【正文】 人性化方面： 社區(qū)一卡通； 遠(yuǎn)程抄表；216。體現(xiàn)文化藝術(shù)元素，提升項(xiàng)目的高品位檔次酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議80本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品潤(rùn)色—— 軟件：服務(wù)提升懶人社區(qū)：建議：增加提升業(yè)主生活便利度的服務(wù)空間與功能.：鐘點(diǎn)工服務(wù)小組；全自動(dòng)洗衣房；機(jī)票、車票代訂服務(wù)；影碟出租中心；健康中心； MORNING CALL；訂送水 /訂牛奶服務(wù)；留言服務(wù)；公寓室內(nèi)全面清潔、投幣飲料機(jī)、 24小時(shí)便利店人文社區(qū)：建議：增加提升業(yè)主生活便利度的服務(wù)空間與功能.：小型閱讀室；圖書交換中心；郵政快遞服務(wù)；報(bào)刊雜志訂閱服務(wù) ……運(yùn)動(dòng)社區(qū)：建議：增加業(yè)主情感交流、社區(qū)文化建設(shè)，提升生活品質(zhì)的休閑設(shè)施.：球迷俱樂部；籃球場(chǎng)；投籃機(jī)；羽毛球場(chǎng)；健身房 ……酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議81本報(bào)告嚴(yán)格保密提供酒店式公寓的服務(wù)，功能上安全與人性化并重216。運(yùn)用新都市人較為喜愛的環(huán)保涂料，成本較低，有效的降低了開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)體現(xiàn)新都市人簡(jiǎn)約時(shí)尚的生活特性；216。外立面建議原則：造型色彩材料成本客戶偏好系統(tǒng)統(tǒng)一酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議美園美園 置地逸軒置地逸軒美園美園 置地逸軒置地逸軒216。酒店式公寓定位酒店式公寓定位73本報(bào)告嚴(yán)格保密酒店式公寓 —— 戶型定位市場(chǎng)反響： 精品公寓盈利短平 快經(jīng)濟(jì) /產(chǎn)業(yè)：小戶型購(gòu)買力、需求強(qiáng)勁客戶偏好：投資型精品公寓項(xiàng)目因素：適宜打造高形象綜合體類型 戶型 面積區(qū)間 套比 戶數(shù)投資型戶型 單身公寓 25－ 30 ㎡ 10% 25一房一廳 40－ 50㎡ 35% 88小兩房?jī)蓮d 55－ 65㎡ 35% 88自住型戶型 大兩房?jī)蓮d 70－ 80㎡ 15% 39三房?jī)蓮d 85－ 100 ㎡ 5% 13累計(jì) —— 平均面積 ㎡ 100％ 253精品公寓216。216。216。酒店式公寓酒店式公寓商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面l酒店式公寓和商務(wù)公寓產(chǎn)品亟待改進(jìn)方面：外立面、戶型、景觀資源利用。商務(wù)公寓無法兼顧居住功能。景觀資源利用有限。216。無陽臺(tái)。景觀資源利用有限。酒店式公寓設(shè)計(jì)不足：樓間距過低，酒店式公寓與商務(wù)公寓僅為 。隔音效果： 酒店式公寓和商務(wù)公寓項(xiàng)目位于小區(qū)南部，且高于北區(qū)住宅部分，形成了住宅部分的隔音墻。項(xiàng)目活動(dòng)策略70本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目分析l酒店式公寓：建筑面積： 14000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)： 18層，其中 1－ 3層為商業(yè)， 4－ 18層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米電梯： 3部l商務(wù)公寓：建筑面積： 24000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)： 28層，其中 1－ 3層為商業(yè)， 4－ 28層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米電梯： 4部三期酒店式公寓酒店式公寓商務(wù)公寓商務(wù)公寓l設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：地理位置： 臨近澳霞大道，位置優(yōu)勢(shì)顯著。項(xiàng)目營(yíng)銷策略216。項(xiàng)目屬性概況216。商務(wù)公寓建議216。住宅部分定位216。規(guī)劃布局分析216。區(qū)域發(fā)展研究216。項(xiàng)目推廣策略216。產(chǎn)品特征分析216。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析216。商業(yè)部分定位 216。酒店公寓建議216。宏觀政策分析 216。產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘68本報(bào)告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場(chǎng)分析 營(yíng)銷執(zhí)行物業(yè)評(píng)估定位回顧 物業(yè)建議216。核心企業(yè)的進(jìn)駐將帶來大量高素質(zhì)人口的置業(yè)需求 。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將進(jìn)一步吸引更多的投資；216。FC－－ 2FC－－ 2五房?jī)蓮d三衛(wèi)（復(fù)式）： 63本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品戶型分析結(jié)論 ——本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型分布基本合理，能充分考慮到景觀、朝向等因素對(duì)戶型的影響，最大化產(chǎn)品的價(jià)值戶型設(shè)計(jì)中，運(yùn)用了較多創(chuàng)新元素，包括入戶花園、大露臺(tái)設(shè)計(jì)陽光餐廳等在大亞灣市場(chǎng)中為新的看點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)注重實(shí)用性，布局緊湊；且功能分區(qū)較為合理部分戶型分布未能充分考慮景觀、朝向等因素與戶型面積之間的關(guān)系，以及戶型分布的均好性未能最大化產(chǎn)品的價(jià)值64本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 環(huán)境 體育中心市政廣場(chǎng)p 社區(qū)的景觀環(huán)境 41％的高綠化率；移步換景的空中園林； 兩大核心景觀區(qū)；三大社區(qū)服務(wù)中心； 精美別致的建筑小品p 自然環(huán)境： 高層遠(yuǎn)景，俯瞰山景p 市政環(huán)境景觀　　市政廣場(chǎng)，體育中心產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘65本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 規(guī)劃p 城市規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)核心位置大亞灣區(qū)政府所在區(qū)域大亞灣主要的商務(wù)生活區(qū)p 社區(qū)規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)第一個(gè)綜合體項(xiàng)目；分布七棟住宅一棟酒店公寓和一棟商務(wù)公寓；社區(qū)兩個(gè)核心景觀區(qū)，景觀資源豐富產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘66本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 社區(qū)配套及服務(wù)p 物管： 家居服務(wù)及商務(wù)服務(wù)；大堂 （擦鞋機(jī)、自動(dòng)售賣機(jī)、自助銀行） 四星級(jí)貼心服務(wù)；保潔保安；設(shè)備維護(hù)p 文化： 大亞灣體育中心p 商業(yè)： 底層商業(yè)，完全滿足社區(qū)需求 購(gòu)物、休閑、餐飲，一站式商業(yè)中心p 會(huì)所： 功能齊全泛會(huì)所，都市品質(zhì)休閑生活 產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘67本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 未來價(jià)值潛力216。戶型劣勢(shì)（ FC2） ：l入戶花園無直接采光面。l功能分區(qū)合理。A－－ 1 A－－ 1兩房?jī)蓮d一衛(wèi)： 62本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 復(fù)式單位寬大舒適，豐富產(chǎn)品線216。戶型劣勢(shì)（ A1） ：l無入戶花園，無生活陽臺(tái)。l功能分區(qū)合理。7號(hào)樓號(hào)樓C－－ 1 C－－ 1B－－ 1 B－－ 161本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 戶型緊湊實(shí)用，功能分區(qū)合理216。216。60本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 臨干道設(shè)置小二房，優(yōu)化產(chǎn)品資源 不足之處：216。216。 戶型劣勢(shì)（ C7） ：216。216。四房?jī)蓮d兩衛(wèi)： 59本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 客廳和主臥均南向，景觀資源豐富，但戶型面積較小 戶型優(yōu)勢(shì)（ C7）：216。216。 戶型劣勢(shì)（ E1） ：216。216。C－ 7小區(qū)景觀視野開闊，價(jià)值點(diǎn)最大，戶型面積相對(duì)較小，且衛(wèi)生間設(shè)置較少三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)58本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 客廳和主臥均帶大露臺(tái)，景觀資源豐富，陽光餐廳大亞灣獨(dú)創(chuàng) 戶型優(yōu)勢(shì)（ E1）：216。p 梯戶及車位比p 實(shí)用率p 風(fēng)水眾廈對(duì)產(chǎn)品戶型研究的九大分析要素 ——57本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 戶戶帶入戶花園、大露臺(tái)設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)佳 不足之處：216。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)提煉產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)提煉 ————本項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的戶型本項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的戶型面積偏大，在營(yíng)銷上可面積偏大，在營(yíng)銷上可采用采用 “可自由分割組合可自由分割組合的產(chǎn)品功能空間的產(chǎn)品功能空間 ”。p人流組織：項(xiàng)目東側(cè)為 3個(gè)小區(qū)主要的人行步入通道，設(shè)置兩個(gè)人行出入口保證了項(xiàng)目人行出入的需求p 車流組織：項(xiàng)目西側(cè)為小區(qū)內(nèi)部主要的車行出入口，全地下車庫(kù)，且人行和步行出入口由項(xiàng)目東西兩側(cè)分開設(shè)置有效地實(shí)現(xiàn)了小區(qū)的人車分流；酒店出入口為項(xiàng)目商業(yè)提供了車行便利中海殼牌規(guī)劃布局規(guī)劃布局 —— 交通、人流、車流交通、人流、車流車行動(dòng)線車行動(dòng)線54本報(bào)告嚴(yán)格保密酒店式公寓和商務(wù)公寓較好的提升了項(xiàng)目的形象和檔次，但整體立面效果不利于地標(biāo)形象的建立酒店式公寓與商務(wù)公寓沿澳霞大道分布，有利于項(xiàng)目的高形象展示，但此兩物業(yè)排布較為緊密且立面形象差異較大，不利于項(xiàng)目整體地標(biāo)形象的塑造和建立。地下車庫(kù)面積： 15968平米；216。酒店公寓建筑面積：14000平米；216。住宅建筑面積： 98000平米；216。占地面積： 43100平米216。項(xiàng)目東側(cè)布置 18層小高層住宅對(duì)東面行車道抗性不大，西側(cè)布置較高的高層住宅最大程度上實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的高價(jià)值p 項(xiàng)目東側(cè)布置了 3棟 17＋ 1層 小高層住宅和一棟 18層酒店公寓p 項(xiàng)目西側(cè)為 3棟 25＋ 1層的高層住宅和一棟 28層的商務(wù)公寓p 項(xiàng)目北側(cè)為一棟三座 26＋1層的聯(lián)體點(diǎn)式住宅樓規(guī)劃布局規(guī)劃布局 —— 建筑布局建筑布局52本報(bào)告嚴(yán)格保密本項(xiàng)目具備兩個(gè)核心景觀區(qū)，保證了小區(qū)豐富的景觀資源和高舒適度216。項(xiàng)目南臨澳霞大道、大亞灣市政府和體育館，東臨 25號(hào)云路，西臨市政路，北臨一條雙向四車道的車行道51本報(bào)告嚴(yán)格保密本項(xiàng)目自東向西由低向高錯(cuò)落排布，較寬的樓間距保證了項(xiàng)目的高舒適性216。 距離惠州港僅 10分鐘車程項(xiàng)目主要的通行線路：1）沿海高速2）鹽壩高速50本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目四至及地塊特征25號(hào)云路號(hào)云路澳霞大道澳霞大道216。 距離深圳龍崗 20分鐘車程252。項(xiàng)目活動(dòng)策略49本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目屬性概況 —— 區(qū)位、交通216。項(xiàng)目營(yíng)銷策略216。項(xiàng)目屬性概況216。商務(wù)公寓建議216。住宅部分定位216。規(guī)劃布局分析216。區(qū)域發(fā)展研究216。拓展價(jià)值 —— 交通、地段、配套、社區(qū)氛圍、物管216。市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)：本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 07年 12月推出，按照目前市場(chǎng) 3200元 /平米的均價(jià)水平，保守預(yù)計(jì) 12月市場(chǎng)均價(jià)增長(zhǎng) 3800元 /平米46本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目入市期片區(qū)價(jià)格預(yù)測(cè)216。產(chǎn)品及客戶特征 —— 大亞灣 CBD建筑綜合體項(xiàng)目，所屬區(qū)位具備高端領(lǐng)先的形象特征，物業(yè)類型和產(chǎn)品功能多樣化；并具備國(guó)際化的生活標(biāo)準(zhǔn)，多元國(guó)際的客戶來源進(jìn)一步增強(qiáng)了社區(qū)的異國(guó)情調(diào)45本報(bào)告嚴(yán)格保密片區(qū)典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)熊貓國(guó)際：06年 12月銷售價(jià)格 3600元 /平米；07年 4月銷售價(jià)格 4200元 /平米；5個(gè)月實(shí)現(xiàn) 600元的價(jià)格增長(zhǎng) ,實(shí)現(xiàn) 6％的增長(zhǎng)幅度。建筑風(fēng)格 —— 本項(xiàng)目建筑外立面線條簡(jiǎn)潔、流暢；建筑物頂部設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約；銀灰色調(diào)的色彩體現(xiàn)國(guó)際化時(shí)尚簡(jiǎn)約的風(fēng)格216。 4200元 /㎡是購(gòu)買的極限能夠承受的價(jià)格。產(chǎn)品購(gòu)買力要素分析 —p一房 （ 45－ 55平米）： 區(qū)域發(fā)展及環(huán)境 價(jià)格 戶型 地段 升值潛力p兩房 （ 60－ 85平米）： 區(qū)域發(fā)展及環(huán)境 戶型 景觀環(huán)境 價(jià)格 地段p三房 （ 90－ 120平米）： 戶型 景觀環(huán)境 配套 價(jià)格 地段p四房 （ 120－ 150平米）： 戶型 景觀環(huán)境 配套 價(jià)格 地段客戶定位 — 片區(qū)客戶產(chǎn)品需求特點(diǎn)42本報(bào)告嚴(yán)格保密訪談表明住宅置業(yè)者心理接受價(jià)位在 3600－ 3800元 /㎡左右，基本切合市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格216。合理的價(jià)格，自然環(huán)境和升值潛力 是訪問客戶都比較看重的因素。調(diào)研結(jié)論： %的購(gòu)房者購(gòu)房目的是收益性投資的深圳人及當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員及企業(yè)管理人員；二次購(gòu)房的購(gòu)房者比例僅次于投資者，這部份人主要是已有自建住宅的當(dāng)?shù)鼐用窀纳片F(xiàn)有居住環(huán)境，彰顯自己的身份。從產(chǎn)品類型來看，部分小戶型由于地段差、產(chǎn)品不佳等因素較難吸引深圳客戶，但地段佳、具有升值潛力的小戶型吸引了大批深圳客戶。 本地客戶職業(yè)構(gòu)成結(jié)論 ：從在售樓盤的客戶組成來看，深圳客戶占了相當(dāng)?shù)谋壤?，約為 35－55％，其中以坪山、坪地等鄰近大亞灣的區(qū)域的客戶為主。專訪發(fā)現(xiàn)：大亞灣購(gòu)房者年齡集中在 2550歲之間，文化程度不高，大家庭居住習(xí)慣，私營(yíng)業(yè)主占多數(shù)。需要長(zhǎng)期在大亞灣工作的深圳商務(wù)客戶以及看重大亞灣未來發(fā)展前景和良好居住環(huán)境的較有實(shí)力的 投資 客戶群體的投資需求，考慮長(zhǎng)線投資較多；主要滿足當(dāng)?shù)卣块T高層干部、石化及物流產(chǎn)業(yè)的中高級(jí)管理人士 自住與商務(wù) 交流、休閑娛樂 的需求；深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般型 投資 客戶的投資需求；考慮短線投資較多；主要滿足港務(wù)、工業(yè)、城市行政職能的商務(wù)人口自住功能，滿足深圳中產(chǎn)階層，中小型 投資 客戶的投資需求，產(chǎn)品主要以大一房和小兩房以及少量復(fù)式產(chǎn)品為主，商務(wù)公寓宜商宜住，功能復(fù)合，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。項(xiàng)目推廣策略216。產(chǎn)品特征分析216。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析216。商業(yè)部分定位216。商務(wù)公寓建議216。宏觀政策分析 216。33本報(bào)告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場(chǎng)分析 營(yíng)銷執(zhí)行物業(yè)評(píng)估定位回顧 物業(yè)建議216。大亞灣區(qū)高尚品質(zhì)物業(yè)和投資型物業(yè)受到深圳等異地置業(yè)者的認(rèn)可和追捧，個(gè)別樓盤深圳置業(yè)者所占比例約五成。目前大亞灣區(qū)市政配套欠缺，居住氛圍不濃郁。自身賣點(diǎn)較為初始，仍需挖掘和延展。大亞灣區(qū)在售樓盤偏向居家型物業(yè)，三房和四房居多，而投資型物業(yè)（公寓）成為市場(chǎng)新寵。 開城公寓 913 9150 1棟 13層單體建筑，底 3層未商業(yè)群樓 1房： 3555平方米2房： 5763平方米 快封頂 2023年中旬河濱世紀(jì)華城 11358 58977 一層商業(yè)裙樓 5488平方米，和 5棟 12層住宅樓， 4棟 18層住宅樓 —— 打地基 2023年底峰景左岸 5955 30000 2棟小高層 —— 施工至 910層 2023年 5月中豪國(guó)際