【正文】 2023年 2月 14日星期二 5時 12分 31秒 05:12:3114 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 14日星期二 上午 5時 12分 31秒 05:12: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :12:3105:12Feb2314Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 14日星期二 5時 12分 31秒 05:12:3114 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :12:3105:12:31February 14, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :12:3105:12Feb2314Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 14, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 14日星期二 5時 12分 31秒 05:12:3114 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :12:3105:12:31February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :12:3105:12Feb2314Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 概念表現(xiàn) 1 概念表現(xiàn) 1 概念表現(xiàn) 1 概念表現(xiàn) 1 概念表現(xiàn) 1 概念表現(xiàn) 1 延展表現(xiàn) 延展表現(xiàn) 概念表現(xiàn)延展 延展表現(xiàn) 其他延展 概念表現(xiàn) 2 概念表現(xiàn) 2 概念表現(xiàn) 3 概念表現(xiàn) 3 4－ 3 推廣費用控制 類型說明 權(quán)重（％） 時效 戶外 戶外看牌、路名牌廣告 15％ 長時效 報媒 商報、晚報 25％ 即時性 網(wǎng)絡(luò) 搜房、寫字樓網(wǎng)、項目單獨網(wǎng)頁 5％ 長時效 電視、電臺 成都電視臺、川臺、省外 5％ 即時性 物料 樓書、戶型頁、沙盤模型 10％ 長時效 賣場（不含土建） 銷售中心裝修、樣板房裝修、物業(yè)管理 25％ 長時效 定向 雜志、 DM直郵 5％ 即時性 辦公 電話、水電、物業(yè)管理、打印復(fù)印 2％ 長時效 公關(guān)（禮品） 禮品、營銷活動、客戶維系活動 3％ 即時性 不可預(yù)計 媒體公關(guān)、危機(jī)公關(guān)、風(fēng)險預(yù)備 5％ 即時性 階段工作說明 權(quán)重（％） 形象傳播期 戶外看牌公布項目信息、賣場裝修準(zhǔn)備、辦公設(shè)備運行、模型制作、 廣告設(shè)計準(zhǔn)備 40％ 亮相銷售期 路名牌廣告、少量報媒、網(wǎng)絡(luò)推廣、 DM單、賣場完成、模型完成 20％ 持續(xù)銷售期 報媒廣告、產(chǎn)品推介活動、樓書、 DM直郵 10％ 銷售爆發(fā)期 報媒廣告、雜志廣告、客戶活動、禮品 15％ 尾盤銷售期 商業(yè)模型準(zhǔn)備、廣告設(shè)計準(zhǔn)備、商業(yè)活動準(zhǔn)備 10％ 不可預(yù)計 客戶公關(guān)、其他物料 5％ 備注 以上推廣費用計劃執(zhí)行案制訂時，均在計劃范圍內(nèi) 85－ 90％制訂計劃 產(chǎn)品核心價值 產(chǎn)品附加價值 產(chǎn)品創(chuàng)新價值 產(chǎn)品延展價值 從市場尋找規(guī)律 從市場學(xué)習(xí)經(jīng)驗 從市場追求差異 從市場發(fā)現(xiàn)機(jī)會 客戶購買心理 客戶消費習(xí)慣 客戶潛在需求 客戶期待愿景 市場 產(chǎn)品 客戶 項目營銷理念 以下為溝通交流時間?！?開往 2023的地鐵商務(wù)物業(yè)” 目標(biāo)：加快項目銷售 2023 成都商務(wù)便利與商務(wù)效率提升計劃 目標(biāo)：優(yōu)勢擴(kuò)大與賣點展開 相信成都 ? 推廣步驟 ? 推廣進(jìn)程 成都跨越百年的商務(wù)地標(biāo) 成都商務(wù)的顛峰層級 ,序幕成都的全球機(jī)遇 目標(biāo) :概念導(dǎo)入和市場地位建立 城南公園式生態(tài)商務(wù)中心 ? 推廣步驟 第二步 /吸引知名企業(yè) : 成都、四川 (西部 )大型企業(yè)機(jī)構(gòu) 1)已入國際級企業(yè)； 2)項目周邊商務(wù)資源評估報告； 3)項目投資分析報告； 4)會展 行政中心 地鐵等支撐因素。 □ 推廣策略 —— 為加快項目銷售，項目應(yīng)該展開項目 跨越地域的銷售與推廣 （尤其是沿海中心城市），項目廣告宣傳也應(yīng)該考慮大型企業(yè)決策者所閱讀的媒體推廣（如 《 南方周末 》 、 《 新周刊 》 、 《 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 》 、 《 時尚（先生） 》 、 《 鳳凰周刊 》 、 《 三聯(lián)生活周刊 》 、 《 中國國家地理 》 等。 核定穩(wěn)定的合理的租金范圍； 代租、代售、代繳稅； 加強服務(wù)保障租金成長； 整合行業(yè)優(yōu)勢，提供業(yè)主行業(yè)溝通服務(wù)； 提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，持續(xù)維護(hù)和更新配置，保障項目的保值和增值。 （ 16）報修點也可設(shè)在前臺，方便客戶報修。 有計劃的提供員工的利益保障。 小眾媒體： 針對自用客戶 —— 在區(qū)域內(nèi)辦公場所和商務(wù)場所深入傳播，吸引使用者和購買客戶的關(guān)注，吸引其租賃或購買自用。 ? 團(tuán)隊要求 3－ 5 項目執(zhí)行提示 結(jié)合項目特點，在蓄客過程中尋找可以放大的客戶元素和商務(wù)元素，在 項目亮相 時，放大成為足以引起一定關(guān)注的商務(wù)事件或者公關(guān)事件；以事件帶動客戶轉(zhuǎn)化和項目知名度提升，在引爆期內(nèi)持續(xù)傳播，引起談?wù)撛掝}，加深對項目的良好印象。 行銷 客戶訊息獲得； 客戶意識引導(dǎo)； 投資潛力發(fā)掘。 外銷 外地推廣銷售； 異地購房優(yōu)惠。 坐銷 現(xiàn)場服務(wù)體系； 現(xiàn)場項目推介。 3－ 4 項目銷售體系 ? 銷售預(yù)設(shè) ? 根據(jù)寫字樓項目轉(zhuǎn)化率規(guī)律 10％以內(nèi)，因區(qū)域成熟度因素制定銷售現(xiàn)場轉(zhuǎn)化率約在 5－ 8％。 ? 推盤建議 根據(jù)工程節(jié)點推進(jìn)，項目整體推售期大致可分為： 形象推廣期 —— 項目形象傳播，區(qū)域價值傳播； 亮相銷售期 —— 項目亮相，取得預(yù)售； 持續(xù)銷售期 —— 項目實景部分展示，銷售持續(xù)提升； 銷售爆發(fā)期 —— 項目立面露出，即將交付，銷售大幅提升； 尾盤銷售期 —— 項目入住后，少量持續(xù)銷售。 ? 推盤建議 根據(jù)項目銷售難度推測，項目整體推售分批大致可分為： 低樓層（ 7層以下） —— 首先推出，價格在均價線下 ； 中間樓層（ 8～ 13層） —— 在項目有實景示范間時推出，價格拔升10～ 20％； 高樓層（ 14層以上） —— 項目銷售初期進(jìn)行招租，即將交付時對外銷售，價格提升 10～ 15％。 ? 將單核心筒分為：一、二、組 團(tuán)（或 A、 B組團(tuán)），中間部分考慮 跟據(jù)具體情況分割。 ? 工程節(jié)點； ? 推廣節(jié)點； ? 政策影響； ? 區(qū)域大事件。 以月供額度和租金回報大致相近的最佳比例測算得出，面積最小劃分在 60㎡ 左右，首 付在 25～ 30萬元 ，月供 5000～ 6000元 較為適宜。 面積最小單位建議 1 選擇投資客戶，投資置業(yè)門檻設(shè)定。 ? 低開高走的價格策略； ? 租售并舉，高頻次推售實現(xiàn)利潤最大化； ? 預(yù)計銷售周期 18－ 24個月。 ? 客戶利益最大化 背景下的營銷周期