?？谑袣v史文化街區(qū)人口和業(yè)態(tài)專(zhuān)題研究報(bào)告(參考版)
2025-02-17 16:25本頁(yè)面
【正文】 調(diào)整后如何盈利 ? 利益共享 ? 對(duì)當(dāng)?shù)鼐用? ? 對(duì)投資者 ? 對(duì)開(kāi)發(fā)商 ? 對(duì)政府 可能遇到的困難 協(xié)調(diào)發(fā)展，與“十一五”規(guī)劃的結(jié)合 旅游開(kāi)發(fā) 政策 資金支持 社會(huì)廣泛支持－動(dòng)拆遷系統(tǒng)建設(shè) 項(xiàng)目的行銷(xiāo)與推廣 第四節(jié)、改造實(shí)施的相關(guān)建議 ： 成立綜合管理部門(mén)，加強(qiáng)商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)管理 6 加強(qiáng)與商貿(mào)業(yè)發(fā)展密切關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施建設(shè) 處理好發(fā)展旅游業(yè)和商業(yè)之間的關(guān)系 完善旅游景點(diǎn)的配套業(yè)態(tài)建設(shè)，提高旅游網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)水平 做好地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)設(shè)施建設(shè)的相互支持工作 合理有效地利用民間資金，促進(jìn)老街的整體發(fā)展 1 2 3 4 5 《 海口市騎樓建筑歷史文化街區(qū)人口和業(yè)態(tài)專(zhuān)題研究報(bào)告 》 謝謝！ 。 ? 我們需要再次澄清的一點(diǎn)是，改造騎樓老街針對(duì)的是外地游客，發(fā)展的是人文旅游經(jīng)濟(jì)。 ?老街區(qū)內(nèi)重點(diǎn)文物、宅院、廟宇的保護(hù)開(kāi)發(fā) 業(yè)態(tài)調(diào)整的流程和誤區(qū) ?調(diào)整流程 業(yè)態(tài)調(diào)整的誤區(qū) ? “先易后難” ， “先表后里” ? “先線后面”，以線帶面，“以點(diǎn)帶面” ? “分設(shè)主題”，線面的聯(lián)動(dòng) ? 很多舊城改造失敗的原因是業(yè)態(tài)的忽視與缺乏調(diào)整 ? 只注重了其業(yè)態(tài)的規(guī)劃和發(fā)展，老街區(qū)的商業(yè)化非常發(fā)達(dá)，而忽視了舊城區(qū)建筑的保護(hù)，忽略了老城區(qū)的歷史和文化的保存和發(fā)展。 ? 具體要求：把中山路和長(zhǎng)堤路間的街區(qū)中非騎樓或質(zhì)量差的建筑拆除，并多增加幾條道路 ? 拓寬大興西路，使之成為主要車(chē)道并成為中山路商店的進(jìn)貨車(chē)道 ? 在中山路和大興西街區(qū)內(nèi)打通幾條路線，使中山路一帶的商業(yè)逐漸滲透到老街區(qū)內(nèi) 中山路 ：南洋風(fēng)情休閑購(gòu)物區(qū) 重點(diǎn)示范區(qū)各街道的功能定位和業(yè)態(tài)分布 ? 新華北路一段：高檔餐廳、酒店 ?拆掉部分建筑，保留街面，并建設(shè)大型的酒樓（騎樓風(fēng)格，高度控制在 3－ 4層，不破壞老街整體風(fēng)格） ?新華北路背后靠街區(qū)一段拆除，用于綠化采光，形成隔離帶。 ? 業(yè)態(tài)：銀行，郵局， ATM機(jī)，移動(dòng)等通訊營(yíng)業(yè)廳，小型和大型的特色家庭旅館，展覽館，藝術(shù)展館，旅游展示中心，旅游集散中心，書(shū)店，藥材、工藝品店，旅行社，海南特色產(chǎn)品或高科技產(chǎn)品展，東南亞的特色產(chǎn)品等。 ? 重要的一點(diǎn)是要挖掘老街的人文歷史景觀，發(fā)展老街的人文旅游 ?業(yè)態(tài)發(fā)展需要 重點(diǎn)示范區(qū)各街道的功能定位和業(yè)態(tài)分布 ? 得勝沙路：公共服務(wù)區(qū) ? 功能：旅游展示中心、?？趯?duì)外窗口 ? 為旅游服務(wù)，展示為主，公益性為主，非盈利性。但老街租金相對(duì)比較低廉 ? 低端廉價(jià)商品的零售買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)適應(yīng)了海口低收入階層的需求，尤其是老城區(qū)是低收入人群的聚居地，并且老街多從事服裝和五金器件批發(fā) 低收入 低消費(fèi) 低租金 各條街道業(yè)態(tài)的描述 ? ?？谑凶畲蟮姆b批發(fā)市場(chǎng)， ? 曾在幾年前?？谑姓畬?duì)得勝沙路進(jìn)行過(guò)改造，但改造的不徹底，僅停留在表面的粉刷和建筑的修葺上，而沒(méi)有對(duì)其業(yè)態(tài)進(jìn)行正確的定位和規(guī)劃，現(xiàn)在成為服裝批發(fā)場(chǎng)所。 ? 現(xiàn)在業(yè)態(tài)的形成和發(fā)展適應(yīng)了當(dāng)?shù)氐男枨螅^低的可支配收入決定了購(gòu)買(mǎi)力有限，導(dǎo)致對(duì)商品的需求檔次比較低 ? 第三產(chǎn)業(yè)在老街區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占居重要位置，是其支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)較低價(jià)格的租金水平又會(huì)吸引低端的商業(yè)進(jìn)入老城區(qū)。 ? ? 墻面上的裝飾雕刻和花飾沒(méi)有很好復(fù)原，滿街破敗的景觀，騎樓上密布的舊電線、空調(diào)、燈箱以及陳舊的廣告，小販商家的亂擺攤亂堆貨，在狹窄的街上的人車(chē)混流 。 ? 在 2023年曾投資 600萬(wàn)，把長(zhǎng)得勝沙路改建成海口第一條“騎樓商業(yè)步行街”。改造后的得勝沙路的業(yè)態(tài)仍然是以低端服裝批發(fā)為主。以往那種以政府為主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式，可能視角沒(méi)有專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商的全面，資金也不如專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商的充足，只有放到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的項(xiàng)目，才會(huì)成為最切合消費(fèi)者需求的，我們建議充分利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的力量來(lái)推動(dòng)舊城改造。 新天地的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)是從消費(fèi)者的需求出發(fā)的，考慮到上海國(guó)際化大都市的居民結(jié)構(gòu)，不斷上升的消費(fèi)能力，以及人們對(duì)高品味消費(fèi)的需求增加，新天地的商業(yè)布局以及業(yè)態(tài)引入都是十分合理的。 上海新天地改造成功的借鑒意義 針對(duì)上海居民和游客對(duì)高品位的追求，提出 “ 昨天、明天相會(huì)于今天 ” 的創(chuàng)新理念 新天地改造過(guò)程中保持原汁原味的技術(shù)，這是在各處舊城改造都達(dá)不到的高度。 ?北海敗筆 ? 新的功能定位缺失 ? 人口和業(yè)態(tài)未作調(diào)整 ? 無(wú)完善配套的旅游設(shè)施 ? 定位缺乏旅游特色 上海新天地改造 ?背景資料 ? 新天地的改造工程始于 1998年，上海盧灣區(qū)政府與香港瑞安集團(tuán)達(dá)成了舊區(qū)改造的協(xié)議，通過(guò)動(dòng)遷、開(kāi)發(fā)、修復(fù)和改造，打造一個(gè)高品味的時(shí)尚休閑區(qū)。 北海老街修復(fù)工程 經(jīng)歷百年風(fēng)雨之后，北海老街過(guò)去精致輝煌的風(fēng)貌已經(jīng)不復(fù)存在 三期 工程 改造內(nèi)容 投資資金（萬(wàn)元） 時(shí)間 一期 對(duì)珠海路進(jìn)行修復(fù)改 造 1700 2023 二期 對(duì)老街文物景點(diǎn)的修復(fù)與開(kāi)發(fā)利用，以及整體旅游策劃 約 3000 三期 完善珠海路老街區(qū)的文化旅游項(xiàng)目及其配套設(shè)施 2023在建 結(jié)果 北海老街是本著修舊如舊的原則修復(fù)的，北海老街保持的石青街的形象，并且政府還修復(fù)了一些具有歷史文化意義的商鋪和建筑，并在旁邊加了旅游簡(jiǎn)介。 第四步，引入傳統(tǒng)文化的要素。 第三步，交通改造。 結(jié)構(gòu)布局。 第二步，商業(yè)模式的改變。 ? 市政府最初采取的政策是改造更新，除了部分重要的“ 文物 ” 之外，大量的位于市中心的舊街區(qū)騎樓都允許拆除作重新開(kāi)發(fā) ? 城市交通建設(shè)，在狹窄的路上撿了廣州第一座高架橋 ——人民路高架，卻使得原來(lái)?yè)頂D的騎樓街更為擁擠，而且添了一個(gè) “ 新景象 ” ——在騎樓上高架橋幾乎伸手可及 現(xiàn)有騎樓建筑的翻 新和保護(hù) 商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變 交通改造 引入了傳統(tǒng)文化的要素 ? 改造實(shí)施 廣州下九路、第十甫路和北京路 四大步驟 第一步，首先是對(duì)現(xiàn)有騎樓的翻新和保護(hù)。 《 19912023廣州市城市總體規(guī)劃 》 ?改造應(yīng)對(duì)
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