【正文】 2023年 2月 7日星期二 4時 48分 44秒 04:48:447 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 7日星期二 上午 4時 48分 44秒 04:48: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :48:4404:48Feb237Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 7, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 7日星期二 4時 48分 44秒 04:48:447 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 7日星期二 上午 4時 48分 44秒 04:48: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 04:48:4404:48:4404:48Tuesday, February 7, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 04:48:4404:48:4404:482/7/2023 4:48:44 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 4時 48分 44秒 上午 4時 48分 04:48: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 上午 4時 48分 :48February 7, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :48:4404:48:44February 7, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :48:4404:48Feb237Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 7, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 招商對象商家走訪 項目整體規(guī)劃（整體概況介紹） 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)功能設(shè)計與定位 周邊商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)品定位、經(jīng)營業(yè)態(tài) 區(qū)域市場狀況、其他區(qū)域市場狀況 面積需求、投資類型 價格需求、政策需求、市場接受程度 意向程度、意向標(biāo)的、提出意見和建議 了解客戶基本資料，并詳細(xì)記錄其提出的問題并盡能力范圍內(nèi)進(jìn)行釋疑。 對項目商業(yè)的營銷運作建議 委托招租 此方法是針對購鋪投資的商家，具體操作是業(yè)主在購鋪后，不進(jìn)行自主經(jīng)營的業(yè)主，可以通過招商部進(jìn)行委托招租，條件可以是免費或以低過中介的費用幫業(yè)主將店鋪出租。 物管費優(yōu)惠政策 ： 開業(yè)前半年提前簽訂租賃合同的； 裝修完畢在開業(yè)前一個月可進(jìn)行試營業(yè)的； 特殊位置（轉(zhuǎn)角、陰暗角、空間利用不好的商鋪或存在其他硬傷之商鋪）招商不易處理的商鋪，可享市場開業(yè)之日起三個月到六個月的物管費減免優(yōu)惠， 注：物管費可與免租期或其他優(yōu)惠手段商家可同時享有。在本項目運作初，連同泛會所招商、集中商業(yè)一起，統(tǒng)一進(jìn)行招商，特別是引入中型生活超市等主力店（如：永輝 \重百超市）爭取入伙后，目標(biāo)服務(wù)型商業(yè)能正常運營，營造出良好的項目商業(yè)氛圍。 對項目商業(yè)的營銷運作建議 目標(biāo)服務(wù)型商業(yè) 目標(biāo)服務(wù)型商業(yè)定位在 中型生活超市、汽車銷售展廳、特色餐飲店、精品服飾廣場、網(wǎng)吧、休閑娛樂中心等。在項目進(jìn)入銷售運作時，可對經(jīng)營會所服務(wù)商家進(jìn)行招商洽談，確保入伙時，會所能運營服務(wù)。 對項目商業(yè)的營銷運作建議 泛會所商業(yè) 項目泛會所以小區(qū)服務(wù)功能為主，主要經(jīng)營如棋牌室、乒乓球館、桌球室、音樂發(fā)燒友俱樂部、 24小時自助健身房等。在銷售安排上，采取以住帶鋪方式，先售住宅、辦公樓，聚集一定人氣，待接近入伙時，再集中發(fā)售商鋪。 對項目商業(yè)的營銷策略安排 社區(qū)服務(wù)商業(yè) 根據(jù)項目情況以及商業(yè)規(guī)劃特點，將社區(qū)服務(wù)商業(yè)安排在 2號樓下的獨立店面中，這樣即方便了社區(qū)居民日常生活的需求，同時獨立商業(yè)由于面積較小、商鋪總銷售價格相對較低，又具有較好長期經(jīng)營基礎(chǔ)，對投資者吸引力較強。本項目除社區(qū)服務(wù)商業(yè)所剩 ，比較容易形成一定規(guī)模效應(yīng)，形成集群效應(yīng)。 對項目商業(yè)的運作思路 由于專業(yè)市場對相應(yīng)配套倉儲用地、物流交通系統(tǒng)等有較高要求，或?qū)Φ貐^(qū)輻射性要求較高等，這與本項目區(qū)位及定位有較大沖突，因此，市場型商業(yè)不適于本項目。從本項目上看，街區(qū)商業(yè)面積為 ，而項目規(guī)劃住宅 266戶，辦公樓 24層，按照住宅平均 /戶，辦公樓每層 50人計算，項目人口大約為 1599人。 關(guān)于 商業(yè) 運作的思考 對項目商業(yè)規(guī)劃的認(rèn)識 由于地塊特性，項目南北地勢存在一定的高差，使得項目的商業(yè)布局南北不一。采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優(yōu)惠或 變相折扣的刺激下產(chǎn)生購買意向，早下抉擇。因此建議在銷售時給予較大 的折扣優(yōu)惠。 按照誠意金等級順序及先后順序進(jìn)行樓層的選房順序安排。 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ 銷售策略： 在銷售策略上，采取“大客戶優(yōu)先制”的原則。 電話直銷 從商業(yè)電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其 有否需求，達(dá)到宣傳和銷售的目的。這種 方式的特點為客戶購買特征比較明顯，目的基本明確；同 時，客戶已通過對現(xiàn)場的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時 輔以銷售人員的努力游說較容易達(dá)到促成成交的目的。樓書、宣傳單、軟文、展板等去 逐一闡釋具體樓盤賣點。在項目的推廣過程 中，我們將每一環(huán)節(jié)都緊緊圍繞主題定位，從訴求內(nèi)容到訴 求風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一的形象包裝。 收尾期主要采?。好}沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維 持較長的發(fā)布時間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較 多（如：新樓市等地產(chǎn)類雜志）。此 階段工作主要以散售為主，租賃為輔。 通過參加各種公司的會議及運用前期積累的客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行 行業(yè)掃蕩，完成客戶意向庫的整理收集開始 CRM管理，定期 進(jìn)行客戶維護(hù)。此時的廣告投 放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，同時和 銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力。 強銷期，綜合運用大眾媒體 (重慶主流報紙、廣播 )進(jìn)一步 提高提升產(chǎn)品形象。 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ 第三階段：全面銷售階段 (開盤期、強銷期 ) 在此期間，項目主體結(jié)構(gòu)封頂，項目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市 場。因此本階段以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ 第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售 (項目導(dǎo)入期 ) 主動招商確定大客戶名單，通過小組公關(guān)形式尋找大型客 戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、 企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)的 資金壓力和規(guī)避市場風(fēng)險。 其他備選案名： 尚座 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ 項目定位 市場定位 ////// 北部中心 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ 案名建議 主推案名： 鼎峰 案名釋義： 鼎峰： 通“頂峰”，代表的一種高度，寓意項目寫字樓的區(qū)位高度、 產(chǎn)品高度、價值高度等特質(zhì)。 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ 運營戰(zhàn)略 綜合考慮項目規(guī)模、規(guī)劃特點本著降低運營風(fēng)險和實現(xiàn)合理利潤的原則，我司認(rèn)為本項目的營銷推廣工作應(yīng)采取“針對性媒體渠道宣傳 +多種銷售方式配合”的方法進(jìn)行。該類客戶在投資時比較理性，對項目的區(qū)位價值、交通環(huán)境、發(fā)展前景和銷售價格都非常關(guān)注。特別是對場地的規(guī)格要求較高，因此可在項目前期進(jìn)行訪談，進(jìn)行定做式建設(shè)。 投資型客戶 是指被項目的主要區(qū)位優(yōu)勢、廣告宣傳、價格誘惑、發(fā)展前景所吸引的投資性客戶。 對項目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識 威脅點分析（ Threat） T1 政府針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策調(diào)控變動性威脅； T2 新建競品項目與已有競爭項目分流客戶威脅； T3 其他區(qū)域同質(zhì)項目分流客戶的威脅； 對項目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識 項目的目標(biāo)客戶在哪里？