【正文】 下午 12時 44分 17秒 下午 12時 44分 12:44: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 下午 12時 44分 :44February 12, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :44:1712:44:17February 12, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 12:44:1712:44:1712:44Sunday, February 12, 2023 1知人者智，自知者明。 12:44:1712:44:1712:442/12/2023 12:44:17 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 12時 44分 17秒 下午 12時 44分 12:44: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 12時 44分 :44February 12, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 12日星期日 下午 12時 44分 17秒 12:44: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 12:44:1712:44:1712:44Sunday, February 12, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 12:44:1712:44:1712:442/12/2023 12:44:17 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 12時 44分 17秒 下午 12時 44分 12:44: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 下午 12時 44分 :44February 12, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 12日星期日 下午 12時 44分 17秒 12:44: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:44:1712:44:1712:44Sunday, February 12, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 12:44:1712:44:1712:442/12/2023 12:44:17 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 暫時結(jié)束 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 （因設(shè)計方案未出，只能對風(fēng) 情街及沿水商業(yè)進(jìn)行測算） 各業(yè)態(tài)定價依據(jù) 租金價格對比 規(guī)劃路南側(cè)（西） 餐飲 18%20%14%6%13%8%21%餐飲1 . 9特色小吃2 . 1旅游商品中心小旅館0 . 6茶樓1 . 4賓館與情景酒吧與情景景觀橋往西濱水區(qū)域 27%42%31%現(xiàn)代商業(yè)1 . 3特色小吃1 . 8精品酒店0 . 8景觀橋南側(cè) 招商成功后售價預(yù)估 通過對租金適度的修正，及相應(yīng)面積的換算可以得出： 景觀橋往西濱水區(qū)域餐飲售價 = （ *365） /=8668 小吃店鋪售價 = （ *365） /=9581 底層酒吧售價 = （ *365） /=10494 三層及以上售價 = （ *365） /=4380 僅作為招商成功后銷售價額預(yù)估參考 各業(yè)態(tài)的銷售價格及租金 業(yè)態(tài) 銷售面積 總銷金額 租金 均價 缺少規(guī)劃設(shè)計的實(shí)際內(nèi)容及項目商業(yè)定位，暫時無法進(jìn)行總體預(yù)估 同時亦無法通過敏感因素權(quán)重推導(dǎo)的項目的整盤均價，前面預(yù)估價只是在招商完成度達(dá) 70%以上狀態(tài)下的推算。天左右，而市場上常規(guī)的租金回報率在 8%左右，按此規(guī)律可以得出： 售價 =天租金 *365/8% ？ =*365/ 本案的目前靜態(tài)均價推算為5950元 /平米 定價依據(jù) 預(yù)期價格 客戶組成： 前期定位階段調(diào)研客戶 572組、來訪客戶 52組、商戶深訪 76組 共計： 572+52+76=700組 數(shù)據(jù)整理內(nèi)容： 在購買過程中對本項目的敏感因素調(diào)查 11%10%7%9%6%5%5%5%4%9%8%8%7%6%城市發(fā)展開發(fā)商品牌項目規(guī)模歷史文化景觀資源商業(yè)管理合作團(tuán)隊園林設(shè)計建筑形式項目成熟度商業(yè)氛圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀周邊配套工程進(jìn)度敏感因素分析 五、核心價值挖掘 在整理統(tǒng)計顧問前期需求調(diào)研的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合營銷項目組接待來訪客戶意向及其在購買過程中關(guān)心在意的敏感因素的調(diào)研分析對本項目靜態(tài)價格進(jìn)行修正： 從上表可以得出在 14項敏感因素中，有增值也有負(fù)面因素 增值因素 城市發(fā)展 開發(fā)商品牌 歷史文化 項目規(guī)模 景觀資源 商業(yè)管理 合作團(tuán)隊 園林設(shè)計 建筑形式 定價依據(jù) 負(fù)面因素 項目成熟度 商業(yè)氛圍 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 周邊配套 開業(yè)時間 項目組將敏感因素的比例用做權(quán)重將靜態(tài)的價格進(jìn)行修正： 根據(jù)右側(cè)表格顯示數(shù)據(jù)，將增值因素和負(fù)面因素進(jìn)行相加可得最終增值的分?jǐn)?shù)，由此可以通過以下公式來修正價格。 83%的商戶所選擇的價格在 50006000元的區(qū)間，但因?yàn)榇隧梼?nèi)容較為敏感，所以數(shù)據(jù)對銷售定價的支持不大，但是在后期包裝中，一定要體現(xiàn)項目的大氣與品質(zhì)，才能支撐較高的銷售價格。 定價依據(jù) 如右圖所示， 75%商戶的消費(fèi)者都來自外地客戶，僅有少數(shù)與旅游產(chǎn)業(yè)有關(guān)的商戶以本地客戶為主； 16%79%5%本地客戶 外地客戶 其他主要消費(fèi)群體來源 33%45%11%11%2 0 0 0 元以下 2023300030004000 4 0 0 0 以上目前租金支出 83%17%50006000 6000700045%的商戶租金支出集中在 20233000元區(qū)間，按此前 42%的 6080平米主力經(jīng)營面積推算出，目前典型商業(yè)平均的租金水平在 元 /平米 50%左右的商戶選擇的經(jīng)營面積在 60100平米的區(qū)間，且大部分商戶的需求面積都比現(xiàn)經(jīng)營的面積大，說明 大部分商戶對自身在婺源旅游綜合業(yè)態(tài)經(jīng)營的未來前景預(yù)期較高 。 商戶來源 36%64%購買 不購買購買意向 54%的商戶都有意向在本項目置業(yè)，因此 項目前期本地客戶外，周邊有效的主力群體需要深度挖掘 。 前期客戶小結(jié) 營業(yè) 營業(yè)前期 營業(yè)中期 成熟期 銷售前期 銷售后期 銷售中期 業(yè) 主 消 費(fèi) 者 動態(tài)客戶鎖定 銷售前期 自營為主 本地、周邊地緣性商戶 全國 周邊省份：浙江、安徽等 銷售后期 自營兼投資 投資為主 銷售中期 業(yè) 主 商戶動態(tài)來源鎖定 來源 銷售階段 業(yè)主屬性 商戶動態(tài)購買動機(jī) 銷售前期 自營為主 銷售后期 自營兼投資 投資為主 銷售中期 業(yè) 主 購買動機(jī) 銷售階段 業(yè)主屬性 地緣情節(jié)看好旅游商業(yè) 追漲心態(tài)占據(jù)項目一席之地 跟風(fēng)買進(jìn)賺取投資回報率 商戶動態(tài)關(guān)注因素 銷售前期 自營為主 業(yè)態(tài) 銷售后期 自營兼投資 投資為主 銷售中期 業(yè) 主 關(guān)注因素 銷售階段 業(yè)主屬性 價格 推廣 位置 位置 業(yè)態(tài) 價格 推廣 回報率 業(yè)態(tài) 位置 優(yōu)惠 推廣 優(yōu)惠 優(yōu)惠 銷售前期 銷售后期 銷售中期 銷售階段 ，有經(jīng)商意 向的潛在商戶 客戶描述 銷售前期 銷售后期 銷售中期 銷售階段 旅游工藝品 ?民俗手工藝品 ?奇石 ?旅游商品店 特色精品屋 ?特色手工藝品 ?個性飾品 ?民族文化產(chǎn)品 小吃店 特色小吃 滿足內(nèi)需小餐館、早餐廳 地方特產(chǎn) ?地域傳統(tǒng)及天然品等 ?民俗工藝品 商戶樣本寫真 部分自住客戶 商業(yè)共性： ?養(yǎng)成時間短，進(jìn)入門坎最低 ?面積需求主要集中在 3060㎡ ?自營為主 ?租賃客戶占總比例的 5080% ?商業(yè)組合靈活，便于后期調(diào)整 ?地緣性商戶消化量將占主體 銷售前期 銷售后期 銷售中期 銷售階段 1. 認(rèn)可前期進(jìn)駐商業(yè)經(jīng)營利益的婺源及周邊商戶 ，對未來經(jīng)營有信心的周邊城市商戶 ，對江灣項目未來經(jīng)營感興趣的外地商戶 客戶描述 銷售前期 銷售后期 銷售中期 銷售階段 商戶樣本寫真 家庭旅館 ?情景 INN ?旅館 ?特色客棧 特色酒吧 ?靜酒吧 ?動酒吧 咖啡館 ?咖啡館或咖啡吧 ?復(fù)合型茶餐廳、茶吧 個性餐廳 ?地方小吃 ?風(fēng)味餐廳 品牌聯(lián)誼賣場 商業(yè)共性： ?需要一定的市場培育及成熟度 ?需求面積集中在 200㎡左右 ?自營投資兼有 ?互為依托相互借勢 ?客戶個性化較強(qiáng)來源廣泛 銷售前期 銷售后期 銷售中期 銷售階段 2. 由租賃轉(zhuǎn)而持有的前期租賃客戶 “炒鋪”行為 客戶描述 銷售前期 銷售后期 銷售中期 銷售階段 商戶樣本寫真 酒店 演藝坊 現(xiàn)代商業(yè) 商業(yè)共性： ?對商業(yè)氛圍成熟度要求較高 ?作為婺源旅游已有商業(yè)類型的補(bǔ)充 ?物業(yè)的升值是主要購買動機(jī) 營業(yè) 過路性消費(fèi)者 營業(yè)前期 營業(yè)中期 成熟期 體驗(yàn)性消費(fèi)者 尋跡性消費(fèi)者 周邊為主 區(qū)域?yàn)橹? 全國各地 消 費(fèi) 者 消費(fèi)者動態(tài)來源鎖定 來源 經(jīng)營階段 消費(fèi)者屬性 消費(fèi)者動態(tài)到訪動機(jī) 營業(yè) 過路性消費(fèi)者 營業(yè)前期 營業(yè)中期 成熟期 體驗(yàn)性消費(fèi)者 尋跡性消費(fèi)者 消 費(fèi) 者 到訪動機(jī) 經(jīng)營階段 消費(fèi)者屬性 路過，隨便看看 好奇，廣告吸引 向往，情結(jié)驅(qū)使 消費(fèi)者動態(tài)關(guān)注因素 交通 關(guān)注因素 開銷 功能 文化 功能 氛圍 開銷 文化 氛圍 文化