【正文】 ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。投資策劃環(huán)節(jié)的關鍵作用是：基于知識管理形成的決策依據；基于對需求和市場現狀的深入理解進行創(chuàng)新，形成差異化競爭；基于對市場發(fā)展趨勢的分析判斷進行商業(yè)物業(yè)開發(fā)對產業(yè)鏈資源進行整合。ManagementByCopyright169。商業(yè)房地產商只有從滿足客戶價值中獲得企業(yè)的經濟價值商業(yè)管理投資策劃規(guī)劃設計市場營銷價值增值的金三角 —ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。分析結果研究地域設定為上海市區(qū)及近郊，包括內環(huán)線以內各區(qū)，及內環(huán)線以外基本覆蓋上海大都市的實體范圍。而且這一社會空間分異有強化趨勢。在浦東、彭浦與閘北地區(qū)交界區(qū)域、楊浦地區(qū)有潛力形成次市級商業(yè)中心。（ 3）靜安寺、人民廣場、淮海中路三大次中心相互接近，吸引區(qū)的相互交叉重疊嚴重，獨立吸引范圍狹小，商圈爭奪競爭劇烈。并且有多級商業(yè)中心區(qū)聯片發(fā)展成十字商業(yè)帶的趨勢。商業(yè)吸引區(qū)城市空間分布 商業(yè)設施在商業(yè)中心區(qū)分布模式 商業(yè)吸引區(qū)等級序列分布 商圈空間分布及其特征分析其次對各小區(qū)吸引消費出行人次總數、排序、分組、劃分主要商業(yè)吸引區(qū)，并考察各吸引區(qū)吸引范圍，最后根據以上分析結論構建上海市商業(yè)空間結構模式。Consulting上海市商圈分析 研究消費者購物、娛樂、業(yè)務、生活。SINOTRUST2023Consulting把握需求，創(chuàng)造開發(fā)理念：后現代城鄰近北京 CBD商圈地段CBD商圈中的白領階層目標人群既重視精神生活也不放棄物質享受需求特點引入適合白領需求特點的 “BOBOS”—— 布波族的文化概念把握需求?適合布波文化的美國后街生活風格設計?中檔價格?小戶型定位需求載體案例4/5/2023 73上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting商業(yè)房地產成功 的關鍵商業(yè)房地產商 承租戶、購買者社會需求結構和變化趨勢商圈結構、相互關系分析通過順應、引導、發(fā)現需求來吸引商業(yè)經營者和商鋪投資者商業(yè)業(yè)態(tài)分析商戶特點分析商圈具有潛在的盈利性制造人流和消費流規(guī)劃、設計、制造商圈商業(yè)房地產的核心發(fā)現市場需求順應市場需求引導市場需求需求管理消費者4/5/2023 72上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST20234/5/2023 71上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理q 商鋪管理 ：整體經營分析、根據調查分析進行店鋪分布結構調整、商鋪轉讓管理，教育輔導經營者的經營理念和商圈整體發(fā)展的意識。SINOTRUST2023Consulting市場營銷環(huán)節(jié)的操作內容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理q 營銷階段設計q 市場宣傳模式q 媒體合作計劃q 品牌定位q 信息獲取和反饋q 競爭者分析具體需要確定q 針對目標用戶的整體營銷戰(zhàn)略q 營銷階段的劃分及判斷依據，對應的針對細分市場的宣傳方式q 媒體的定位分析，媒體的選擇策略q 營銷中的應急手段4/5/2023 70上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST20234/5/2023 69上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 q 配置專業(yè)的工程監(jiān)理人員保證工程建筑質量，控制工程成本。Consulting工程管理環(huán)節(jié)的操作內容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理q 根據建筑設計圖紙，采用招標等方式確定項目施工單位。SINOTRUST2023Consulting規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的操作內容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理?確定建筑定位和對應的檔次，完成項目的建筑設計并通過主管單位審批，進入工程施工階段?需要明確的主要內容： 總用地面積，總建筑面積，容積率，建筑檔次類型，新技術、新材料的使用，建筑總體風格，單體建筑的立面風格要求，建筑組團過渡風格，建筑層數和層高，建筑的單體最小面積，停車位設計等4/5/2023 68上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST20234/5/2023 67上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 可利用景觀情況：不同天際線的主景觀和景觀結構，不同建筑組合的景觀結構，周圍自然或人工的景觀分布。該區(qū)域不同類型房地產需求量與現狀：一定范圍內的住宅檔次、數量，在建住宅類型和數量，商業(yè)類房地產類型和數量，酒店類場所檔次和數量該區(qū)域的文化特點：居住建筑物特點的歷史演變情況，文化特色，居民起居出行習慣。ManagementByCopyright169。 簽署合同 ，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉讓合同、保險合同和預租（售）合同。 根據市場研究中得到的客戶需求特征確定 最終設計方案 ，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。 進行正式 市場研究 ，估算市場吸納率，根據預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發(fā)計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經濟等方面綜合判斷項目可行性。 選擇出可能實現開發(fā)設想的開發(fā)用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出 初步設計方案 ，探討獲取開發(fā)用地的可行性。 在對當地房地產市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性， 尋找多個可供選擇的投資機會 ，快速判斷其可行性。ManagementByCopyright169。 商業(yè)房地產的發(fā)展戰(zhàn)略定位決定了商業(yè)房地產運營者與聯合體內各產業(yè)企業(yè)的相對地位，并進而決定了運營者在多大程度上具有對各產業(yè)資源的整合能力。是什么使得你能夠造出與眾不同的購物中心。 在今天的房地產業(yè)中，必須反向思維是否要做大企業(yè)就要加大自身的縱向業(yè)務。在任何一個產業(yè)中企業(yè)都必須選擇在哪些領域競爭具有競爭優(yōu)勢。ManagementByCopyright169。競爭優(yōu)勢差異化真正成功的競爭不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。前者是從融資、土地獲取、開發(fā)和營銷的環(huán)節(jié)降低成本，從而獲得可觀的利潤；差異化則是擁有獨特的技能和資源從而可以獲得優(yōu)厚收益的能力。ManagementByCopyright169。每一個商業(yè)房地產發(fā)展商首先需要對各環(huán)節(jié)有本質理解，在此基礎上明確自身的發(fā)展定位問題。但是事實上是將各個環(huán)節(jié)看作是一個行業(yè)的時候就會發(fā)現，每一環(huán)的吸引力和盈利能力是不同的，一個企業(yè)很難同時在開發(fā)、中介、資產管理、工程管理等所有的方面具有競爭優(yōu)勢。因為在一個有利的產業(yè)中人們希望賺得更多。Consulting關鍵的一點是企業(yè)需要避免把從具有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)上。SINOTRUST2023 住宅、商業(yè)、寫字樓資產管理、工程管理、中介4/5/2023 62上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 很多的房地產企業(yè)缺乏明確的定位，他們什么樣的項目都想做，從住宅、商業(yè)、寫字樓等等。我們應該理解這些產業(yè)的吸引力、它們在以何種方式競爭以及它們未來的發(fā)展趨勢。它覆蓋了社會經濟系統(tǒng)的絕大多數環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都連接著一個產業(yè)。Consulting房地產業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。SINOTRUST20234/5/2023 61上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 這樣的做法在未來的競爭中是行不通的。這些公司是完全的機會主義者，什么生意賺錢他們就做什么。這是許多公司必須走的道路。Consulting選對了行業(yè)是否意味著財富一種說法是今天產業(yè)的競爭如此激烈，我們不要進入這一產業(yè)了，而從另一個角度來看，房地產的空間和所囊括的產業(yè)太大，即使是產業(yè)平均利潤可能有所下降，但是平均利潤之上仍有很大空間，并且大量的公司是處在平均利潤之下。SINOTRUST20234/5/2023 60上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 競爭者越來越多，租戶、投資者和供應商的能力都越來越強，他們比以前懂得更多，從租金中拿回的更多，并且在不斷尋找替代品。從這些方面來看房地產行業(yè)的勢力結構發(fā)生的很大變化。中間商在中間也越來越成熟和專業(yè)，他們的討價還價能力也更強。承租戶、商戶金融投資者等 新的行業(yè)進入者將侵蝕價值鏈環(huán)節(jié)的利潤租戶和投資者越來越專業(yè)，他們在選擇更有吸引力的項目的同時也在使得項目的利潤空間下降。Mall, 然而，所有的產業(yè)中都有一個利潤分配機制，總有人賺得多，有人賺得少，這就是競爭優(yōu)勢。Consulting傳說還能持續(xù)多久 SINOTRUST2023 為什么會發(fā)生這樣的事情？4/5/2023 59上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 一系列的外部力量造就了一個非常好的購買環(huán)境。非常明顯，你只要進入似乎就可以賺錢，甚至可以獲得不可思議的利潤。Consulting房地產業(yè)為何具有如此強的吸引力對于房地產開發(fā)商而言，什么是這個產業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問題。SINOTRUST2023 4/5/2023 58上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ? 第二個問題是：如何選擇產業(yè)定位？不論企業(yè)如何運營，企業(yè)都必須明確自身如何參與競爭，如何將自身定位在一個更有利的位置。Consulting在制定有效的戰(zhàn)略之前必須回答兩個問題? 第一個問題是： 今天的業(yè)界正在發(fā)生什么？今天的房地產行業(yè)正在經歷快速的變化，潛在價值在價值鏈的各個環(huán)節(jié)之間不斷變化和轉移。SINOTRUST20234/5/2023 57上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting今天的房地產企業(yè)必須為未來的競爭作出選擇，過去的模式不一定能夠帶領你進入下一個十年。SINOTRUST2023錄商業(yè)房地產發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產的意義商業(yè)房地產的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產行業(yè)定位商業(yè)房地產的核心競爭力商業(yè)房地產發(fā)展模式4/5/2023 56上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting目 SINOTRUST2023? 形成較強的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力? 建立知識經營和知識管理的學習型組織機制? 完善組織結構和管理流程? 健全的考核和激勵制度? 形成充滿活力的企業(yè)文化? 系統(tǒng)的人力資源管理體系? 有較強的專業(yè)和管理人才的儲備4/5/2023 55上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 —ManagementByCopyright169。 成長目標? 樹立業(yè)內聲名卓著的企業(yè)品牌；? 確立全國一流的商業(yè)房地產開發(fā)和商業(yè)物業(yè)管理的品牌地位；? 積累區(qū)域開發(fā)的管理和運作經驗；? 形成商業(yè)房地產開發(fā)的核心競爭力，有強的投資策劃能力和商業(yè)物業(yè)管理能力；? 形成從投資策劃到商業(yè)管理縱貫價值鏈的產業(yè)運作和資源集成的綜合能力；? 探索適應企業(yè)快速發(fā)展擴張所必需的模式，具備走出上海 Consulting東灘的戰(zhàn)略目標 SINOTRUST2023（續(xù)）4/5/2023 53上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。考慮到過去 5年全國房地產企業(yè)資產平均增長率 15%、銷售收入平均增長 25%的速度，到 2023年全國一流房地產企業(yè)的財務指標應為總資產規(guī)模至少達到 120億元，主營業(yè)務年銷售收入至少達到 50億元。 效益目標年凈資產收益率年實現主營業(yè)務收入年實現凈資產根據新華信的研究（選取萬科、萬達、華遠等優(yōu)秀企業(yè)為標桿）， 2023年的一流房地產企業(yè)的財務指標為總資產規(guī)模至少達到 50億元，主營業(yè)務年銷售收入至少達到 30億元， Consulting東灘公司商業(yè)房地產的戰(zhàn)略目標 SINOTRUST20234/5/2023 50上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 戰(zhàn)略目標制定的出發(fā)點東灘商業(yè)房地產在 2023年應該達到國內房地產行業(yè)一流企業(yè)的地位。Consulting東灘公司商業(yè)房地產的戰(zhàn)略目標體系效益目標是根據東灘現有業(yè)務的計劃收益情況進行測算修正后得出。SINOTRUST2023?2023年全國上市房地產公司總資產排名前十強企業(yè)的平均總資產是是 ?萬科 2023年的總資產為 65億元，萬達 2023年的總資產為 100億元五大指標制定的外部依據4/5/2023 49上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽度以及一定的顧客忠誠度。凈資產收益率至少達到 10%；? 總資產規(guī)模至少達到 50億元；? Consulting房地產企業(yè) “做強做大 ”的標桿研究SINOTRUST2023綜合：房地產業(yè)務 +相關綜合服務業(yè)務 +金融業(yè)務開發(fā)：區(qū)域開發(fā) +商業(yè)物業(yè)開發(fā)經營：商業(yè)物業(yè) +其他服務：房地產服務 +金融服務平臺：商業(yè)零