【正文】 2023年 1月 26日星期四 1時(shí) 34分 10秒 13:34:1026 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 26日星期四 下午 1時(shí) 34分 10秒 13:34: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :34:1013:34Jan2326Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , January 26, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 26日星期四 1時(shí) 34分 10秒 13:34:1026 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :34:1013:34:10January 26, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :34:1013:34Jan2326Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , January 26, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 1月 26日星期四 1時(shí) 34分 10秒 13:34:1026 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :34:1013:34:10January 26, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :34:1013:34Jan2326Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 26, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 銷售代理傭金 廣告推廣費(fèi)用 溢價(jià)（西韓：泛宇） 整體銷售周期 % %（西韓出） 7： 3 開(kāi)盤后 27個(gè)月 合作方式之一 90 銷售代理傭金（包含廣告推廣費(fèi)用） 溢價(jià)（西韓：泛宇） 整體銷售周期 % 7： 3 開(kāi)盤后 27個(gè)月 我司將負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全程銷售工作，應(yīng)用合適的推廣策略挖掘項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，具體的合作方式及雙方需要履行的責(zé)任和義務(wù)將在雙方達(dá)成初步的合作意向后以正式的銷售代理合同加以約定。 我司通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目一些基礎(chǔ)資料的了解和分析，擬定了這份營(yíng)銷策劃案，我們的經(jīng)驗(yàn)和能力可以保證對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確和持續(xù)的品牌塑造和營(yíng)銷推廣，按照與開(kāi)發(fā)商協(xié)商的策略完成項(xiàng)目的完整銷售。 ★備注 上述銷售戰(zhàn)略是我司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合研究后制定的，隨著項(xiàng)目施工進(jìn)度及其他相關(guān)工作的不斷推進(jìn)，以及項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況，此方案也會(huì)作相應(yīng)的細(xì)致調(diào)整，具體細(xì)節(jié)我司將與貴方在后續(xù)的合作中進(jìn)行溝通協(xié)商。 四、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售策略 86 所以，本項(xiàng)目比較合理的商業(yè)銷售方式應(yīng)該是在住宅銷售基本結(jié)束后，社區(qū)的商業(yè)價(jià)值得到充分體現(xiàn)后再進(jìn)行配套商業(yè)的銷售。 84 人員推銷策略 銷售人員的個(gè)人形象、推銷水平和溝通技巧對(duì)我們這個(gè)大型樓盤的銷售起著至關(guān)重要的作用，我們將通過(guò)系統(tǒng)、科學(xué)的培訓(xùn)，遴選出最優(yōu)秀的銷售人員負(fù)責(zé)賣場(chǎng)的控制，保證項(xiàng)目從始至終的順利銷售。 ◆定期邀請(qǐng)國(guó)際知名的企業(yè)家和成功人士到社區(qū)進(jìn)行主題報(bào)告或者其他相關(guān)活動(dòng)。 ◆與高科園的知名跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)如海爾、可口可樂(lè)、朗訊等達(dá)成協(xié)議，為他們的員工集體購(gòu)房實(shí)行相應(yīng)的優(yōu)惠，并將這些引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展企業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)文化和企業(yè)精神在社區(qū)的環(huán)境景觀中適當(dāng)?shù)募? 83 以體現(xiàn)。 但在項(xiàng)目銷售過(guò)程中輕易不會(huì)采取以降價(jià)為主要促銷手段的促銷活動(dòng)，避免影響產(chǎn)品的品牌形象和后續(xù)的銷售。 三、銷售推廣組合 80 廣告策略 廣告媒體選擇： 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，主要選擇報(bào)紙、雜志、電視、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)五種媒體的組合進(jìn)行項(xiàng)目的廣告宣傳。 78 2023年 6月，項(xiàng)目正式開(kāi)盤開(kāi)始銷售后，根據(jù)具體的市場(chǎng)情況，將整合利用全方位的銷售手段和推廣方式保證項(xiàng)目持續(xù)、順暢的銷售，并在項(xiàng)目推廣的過(guò)程中保證實(shí)現(xiàn)品牌形象、美譽(yù)度的全面提升，從而實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的利潤(rùn)最大化目標(biāo)。 二、銷售推廣策略 77 銷售前期樓盤的品牌宣傳 2023年 4月 —— 5月，有步驟的推出樓盤的品牌形象。（含配套費(fèi)） 75 項(xiàng)目銷售推廣戰(zhàn)略 第六部分 76 新聞造勢(shì) 在項(xiàng)目開(kāi)始推向市場(chǎng)的前期， 2023年 2月 —— 3月，通過(guò)連續(xù)的新聞報(bào)道（報(bào)紙媒體和電視媒體）對(duì)整體的項(xiàng)目情況進(jìn)行介紹和宣傳。 72 根據(jù)我司的操盤經(jīng)驗(yàn)，上述所得的市場(chǎng)均價(jià)即5046元 / M2，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生于項(xiàng)目營(yíng)銷的持續(xù)期，因此，我司將西韓項(xiàng)目的持續(xù)期銷售均價(jià)定為 5050元 / M2。 由于城市生活家項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)案因此將其比較權(quán)重下調(diào)，但是此項(xiàng)目的綜合素質(zhì)相對(duì)不錯(cuò)，所以不予排除。 67 據(jù)我司多年?duì)I銷經(jīng)驗(yàn)及目前青島房地產(chǎn)發(fā)展情況，就影響西韓項(xiàng)目?jī)r(jià)格的比較權(quán)重分列如下： 個(gè)別因素：區(qū)域因素＝ 70％： 30％ 說(shuō)明：在一個(gè)大的區(qū)域內(nèi)，各項(xiàng)目雖然存在著地區(qū)級(jí)差、交通狀況、區(qū)域繁華程度、公共設(shè)施以及商業(yè)配套上的差異，但這種反差不會(huì)出現(xiàn)非常明顯的狀況；但是樓盤的戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套、園林綠化、建筑規(guī)模、外立面風(fēng)格、智能化程度、物業(yè)管理等作為項(xiàng)目自身的重要因素，其差異也很容易使樓盤明顯地與其它的項(xiàng)目區(qū)別開(kāi)來(lái)。 66 1入市時(shí)機(jī)分項(xiàng)。 中惠雅園由香港誠(chéng)信行物業(yè)管理公司管理，該 公司具有一定的知名度，故分?jǐn)?shù)提高 4分。管理的 內(nèi)容相同的，因其物業(yè)管理公司知名度的不同 減扣 1分，本區(qū)域內(nèi)樓盤大部分為自主管理。中惠雅園的智能化系統(tǒng)包括一卡通服 務(wù)、周界防護(hù)、寬帶入戶等，但不全面，裕龍 大廈、中南駿景智能化設(shè)施主要為寬帶入戶、 可視對(duì)講等，系統(tǒng)設(shè)施不完善，故各降低 3分。 64 1建筑規(guī)模分項(xiàng)，主要根據(jù)其建筑總面積和占地 面積來(lái)評(píng)價(jià) 1外立面風(fēng)格分項(xiàng)，主要根據(jù)建筑外形在客戶心 目中的認(rèn)同情況來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。 小區(qū)配套，我們主要是根據(jù)相應(yīng)的會(huì)所設(shè)施 來(lái)進(jìn)行打分。麗海花園 （二期）地勢(shì)較高，部分樓層可以觀海，景觀 也明顯優(yōu)于世紀(jì)華庭，故提高 2分。世紀(jì)華庭的景觀因素明顯落后于其它樓 盤。中南駿景、中惠雅 園、麗?；▓@（二期）各降低 2分。 交通狀況主要是以各項(xiàng)目離城市交通主干線的距 離及公交線路通達(dá)度來(lái)定 區(qū)域繁華程度分?jǐn)?shù)的加減主要是根據(jù)項(xiàng)目周邊的 發(fā)展?fàn)顩r來(lái)判定 可比原則： 61 公共設(shè)施分項(xiàng)，同比的幾個(gè)樓盤中分?jǐn)?shù)差距不 大，其中中惠雅園、裕龍大廈由于其商住樓的 市場(chǎng)定位，因此在此項(xiàng)上相對(duì)其它居住社區(qū)偏 低，故各降低 2分。 世紀(jì)華庭 約 9萬(wàn) m2 自然環(huán)境一般，小區(qū)景觀塑造比較到位，容積率適中立 面富有現(xiàn)代感，由代理公司銷售 公 寓 分 析 57 公 寓 售 價(jià) 名 稱 起價(jià) 折后最高價(jià) 綜合均價(jià) 無(wú)裝修價(jià)格估算 市場(chǎng)接受程度調(diào)整價(jià)（均價(jià)） 中南駿景 4500 6700 5450 5450 5200 中惠雅園 4500 6000 5200 5200 5100 麗?；▓@（二期） 3860 5600 4530 4530 4500 世紀(jì)華庭 4180 5280 4550 4550 4500 裕龍大廈 5466 8300 6833 6833 6700 奧林花園 4630 6100 5380 5380 5300 城市生活家 5700 說(shuō)明：以上樓盤的價(jià)格均包含各項(xiàng)配套費(fèi)用。發(fā)展商實(shí)力雄厚。發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有 相當(dāng)市場(chǎng)知名度。 價(jià)格橫比較為適中。 麗?；▓@（二期） 約 4萬(wàn) m2 地勢(shì)較高，部分樓層可觀海。小區(qū)規(guī)模小，容積率高。容積率高，規(guī)模一般。） 二、周邊典型物業(yè)