【正文】 2023年 1月 29日星期日 1時(shí) 20分 6秒 01:20:0629 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 29日星期日 上午 1時(shí) 20分 6秒 01:20: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :20:0601:20Jan2329Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , January 29, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 29日星期日 1時(shí) 20分 6秒 01:20:0629 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :20:0601:20:06January 29, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :20:0601:20Jan2329Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , January 29, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 1月 29日星期日 1時(shí) 20分 6秒 01:20:0629 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :20:0601:20:06January 29, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :20:0601:20Jan2329Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 29, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ? 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)： 預(yù)計(jì) 200萬(wàn) ? 一期營(yíng)銷費(fèi)用總計(jì)： 58+46+++141+200＝ ? 一期銷售金額 ＝ *2600＝ 17004萬(wàn) ? 營(yíng)銷費(fèi)用比： ＝ ％ ? 略高于正常水平 ,但考慮到一期建立知名度需要、部分費(fèi)用需分?jǐn)偟胶笃谝约伴_(kāi)發(fā)商所能拿到的優(yōu)惠價(jià)格等幾個(gè)因素，該費(fèi)用在可接受范圍。 三、費(fèi)用預(yù)算 ? 宣傳資料： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，樓書 1500本， ，折頁(yè)， 5000份，生活手冊(cè) 1500本， ，手提袋 1500份， ；開(kāi)盤強(qiáng)銷期，樓書 1500， ，折頁(yè) 8000份， ，生活手冊(cè) 1500份， ，手提袋 1500份， 。 ? 小計(jì)： 141萬(wàn)。 ? 電子樓書： 3D制作費(fèi) 40萬(wàn)，光碟制作費(fèi) 。 ? 天山專欄： 每月 2萬(wàn)，共 4萬(wàn)。都市報(bào)共 4次， *4＝ ；晚報(bào) 14次， 5*14＝ 70萬(wàn) ? 小計(jì)： 三、費(fèi)用預(yù)算 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 －（ － ） ? 報(bào)紙硬廣告 ： 5月 18日晚報(bào)、都市報(bào)各一， 5月 19日－ 6月 30日，每周兩次。 三、費(fèi)用預(yù)算 鋪墊期 －（ － ） ? 軟文： 合作單位 5篇，高尚社區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 3篇，板塊運(yùn)動(dòng) 3篇，新聞發(fā)布會(huì) 1篇。 二、廣告計(jì)劃 鋪墊期 ? 合作單位宣傳 ——薈萃世界精彩 ? 21世紀(jì)高尚人文住宅標(biāo)準(zhǔn) ? 板塊運(yùn)動(dòng)及新聞發(fā)布會(huì) ? 戶外廣告 二、廣告計(jì)劃 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ? 報(bào)紙冠名 ? 天山專欄 ? 報(bào)紙硬廣 ? 廣播廣告 ? 戶外廣告 二、廣告計(jì)劃 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 ? 報(bào)紙廣告為主 ? 電視廣告： 新聞前插播、電視劇場(chǎng)冠名 ? 戶外廣告： 更換為熱銷中 ? 路旗： 項(xiàng)目主打推廣語(yǔ)，銷售熱線 ? 車體： 傳遞信息 二、廣告計(jì)劃 持銷期 ? 報(bào)紙： 分賣點(diǎn)祥述 ? 電視： 暫時(shí)取消 ? 戶外： 實(shí)景圖片 二、廣告計(jì)劃 尾盤消化期 ? 報(bào)紙： 促銷、現(xiàn)房、入伙，二期為主 ? 電視： 為二期銷售，實(shí)景 ? 戶外： 換為二期項(xiàng)目 三、費(fèi)用預(yù)算 ? 考慮到發(fā)展商與媒體的關(guān)系及媒體市場(chǎng)價(jià)格變化等實(shí)際原因，實(shí)際廣告費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生值為準(zhǔn)。 ? 鋪墊期形象建立為主，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期項(xiàng)目整體形象的宣傳，開(kāi)盤期以開(kāi)盤熱銷，持銷期項(xiàng)目分賣點(diǎn)的詳細(xì)闡述。 ? 報(bào)紙、戶外、電視廣告為主，廣播廣告為輔。 ? 利用 2期價(jià)格的提升，促進(jìn) 1期剩余單位的消化。 ? 根據(jù)開(kāi)盤強(qiáng)銷期各戶型走勢(shì)，對(duì)各戶型價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以保證各戶型的均衡走勢(shì)。 ? 為防止優(yōu)質(zhì)單位被搶空，在開(kāi)盤期間， 150套限時(shí)搶購(gòu)單位由發(fā)展商與同致地產(chǎn)預(yù)先共同確定 —— 80%差單位與 20%相對(duì)好單位。 ? 5月 20日后，項(xiàng)目均價(jià) 2634。 ? 5月 18日，以 2400起價(jià)，每 20人價(jià)格上調(diào) 50元，當(dāng)天限 100個(gè)單位；每批 10人，限時(shí) 15分鐘，否則視為自動(dòng)放棄限時(shí)搶購(gòu)活動(dòng)。 一、銷售策略 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 －限時(shí)搶購(gòu) ? 5月 18日 8： 00正式開(kāi)盤銷售，但 5月 18日、 19日只對(duì) VIP卡客戶。 ? 持有該 VIP卡的客戶，享有正式開(kāi)盤當(dāng)天的排隊(duì)搶購(gòu)權(quán)；購(gòu)房時(shí)可以享受正常優(yōu)惠外額外 2％的折扣；該 VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓，但為防止客戶丟失，轉(zhuǎn)讓接收人必須持有原購(gòu)卡人的轉(zhuǎn)讓說(shuō)明書。 ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，不簽訂認(rèn)購(gòu)合同，不認(rèn)購(gòu)房號(hào)，但客戶可購(gòu)買優(yōu)先購(gòu)房卡 —— VIP卡。 十、宣傳資料 項(xiàng)目宣傳資料將主要包括以下幾個(gè)方面： ? 功能樓書：含薈萃世界精彩合作單位宣傳 ? 寫意樓書：描述一種高尚的生活方式 ? 電子樓書：項(xiàng)目未來(lái)形象的描述 ? 生活手冊(cè)：介紹項(xiàng)目周邊配套，形成良好的生活氛圍 生活手冊(cè) 第五部分 銷 售 及 廣 告 篇 一、銷售策略 鋪墊期 － 銷售員培訓(xùn) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ? 4月 8日，正式開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 ? 親切、和睦和不乏富有的一家子形象，很容易將項(xiàng)目高尚人文社區(qū)概念形象化的傳達(dá)給客戶，起到推動(dòng)項(xiàng)目形象建立的作用。 九、水榭花都“歡樂(lè)一家” 趙明那一家子 ? 一首旋律簡(jiǎn)潔明快、感情真摯動(dòng) 人的歌曲《讓愛(ài)住我家》，引起了 許多觀眾的共鳴。 九、高爾夫車 ? 在銷售現(xiàn)場(chǎng)配置 3部左右的高爾夫車，用于現(xiàn)場(chǎng)園林及樣板房的參觀。 ? 特別是售樓部現(xiàn)場(chǎng)員工、保安、看樓直通車駕駛員等經(jīng)常與客戶接觸的員工，要特別注意著裝及言談舉止。 ? 對(duì)于實(shí)在無(wú)法處理的角落，建議通過(guò)臨時(shí)圍板圍合，遮蔽視線。附陽(yáng)光棕櫚園的小區(qū)入口做法。 六、小區(qū)主入口 ? 作為給予客戶的第一形象，小區(qū)入口顯得特別重要，它客戶心中形成先入為主的映像； ? 在入口處，進(jìn)廣場(chǎng)位置，做一精美小雕塑，以展示小區(qū)形象。 ? 當(dāng)銷售到一定量，再適時(shí)推出獨(dú)立別墅戶內(nèi)空間展示，引起市場(chǎng)的二次興奮點(diǎn)。與樣板房形成呼應(yīng)。 ? 關(guān)于生活畫卷，可采用商場(chǎng)櫥窗的形式，做凹形處理。 四、圍墻 ? 將圍墻做成生活走廊，描述小區(qū)未來(lái)業(yè)主在水榭花都的一天和在工作上的一天。 三、園林實(shí)景展示 ? 體現(xiàn)人性關(guān)懷，多設(shè)置休閑凳椅。將居家氛圍營(yíng)造得親切而真實(shí)，打動(dòng)客戶。 ? 具像客戶情景展示：為真正達(dá)到營(yíng)造居家氛圍，引起客戶共鳴的目的，可將該戶型目標(biāo)客戶具像化，將主人一家?guī)卓诿麊巫骱?jiǎn)單交代，用精美裝飾板釘在入戶門口 —— 與戶型平面圖并列。 ? 洗手間、廚房的擺設(shè)要精致，體現(xiàn)生活細(xì)節(jié)。 ? LOGO應(yīng)用 ? 將會(huì)所中除用作售樓部以外的其他部分作會(huì)所功能展示。讓客戶親身感受水榭花都一天一天的變化。 八、 企業(yè)形象擬人化目標(biāo) ? 通過(guò)各種包裝手段，將天山地產(chǎn)最終打造為一 成熟、穩(wěn)重、睿智、陽(yáng)剛 的成功男人形象