【正文】 .旅游景區(qū)開發(fā)與管理 [M],清華大學(xué)出版社 .2023年 . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須確保做好景區(qū)開業(yè)的一切準(zhǔn)備，以最佳的狀態(tài)迎接對(duì)外開放。避免糾紛的指導(dǎo)方針：只使用有經(jīng)驗(yàn)和有資格的建筑師和造價(jià)工程師；為設(shè)計(jì)者提供一個(gè)簡明的設(shè)計(jì)要求，不要經(jīng)常修改設(shè)計(jì)要求；讓專家們自由的工作，但保持對(duì)他們的監(jiān)督；按時(shí)付款；不要催促設(shè)計(jì)者或承包商，以防他們被迫“ 偷工減料 ” 。確保符合所有的規(guī)范以及得到必要的許可，如規(guī)劃許可、建筑規(guī)范和消防規(guī)范。（四）施工管理 開工之前，為防止將來出現(xiàn)問題，需要進(jìn)行以下各項(xiàng)檢查：確保所有相關(guān)人員（建筑師、造價(jià)工程師、建筑商、景區(qū)經(jīng)營者）都清楚各自在合同中的責(zé)任和義務(wù)。進(jìn)度評(píng)估法（ PERT） 這種方法把景區(qū)項(xiàng)目分為若干工作和任務(wù)，從分析完成每項(xiàng)任務(wù)所需要的時(shí)間角度來計(jì)算項(xiàng)目工期。但是質(zhì)量水平一定要達(dá)到目標(biāo)市場所能接受的標(biāo)準(zhǔn)。如惡劣天氣和供貨延遲等。時(shí)間管理 管理時(shí)間是指確保各項(xiàng)任務(wù)按預(yù)先安排的進(jìn)度完成，以免造成承建商等待。包括：建筑師、設(shè)計(jì)師和測量師；建筑工人和工匠；材料供應(yīng)商；裝潢人員和裝配人員；園藝師；市場營銷人員；地方政府管理者；公用事業(yè)人員（ 2）物：指項(xiàng)目開發(fā)過程所需要的所有物資。地方規(guī)劃部門的決策氣候。與景區(qū)選擇相關(guān)的問題，包括規(guī)模、地形、排水系統(tǒng)以及底土的土質(zhì)。（一）景區(qū)設(shè)計(jì)的元素構(gòu)成建筑物的規(guī)模、形式、外觀、顏色及材料建筑物的內(nèi)部格局、形式及裝飾景區(qū)整體布局及建筑物之間的間隔景區(qū)內(nèi)設(shè)施及外觀的設(shè)計(jì)景區(qū)內(nèi)的人行道及輔路所用的材料路標(biāo)和垃圾箱等景區(qū)設(shè)施的位置及形狀景區(qū)內(nèi)其他服務(wù)設(shè)施的選址、形狀和外觀景區(qū)的入口及其他可能達(dá)到的通道景區(qū)內(nèi)的交通（ 二）景區(qū)設(shè)計(jì)目標(biāo)創(chuàng)造利潤和收入節(jié)約運(yùn)營成本靈活性（景區(qū)具有容納新建筑或新項(xiàng)目的空間；景區(qū)運(yùn)營具有縮減規(guī)模的彈性；部分景區(qū)能夠臨時(shí)改變用途用以開發(fā)商機(jī)）安全全天候運(yùn)營（盡量克服惡劣天氣帶來的影響，保證任何天氣下都可以運(yùn)營）景區(qū)人性化（標(biāo)識(shí)牌、可進(jìn)入性、相關(guān)信息的提供、輔助性服務(wù)設(shè)施、線路設(shè)計(jì)、能夠應(yīng)付高峰）迎合有特殊需要的游客（殘疾人、帶嬰幼兒夫妻）美學(xué)意義上的吸引力環(huán)境友好設(shè)計(jì)與外部觀眾（規(guī)劃者、投資者、潛在顧客）（三）設(shè)計(jì)的約束條件項(xiàng)目的預(yù)算景區(qū)開發(fā)組織的企業(yè)文化及其高層管理者對(duì)景區(qū)的看法。債務(wù)償還期合理組合 企業(yè)或項(xiàng)目業(yè)主在債務(wù)償還期的安排上，要長期、中期、短期貸款合理安排，防止還款時(shí)間及額度高度集中，為以后還款安排帶來困難?；I資渠道多樣化及合理組合 這種籌資策略適用于資金需求量大，主渠道資金不足的項(xiàng)目。至于具體的投資策略，還有以下幾點(diǎn)可供參考：籌資渠道單一化 這種策略可用于籌資成本較低、政策性較強(qiáng)的項(xiàng)目。如果項(xiàng)目投資主體是企業(yè)，還應(yīng)注意企業(yè)權(quán)利的控制 企業(yè)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和獲益權(quán)等是企業(yè)的重要權(quán)利，為了獲得資金有時(shí)要在權(quán)利方面做出一定的讓步。有利于降低成本 項(xiàng)目資金的獲得需付出代價(jià)，籌資策略的選擇要重點(diǎn)考慮降低籌資的成本。國內(nèi)： 國家財(cái)政資金（基本建設(shè)基金）；銀行信貸資金（包括政策性銀行和商業(yè)銀行的信貸資金）；非銀行金融機(jī)構(gòu)資金；發(fā)行債券；企業(yè)資金（包括股份有限公司發(fā)行股票籌資）；金融租賃；利用外資。非單一方案原則 費(fèi)用估算應(yīng)包括確定和考慮各種不同的費(fèi)用估算替代方案。從時(shí)間上的前后協(xié)調(diào)來說，應(yīng)考慮是否用費(fèi)用換取時(shí)間，即增加費(fèi)用來縮短工期的問題。建設(shè)費(fèi)用工程費(fèi)土地費(fèi)等其他建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目總投資固定資產(chǎn)投資流動(dòng)資金建設(shè)期貸款利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不可預(yù)見費(fèi)用流動(dòng)資產(chǎn)減：流動(dòng)負(fù)債應(yīng)付款項(xiàng)原材料燃料、動(dòng)力低值易耗品現(xiàn)金費(fèi)用估算的原則：客觀性原則 估算要做到客觀、接近實(shí)際，在思想上要有充分認(rèn)識(shí)，在技術(shù)上要盡量保障客觀。許多景區(qū)，特別是公共部門的一些景區(qū)，有著一系列的復(fù)雜目標(biāo)，這些目標(biāo)中有些是自相矛盾的。沒有哪兩個(gè)景區(qū)是相同的，因此要找到一個(gè)相似的景區(qū)來幫助開發(fā)商判定計(jì)劃建設(shè)的景區(qū)能否成功是一件很困難的事情。旅游項(xiàng)目可行性報(bào)告一般由 12個(gè)部分和若干附件組成。可行性研究報(bào)告的編寫規(guī)范 可行性報(bào)告的編寫有一定的規(guī)范。（ 7）由國家頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)等。（ 5）當(dāng)?shù)氐臄M建項(xiàng)目所在地址的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料。（ 3）由國家批準(zhǔn)的資源報(bào)告，國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，另外對(duì)于交通運(yùn)輸項(xiàng)目建設(shè)要有有關(guān)的江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃等。部門與地區(qū)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的指導(dǎo)方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，以及國家和地方法規(guī)等。（ 2）景區(qū)收入：門票費(fèi)；零售店和餐飲服務(wù)產(chǎn)生的收入；外部資金來源（如捐贈(zèng)和贊助）；其他收入（如出售特許經(jīng)營權(quán)、提供導(dǎo)游及房屋出租等）。景區(qū)的選址標(biāo)準(zhǔn) 靠近主要的人口聚集中心區(qū)；交通網(wǎng)絡(luò)及其可靠性；本地區(qū)現(xiàn)有的其他景區(qū)；客源區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況；氣候；水電等當(dāng)?shù)毓苍O(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況及當(dāng)?shù)馗黝惼髽I(yè)情況；可供使用的土地面積大小、類型和質(zhì)量、成本及土地使用方面的政策和法律規(guī)定；工作人員的工資水平及可得性；政府部門對(duì)旅游項(xiàng)目的財(cái)政支助和實(shí)物援助；當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)對(duì)計(jì)劃建設(shè)景區(qū)的態(tài)度；建設(shè)成本等等。（ 2）游客數(shù)量： 距離景區(qū) 60分鐘至 90分鐘車程范圍內(nèi)的客源區(qū)的人口總數(shù)；目前該旅游區(qū)的度假者的數(shù)量；吸引同類細(xì)分市場的本地競爭對(duì)手情況；景區(qū)自身的規(guī)模和性質(zhì)。財(cái)務(wù)成本較高216。由專業(yè)人員進(jìn)行，速度快缺點(diǎn)216。專業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)216。由于不是員工的唯一工作進(jìn)度會(huì)比較緩慢優(yōu)點(diǎn)216。缺乏客觀性216。了解組織的目的和目標(biāo)216。提供有用的市場信息。分析具體的運(yùn)營問題，如勞動(dòng)力的可得性。為籌劃中的開發(fā)申請(qǐng)?zhí)峁椭?，以表明?jì)劃開發(fā)的景區(qū)是有市場的。為項(xiàng)目申請(qǐng)資金提供幫助的正當(dāng)理由。（一）可行性研究的目標(biāo)：總體目標(biāo)： 在做出工程上馬或者放棄的決策之前，盡可能準(zhǔn)確的評(píng)估所提交方案的可行性。其中： 小型項(xiàng)目中總投資 1000萬元以上的內(nèi)資項(xiàng)目、總投資500萬美元以上的生產(chǎn)性外資項(xiàng)目、 300萬美元以上的非生產(chǎn)性利用外資項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書由地方或國務(wù)院有關(guān)部門審批?？偼顿Y在限額以上的外商投資項(xiàng)目，項(xiàng)目建議分別由省紀(jì)委、行業(yè)主管部門初審后，報(bào)國家計(jì)委會(huì)同外經(jīng)貿(mào)部等有關(guān)部門審批；超過 1億美元的重大項(xiàng)目，上報(bào)國務(wù)院審批。（三）建議書的內(nèi)容 項(xiàng)目建議書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)；產(chǎn)品方案擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想；資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系的初步分析；投資估算、資金籌措及還貸方案設(shè)想；項(xiàng)目進(jìn)度的大體安排；經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效益的初步估計(jì)，包括初步的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；環(huán)境影響的初步評(píng)價(jià)，包括治理 “ 三廢 ” 措施、生態(tài)環(huán)境影響的分析；結(jié)論；附件。前瞻性 項(xiàng)目建議書的編寫，要考慮國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的長遠(yuǎn)發(fā)展及分析旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢，依據(jù)項(xiàng)目擬建地的條件提出旅游投資項(xiàng)目。指導(dǎo)性 項(xiàng)目一旦獲得通過，項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人就要委托咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，編制可行性研究報(bào)告。它的直接目的就是通過審批，它更多的是從較宏觀的角度來分析項(xiàng)目的必要性、可行性。第四，涉及利用外資的項(xiàng)目，在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，方可對(duì)外開展工作。第二，為可行性研究報(bào)告提供依據(jù)，項(xiàng)目建議書對(duì)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容有綱領(lǐng)性影響，可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目建議書的深化與細(xì)化。 項(xiàng)目建議書（又稱立項(xiàng)申請(qǐng)）是項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目立法人，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃（包括旅游行業(yè)規(guī)劃）、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，按照技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策和建設(shè)任務(wù)的要求，