中國(guó)城市土地使用權(quán)的法律性質(zhì)(參考版)
2025-01-03 07:59本頁(yè)面
【正文】 解決這些問(wèn)題首要工作乃是以土地使用權(quán)作為獨(dú)立物權(quán)，在保有土地所有權(quán)最高監(jiān)督權(quán)，提供相當(dāng)于所有權(quán)職能的使用權(quán)，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代地權(quán)觀念與所有權(quán)社會(huì)化，承認(rèn)土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離之正當(dāng)性，架構(gòu)土地使用權(quán)占有、使用、收益、處分等權(quán)能的實(shí)現(xiàn)條件，形成一套完整的土地使用法律制度。在現(xiàn)實(shí)方面因整個(gè)社會(huì)對(duì)土地使用權(quán)運(yùn)用并未加以重視，所以更需加強(qiáng)土地使用權(quán)的物權(quán)效力。以達(dá)地利共享目的。筆者建議土地使用權(quán)在中國(guó)大陸物權(quán)體系架構(gòu)中應(yīng)屬于獨(dú)立的一種物權(quán)種類(lèi)，而物權(quán)法的大綱列表如下：┌所有權(quán)（自物權(quán)）│ ┌國(guó)土使用權(quán)│ ┌用益物權(quán)│經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)│ │ └地役權(quán)、典權(quán)│使用權(quán)（他物權(quán)）││ │ ┌抵押權(quán)│ │擔(dān)保物權(quán)│質(zhì)權(quán)└ └ └留置權(quán)隨著工商業(yè)發(fā)達(dá)，促進(jìn)社會(huì)繁榮進(jìn)步，土地使用權(quán)自有其社會(huì)功能，城市土地使用權(quán)制度的結(jié)構(gòu)應(yīng)該界定于促進(jìn)土地使用、收益，能創(chuàng)造土地改良、確立國(guó)有土地資源永續(xù)利用、建立符合公平與效率地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，活潑國(guó)有土地企業(yè)經(jīng)營(yíng)的使用權(quán)內(nèi)容。筆者贊同將所有權(quán)與他物權(quán)并列大陸土地物權(quán)的二大綱領(lǐng)，二者均享有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)能。非所有權(quán)人使用他人土地的目的在于地上有房屋或建筑物，并享有地上物所有權(quán)，這種使用土地的目的乃為創(chuàng)造土地的附加價(jià)值，使用權(quán)人有償使用土地，改良土地妥善經(jīng)營(yíng)利用地塊，并以土地使用權(quán)為對(duì)象，經(jīng)由轉(zhuǎn)讓、出租、抵押取得回饋，權(quán)能價(jià)值由使用權(quán)人以勞動(dòng)力或金錢(qián)換來(lái)，使用人理應(yīng)享有完全的支配能力與收益權(quán)利。首先，筆者認(rèn)為在土地公有制度下討論土地使用概念時(shí)，不能脫離歷史因素與社會(huì)體制。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，物權(quán)種類(lèi)增加的機(jī)率很大，如歐美各國(guó)紛紛承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)抵押、附條件之買(mǎi)賣(mài)、最高限額抵押權(quán)及信托占有等物權(quán)擔(dān)保制度，故應(yīng)注意這個(gè)物權(quán)法發(fā)展趨勢(shì)，突破嚴(yán)格解釋的一物一權(quán)主義，承認(rèn)土地使用權(quán)能的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，加強(qiáng)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的社會(huì)作用。）有認(rèn)為土地之使用是在于他人土地上有工作物、有建筑物或其他特定目的，而使用他人之土地，支付所有人一定報(bào)酬而取得的權(quán)利，類(lèi)似于“地上權(quán)”。）這種使用權(quán)是因物權(quán)社會(huì)化所衍生出來(lái)，其法律性質(zhì)為何？目前學(xué)者見(jiàn)解不一致，有認(rèn)為是附屬于所有權(quán)的權(quán)能。然筆者認(rèn)為，從發(fā)展土地的經(jīng)濟(jì)效益考慮，政府尊重私人對(duì)土地的完全支配，順應(yīng)所有權(quán)社會(huì)化之世界潮流，承認(rèn)土地使用權(quán)為所有權(quán)衍生出來(lái)的使用權(quán)能，采所有權(quán)相對(duì)理論藉由法律或合同規(guī)范，限制所有人的使用。獨(dú)立于債權(quán)行為之外，債權(quán)行為無(wú)效不等同物權(quán)行為無(wú)效。指物權(quán)之效力優(yōu)先于債權(quán)，若同一客體有所有權(quán)與其他物權(quán)存在，他物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)，數(shù)個(gè)擔(dān)保物權(quán)存在時(shí)，以成立先后定其效力。物權(quán)法立法的五個(gè)原則：，物權(quán)除民法或其他法律有規(guī)定外，不得創(chuàng)設(shè)，因?yàn)槲餀?quán)具有對(duì)世之效力，物權(quán)種類(lèi)與內(nèi)容法定化便于公示，確保交易安全。（注：姚瑞光著：《民法物權(quán)論》，1995年10月版，第42頁(yè)。物權(quán)制度在物權(quán)法定主義下，當(dāng)事人不能任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的種類(lèi)，雖最近有學(xué)者主張應(yīng)擴(kuò)張物權(quán)法定的法源包括習(xí)慣法，在修正的民法物權(quán)編草案中加入最高限額抵押權(quán)就是將習(xí)慣法物權(quán)納入法律規(guī)范的例證，然依據(jù)傳統(tǒng)主張嚴(yán)格的物權(quán)法定主義下，物權(quán)分為二大類(lèi)，一為所有權(quán)，一為限制物權(quán)，限制物權(quán)又可分為擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)二種。從上述學(xué)者專(zhuān)家從法律規(guī)范面、社會(huì)實(shí)踐情形、各種物權(quán)的屬性比較、土地使用權(quán)的社會(huì)意義等多方面分析討論，土地使用權(quán)的性質(zhì)與大陸法系地上權(quán)性質(zhì)相似，筆者認(rèn)為強(qiáng)調(diào)土地使用交換的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，確定土地使用權(quán)具有用益物權(quán)性質(zhì)的觀點(diǎn)是恰當(dāng)，然立法上應(yīng)采行普遍被民眾接受的土地使用權(quán)為宜，并可廣泛的設(shè)定其權(quán)利內(nèi)容。筆者認(rèn)為大陸土地使用權(quán)系為獨(dú)創(chuàng)，在方法上應(yīng)該運(yùn)用不同法律體系功能比較的架構(gòu)。）學(xué)者認(rèn)為土地使用權(quán)是大陸土地權(quán)利體系中基本的組成要件，擔(dān)負(fù)著重要的職能，是地上權(quán)不能比擬的。，沒(méi)有必要與地上權(quán)比較。劉士國(guó)主編：《中國(guó)民法要論》，遼寧大學(xué)出版社，1992年版，第298頁(yè)。（限制物權(quán)或他物權(quán)）為名，將地上權(quán)與土地使用權(quán)分別列為物權(quán)種類(lèi)。地上權(quán)人使用他人的土地，依法也可以抵押、出租，故其內(nèi)容與土地使用權(quán)極為相似，若在法律上另行規(guī)定地上權(quán)，容易造成重復(fù)。另一方面根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的土地使用權(quán)與地上權(quán)比較。陳小君撰：《論傳統(tǒng)民法中的用益物權(quán)及其現(xiàn)實(shí)意義》，《中南政法學(xué)院學(xué)報(bào)》，1995年第4期。，不宜另行規(guī)定地上權(quán)制度。故法律規(guī)定的宅基地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、中外合資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)，在性質(zhì)上都屬于地上權(quán)的內(nèi)容。）地上權(quán)人可以于無(wú)約定或無(wú)法律禁止情形自由拋棄或撤銷(xiāo)地上權(quán)。土地使用權(quán)乃是土地使用制度由無(wú)償轉(zhuǎn)向有償使用改革的結(jié)果，為土地市場(chǎng)的對(duì)象可以產(chǎn)生流轉(zhuǎn)功能。二者設(shè)定權(quán)利的社會(huì)作用不同。前者依據(jù)“地上物屬土地所有人”原則，地上權(quán)乃以在他人土地上有建筑物、其他工作物或竹木為目的，未明文設(shè)定范圍。地上權(quán)乃在土地私有制下發(fā)展出來(lái)使用他人土地之權(quán)，而土地使用權(quán)乃建立在國(guó)有土地上設(shè)立使用權(quán)能。）從《民法通則》與眾多的行政法規(guī)中并未明確地上權(quán)制度，但不容諱言，土地使用權(quán)與地上權(quán)有某些相近之處。崔建遠(yuǎn)著：《我國(guó)物權(quán)法應(yīng)選取的結(jié)構(gòu)原則》，《法制與社會(huì)發(fā)展》（長(zhǎng)春），1
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