【正文】 二、服務(wù)計(jì)劃 （ 一 ） 國際星級(jí)酒店的尊貴服務(wù) 在萬科 17英里花園，業(yè)主除享受到居家生活的各種閑適與樂趣外，同時(shí)更能親身體驗(yàn)萬科物業(yè)為業(yè)主量身訂做的國際星級(jí)酒店的尊貴禮遇。 一、“金鑰匙”國際星級(jí)酒店服務(wù)定位與釋義 “金鑰匙”是頂級(jí)服務(wù)的形象代表。 區(qū)域四 1. 私家海灘及私家海域（盡量采取入會(huì)的方式以控制非業(yè)主來人數(shù)量） 2. 游艇及碼頭； 3. 摩托艇、快艇、風(fēng)帆、皮劃艇、潛水屋等水上娛樂設(shè)施；（以出租形式透過碧海灣海上運(yùn)動(dòng)俱樂部經(jīng)營） 4. 礁巖及小島釣魚臺(tái)； 5. 礁巖燒烤區(qū) 6. 棧道上各式的觀景臺(tái)。位置全部在住宅頂層 21樓； 2. 高級(jí)海景會(huì)議廳，面積約為 300 M2； 3. 紅酒、雪茄屋： 50 M2； 4. 天文主題的觀星臺(tái)； 5. 巴比倫空中花園。大空間，同時(shí)考慮一定的貯藏空間； 10. 醫(yī)務(wù)室，約 10M2。對(duì)著屏幕練習(xí)高爾夫球技； 5. VIP Cooking Studio (DIY廚房 )： 50 M2 ，供業(yè)主出租使用。 會(huì)所功能 位置 內(nèi)容 區(qū)域一 1. 藝術(shù)長廊（展示廳）： 250 M2。在項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)中，會(huì)所、商業(yè)面積 2023平方米 ?做配套的原則是兼顧服務(wù)業(yè)主和商家經(jīng)營，并體現(xiàn)特色。我們除了盡量保持原始植物，同時(shí)為了保持植物生長的一致性，在新種植的園林中也大量使用了木麻黃、大葉相思樹等作為園林植物的主要種植。 4） 、 創(chuàng)意性 工程專用外墻彈性質(zhì)感涂料能通過不同的創(chuàng)意和 批刮工具，制造出豐富多彩的造型。 3） 、 彈性 以前的噴涂材料以硬質(zhì)品為多 ， 在以軟性材料為主的基材上涂裝時(shí) ， 不能避免涂料的龜裂 。 但是 ， 質(zhì)感涂料涂裝之后的外墻墻身 ， 水蒸氣的向外擴(kuò)散性良好 ， 在正常條件下 ， 對(duì)于壁內(nèi)的防止結(jié)露有很好的效果 ， 因此 ， 質(zhì)感涂料特別適宜沿海濕潤氣候 。 其主要性能特征是： 1） 、 透濕性 工程專用彈性質(zhì)感涂料是將硅膠質(zhì)成份與乳膠復(fù)合乳化而成 ， 它通過 10000次循環(huán)實(shí)驗(yàn) ， 無裂縫 、 起泡 、 變色等現(xiàn)象 ， 有效防止外界惡劣對(duì)建筑物的侵蝕 ，使建筑物的使用壽命延長 10~20%。 萬科 17英里項(xiàng)目 鹽壩高速 小梅沙景區(qū) 下洞油氣碼頭 松靈嘴 泥壁角 鹽葵公路 大梅沙景區(qū) 葵涌 土洋 南洋商業(yè)銀行 度假村 萬科 ■ 容積率： 地理位臵 “ 17英里”項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)。我們就是要在坡地和庭院中創(chuàng)造室內(nèi) /和戶外空間之間的強(qiáng)大和諧。我認(rèn)為山中度周末的家并不一定是要帶我們離開城市生活 (因?yàn)槌鞘猩钤谀撤N程度上來說，也是令人驚嘆的并且充滿刺激 )，山中度周末的家只是向我們揭示一些我們丟失的東西，從而使我們的生活更加平衡。 建筑師：日本坂茂 (333 m2， 4 間臥室 ) 大通鋪 大通鋪設(shè)計(jì)構(gòu)思： 揭示地點(diǎn)的靈魂：我認(rèn)為在山中度周末的家要給主人的生活提供變化。我曾聽說，由于對(duì)木構(gòu)建筑的需求日益減少，中國木工匠的技藝正日漸消退當(dāng)中；另一方面，傢具的品質(zhì)卻依然維持穩(wěn)定的水平，海外市場(chǎng)也持續(xù)擴(kuò)增。 為了讓寬闊的基地發(fā)揮最大優(yōu)勢(shì)，我們引用了中國傳統(tǒng)合院建筑的概念，讓中庭坐落住宅正中，房間則以基本的方形配置圍繞庭院排列。而同時(shí)，在一個(gè)比較無法掌控細(xì)部精確度的國外環(huán)境從事建筑，不啻是種挑戰(zhàn)。長城在過去分隔了兩個(gè)文化，但這竹子墻將不只分隔而且將會(huì)多方面地聯(lián)合生活與文化，如此長城的一小部分。視竹子的密度與直徑，它提供了各種不同的空間分割。這樣一來房子被稱作 墻 而非 房屋 。對(duì)我們而言它是對(duì)有在環(huán)境中自我孤立傾向的建筑常例型式的評(píng)倫。 建筑師：陳家毅 (477 m2， 4間臥室 ) 竹屋 長城腳下的公社 竹屋設(shè)計(jì)構(gòu)思： 我們的第一個(gè)目標(biāo)是從長城的禮俗中學(xué)習(xí)，我們時(shí)常受長城從未是孤立物體的事實(shí)吸引。并不像普通庭園圍閉的模式，它在各個(gè)方向都有特殊的開口穿透，讓雖然是置于內(nèi)部的庭園也可以一直與外部有視覺上的連接。階梯狀的木頭平臺(tái)像爬行動(dòng)物一般爬過這個(gè)庭院，繞建筑一圈而后延伸到地景中。廚房與餐飲空間在小量體內(nèi)位于北側(cè)的陡崖邊，并且主建筑成 45度角。當(dāng)?shù)氐氖淖鳛橹饕牧现弧? 雙兄弟 長城腳下的公社 雙兄弟設(shè)計(jì)構(gòu)思： 在許多傳統(tǒng)中國繪畫中描繪的地景存在著自然與人造之間模棱兩可，這形成了本案的出發(fā)點(diǎn)，它位于水關(guān)山坡上，并以著名的人造物－長城為鄰，令人生畏的基地因其位置而有所啟發(fā)。我稱之為 文化地景 。 所以在這里建筑并不是視覺的表現(xiàn)而是一個(gè)不同背景的人們可以與彼此以及自然會(huì)面溝通的場(chǎng)所。被分割的最體將會(huì)融入環(huán)境與其經(jīng)房屋當(dāng)中。 考慮基地以及其估據(jù)斜坡所需的最體，考慮量體該被切分?jǐn)?shù)個(gè)個(gè)別的部分以優(yōu)先設(shè)計(jì)虛空間。我興奮地思考該如何在此作設(shè)計(jì)。 心中涌上一陣對(duì)本案的執(zhí)行將可能將是人類無理意志的感慨。此外，家具配合建筑可調(diào)性的特色，也都有可活動(dòng)的功能，僅使在建筑內(nèi)部扮演積極的角色。因此住宅提供多處同等重要的出入口，而房間則以個(gè)別的舒適感為考量，刻意區(qū)分。也因此讓住宅中的每個(gè)重要空間，得以坐擁長城美景。 這棟住宅位于 ShuiGuan的 Nangou谷中，基地朝北驟降，相對(duì)地使北側(cè)暴露。除了必需的基本元件外，其他隔間皆可遁沒于空間之外。 中間層是一個(gè)供住居、活動(dòng)或通行的重生的杰出的主樓層。抽象的立面紋樣源于使用者導(dǎo)向的操作邏輯。同樣的手法也出現(xiàn)在立面上，建物的外殼以垂直層板組織層理。隔間隱匿在樓板地景中，升起的同時(shí)也先指引了通往下層空間的門徑。 這個(gè)住宅的主要概念是階層的疊置。 抱持著對(duì)典型住宅形象的懷疑，本案企圖重新思索親密感、隱私性、自發(fā)性與彈性的本質(zhì)。 手提箱 長城腳下的公社 手提箱設(shè)計(jì)構(gòu)思： 堅(jiān)固平邊的箱匣，可供外出旅行時(shí)，用來放置個(gè)人物品等。這個(gè)項(xiàng)目旨在激發(fā)和鼓勵(lì)建筑師的創(chuàng)造性，并以此影響亞洲新一代的建筑師、開發(fā)商和消費(fèi)者。 ?代表樓盤： 萬科 17英里 現(xiàn)代、簡潔、體塊感強(qiáng) 成功案例： 萬科 17英里 同德極少墅 建筑風(fēng)格定位 — 五期 歐式莊園木屋 11棟單獨(dú)設(shè)計(jì)的木質(zhì)莊園式別墅。 ?反對(duì)過多的裝飾，并主張拋開歷史上已有的風(fēng)格和式樣，充分使用現(xiàn)代的材料和構(gòu)筑技術(shù)創(chuàng)造符合現(xiàn)代特征的建筑作品。這里是最能代表開普敦美麗和魅力，也是開普敦房產(chǎn)最昂貴的地方。 ●雙水灣 （ DOUBLE BAY） ●玫瑰灣 （ ROSE BAY） 悉 尼 雙 水 灣 座落于小小半島上面臨蔚藍(lán)大西洋海濱的 Sea Point是開普敦的高級(jí)住宅區(qū) ,從 Sea Point到 Clifton之間的美麗海濱公路旁，坐落著眾多古典的維多利亞式建筑、各種歐式別墅和現(xiàn)代化住宅樓。那里的建筑充滿了地中海城鎮(zhèn)的氣氛。 奇異島 斯圖爾特島人跡罕至，有如世外桃源，島上有野生的奇異島棲息，海岸風(fēng)光明媚。 峽灣國家公園 號(hào)稱“世界第八大奇觀”，公園內(nèi)湖光山色，自然恬靜。 霍克灣區(qū)的內(nèi)皮爾和哈斯丁斯有“雙子城”之稱。 香港淺水灣 霍克灣區(qū)位于北島中東部地區(qū)，這里氣候溫和，面臨浩瀚的太平洋。 灣區(qū)生活是： —— 世界級(jí)的居住潮流 —— 國際化生活典范 —— CEO們反思中的向往 —— 灣區(qū)的自由與獨(dú)立 —— 有閑階層的特權(quán) —— 尊貴的全新演繹 —— 最佳商務(wù)度假生活 國際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè) 淺水灣的秀麗景色 ,使它成為港島著名的高級(jí)住宅區(qū)之一 ,區(qū)內(nèi)遍布豪華住宅 ,其中包括香港巨商李嘉誠、包玉剛的豪華私宅。 把時(shí)間花費(fèi)在海濱步道、游船碼頭、有些成就感的海釣，或者干脆邀請(qǐng)朋友們?cè)谧约旱母郀柗蚯驁?chǎng)揮桿，亦可以在自家濕地公園領(lǐng)略各種珍惜鳥類以及享受私家濱海浴場(chǎng) ?? 拋開繁喧的城市，似乎僅僅一山之外的灣區(qū)世界，寧靜的海、私密的領(lǐng)地和同樣悠閑的住者； 自由的心境，灣區(qū)生活尤如悠長假期（ Long vacation), 在這個(gè)劍拔弩張的時(shí)代，因?yàn)橛辛藶硡^(qū)物業(yè)，你才可以換一種方式生活，換一種觀念生活。 定位的背景一 第三富人區(qū) 西山獨(dú)有的自然資源，太平新區(qū)特有的地理位臵以及太平新區(qū)奧林匹克小鎮(zhèn)的確定，都使該區(qū)域擁有了富人區(qū)的基本特征，隨著西山別墅產(chǎn)品升級(jí)，萬輝星城項(xiàng)目的逐漸成熟以及金碧天下的休閑度假社區(qū)的定位，太平已經(jīng)初步形成昆明第三富人區(qū)的雛形，未來隨著區(qū)域產(chǎn)品的整體升級(jí)，該區(qū)域必將成為云南乃至東南亞的富人休閑度假樂園。 特征四 . 報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競(jìng)爭 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營銷 第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 云南將成為東盟的橋頭堡，昆明將成為東南亞的休閑度假中心，太平奧林匹克小鎮(zhèn)將成為新興高端旅游區(qū)域。 西亞山莊 獨(dú)棟別墅 50%候鳥置業(yè)群購買夏冬自己居住，其他時(shí)間交由物業(yè)公司管理或出租， 50%昆明本地人。 滇池衛(wèi)城 聯(lián)排別墅 雙拼別墅 疊加別墅 洋房 煤礦老板居多、娛樂明星居多、省外營銷推廣公司的老板 滇池南郡 獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅（ 4層，每 2層一戶） 公司白領(lǐng)高收入人群、私企煤礦、重金屬礦老板 4060歲 滇池時(shí)光 獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 餐飲、娛樂界 4060歲商人、公檢法政府公務(wù)員 滇池高爾夫 獨(dú)棟別墅 多層公寓 70%本地大型企業(yè)老板、經(jīng)理人，喜歡高爾夫，外省外籍人士較多 列儂溪谷 聯(lián)排別墅 城市中高收入者律師、財(cái)務(wù)等職業(yè)，昆明省內(nèi)客戶居多地州餐飲老板，也有少量省外投資者，知識(shí)層次較高人群 萊 濛 別墅 獨(dú)棟別墅 南市區(qū)煙、酒等副食品供應(yīng)商，策劃代理企業(yè)老板 香檳小鎮(zhèn) 聯(lián)排別墅 景觀洋房 職業(yè)經(jīng)理人、司法部門政府官員、公務(wù)員、 極少墅 獨(dú)棟別墅 疊加別墅 聯(lián)排別墅 雙拼別墅 未開盤 客戶分析 世博板塊 客戶分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 客戶群 世博生態(tài)城 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 私營企業(yè)主 公園道一號(hào) 聯(lián)排別墅 疊加別墅（僅有六套） 私營企業(yè)主 高天流云 獨(dú)棟別墅（ 57套）每套戶型不相同 政府高級(jí)公務(wù)員，私營企業(yè)主，上市公司 CEO，礦老板 茉莉唐朝 未定 未開盤 百大博園世家 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 醫(yī)療、制造業(yè)老板 晨曦街洋房 疊加別墅 聯(lián)排別墅 雙拼別墅 多層 建筑行業(yè)老板、 果林湖板塊 客戶分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 客戶群 嶺東紫郡 獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 港、澳、臺(tái)在昆明做餐飲、旅游生意的人居住， 資產(chǎn)在 2023萬左右的娛樂界成功人士、少量政府官員， 昆明地區(qū)農(nóng)業(yè)廳等公務(wù)員，及收入較高的白領(lǐng)，或高層管理人員。 地塊景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯，其中 Ⅱ 和 Ⅲ 優(yōu)勢(shì)較大。 ?有一定的自然水資源。 ?項(xiàng)目地塊森林茂密，主要以山巒和坡地為主； 地塊優(yōu)勢(shì)分析： ?地塊內(nèi)部起伏的坡地地形，適合高端山地別墅的建設(shè)，依山而建可相應(yīng)降低建設(shè)成本。 二 .景觀分析 項(xiàng)目資源：大面積山體 /一座水庫 /保護(hù)性開發(fā) 項(xiàng)目位臵 滇池 片區(qū)周邊山水資源豐富， 緊鄰西山國家森林公園，地塊旁有一座水庫及大面積濕地，森林資源豐富。 。 。 。 I I 。 。 II剖面： 平均坡度： tg9= H:20M 。 。 IIII為南北向剖面，研究地勢(shì)變化，思考建筑間距影響。 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)比例1%4%3%1%3%34%49%4% 上城名筑天華苑麗景嘉園西苑雅苑江東天然居萬輝新城恒大金碧天下保利安寧項(xiàng)目競(jìng)爭環(huán)境總結(jié) 1 ?2023年安寧城市的重新規(guī)劃，小城鎮(zhèn)發(fā)展加速，市場(chǎng)土地放量過大，未來幾年安寧房地產(chǎn) 市場(chǎng)競(jìng)爭激烈； ?從 金碧天下 和 萬輝星城 的推盤策略來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了 現(xiàn)房銷售時(shí)代； ?郊區(qū)大盤 形成較高威脅，需要 通過精準(zhǔn)的推盤策略回避與其正面交鋒； ?太平新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度迅猛，競(jìng)爭異常激烈， 產(chǎn)品的差異化定位將決定項(xiàng)目的成敗。 二次開盤 物業(yè)類型 均價(jià) 多層 2800元 /平米 洋房 3200元 /平米 疊加聯(lián)排 50007000元 /平米 聯(lián)排別墅 9000元 /平米 本期推售物業(yè)比例獨(dú)棟聯(lián)排疊加