【正文】 舉手之勞，獲取智庫地址及所有菜單功能，只有關(guān)注 “ 九盞燈新地產(chǎn) ” 微信號(hào)才能實(shí)現(xiàn)。地產(chǎn)智庫從 2023年至今已總計(jì)累計(jì)近 2萬份珍貴的地產(chǎn)案例及資料，在今后的日子， “ 酒盞君 ” 將從中精選案例及資料，分享給熱愛 “ 九盞燈新地產(chǎn) ” 的粉絲，這些資料都是免費(fèi)的，會(huì)在微信號(hào)中保持定期更新。地產(chǎn)業(yè)微信營銷解決方案216。綠地產(chǎn)品研究分析報(bào)告216。房地產(chǎn)營銷 19講｜暢銷電子書 PDF216。中外景觀 居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)216。萬達(dá)空間營銷矩陣216?？們r(jià)敏感性分析單價(jià)敏感性分析示例 ~~~~單價(jià)敏感性分析均價(jià) 13500時(shí)單價(jià)分布 均價(jià) 14000時(shí)單價(jià)分布 均價(jià) 14500時(shí)單價(jià)分布示例單價(jià)區(qū)間 13500 14000 14500 4% 0% 0%～ 29% 16% 8%～ 38% 33% 23%～ 23% 34% 39%～ 6% 15% 25% 0 2% 5%均價(jià) 13500 均價(jià) 14000 均價(jià) 14500根據(jù)三套價(jià)格方案的單價(jià)區(qū)間分析和對(duì)比，均價(jià) 14000較符合目標(biāo)和現(xiàn)狀示例　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　均價(jià) 13500時(shí)總價(jià)分布總價(jià)敏感性分析均價(jià) 14000時(shí)總價(jià)分布 均價(jià) 14500時(shí)總價(jià)分布150~170110~130110130~150170~190190示例總價(jià)區(qū)間 13500 14000 14500110 4% 1% 1%110～ 130 9% 11% 10%130～ 150 21% 19% 8%150～ 170 38% 28% 31%170～ 190 16% 28% 35%190 12% 13% 14%根據(jù)三套價(jià)格方案的總價(jià)區(qū)間分析和對(duì)比，均價(jià) 14000較符合目標(biāo)和現(xiàn)狀示例一期入市核心均價(jià)選擇建議綜合以上分析，根據(jù)價(jià)格表試算結(jié)果和整體營銷目標(biāo)，結(jié)合客戶價(jià)格敏感點(diǎn)，在對(duì)市場前景審慎樂觀的預(yù)期下和高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)及展示到位的前提下，我司建議一期價(jià)格表核心均價(jià)選擇： 多層： 3232元 /平米 洋房： 4136元 /平米并結(jié)合開盤前的算價(jià)過程，及時(shí)對(duì)價(jià)格表進(jìn)行調(diào)整示例PART 4 完整的實(shí)現(xiàn)策略p近期總控圖p營銷推廣鋪排p價(jià)格走勢及銷售預(yù)估文檔來自：九盞燈新地產(chǎn) 微信號(hào)： dichan9999近期營銷總控圖價(jià)格表驗(yàn)證及調(diào)整目的 ：預(yù)銷控；明確客戶需要的具體房號(hào)，幫客戶做出多個(gè)選擇； 明確客戶需要的戶型面積及具體樓棟、樓層意向 ；執(zhí)行前提 ：箱體價(jià)格表通過公司審批工具 ：箱體價(jià)格表根據(jù)算價(jià)情況，對(duì)價(jià)格進(jìn)行微調(diào)持續(xù)認(rèn)籌 二期開盤目的 ：督促協(xié)助客戶簽約，集中回款速度。則有P’= 月租金 *（ 122） /投資收益率 ≤48* （ 122） /6% P’max≤8000 元 /平方米二、價(jià)格取向分析 ——不同客戶的價(jià)格承受限度測算 示例二、價(jià)格取向分析 ——價(jià)格期望值 /承受限度比較客戶分類 比例 訪談期望值 承受上限值高端自用客戶 10% 8000—8500 辦公 ≤8000中低端自用客戶 30% ≤7500 ≤7700投資客戶 60% ≤7200 ≤7500示例二、價(jià)格取向分析 ——均價(jià)實(shí)現(xiàn)條件及影響虛擬實(shí)現(xiàn)均價(jià)均價(jià)實(shí)現(xiàn)條件及影響客戶主要構(gòu)成 功能 形象展示 推廣成本 資金回籠速度7800 高端 /中端 √ 高 慢7700 中低端為主，輔以中高端√ √ 中低 中7600 低端為主輔以中低端√ √ 低 快客戶構(gòu)成和形象展示均不滿足價(jià)格要求流失前期積累的大量投資客戶示例三、價(jià)格取向分析 ——實(shí)收均價(jià)建議基于目前實(shí)際的客戶構(gòu)成比例和對(duì)外推廣的方向及展示力度，建議最終實(shí)收均價(jià)確定為： 7600元 /平方米價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略：以 7600元 /平方米的均價(jià)入市，最大限度消化積累客戶，并根據(jù)解籌情況即時(shí)調(diào)整，隨著項(xiàng)目市場形象的建立及展示到位，逐步提升價(jià)格，爭取最終實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7800元 /平方米。關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率。則有P=月租金 *（ 122） /投資收益率 ≤2023* （ 122） /6% P’max≤7500 元 /平方米 注： 2023為帶家私的租金價(jià)格 。假設(shè)售價(jià)為 P，示例純投資型。 20年按揭月供 = P**≤1800，求得 P≤ P’max≤7700 元 /平方米根據(jù)不同類型的客戶對(duì)于價(jià)格的關(guān)注點(diǎn)，我們以主力戶型 44平方米的一房一廳為例來求取各種客戶的最高承受價(jià)格。分析客戶構(gòu)成分析置業(yè)目的客戶價(jià)格取向分析確定均價(jià)分析客戶構(gòu)成分析置業(yè)目的客戶價(jià)格取向分析適用范圍：，對(duì)資金或者回報(bào)非常敏感高端自用客戶（游離客戶）中低端自用客戶（主要客戶）投資客戶（核心客戶）比例10% 30%60%構(gòu)成第三地用途的享受型客戶用來辦公的客戶改善生活環(huán)境的客戶為學(xué)位買房的客戶初次置業(yè)的客戶在全市范圍內(nèi)進(jìn)行投資的大客戶二次以上置業(yè)的投資客戶對(duì)價(jià)格的關(guān)注點(diǎn)總價(jià)首期月供與租金的 關(guān)系投資的穩(wěn)定性投資收益率8000850075007200一、客戶構(gòu)成 置業(yè)目的分析示例深圳城市主場項(xiàng)目二、價(jià)格取向分析 ——不同客戶的價(jià)格承受限度測算首次置業(yè)型。評(píng)定指標(biāo)：客戶重疊程度、和本項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近、和本項(xiàng)目的相似度 19項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：與城市中心的距離、與交通主干道的距離、教育配套、生活配套（購物、餐飲）、商務(wù)配套、項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃布局形式、通風(fēng)、采光、朝向、戶型設(shè)計(jì)、戶型大小、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與面積、景致內(nèi)容、立面造型 /色彩、產(chǎn)品類型、內(nèi)部教育配套、內(nèi)部商業(yè)配套、品牌、收費(fèi)及附加內(nèi)容、智能化、先進(jìn)科技等、發(fā)展商實(shí)力、水景、高爾夫、公園等資源詳見附表 《 2023_北京同創(chuàng)聯(lián)行 _項(xiàng)目核心均價(jià)打分表 》客戶分析法u投資者關(guān)注投資收益率。原則 2：開盤前高姿態(tài)，開盤價(jià)略低于客戶預(yù)期開盤前適當(dāng)拔高客戶心理價(jià)格預(yù)期，并以略低于客戶心理預(yù)期價(jià)格開盤，增加超值感，促使客戶下定。 高市場增長率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗 相對(duì)市場份額波士頓矩陣綜合對(duì)市場供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：產(chǎn)品是基礎(chǔ)包裝，旗幟！利潤主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨示例一期產(chǎn)品細(xì)分明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品23， 26洋房產(chǎn)品， 60套NA， D1， SC， SD， 414套D2， 35套D3， 35套示例PART 3 專業(yè)的定價(jià)策略p核心問題確立p整體價(jià)格策略制定p核心均價(jià)的推導(dǎo)p價(jià)格表體現(xiàn)價(jià)格策略p價(jià)格表的驗(yàn)證p入市核心均價(jià)建議核心問題的確立p 通過背景，發(fā)現(xiàn)沖突目標(biāo)及核心問題目標(biāo)： 開盤實(shí)現(xiàn) 300套的消化量現(xiàn)狀：?區(qū)域內(nèi)市場消化平穩(wěn)，多層產(chǎn)品為市場主流，后續(xù)產(chǎn)品持續(xù)供應(yīng)，洋房及 120平米舒適性三居產(chǎn)品稀缺?多數(shù)客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高，三居需求相對(duì)不足，兩居室與經(jīng)濟(jì)型三房單、總價(jià)區(qū)間與客戶承受區(qū)間相吻合，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流?中高端客戶價(jià)格敏感度較弱，景觀資源優(yōu)勢戶型及洋房產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)高價(jià)?項(xiàng)目自身產(chǎn)品因景觀資源和戶型的差異，形成了產(chǎn)品價(jià)值的差異，需要在價(jià)格策略中得到解決價(jià)格策略要解決的核心問題： ——如