文旅特色小鎮(zhèn)商業(yè)定位及執(zhí)行方案(參考版)
2025-01-05 20:04本頁(yè)面
【正文】 贈(zèng)廣告位 建議對(duì)本項(xiàng)目的知名品牌商家贈(zèng)送期限為一年的外立面廣告位使用權(quán)（廣告發(fā)布費(fèi)、制作費(fèi)、電費(fèi)等直接費(fèi)用租戶(hù)自行承擔(dān)）2023/3/9 星期二 49A招商策略 — 租賃合同初稿? 解決問(wèn)題：如何運(yùn)營(yíng)－計(jì)劃：硬件和軟件包括項(xiàng)目辦公物料機(jī)構(gòu)人員等等? 怎么運(yùn)營(yíng)－人員管理商家管理產(chǎn)品管理：硬件營(yíng)銷(xiāo)等等運(yùn)營(yíng)的效果：達(dá)到什么目標(biāo)付出多少成本獲得多少利潤(rùn)2023/3/9 星期二 50B運(yùn)營(yíng)策略 n 借勢(shì)造市n 營(yíng)銷(xiāo)策略n 節(jié)奏總控2023/3/9 星期二 51B運(yùn)營(yíng)策略 2023/3/9 星期二 52共同借勢(shì)，共同造市 現(xiàn)目前周邊的類(lèi)似項(xiàng)目中，僅象城和易鎮(zhèn)類(lèi)似， 因租金較高，目前還比較冷淡，競(jìng)爭(zhēng)已不可避免。營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi) 商業(yè)要持續(xù)濃厚的氣氛，宣傳推廣是必不可少的，一般以年租金的 2%收取?；顒?dòng)期簽約優(yōu)惠在招商推介會(huì)或其他特定推廣時(shí)段中，可對(duì)前若干位簽約客戶(hù)給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等，可商榷。裝修補(bǔ)貼 除公共地方裝修外，可考慮為優(yōu)質(zhì)主力商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，建議 500010000元的補(bǔ)貼，開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)一年后返。建議本項(xiàng)目一般免租期為 6個(gè)月。免租期 項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門(mén)檻。在聯(lián)營(yíng)合作中體現(xiàn)。c、 流通情況 ：人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)鈨r(jià)高于其它商鋪，差價(jià)比控制在 38%之間2023/3/9 星期二 45 c招商政策 — 租金策略建議 針對(duì)不同因素差異招商租金策略2023/3/9 星期二 46 c招商政策 — 租金分區(qū)策略建議 單體面積出來(lái)后劃分? 經(jīng)歷了 培育期后，隨著項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)步入正軌、經(jīng)營(yíng)狀況蒸蒸日上、商業(yè)氛圍形成，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%—10%。a、 位置差異 ：按商鋪門(mén)前經(jīng)過(guò)人流量大小，商鋪位置優(yōu)劣的租金單價(jià)差異，差價(jià)比例控制在 510%之間。c、 針對(duì) 群羊店 ，服務(wù)業(yè)態(tài)，它是項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng) 的必要組成部分，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)在面價(jià)的基礎(chǔ)上作相應(yīng)調(diào)整。a、 針對(duì)主力店 ，它是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)與維系項(xiàng)目整體招商成功率的前提，是項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)和保障，應(yīng)實(shí)行局部區(qū)域性低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià) 30%作為優(yōu)惠。a總體思路2023/3/9 星期二 43b招商策略 品牌招商分行業(yè)招商優(yōu)惠招商定向招商品牌商家可以為項(xiàng)目帶來(lái)大量人流，創(chuàng)造良好商業(yè)氛圍根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布，民俗精品區(qū)商家數(shù)量較多，便于商業(yè)氣氛的營(yíng)造，所以集中招商招商優(yōu)惠的措施有免租期、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位、租金折扣等，對(duì)于主力商家，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。具有高檔形象店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，具有優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)理念。商家準(zhǔn)入要求 ：1 、經(jīng)營(yíng)的品牌必須有一定的知名度，主力店要求為知名品牌。*市場(chǎng)比較法租金： 5397元 /㎡ /月*保守 租價(jià) 建議為 : 4267元 /平米 /月*由此方法推算保守 售價(jià) 建議為 :840013400元 /平米B租售價(jià)格策略－ 收益還原法2023/3/9 星期二 38預(yù)計(jì) 1期商鋪均價(jià)銷(xiāo)售收入 : 10900元／平 8900 平 =預(yù)計(jì) 1期商鋪均價(jià)租金收入 : ／平／月 12 月 8900 平 15 年 = *未考慮租金 15年內(nèi)每年的遞增及高低租金劃分等因素，租金體系符合回報(bào)率要求*根據(jù)前面整體推廣思路，因涉及項(xiàng)目整體定位及推廣，因此一期總體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例占總銷(xiāo)售額的 2％。6%=6197 元 /㎡ （市調(diào)最低平均價(jià)格）X元 /㎡ 12 月 247。 *項(xiàng)目租售策略建議如下 ： 2023/3/9 星期二 34A租售定位 — 贏利模式策略 商業(yè)的贏利模式純銷(xiāo)售模式 租售結(jié)合的模式純租賃模式售后返租策略先租后售策略分割式銷(xiāo)售策略分層與分散結(jié)合策略分散出租策略分層 (片 )出租策略整體出租策略拍賣(mài)銷(xiāo)售策略建議采取租售結(jié)合模式考慮到周邊無(wú)類(lèi)似商業(yè)存在及一期的開(kāi)篇作用，最佳方式具體操作：首先對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝通過(guò)適當(dāng)?shù)男麄骱屯茝V，按合理的價(jià)格定位，以 5%6%的年回報(bào)率，以五年返租方式進(jìn)行銷(xiāo)售。技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） ≥ 200500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 2－ 3結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4給排水 市政給排水供配電 市政配電排污 提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿?需要停車(chē)場(chǎng)車(chē)位 50個(gè)以上物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯生活?yuàn)蕵?lè)類(lèi)物業(yè)條件2023/3/9 星期二 31第一部分 峨眉院子第二部分
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