上海香梅花園四期市場研究策略匯報(參考版)
2025-01-27 21:09本頁面
【正文】 片區(qū) 項目名稱 總規(guī)模（萬）上市量（萬）未來供應（萬）網上可售套數(shù)（套）網上可售面積（萬）供應合計（萬）主要個案香梅花園 32 39 陸家嘴中央公寓 15 86 仁恒河濱城 74 22 52 106 東城片區(qū)上海綠城（三期）46 34 12 26 錦繡滿堂 350 涵合園（二期） 11 6 5 265 公園北片第九城市（二期） 10 11 0 0 11中邦風雅頌 5 54 公園南片麗晶博園 26 瑞達新苑 0 82 總計 227 120 107 1034 12 119板塊未來供應：局部過剩泛世紀公園板塊未來供應將有 119萬 M2，競爭短兵相接！用高質化高附加值的產品走一條中高價位的產品主義路線板塊市場性價比高板塊市場的領導者創(chuàng)造增值價格策略取向：爭奪目標客源同板塊競爭策略：榮辱與共 以鄰為壑花園城預期： 15000實際： 10253涼城新苑歷史： 11700實際： 8380達安 PK萬里雅筑達安 37套， 5日內 74套， 再調價，不到 8100，打壓萬里雅筑萬里雅筑 ： 13000到 8100， ，賣出199套， 于清淡。v 政策出臺后（ 5月以后）成交均價有明顯的下滑趨勢，進入 8月，成交價格有所回升 ,主要在于近期推出的景觀、位置較好的 2628幢。v 規(guī)劃布局上看，并排布置，棟距較大，但天際線美感不足。第一批第二批第三批價格波動幅度比較大，在 7月下滑明顯， 8月有所回復，整體均價為 15760。 3房： 120130 m2216。房型面積：216。屬于世紀公園板塊內，位置相對較偏遠。4大豪華會所，擁有較強的比較優(yōu)勢。 中央綠化面積大，但受市政道路分隔影響，實用性、均質性比較差， 但 4期南北都有景觀，景觀優(yōu)越性較為明顯。整盤規(guī)模大，規(guī)模優(yōu)勢明顯。 主力 3房， 180以上所占比重較大。（雙面景觀、超大視野景觀）擁有一定的世紀公園景觀，但輻射面 j較小， 3期及后期基本不存在該景觀支撐。成交集中于 5兩月，價格集中在 1700019000元 /M2。重點競爭個案市場研判結論最終個案推盤策略總結品差異化作為支撐！品質的逐級提升極度吻合！本案 3期成交狀況回顧開盤時間 交房時間： 產品形態(tài)： 2幢疊加別墅， 15幢小高層， 3幢高層總建面： 13萬平方米 銷售去化率： %網上銷售套數(shù)： 273 當前可售套數(shù)： 40物業(yè)費： /M2/月 綠化率： 70% 得房率： 80%項目概況批次 第一批 第二批樓幢號 7 6開始成交日 20230107 20230118最近成交日 20230310 20230314總成交面積 16100/ 16300 10900/11200總成交套數(shù) 102/104 70/72成交均價 13909 14861批次 第三批樓幢號 10最近成交日 20230721總成交面積 10100/16000總成交套數(shù) 61/97成交均價 17474三期市場銷售動態(tài)跟蹤評估靠近花木路 ,僅能享用組團內有限景觀，臨街，開盤價保持低調 ； 靠近花木路 , 處于社區(qū)西北角，推出僅比第一批遲 10天左右，單價有所上升； 相對靠近社區(qū)景觀帶，不鄰街，受外界干擾較小，價格較前兩批繼續(xù)走高。第 5批13300/8516833第 4批12600/9613800第 1批12900/9710700第 2批12500/10611404第 3批7200/5812300分批分幢推盤策略總結 1：分批分幢推盤策略總結 2：第 1批 第 2批 第 3批 第 4批 第 5批04年年底市場快速反彈并出現(xiàn)非理想膨脹階段 宏觀調控前 4批價格的提升除借力市場大勢之外，更重要的是分批樓幢位置的逐級提升所造成；第 5批價格在逆市背景下實現(xiàn)快速大幅度提升完全在于雙向公園景觀的強力支撐，產品獨特性、唯一性、差異性無
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