【正文】 ?消費行為特征 ：公交和地鐵是目前消費者最常使用的交通工具；超市、百貨、商品市場、電子數(shù)碼城較受消費者歡迎；東門和華強北商業(yè)的影響力較大，同時龍華本地居民經(jīng)常光顧龍華的 GMS；服裝、鞋、數(shù)碼產品等商品品類受到普遍關注；時尚是年輕一族關注的重點因素，工薪人群更關注價格，而中產階層關注品類和品牌；中小型飯館、快餐依然是目前餐飲市場的主流，川湘口味的菜系較受歡迎；口味依然是消費者最關心的因素； KTV和電影院是消費者經(jīng)常選擇的休閑娛樂場所，年輕一族更偏愛電玩游戲；消費者品牌忠誠度普遍較低；整體來看，年輕一族月平均購物支出600元，餐飲支出 400元，休閑娛樂支出 300元，工薪人群消費支出略低于年輕一族，中產階層則相應高出 500元左右 ?交通樞紐商業(yè)概念測試 ：大部分消費者表示對交通樞紐商業(yè)感興趣，同時也認為經(jīng)營內容十分關鍵；其中超市、品牌折扣店、電子數(shù)碼店、休閑食品、中小型餐館、快餐等是大部分消費者表示感興趣的商業(yè)經(jīng)營內容 53 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 關內和關外年輕一族比例相近，且占總人口比例較高，達到 40%，關外工薪人群較關內占比更高 4 0 . 0 % 4 0 . 0 % 4 0 . 0 %3 4 . 5 %2 5 . 5 %4 3 . 5 %2 0 . 8 %2 7 . 5 %1 4 . 0 %4 . 8 %7 . 0 %2 . 5 %總體= 4 0 0 關內= 2 0 0 關外= 2 0 0年輕一族 工薪人群 中產階層 其他三類人群所占比例 資料來源：消費者調研，九洲遠景分析 支持 54 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 82%59%18%2% 2%1% 1%17%3% 4%2%0%1%65%2% 2% 3%1%29%84%58%44%28%70%公共汽車 地鐵 出租車 私家汽車 電瓶車 自行車 摩托車 其他年輕一族工薪人群中產階層公共汽車和地鐵是各類消費人群主要采取的交通工具，年輕一族和中產階層選擇私家車和出租車的比例也較高 細分市場消費者經(jīng)常使用的交通工具 資料來源：消費者調研，九洲遠景分析 年輕一族樣本量 =123 工薪人群樣本量 =121 中產階層樣本量 =125 細分人群行為特征 55 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 東門和華強北是各類消費者最常光顧的商圈，其中龍華年輕一族更偏愛龍華鎮(zhèn)商業(yè)區(qū) 5 0 . 4 %4 8 . 0 %2 5 . 2 %2 3 . 6 %1 7 . 1 %1 2 . 2 %8 . 9 %1 . 6 %4 5 .5 %5 4 .5 %3 7 .2 %2 9 .8 %1 2 .4 %6 .6 %5 .8 %0 .8 %4 3 .2 %5 7 .6 %3 1 .2 %3 1 .2 %2 2 .4 %6 .4 %4 .8 %2 .4 %東門商業(yè)區(qū)華強北商業(yè)區(qū)龍華鎮(zhèn)福田中心商業(yè)區(qū)萬象城 / 地王商圈南山商業(yè)區(qū)寶安中心區(qū)人民南商業(yè)區(qū)年輕一族樣本量 =123 工薪人群樣本量 =121 中產階層樣本量 =125 細分市場消費者 經(jīng)常光顧的 商業(yè)場所區(qū)域 總體 =369 關內 =224 關外 =145 資料來源：消費者調研，九洲遠景分析 細分人群行為特征 5 7 .0 %5 3 .0 %4 .0 %3 3 .0 %2 2 .0 %1 4 .0 %7 .0 %2 .0 %5 7 .0 %6 3 .0 %6 .0 %4 7 .0 %1 9 .0 %1 0 .0 %4 .0 %1 .0 %5 5 .0 %6 9 .0 %4 7 .0 %3 3 .0 %6 .0 %2 .0 %4 .0 %3 8 .0 %3 8 .0 %6 7 .0 %5 .0 %7 .0 %1 0 .0 %1 2 .0 %2 9 .0 %4 3 .0 %8 0 .0 %6 .0 %4 .0 %2 .0 %8 .0 %3 8 .0 %4 6 .0 %7 4 .0 %4 .0 %4 .0 %8 .0 %1 0 .0 %2 .0 %56 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 3 8 .8 %2 6 .4 %2 0 .7 %2 2 .3 %2 8 .9 %1 4 .9 %1 2 .4 %1 7 .4 %5 .8 %5 .0 %1 1 .6 %5 .0 %5 9 .5 %7 2 .7 %服飾、鞋類等商品受到最多的關注，電子數(shù)碼產品也較受青睞，工薪人群對于食品、日用品的關注度也較高 3 6 .6 %3 3 .3 %3 3 .3 %2 7 .6 %2 2 .0 %1 8 .7 %1 3 .8 %1 3 .0 %5 .7 %3 .3 %3 .3 %2 .4 %6 0 .2 %7 4 .8 %休閑服裝鞋食品、日用品電子數(shù)碼產品飾品運動服裝化妝品圖書音像箱包皮具家電珠寶家居醫(yī)藥保健家具4 4 .8 %4 1 .6 %4 1 .6 %1 6 .8 %3 1 .2 %2 4 .8 %1 5 .2 %1 6 .0 %1 7 .6 %7 .2 %1 1 .2 %1 2 .0 %7 .2 %7 4 .4 %細分市場消費者經(jīng)常關注的商品類型 資料來源：消費者調研，九洲遠景分析 年輕一族 工薪人群 中產階層 年輕一族樣本量 =123 工薪人群樣本量 =121 中產階層樣本量 =125 細分人群行為特征 57 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 3 0 . 1 %3 0 . 1 %2 2 . 8 %2 1 . 1 %1 7 . 1 %1 7 . 1 %1 3 . 0 %9 . 8 %8 . 9 %8 . 1 %4 . 9 %4 . 1 %1 . 6 %0 . 0 %0 . 0 %2 8 . 1 %2 1 . 5 %2 2 . 3 %3 2 . 2 %1 4 . 0 %3 0 . 6 %2 3 . 1 %6 . 6 %6 . 6 %1 0 . 7 %9 . 9 %9 . 1 %2 . 5 %8 . 3 %3 . 3 %1 . 7 %3 0 . 4 %2 3 . 2 %2 8 . 0 %1 6 . 0 %8 . 0 %8 . 8 %1 4 . 4 %6 . 4 %1 1 . 2 %3 . 2 %4 . 8 %5 . 6 %3 . 2 %2 2 . 8 %4 3 . 1 %1 9 . 0 %2 4 . 0 %2 8 . 0 %2 5 . 6 %2 0 . 8 %符合我的品位和風格商品種類齊全商品時尚、新穎品牌齊全價格有吸引力商場購物環(huán)境好經(jīng)常有打折促銷活動公共交通方便離家或工作地點近可以砍價商場的品牌形象好餐飲 / 休閑設施比較齊全 , 有吸引力商品檔次高有別處沒有的品牌購物空間寬敞 , 有許多公共空間停車方便其他年輕一族工薪人群中產階層年輕一族希望商品時尚、有個人風格，工薪人群偏好有吸引力的價格，中產階級則對商品品類和品牌有一定要求 細分市場消費者選擇購物商場的主要考慮因素 資料來源：消費者調研，九洲遠景分析 年輕一族樣本量 =123 工薪人群樣本量 =121 中產階層樣本量 =125 細分人群行為特征 58 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 消費者時間充裕時在交通樞紐換乘過程中是否會考慮進行商業(yè)消費活動 4 9 . 6 %6 3 . 6 %6 9 . 6 %3 4 . 1 %1 6 . 5 %1 4 . 4 %1 6 . 3 %1 9 . 8 %1 6 . 0 %年輕一族 工薪人群 中產階層會考慮 不一定 不會考慮超過一半的人群表示 時間充裕時 會考慮在 交通樞紐換乘過程中進行商業(yè)消費活動，工薪人群和中產階層傾向性更高 年輕一族樣本量 =123 工薪人群樣本量 =121 中產階層樣本量 =125 交通樞紐商業(yè)概念測試 59 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 4 3 . 1 %3 5 . 0 %2 2 . 0 %5 7 . 9 %2 1 . 5 %2 0 . 7 %5 8 . 4 %2 4 . 0 %1 7 . 6 %年輕一族工薪人群中產階層消費者對于交通樞紐商業(yè)的可達性強表達出一定的喜好，但商業(yè)經(jīng)營內容仍需要對他們有吸引力 細分市場消費者對于交通樞紐商業(yè)的看法 資料來源：消費者調研，九洲遠景分析 多種交通方式方便到達，會增加我的消費可能性 周邊環(huán)境嘈雜，會減少我的消費可能性 是否是交通樞紐對我影響不大，關鍵看商業(yè)經(jīng)營內容是否我喜歡 年輕一族樣本量 =123 工薪人群樣本量 =121 中產階層樣本量 =125 3 交通樞紐商業(yè)概念測試 60 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 目前深圳市旅客中以休閑旅游目的為主，其次為探親訪友和商務，其中約 40%會產生住宿需求； 40%消費者會選擇酒店 /賓館入住 深圳酒店市場 需求特征 游客住宿設施 游客到訪目的 資料來源：酒店市場報告，九洲遠景分析 78%12%8%2%港澳同胞 國內游客 外國人 臺灣同胞 5 8 . 5 %4 1 . 5 %2 2 . 0 %2 8 . 3 %1 3 . 7 %2 3 . 3 %% %國內游客 入境游客休閑 /游覽 /度假 探親訪友 商務 其他61%39%3 9 . 0 %2 6 . 0 %4 5 . 0 %1 7 . 0 %2 . 0 %2 5 . 0 %44%72%30%全體游客 國內游客 入境游客酒店 /賓館 招待所 其他酒店住客類別 有入住酒店需求的旅客 無入住酒店需求的旅客 游客滯留時間比例 酒店需求 61 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 度假型游客比較關注價格和周邊環(huán)境，而商務型游客更關注地理位置和酒店本身的品質 價格敏感度 地理位置 ?度假型游客對價格的敏感度較高，性價比高的酒店是其首選 管理和服務 周邊環(huán)境 度假型游客 商務型游客 ?商務型游客對價格的敏感度相對較低，不是選擇酒店的首要因素 ?地理位置是 商務型游客普遍 認為最重要的考慮因素 ； 客戶理想的居住酒店為：位于市中心，但能鬧中取靜；同時購物、娛樂、商務活動方便 酒店設施 ?度假型游客對周邊環(huán)境有一定的要求，通常選擇離度假目的地較近的區(qū)域 ?管理和服務對度假型游客因人而異，部分游客會選擇有品牌的酒店，表示對酒店管理和服務的信任 ?對餐廳、會議室的要求不高，不是度假型游客的重要考慮因素 ?商務型游客對周邊環(huán)境、綠化設施等要求較高 ?偏愛有品牌的連鎖酒店，對管理和服務的品質有一定的要求 ?對會議室規(guī)模以及配置有較高要求 資料來源：九洲遠景分析 酒店需求 ?地理位置不是重要的考慮因素，但對公共交通的便捷性有一定的要求 酒店市場消費者需求特征分析 62 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 龍華目前酒店市場消費者以商務旅客為主，預測未來休閑旅游型游客增長速度高于商務型游客 項目酒店市場需求分析 ? 從短期來看，龍華片區(qū)的商務人群依然以關內制造業(yè)相關企業(yè)為主，關內商務人士駐留龍華的可能性較低，未來隨著二線拓展關的商務承接功能的完善，商務游客的構成將逐漸發(fā)生變化，但這一過程在近年內難以實現(xiàn) ? 隨著未來國鐵投入運營，在北站地區(qū)中轉商務及游客數(shù)量將會迅速增加；而此類客戶相當長時期內酒店選擇則將以價格適中的中檔及以下檔次酒店為主 ?龍華目前酒店市場上消費者以商務人士居多，多數(shù)為與龍華制造廠有業(yè)務關系的商務客，日本人和臺灣人較多；休閑旅游度假的游客數(shù)量較少 現(xiàn)有龍華商務旅客中以中檔三星及經(jīng)濟型酒店為主，而龍華地區(qū)制造業(yè)發(fā)達且企業(yè)數(shù)量和門類眾多，商業(yè)旅客市場容量較為可觀，同時需求受龍華地區(qū)制造業(yè)景氣程度影響較大 酒店消費者現(xiàn)狀分析 酒店消費者未來發(fā)展分析 資料來源：龍華酒店市場訪談，九洲遠景分析 酒店需求 63 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 私營企業(yè)是深圳市寫字樓租戶的重要組成部分，從注冊資本規(guī)模來看，300萬以下的中小企業(yè)超過半數(shù) 深圳寫字樓市場租戶特征分析 Source:世聯(lián)寫字樓市場分析報告 2023年寫字樓客戶性質占比分