某地產(chǎn)杭州top產(chǎn)品研究(參考版)
2025-01-22 16:07本頁面
【正文】 1:16:06 上午 1:16 上午 01:16:06四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專家告訴。 四月 211:16 上午 四月 2101:16April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 四月 21四月 2101:16:0601:16:06April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 01:16:0601:16:0601:16Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。 01:16:0601:16:0601:164/5/2023 1:16:06 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 1:16:05 上午 1:16 上午 01:16:05四月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 211:16 上午 四月 2101:16April 05, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 05 四月 20231:16:05 上午 01:16:05四月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 01:16:0501:16:0501:16Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 01:16:0501:16:0501:164/5/2023 1:16:05 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 1:16:05 上午 1:16 上午 01:16:05四月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 四月 211:16 上午 四月 2101:16April 05, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 05 四月 20231:16:05 上午 01:16:05四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 01:16:0501:16:0501:16Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 01:16:0501:16:0501:164/5/2023 1:16:05 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。08. 08. 30Page 52? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。? 1000萬以內(nèi)總價段房源市場仍有明顯空余，適合主力配置。戶型段 熱銷項目 熱銷點90方以下 凱旋門 好學(xué)區(qū) ，相對低 總價125160方 遠洋公館、凱旋門、御西湖 地段、功能尺度、總價控制的最佳平衡160220方 蘭園、凱旋門、武林府220250方 遠洋公館 景觀邊套 、次中心綜合體 配套 、千萬以內(nèi)總價250300方 武林一號、武林府 絕對中心、景觀邊套300方以上 藍色錢江 一線江景、頂級豪宅、綠城品牌此處供應(yīng) =期初可售 +當(dāng)期新增已知戶型及價格定位的潛在供應(yīng)項目分析即使不考慮其余未知定位的潛在項目，可以發(fā)現(xiàn) ：? 1500萬以上極高總價房源潛在供應(yīng)已高度飽和，去化周期長達 10年，須謹(jǐn)慎進入。武林府、武林一號： 50套，面積占86%。蘭園、武林府 ： 149套，面積占 65%。御西湖 ：105套，面積占 43%。11年以來三代 TOP1分面積段供求價對比去化率 69% 50% 60% 65% 46% 38% 50% 41% 45% 22%凱旋門 ：474套，面積占 63%。年均釋放的購買需求在 100個以內(nèi)（按 1%的年轉(zhuǎn)化率粗估），因此， 1500萬以上的極高總價房源（面向億萬富豪）成交量增長極慢。總價天花板二代成交主力三代成交主力成交量萎縮原因 ： 1） 09年以來造富速度趨緩； 2）富豪向 高端 房需求的轉(zhuǎn)化率降低（經(jīng)濟低迷、雙限影響購房信心和資格）。定量分析，尋找機會PART 3：二、三代 TOP1成交對比 ： 1）年均去化打 7折 （二代年均 29萬方，三代年均 21萬方） ； 2）單價近翻番 （二 代均價 ，三代均價 ） ； 3）總價天花板無明顯變化 （都為 1500萬）。水晶瀾軒御江山中海地塊慶春御府九龍 倉君璽廣宇武林外灘遠洋公館凱德項目杭房地塊大家地塊商博錢塘印象御園大河宸章東區(qū)進駐 TOP1，我們將面臨一個存量去化周期達 7年，充分競爭的市場。但能否成為真正的綜合體豪宅，很大程度上取決于發(fā)展商的主觀開發(fā)策略。地塊價值 PK： 綠城蘭園地塊 ≧ 華家池地塊 中海三堡地塊? 華家池 VS中 海三堡地塊 ：地段華家池略占優(yōu)，景觀資源中海三堡以江景優(yōu)勢略占優(yōu)，人文價值 華家池 占優(yōu)，綜合體價值受開發(fā)商主觀策略影響，綜合來看，華家池土地價值優(yōu)于三堡地塊。昆侖公館 /純住宅，精裝 遠洋公館 /綜合體豪宅，精裝 凱德龍灣 /純住宅，精裝 其他影響土地價值因素 ：4）綜合體配套資源 ：突出表現(xiàn)于遠洋公館和萬象城悅府，相比周邊純住宅樓盤可獲得 1520%的溢價。新華園 /老 宅包圍無景觀，毛坯 武林一號 /一線運河，俯瞰武林，豪裝 武林府 /老 宅包圍臨高架，豪裝 武林國際 /老 宅包圍臨高架，毛坯 4萬藍色錢江南區(qū)園景房/豪裝 藍色錢江南區(qū)江景房/豪裝 6萬其他影響土地價值因素 ：3）地塊大學(xué)人文配套資源 ：突出表現(xiàn)于文教區(qū)，緊鄰大學(xué)名校樓盤可擁有 1015%的溢價。武林中心昆侖 公館 /精裝 新華園 /毛坯 武林一號 /豪裝 武林府 /豪裝 武林國際 /毛坯 4萬 蘭園 /豪裝 綠城麗園 /豪裝 5萬綠城新綠園 /豪裝 4萬南宋皇城遺址濱江金色家園 /毛坯 3萬售價與距中心距離并非完全成正比，顯然還有其他因素會影響售價層級。? 慶春東 ： 新老 中心交匯帶，近年進階成為市中心，界面繁華，土地稀缺 。? 錢江新城 ：十年新貴， 城市界面煥然一新，浩蕩江景無可匹敵 ，人氣配套仍需提升， 一期高潮已過，未來看二期 。? 武林 ： 無可替代的絕對中心， 杭州繁華的絕對象征。? 望江南星 ：皇脈外延，雙核交匯，現(xiàn)狀雜亂但潛在價值突出， 改造升級后，自然 TOP1。延安湖濱商圈 錢江新城城東新城樞紐慶春廣場艮山東路秋濤路體育場路鳳起路TOP1版圖匯總及分級八 大片區(qū)，西湖稀貴無雙，武林中興，錢新、文教收尾，慶春、望江自然進階，濱江沿江崛起，拱北運河進化時武林文教拱北運河慶春東環(huán)西湖望江 錢江新城濱江沿江? 文教 ：城市次中心，學(xué)區(qū)配套豐富，城市界面繁華 ，土地 高度 稀缺， 06年快速崛起，三兩項目即掀波瀾，目前已收尾。區(qū)內(nèi) 現(xiàn)有臨運河項目都已超前定位成 TOP1，除遠洋公館以綜合體概念豪宅一度熱銷外，其余項目去化整體艱難，但未來 35年內(nèi)有望逐步改善。三堡沿江帶濱江一線沿江帶13年后：拱北運河圈，運
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