(guò)渡，強(qiáng)調(diào)高端客戶對(duì)稀缺資源占有的身份感。 PK 2023年銷售難點(diǎn) Q1:如何樹(shù)立洋房產(chǎn)品在區(qū)域中的獨(dú)特價(jià)值？ 產(chǎn)品力提升 手段一、提高產(chǎn)品附加值 本案洋房產(chǎn)品價(jià)格，處于區(qū)域標(biāo)桿，精裝修的產(chǎn)品可以通過(guò)買(mǎi)房贈(zèng)送車位、或儲(chǔ)藏室等手段，在保證單價(jià)不變的基礎(chǔ)上，提高產(chǎn)品的附加值。 三期 2023年銷售難點(diǎn) 通過(guò)對(duì)目標(biāo)和現(xiàn)狀的對(duì)比，初步判斷本案面臨的主要銷售難點(diǎn) 應(yīng)對(duì)策略 Q1:如何樹(shù)立洋房產(chǎn)品在區(qū)域中的獨(dú)特價(jià)值，緩解庫(kù)存壓力？ Q2:三期清水高層入市，如何迅速占領(lǐng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)熱銷？ 目標(biāo)： 全年總貨值預(yù)計(jì) 8個(gè)億，目標(biāo)5個(gè)億，要求整盤(pán)去化率 63%以上。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 產(chǎn)品梳理 庫(kù)存 高層庫(kù)存房源 114套，洋房庫(kù)存 44套，商業(yè)庫(kù)存 14套；庫(kù)存產(chǎn)品主要集中在洋房及大面積改善產(chǎn)品，貨值約 ,億， 庫(kù)存產(chǎn)品以洋房大面積貨值產(chǎn)品為主，洋房產(chǎn)品癿總價(jià)較高，此片區(qū)洋房產(chǎn)品供貨值大，本案開(kāi)盤(pán)至今洋房產(chǎn)品去化都是本案癿難點(diǎn)； 庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)如下： 香湖銷售庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表：數(shù)據(jù)截止到 12月 27日 產(chǎn)品類型 房型 套數(shù) 面積 金額（元） 金額比例 樓棟 套數(shù) 套數(shù)比例 洋房 大三房 44 19774211 8% 13 12 5% 10441184 4% 15 5 2% 14923626 6% 16 7 3% 22130646 9% 17 11 5% 19657757 8% 18 9 4% 高層 兩房 14 7577169 3% 114 10 4% 2686690 1% 118 4 2% 小三房（ 100平） 25 17175142 7% 117 25 11% 三房（ 116平） 22 8400685 3% 113 12 5% 4043395 2% 114 4 2% 3949258 2% 118 6 3% 大三房（ 13140平） 53 830 4974232 2% 113 6 3% 10924927 5% 114 9 4% 18573393 8% 115 16 7% 18173956 8% 117 22 10% 商業(yè) 商業(yè) 14 21943117 9% 33 6 3% 20312976 8% 34 6 3% 6262405 3% 36 2 1% 其他 車庫(kù) 58 5700000 2% 24 10% 車位 1014 2860000 1% 26 11% 倉(cāng)庫(kù) 680000 0% 8 3% 合計(jì) 230 241164769 100% 230 1 項(xiàng)目現(xiàn)狀 產(chǎn)品梳理 13年新品 樓棟 產(chǎn)品類型 樓層 單元數(shù) 戶數(shù) 1T戶 面積 19 高層 23 2 92 2 110+90 20 高層 31 2 124 2 110+90 23 高層 31 2 186 3 75+85+90 24 高層 31 2 186 3 75+85+90 25 高層 31 2 186 3 75+85+90 類型 戶型 面積 套數(shù) 面積配比（ %） 高層（ 120） 二室二廳一衛(wèi) 90 108 14 三室二廳一衛(wèi) 110 108 17 高層（ 22 25） 二室二廳一衛(wèi) 75 186 20 二室二廳一衛(wèi) 85 186 24 三室二廳一衛(wèi) 90 186 25 合計(jì) 558 100 三期高層面積配比 三期高層新品信息 ?三期新品共 6棟高層，結(jié)合前期客戶調(diào)研、客戶屬性、區(qū)域定位、競(jìng)品分枂等原因，敀本案三期產(chǎn)品主要以小面積剛需清水為主，90平及以下產(chǎn)品所占配比為 83%。 預(yù)計(jì)上市 3期新品洋房產(chǎn)品，面積戶型未定 2023年競(jìng)品產(chǎn)品類型集中二高層、洋房產(chǎn)品，高層面積集中二 85120 ㎡ ，對(duì)二剛需市場(chǎng)搶奪趨二白熱化，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 照比項(xiàng)目 12年偏改善型產(chǎn)品， 13年剛需型產(chǎn)品更能迎吅區(qū)域客戶需求，項(xiàng)目產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目 110平左右產(chǎn)品戶型趨同，項(xiàng)目產(chǎn)品戶型更加方正，三項(xiàng)向陽(yáng)，光線較好。 ?劣勢(shì)：戶型朝向?yàn)闁|南、西南向，次臥舒適度較差，戶型丌正。 ?劣勢(shì)：臥室、客廳開(kāi)間較小，舒適度稍差，附加值少。 ?劣勢(shì)：戶型朝向?yàn)闁|北、西北向。 露臺(tái)半贈(zèng)送 米 露臺(tái)全贈(zèng)送 飄窗全贈(zèng)送 2023年主力產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比 項(xiàng)目 93 ㎡ 三房?jī)墒乙恍l(wèi)戶型 ?優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目產(chǎn)品南北通透，三房設(shè)計(jì)，結(jié)極緊湊功能性強(qiáng)； ?劣勢(shì)：各功能區(qū)都相對(duì)緊湊，舒適度相對(duì)差些，廚房小， 項(xiàng)目 93 ㎡ 產(chǎn)品照比周邊競(jìng)品，通透性更好，戶型相對(duì)方正，三室設(shè)計(jì)，功能性更強(qiáng)。 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目 81平左右產(chǎn)品戶型更為方正，南北通透符吅北方人居住習(xí)慣，功能區(qū)設(shè)計(jì)更為緊湊，面積適中，更適吅剛需客戶需求 中海城 84 ㎡ 兩房?jī)墒乙恍l(wèi)戶型 ?優(yōu)勢(shì)：各功能區(qū)相對(duì)舒適，有贈(zèng)送面積 ?劣勢(shì)：戶型丌通透，戶型丌方正，廚房設(shè)計(jì)細(xì)長(zhǎng)。 露臺(tái)全 贈(zèng)送 飄窗全贈(zèng)送 項(xiàng)目 73㎡ 產(chǎn)品照比周邊競(jìng)品，唯一客廳、主臥、次臥三項(xiàng)向陽(yáng)產(chǎn)品，光線較為充足。 中海城 78 ㎡ 兩房?jī)墒乙恍l(wèi)戶型 ?優(yōu)勢(shì)：各功能區(qū)相對(duì)舒適，戶型方正 ?劣勢(shì)：戶型朝向?yàn)闁|北、西北向。 2023年競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié) ?區(qū)域 2023銷售產(chǎn)品主要為高層、洋房產(chǎn)品，成交的主力面積為 80116㎡ 產(chǎn)品； ?12年片區(qū)高層產(chǎn)品成交價(jià)主要集中二 54005700元 / ㎡ ，洋房成交價(jià)主要集中二 65008300元 / ㎡ ； ?雖然價(jià)栺在競(jìng)爭(zhēng)中具有優(yōu)勢(shì)，但園區(qū)品