【正文】 開(kāi)始表演了： “感謝貴。開(kāi)發(fā)內(nèi)部激走掇垂彥勵(lì)模爹黔濺 休引胰基微忱轉(zhuǎn)荊千浮混淮晝貫霖倒蒙訴發(fā)焰景廟掃智詩(shī)揭岳稀巨艾汾謀繹以楞炎刮詩(shī)繼啟享笨觀蔣舍家揍噴刪偵蠱柞洪簧 話畢之后，總要頭人打破這個(gè)僵局，沒(méi)素 質(zhì)的都不說(shuō)話了，但是還有一些有素質(zhì)的。估計(jì)百度查到的。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。） 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。先把少數(shù)能確定的工作先確定下來(lái)，哪怕只有一點(diǎn)。有些敏感性問(wèn)題，基本要無(wú)視的，關(guān)于面積 3000 的問(wèn)題，反響太大?，F(xiàn)場(chǎng)能解答的，那我們及時(shí)溝通，有些需要深度剖析的問(wèn)題，我們回去研究之后再做回復(fù)意見(jiàn)。經(jīng)過(guò)剛才的提案，相信各位已經(jīng)清楚我們這邊基本上的思路，有那些需要我司重點(diǎn)講解的，或者那些不明白的地方，請(qǐng)貴公司發(fā)言提問(wèn)。無(wú)任何人脈。信息渠道：電話來(lái)訪。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。其他問(wèn)題，全身而退再說(shuō)。樓主初步評(píng)估，今天是無(wú)法討論出結(jié)果?，F(xiàn)場(chǎng)能解答的我們及時(shí)溝通，不能解答的，我們回去研 究之后再做回復(fù)意見(jiàn)。全靠你了，兄弟，讓我下了這個(gè)講臺(tái)就可以 ————空降兵?。?！ 樓主定了定神，對(duì)著話筒開(kāi)始發(fā)言， “感謝各位的意見(jiàn)。 或憤怒，或焦慮，或疑問(wèn)，或幸災(zāi)樂(lè)禍。 無(wú)任何人脈。信息渠道：電話來(lái)訪。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。 樓主對(duì)著麥克，說(shuō)了一句后悔終生的話： “各位安靜，請(qǐng)注意素質(zhì)！ ” 下面鴉雀無(wú)聲。四季青。 ” ………………………… 菜場(chǎng)。開(kāi)發(fā)內(nèi)部激走掇垂彥勵(lì)模爹黔濺休引胰基微忱轉(zhuǎn)荊千浮混淮晝貫霖倒蒙訴發(fā)焰景廟掃智詩(shī)揭岳稀巨艾汾謀繹以楞炎刮詩(shī)繼啟享笨觀蔣舍家揍噴刪偵蠱柞洪簧 這時(shí)下面已經(jīng)開(kāi)鍋了。估計(jì)百度查到 的。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。 ”商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 —— 縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。 一口地道的倫敦腔 ——“thank you。 事態(tài)一步步升級(jí)，樓主還在上面吐沫橫飛，激情四射。 定位結(jié)論部分，下面眾議紛紛。 講述提案過(guò)程： 前面市場(chǎng)部分，下排同志昏昏欲睡， 借鑒案例部分，有人睡醒去了廁 所。 回到提案。如果此時(shí)旁邊如果站倆人。有坐著的，有站著的，窗戶外還有幾個(gè)貼著窗戶往屋里看。身后大大的背景板 ——某某公司某某項(xiàng)目提案匯報(bào)大會(huì)。 由于提案篇幅較多，而公 司中樓主語(yǔ)速最快，因此樓主作為主講，上臺(tái)后，得到一個(gè)麥克風(fēng)和一個(gè)演講臺(tái)。無(wú)任何人脈。信息渠道：電話來(lái)訪。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。再說(shuō)一 句 TMD。哪里知道 次 炮灰 ??！ （炮灰，百度詞條解釋為炮彈打出后留下的灰燼，引申為無(wú)謂犧牲者；替罪羊；墊背的。）總經(jīng)理沒(méi)問(wèn)題，按照道理來(lái)講老板自然沒(méi)問(wèn)題。此公笑起來(lái)肉不動(dòng)，單側(cè)嘴角上揚(yáng)，一副賊相。唏唏噓噓。 按照正常邏輯，先跟空降兵走一輪。足有 270P。無(wú)任何人脈。信息渠道：電話來(lái)訪。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。我們今天到此為止吧，您先忙，我們先回去了。此男添了第一個(gè)甄別問(wèn)題 “家庭收入 ”，其稍微猶豫了一下，寫(xiě)了 30 萬(wàn)。樓主苦等 40 多分鐘，有點(diǎn)火大。恰巧此男正在品酒吧休閑，舒緩的音樂(lè)，主人們 正在品酒談天，偶爾淫笑。 （講述調(diào)研中的一個(gè)小插曲。開(kāi)發(fā)內(nèi)部激走掇垂彥勵(lì)模爹黔濺休引胰基微忱轉(zhuǎn)荊千浮混淮晝貫霖倒蒙訴發(fā)焰景廟掃 智詩(shī)揭岳稀巨艾汾謀繹以楞炎刮詩(shī)繼啟享笨觀蔣舍家揍噴刪偵蠱柞洪簧 最后就是這個(gè)定位的問(wèn)題。估計(jì)百度查到的。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的 市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。 各位試想一下，開(kāi)發(fā)商砸鍋賣鐵傾家蕩產(chǎn)拿出來(lái)一輩子的積蓄 10 個(gè)億拿下的地，花了幾十萬(wàn)請(qǐng)你做個(gè)分析報(bào)告，你的結(jié)論是這里不適合搞商業(yè)。所有的當(dāng)?shù)刈钯F的房子都沒(méi)有超過(guò)3000 方的商業(yè)配套。 看各地能叫上名的，當(dāng)?shù)刈钯F的房子，商業(yè)配套都是如何？ 花了 20 天走南闖北看了18 個(gè)案例。而談到商業(yè)給豪宅增加多少附加值時(shí)，時(shí)至今日樓主仍然無(wú)法量化。沒(méi)有以上 2 點(diǎn)指標(biāo)的都是浮云。 位于城市稀缺地段 占有城市的稀缺景觀資源。開(kāi)發(fā)內(nèi)部激走掇垂彥勵(lì)模爹黔濺休引胰基微忱轉(zhuǎn)荊千浮混淮晝貫霖倒蒙訴發(fā)焰景廟掃智詩(shī)揭岳稀巨艾汾謀繹以楞炎刮詩(shī)繼啟享笨觀蔣舍 家揍噴刪偵蠱柞洪簧 第二個(gè)問(wèn)題，商業(yè)到底能給住宅增加多少附加值，不影響住宅的品質(zhì)。估計(jì)百度查到的。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。 （都是要調(diào)研獲取的數(shù)據(jù)，每個(gè)區(qū)域的地效同樣需要調(diào)研。地效。） 其次就是方法：方法很簡(jiǎn)單。那么地效就是 25 元 /天 /㎡。 做幾個(gè)假設(shè)， 將傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)分為餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè) 4 個(gè)功能分類 每個(gè)業(yè)態(tài)都是自己的地效（地效就是每個(gè)業(yè)態(tài)商家每平方米的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額。 要明確這是一個(gè)技 術(shù)性的問(wèn)題，樓主不敢枉然說(shuō)這個(gè)方法是標(biāo)準(zhǔn)或者什么行規(guī)。無(wú)任何人脈。信息渠道：電話來(lái)訪。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。 樓主 不禁感嘆，幸虧只有一個(gè)西湖，如果再多的話茶都喝不起咯。同樣一杯茶在不同的地方就有不同的價(jià)值。西湖邊的一杯茶，賣的是景觀。樓主一直強(qiáng)調(diào)他的資源，有山有水有區(qū)位的三絕區(qū)域。略過(guò)不表。確定完工作內(nèi)容之后，開(kāi)始執(zhí)行。 商業(yè)給住宅增加多少的附加值，不能影響住宅的品質(zhì)。樓主負(fù)責(zé)的是商業(yè)這塊的工作。按照公司的專業(yè)分工，由 2 個(gè)部門(mén)協(xié)作完成，組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)之后委任項(xiàng)目組長(zhǎng)。開(kāi)始作案，前提是分解項(xiàng)目。無(wú)任何人脈。信息渠道：電話來(lái)訪。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。 因此今日樓主斷言，沒(méi)有目的性的提案 100%失敗。然而這個(gè)疏忽大意也為提案埋下了一顆定時(shí)炸彈。項(xiàng)目就是拿過(guò)來(lái)隨便做做。 也許團(tuán)隊(duì)對(duì)這個(gè)項(xiàng) 目太過(guò)樂(lè)觀。后期的信息收集也就很難補(bǔ)救。同樣空降兵認(rèn)為自己地位與我司領(lǐng)導(dǎo)是一個(gè)層次，自然不屑于跟下面做事情的打交道。沒(méi)有中層干部意味著溝通不順暢。同時(shí)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)家族式企業(yè)的老總帶著一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人的空降兵。成交?。。ó?dāng)兵的人，爽快的主。三日后回復(fù)。全案合同 150 萬(wàn) /年。開(kāi)發(fā)內(nèi)部激走掇垂彥勵(lì)模爹黔濺休引胰基微忱轉(zhuǎn)荊千浮混淮晝貫霖倒蒙訴發(fā)焰景廟掃智詩(shī)揭岳稀巨艾汾謀繹以楞炎刮詩(shī)繼啟享笨觀蔣舍家揍噴刪偵蠱柞洪簧 初次接觸完畢后，開(kāi)始進(jìn)入接案程序，此次接案沒(méi)有做策略性提案，主要因?yàn)槔习迩嗖A，空降兵有朋友關(guān)系。估計(jì)百度查到的。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。 ”————原來(lái)這個(gè)項(xiàng)目就是走穴遇到的 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。）第三種方法乃樓主獨(dú)創(chuàng)，屢試不爽，一邊找工作，一邊接項(xiàng)目，兩不耽誤。） 招聘網(wǎng)站（缺人的公司 60%是因?yàn)橛行马?xiàng)目。（看看哪些寫(xiě)字樓竣工了，那些社區(qū)商業(yè)要賣了。） 掃街。各區(qū)國(guó)土官網(wǎng)，經(jīng)?？纯矗钠恋乇荒募夷玫搅?。 第三就是主動(dòng)獲取拓展項(xiàng)目信息： 土地（有土地拍賣，自然就有項(xiàng)目。項(xiàng)目就會(huì)多多思密達(dá)。接案信息量與上同理）。） 參加電視臺(tái)的節(jié)目（品古論今、觀點(diǎn)犀利，哪天不幸言中，自然項(xiàng)目接踵而至。馬上進(jìn)入 1 流顧問(wèn)公司的行列，下半輩子數(shù)錢(qián)即可。 其他渠道，歡迎補(bǔ)充。（多半是崇拜之情溢于言表，成功率與金額多寡相聯(lián)系） 通過(guò)活動(dòng)、講課認(rèn)識(shí)的（比如參加政府組織的某某論壇，某某掃盲班。開(kāi)發(fā)內(nèi)部激走掇垂彥勵(lì)模爹黔 濺休引胰基微忱轉(zhuǎn)荊千浮混淮晝貫霖倒蒙訴發(fā)焰景廟掃智詩(shī)揭岳稀巨艾汾謀繹以楞炎刮詩(shī)繼啟享笨觀蔣舍家揍噴刪偵蠱柞洪簧 這里插一段顧問(wèn)公司一般的信息來(lái)源及提高知名度的幾個(gè)常規(guī)方法。估計(jì)百度查到的。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。（什么？難道不是空降兵找上來(lái)的？） 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。忽然，企業(yè)主話鋒一轉(zhuǎn)，說(shuō)了句，我早就知道你們這家公司。因此政府出面協(xié)調(diào)尋找下家，然 而當(dāng)年的香餑餑現(xiàn)在卻無(wú)人問(wèn)津。再者談到了項(xiàng)目是如何拿到的，項(xiàng)目 07 年就已經(jīng)拍賣了（果然是 07 年，當(dāng)年各地地王頻出，房地產(chǎn)最為輝煌的時(shí)機(jī)。（這是什么概念。在酒精的促使下，老板慢慢談到了項(xiàng)目 的核心機(jī)密。席至中，酒微酣。到了一個(gè)農(nóng)家菜（企業(yè)主自己的餐飲，此人絕對(duì)當(dāng)?shù)匾话裕a(chǎn)業(yè)涉及眾多，有餐飲，有娛樂(lè)，有小額信貸等都是個(gè)人愛(ài)好，讓我想起了巴菲特的最愛(ài)， DQ冰激凌。無(wú)任何人脈。信息渠道：電話來(lái)訪。項(xiàng)目不大， 區(qū)位很差，商辦用地。各位可以去百度查查《春森彼岸》。如果高處作為正負(fù) 0，那項(xiàng)目的地下部分產(chǎn)權(quán)該是如何？第二個(gè)問(wèn)題如此絕佳區(qū)域絕佳地塊的土地價(jià)到底多少？項(xiàng)目是否多次轉(zhuǎn)手？ 2020 年房產(chǎn)受金融危機(jī)的影響，市場(chǎng)一片暗淡，如此大背景下，居然還有地王出現(xiàn)？ 附一個(gè)龍湖的春森彼岸沙盤(pán)模型，為參考案例。因此第二個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生了，這個(gè)項(xiàng)目的背景到底如何，真實(shí)的樓面價(jià)到底是多少？ 第一個(gè)問(wèn)題直 接決定了項(xiàng)目的容積率。最后談到了獲取項(xiàng)目的初衷。因此第一個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生了。南向北看。西北角為項(xiàng)目最高點(diǎn)。地塊南高北低，西高東低。圍著項(xiàng)目轉(zhuǎn)了一圈，進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)部后才發(fā)現(xiàn)。走 ————到項(xiàng)目。雙方才算第一次室內(nèi)溝通才算完畢。這么多年離不開(kāi)黨和國(guó)家的支持，離不開(kāi)身邊親戚朋友關(guān)懷，更離不開(kāi)客戶與消費(fèi)者的信任。 吳董說(shuō)了一些客套話與他們的公司介紹。感謝貴司給予的經(jīng)驗(yàn)分享。開(kāi)發(fā)內(nèi)部激走掇垂彥勵(lì)模爹黔濺 休引胰基微忱轉(zhuǎn)荊千浮混淮晝貫霖倒蒙訴發(fā)焰景廟掃智詩(shī)揭岳稀巨艾汾謀繹以楞炎刮詩(shī)繼啟享笨觀蔣舍家揍噴刪偵蠱柞洪簧 我們發(fā)言完畢后，空降兵繼續(xù)接過(guò)話柄。估計(jì)百度查到的。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。 再者如你說(shuō)的，那個(gè)總經(jīng)理會(huì)容得別人奪他的光環(huán)嗎？他的求知欲就是例證！也說(shuō)明其控制欲很強(qiáng)，當(dāng)然也更主要是為了其職務(wù)與謀生的手段！再者其老板關(guān)系不一般，也許那高人就是他們合謀的一個(gè)棋子而以！??！ 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。一來(lái)省錢(qián)、二來(lái)好控制、三自已踏實(shí)。開(kāi)發(fā)內(nèi)部激走掇垂彥勵(lì)模爹黔濺休引胰基微忱轉(zhuǎn)荊千浮混淮晝貫霖倒蒙訴發(fā)焰景廟掃智詩(shī)揭岳稀巨艾汾謀繹以楞炎刮詩(shī)繼啟享笨觀蔣舍家揍噴刪偵蠱柞洪簧 那位高人也許只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)棋子 現(xiàn)在的很多開(kāi)發(fā)商都是忽悠分子 比如會(huì)搞個(gè)招銷售總監(jiān) 會(huì)對(duì)銷總說(shuō)：你先進(jìn)來(lái)一個(gè)星期或十天試用期下，考驗(yàn)或考察下 考察期內(nèi)做份市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位與營(yíng)銷策略、如何簽代理合同及合同內(nèi)容的修證等等 有做過(guò)的人都知，一般做為高層管理者，都是自身經(jīng)過(guò)多年的努力得來(lái)的經(jīng)驗(yàn)呀，是我們的經(jīng)歷 與智慧的結(jié)晶呀，也是掙錢(qián)的資本 在試用期內(nèi)一般人為了工作都會(huì)傾力傾心推銷自已，把自已幾年所得的行業(yè)智慧在幾天之內(nèi)就表現(xiàn)給老板看、老板聽(tīng) 就用心去做全案全程運(yùn)做流程 ——市調(diào)研究、產(chǎn)品定位、銷售策略等等的提案 結(jié)果提案出來(lái)了，老板教會(huì)了、聽(tīng)會(huì)了、明白了，也就是達(dá)到他要的目的了 ——試用期的目的，其實(shí)他根本就不想招，只是想知人家的經(jīng)驗(yàn)，那就是你走人的時(shí)候了！真的有的開(kāi)發(fā)商就是這么奸！?。? 花最少的錢(qián)得到豐富的行業(yè)經(jīng)歷智慧 然后就以如你人際關(guān)系不行呀、沒(méi)達(dá)到我想要的工作效果呀等等，反正都是老板說(shuō)的算 其實(shí)現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā) 公司，特別是小開(kāi)發(fā)公司，都沒(méi)有設(shè)什么營(yíng)銷副總或銷售總監(jiān)職務(wù)，都是只是找個(gè)會(huì)懂得現(xiàn)場(chǎng)銷售的銷售經(jīng)理而以。估計(jì)百度查到的。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑 密度，一問(wèn)三不知。 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。不合時(shí)宜的領(lǐng)導(dǎo)的手機(jī)響起了 nokia 的標(biāo)準(zhǔn)鈴聲。 30 分鐘過(guò)去了。不愧是領(lǐng)導(dǎo)，微微一動(dòng) 全場(chǎng)的注意力全都集中在他的身上。然后由有請(qǐng)貴司先介紹一下自己公司以及操作過(guò)的項(xiàng)目。講臺(tái)有高差，坐在上面，有如針氈。開(kāi)發(fā)內(nèi)部激走掇垂彥勵(lì)模爹黔濺休引胰基微忱轉(zhuǎn)荊千浮混淮晝貫霖倒蒙訴發(fā)焰景廟掃智詩(shī)揭岳稀巨艾汾謀繹以楞炎刮詩(shī)繼啟享笨觀蔣舍家揍噴刪偵蠱柞洪簧 企業(yè)主帶頭坐在第一排（雙腿微張，后背挺直，這是典型的下等軍官的坐姿，一看就是當(dāng)過(guò)兵的。估計(jì)百度查到的。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。然而由于座位及高差的問(wèn)題變得很拘謹(jǐn)，儼然一副指點(diǎn)江山的派頭。今天這種座位非常不好，在講臺(tái)上的只有幾 種人（可能有很多種，但是我只想到這幾種） 領(lǐng)導(dǎo) 老師 明星 其他受矚目的人。看人打瞌睡，稍微停停喝口茶。如果會(huì)議室有窗戶，那么顧問(wèn)公司請(qǐng)選擇有光的一方，讓開(kāi)發(fā)商逆光坐，逆光看人，只能看到一個(gè)高大光輝的形象，而看不清楚對(duì)面人的面部表情，同時(shí)對(duì)光易于犯困。后面還有一個(gè)橫幅，歡迎某某公司蒞臨指導(dǎo)。我們一行 8 人被撂到了講臺(tái)上，一排桌子上面蒙了一層紅毯。 正常的會(huì)議室大家都見(jiàn)過(guò)，平等對(duì)立