【正文】 編制現金流量表，并求其凈現值、內部收益率。 （二）方案二，投資者采用銀行最高限額和最高年期貸款。 5年后稅務部門核定的該住宅總價不變。 出租住宅可按月租金的 3倍收取押金。 (4)營業(yè)稅及地方教育費附加：房屋現值 % （賣方繳納） 個人購買并居住超過二年的普通住宅，銷售時免征營業(yè) 稅及地方教育費附加； 個人購買并居住不超過二年的普通住宅，銷售時按差額 （住房轉讓收入 ― 原購入價） % 征收營業(yè)稅及地方 教育費附加； 個人購買并居住超過二年的非普通住宅，銷售時按差額（住房轉讓收入 ― 原購入價） % 征收營業(yè)稅及 地方教育費附加； 個人購買并居住不超過二年的非普通住宅，銷售時按轉讓 收入 % 征收營業(yè)稅及地方教育費附加； (5)、個人所得稅： 房屋現值 1% （賣方繳納） (6)、防洪保安費： 房屋現值 1‰ （賣方繳納） (7)、土地增值稅 （賣方繳納 ,個人轉讓住房免征） 稅務部門核定的該住宅總價為 80萬元 購買該住宅可以辦理銀行按揭貸款，貸款限額為評估價的 70％，以 1萬元的整數倍放款，貸款期限為 20年，年利率 ％，等額本息支付，辦理按揭需辦理住宅保險，保險費為貸款總額的 ％。個人非首次購買普通住宅，契稅為 %。 如果抵押貸款的期限為 10年，按月等額還款，年貸款利率為 15％，問月還款額為多少？如果該家庭 25％的收入可用于 支付抵押貸款月還款額，問該家庭須月收入多少，才能購買 上述住宅？ 案例分析 某投資者有閑置資金 100萬元 ,擬進行投資 ,該投資者看中 一套超過兩年期的二手普通住宅，具體情況如下： 主要基礎數據 該住宅建筑 140㎡ ,原購買總價為 60萬元 ,現轉讓單價 6000元 /㎡ , 應繳納的稅費有（未注明的均為買方繳納）： (1)存量房交易手續(xù)費： 5元 /平方米； (2)登記費： 住宅 80元 /宗、共有權證工本費 10元 /本； 印花稅 5元 /本。 所有調控措施，都是針對住宅房地產的。 關鍵概念 ： 房地產交易 (real estate transaction) 房地產抵押 (mortgage) 房屋租賃 (house tenancy) 商品房預售 (apartment forward selling) 土地增值稅 (land value increment tax) 置業(yè)投資 （ Property Investment） 等額本金償還抵押貸款 （ Constant Amortization Mortgage, CAM） 等額本息償還的抵押貸款 (Constant Payment Mortgage,CPM) 課堂討論 國家從 2023年就開始對房地產進行宏觀調控 , 至 2023年 4月 18日，國務院辦公廳發(fā)出“關于 堅決遏制 部分城市房價 過快上漲的通知”。 作為投資者 ， 當自有資金不足時 ， 常要向銀行貸款 ， 這涉及到還款方式的選擇 ， 目前 ，我國的房地產按揭貸款 ， 常用的是 等額本金還款 和 等額本息還款 兩種 。 當然 ， 房地產置業(yè)投資也有利有弊 ， 好的方面是 ， 房地產置業(yè)投資產品的保值增值性較好 ， 也較容易獲得貸款支持；局限性在于它需要大量的資金 ， 回收期長 ， 也對投資者有關房地產方面的專業(yè)知識要求較高 。 房地產置業(yè)投資 是人們最常用的投資方式之一 ， 它是指面向現有運行中的房地產資產 ， 以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資 。我國目前的稅收，按征稅對象 的不同來分類，大體可分為以下五類：對 流轉額 的征稅 、對 所得額 的征稅、對 資源 的征稅、對 財產 的征稅、對 行為 的征 稅。 稅收 是國家參與社會剩余產品分配的一種規(guī)范形式，其 本質是國家憑借政治權力，按照法律規(guī)定程序和標準，無償 地取得財政收入的一種手段。 商品房預售 是指 房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由 承購人預付定金或房價款的行為。按房屋的使用用途， 房屋租賃分為 住宅用房的租賃 和 非住宅用房 的租賃。 廣義 地講，房屋租賃包括房屋所有權人將房屋出租給承 租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從 事經營活動等幾種行為。房地產抵押還包 括 預購商品房貸款抵押 和 在建工程抵押 兩種特殊形式。有償轉讓主要包括房地產 買賣 、房地 產 作價入股 等行為，無償轉讓主要包括房地產 贈與、繼承 等 行為。 房地產轉讓 是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他 合法方式將其房地產轉移給他人的行為。 五項基本制度、五種合同、五種登記備案制度 和 五種證 書 構成我國房地產管理的基本制度體系。 房地產 交易行為 是平等的民事主體之間的 民事行為 ，國有建設用地 使用權的出讓，也是一種民事行為。 分析：方案一凈現值為 103717元，方案二凈現值為76406元 方案一凈現值大于方案二凈現值，方案一更優(yōu)。 20％，其凈現值的變動情況如表 54： （二）方案二 ，投資者打算一次性付款，但同意回租。 （ 2）設定基準收益率（即折現率）為 10％，計算凈現值。 2=282357元 （ 7）投資者可得到貸款 =280000元 （ 8）貸款月利率 =（ .94%247。 解題過程： （一）方案一 ，投資者同意以上所有條款。 （ 2）土地使用權期滿后，地上建筑物歸國家所有，無殘值。 ，若投資者打算一次性付款，但不同意回租，而是自己經營。 （ 2）商鋪轉讓時，預計需繳納轉讓稅費為轉讓價的 8％。 ，投資者打算一次性付款，但同意回租。 （ 5）若投資者想要獲得 15％的內部收益率，則 7年后，商鋪的單價應 達到多少？ （ 6）基準收益率仍為 10%，若 7年后的價格偏差 177。 （ 3）商鋪轉讓時，需還清銀行貸款。 （ 1）投資者打算回租期滿后，將該商鋪即刻轉讓，并判斷商鋪從購入 之日起 ,市場價格將以每年 8％的速度增長。支付租金的同時，承租 人代扣應繳納的稅費為租金收入的 19％。 (投資者計劃還貸本息每次 按 1年準備 ) （二）投資者購買商鋪的同時，可與開發(fā)商簽訂商鋪回租合同主要內 容： ：租賃期限 7年，自購房之日起計算。另需交納物 業(yè)專項維修基金，按實際購房總價的 5％（轉讓房屋不退還）。 19980元 /㎡ ；如投資者同意開發(fā)商回租鋪面 的，商鋪實際成交價按市場銷售單價的 80％計算。 240 60( 1 ) ( 1 % / 12) % / 12408 321 .90 313 (( 1 ) 1 ( 1 % / 12) 1ntntiiAPi??? ? ? ?? ? ? ? ?? ? ? ? 元 ） 六、房地產置業(yè)投資分析實例 某投資者計劃 2023年 1月在某城市某專業(yè)市場中購買一間商鋪，具體 情況如下： （一）主要基礎數據： ： 2023年 1月－ 2046年 1月。39。 39。 在進行住房抵押貸款品種選擇時，應該結合自身的情 況，選擇最適合置業(yè)者自己的貸款品種才是正確的。 240240240 6039。( 1 )( 1 ) 1ntntiiAPi???????? 例：某家庭以公積金貸款 50萬元在市區(qū)買了一套商品 房，貸款期限為 20年，貸款利率為年利率 %，假設該 家庭按月等額償還了 5年，當年利率調整為 %，那 么，自第六年初開始月供是多少？ 解：依題意，已知 P=50(萬元 )， i=%/12,n=240(期 )， t=60（期）， i‘=%/12,求 A’。39。39。 其公式為 39。這其實是第一種方 法的公式變形，即將 A的計算公式直接代入上式，化簡可直 接計算出未清償貸款余額。 39。這可用兩種方法來計 算。 第一步 ：先計算未清貸款余額 p’。 160000060000 0 % / 122402500 2970 5470(m ? ? ?? ? ? 元 ）120600 000 120 11 600 000 % / 12240 240250 0 149 399 m ???? ? ? ? ?????? ? ? （ 元 ） （二） 等額本息償還的抵押貸款 (Constant Payment Mortgage,CPM) 它與等額本金償還法相似，假設利率在貸款期間內固定 不變，所不同的是每月付款是恒定的。計算非常簡便，實用性很強 其計算公式為： 式中 Mk為第 k期的還款額； p為貸款本金； n為還款期數 （以月為單位）； k為還款第 k期； i為貸款利率 。 通過物業(yè)管理控制風險 將風險轉移給租戶 五、房地產置業(yè)投資中常用的貸款工具 我國房貸還款方式主要有 等額本息 償還抵押貸款法和 等額 本金 償還抵押貸款法兩種。 保險策略 購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風 險的主要途徑之一?？梢圆捎靡韵聦? 策進行風險的控制 : 風險控制的關鍵 投資前期形勢判研 ①熟知國家和各地政府的房地產政策 ②投資前必須了解市場 ③選擇的投資方式與投資對象 ④資金來源是否有保證 投資分散策略 一般包括投資 區(qū)域分散 、 投資時間分散 和 共同投資 等方式。 或然損失風險 這主要是指一系列難以預料，難以抵御的風險，如自然