【正文】 2023年 2月 3日星期五 8時(shí) 27分 12秒 20:27:123 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 3日星期五 下午 8時(shí) 27分 12秒 20:27: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :27:1220:27Feb233Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 3, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 3日星期五 8時(shí) 27分 12秒 20:27:123 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 3日星期五 下午 8時(shí) 27分 12秒 20:27: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 20:27:1220:27:1220:27Friday, February 3, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 20:27:1220:27:1220:272/3/2023 8:27:12 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 8時(shí) 27分 12秒 下午 8時(shí) 27分 20:27: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 下午 8時(shí) 27分 :27February 3, 2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 :27:1220:27:12February 3, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :27:1220:27Feb233Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 3, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 66 招商組各階段主要工作 第三、四、五階段： ?舉行招商推廣活動（進(jìn)駐商家產(chǎn)品創(chuàng)意發(fā)布），吸引目標(biāo)商家到場，促成商家進(jìn)駐； ?持續(xù)電話 COLDCALL邀約目標(biāo)商家，來訪參觀項(xiàng)目現(xiàn)場； ?招商人員現(xiàn)場接待目標(biāo)商家，介紹項(xiàng)目亮點(diǎn)，促成商家進(jìn)駐； ?電話跟進(jìn)意向目標(biāo)商家，進(jìn)行游說，促成商家進(jìn)駐儲備； ?外圍拓展，對目標(biāo)商家進(jìn)行拜訪，促成商家進(jìn)駐； ?舉辦電商講座，吸引商家到場，促成目標(biāo)商家進(jìn)駐 ?原有商家招商工作持續(xù)推進(jìn)，并發(fā)動舊商家介紹新商家，儲備意向商家資源； ?針對此階段進(jìn)行推廣工作（詳見推廣配合）。 ?持續(xù)電話 COLDCALL邀約目標(biāo)商家，來訪參觀項(xiàng)目現(xiàn)場； ?招商人員現(xiàn)場接待目標(biāo)商家，介紹項(xiàng)目亮點(diǎn)，促成商家進(jìn)駐； ?電話跟進(jìn)意向目標(biāo)商家，進(jìn)行游說，促成商家進(jìn)駐儲備； ?外圍拓展，對目標(biāo)商家進(jìn)行拜訪，促成商家進(jìn)駐； ?加大餐娛配套、定制家居業(yè)態(tài)商家的招商引入，重點(diǎn)引入行業(yè)內(nèi)龍頭商場 。 ?啟動商家資料庫，對目標(biāo)商家進(jìn)行電話 COLDCALL邀約，儲備意向商家資源； ?外圍拓展，對目標(biāo)商家進(jìn)行拜訪，儲備意向商家資源； ?原有商家招商工作持續(xù)推進(jìn)，并發(fā)動舊商家介紹新商家，儲備意向商家資源； ?針對此階段進(jìn)行推廣工作（詳見推廣配合）。 ?通過協(xié)會推薦和行業(yè)論壇方式直接準(zhǔn)確地尋找到目標(biāo)客戶 。 專業(yè)雜志 —— 單點(diǎn)成本極高，專業(yè)性強(qiáng)， 受眾面窄，但指向性和權(quán)威性使 其有其他媒體難以替代 54 推廣費(fèi)用計(jì)劃 品牌管理 報(bào)紙軟文 報(bào)廣及第三方資源購買 專業(yè)雜志 路牌平面 公關(guān)活動 網(wǎng)絡(luò)推廣 宣傳物料 100 15 100 20 30 90 125 20 20% 3% 20% 4% 6% 18% 25% 4% 各種媒體費(fèi)用預(yù)計(jì) 各種媒體費(fèi)用預(yù)計(jì)直觀圖 此費(fèi)用為以報(bào)公司財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi)的總體策略計(jì)劃，含已支出費(fèi)用，后期將按實(shí)際的招商進(jìn)度及市場反映進(jìn)行細(xì)致調(diào)整。 互聯(lián)網(wǎng) —— 最熱、最潮流的電子媒介，區(qū) 域范圍廣大，無遠(yuǎn)不達(dá)。 較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介 52 媒體應(yīng)用地域界定 電商周邊支持企業(yè) 傳統(tǒng)企業(yè)區(qū)域（家居、家飾） 已有電商企業(yè)區(qū)域（家居、家飾） 參與體驗(yàn)群體區(qū)域 項(xiàng)目所在 媒體傳達(dá)距離 53 選用媒介的特點(diǎn) 高投入 低投入 利于建立偏好度 利于建立市場聲勢 互聯(lián)網(wǎng) 專業(yè)雜志 現(xiàn)場活動 報(bào)紙 電視 戶外平面 廣播 報(bào)紙 —— 傳統(tǒng)紙媒，散播面廣，普遍性信 息為主，時(shí)效性短。 主要決策者：營運(yùn)團(tuán)隊(duì)成員。 較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介 電商的制造者和參與者，但不局限于概定范圍，參與為拓展業(yè)務(wù)。 主要決策者：企業(yè)主 考慮因素：目標(biāo)群體的媒體習(xí)慣、目標(biāo)群體的媒體喜好度、目標(biāo)群體的生活習(xí)慣、目標(biāo)群體的興趣、市場環(huán)境及廣告?zhèn)鬟f模式。 較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介 一直從事傳統(tǒng)商務(wù)運(yùn)營，被潮流所推趕，看到別的電商務(wù)營運(yùn)成功，未知如何保障嘗試成功。 團(tuán)隊(duì) 1 各行業(yè)高端客戶資源（可大力支撐其他各類業(yè)態(tài)的招商）； 中大 EMBA同學(xué)會、海南商會、香港商會、溫州商會、廣東高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)會、廣東省電腦商會 …… ； 6月 10日前對接完成， 6月 30日前 落實(shí)合作，合作方開始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。 團(tuán)隊(duì) 3 家居行業(yè) 黃石家私大廣場、嘉勵家私、五洲裝飾、馬會家居 …… 團(tuán)隊(duì) 4 寫字樓 大瀝社區(qū)報(bào)、高力、中原、合富 …… 團(tuán)隊(duì) 2 電商周邊 （寫字樓、商業(yè)） 省電商協(xié)會；廣東省國際商會電子信息專業(yè)委員會；廣州市天河區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會（總商會）；國聯(lián)通信；紅酒城香港有限公司 ……. ； 5月 10日前 落實(shí) 合作，合作方開始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。展現(xiàn)商家進(jìn)入后的美妙前景； ?優(yōu)先、特惠性條件先行引入電商配套的周邊企業(yè)、商家，以此落實(shí)“體驗(yàn)之都” 專業(yè)性、完美性的鏈條式基地平臺； 45 目的及原則 目的： ? 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目首啟區(qū)域 8號樓商業(yè)街于 2023年 12月底對外試業(yè)、 4號樓寫字樓進(jìn)駐率達(dá) 100%以上的工作目標(biāo)； ? 兌現(xiàn)市場承諾，增強(qiáng)新、老客戶對項(xiàng)目的信心，使本項(xiàng)目物業(yè)的銷售、開發(fā)、招商、經(jīng)營具備更強(qiáng)的生命力，可持續(xù)發(fā)展 原則： ? 以電子商務(wù)運(yùn)營企業(yè)作為龍頭，形成集約效應(yīng)；以愿意投入產(chǎn)品和資源，進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)作為主力；以電子商務(wù)外圍客戶，例如攝影、設(shè)計(jì)、物流、模特、電子商務(wù)代運(yùn)營、網(wǎng)絡(luò)推廣、廣告等配套服務(wù)公司作為配合，以餐飲、休閑娛樂作為配套，共吋搭建電商體驗(yàn)平臺，打造集傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢和電子商務(wù)優(yōu)勢于一體的特色商業(yè)。 42 備注： 租金優(yōu)惠政策：凡2023年 12月 31日前認(rèn)租的客戶可享受租金 8折優(yōu)惠 免租期優(yōu)惠： 6個月 結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按照 2023年 12月底完成首啟 100%招商率，初步推算出首啟寫字樓部分 2023年年租金收益約； 2023年年租金收益約 萬元。 兩年總收益：約 首啟收益合計(jì) 2023年商業(yè)街寫字樓： 1568萬 2023年商業(yè)街寫字樓： 3136萬 兩年總收益：約 4704萬元 41 折扣 折后單價(jià) 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 2,934,582 12 5,869,164 8,803,745折扣 折后單價(jià) 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 4,401,873 12 8,803,745 13,205,618折扣 折后單價(jià) 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 4,401,873 12 8,803,745 13,205,618折扣 折后單價(jià) 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 1,467,291 12 2,934,582 4,401,873折扣 折后單價(jià) 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 1,467,291 12 2,934,582 4,401,87314,672,909 29,345,818 44,018,7262023 年年收益 2023 年年收益 2 年總收益2023 年 —2 0 1 5 年租金收益預(yù)算【首啟商業(yè)街部分】第一階段完成首啟招商 20% （ 2023 年 45 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價(jià)優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益2 年總收益第二階段完首啟招商成5 0% （ 2023 年 67 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價(jià)優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益2 年總收益第三階段完成首啟招商8 0% （ 2023 年 89 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價(jià)優(yōu)惠政策 2 0 1 4 年租金收益 2 0 1 5 年租金收益2 年總收益第四階段完成首啟招商9 0% （ 2023 年 1011 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價(jià)優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益合計(jì)：　 2 年總收益第五階段完成首啟招商 1 0 0% （ 2023 年 12 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價(jià)優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益2 年總收益?zhèn)渥ⅲ? 總體均價(jià)： 132元 租金優(yōu)惠政策：凡2023年 12月 31日前認(rèn)租的客戶可享受租金 8折優(yōu)惠 免租期優(yōu)惠： 6個月結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按照 2023年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟商業(yè)街部分 2023年年租金收益約 ；2023年年租金收益約 。 39 寫字樓定價(jià) 樓層租金定價(jià) 樓層 套數(shù) 總建面積 均價(jià) 層差 月租金 5層 19 25 0 6層 19 27 0 7層 19 27 2 8層 19 29 0 9層 19 29 2 10層 19 31 0 11層 19 31 2 12層 19 33 0 13層 19 33 0 14層 19 35 2 15層 19 37 2 16層 19 39 2 17層 19 41 2 18層 19 43 2 合計(jì) 總體均價(jià) 33元 /平方米 /月 價(jià)格綜合建