【正文】 （ 2）、 成熟產(chǎn)品模式 碧桂園在廣東幾乎扮演了各個環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計、建筑、裝修甚至建材生產(chǎn)全部一條龍服務(wù)。 （ 4）、別墅城市 將社區(qū)文化向外輻射，小區(qū)商業(yè)向外拓展。 59 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) （ 2）、教育先行 2023年與北京景山學(xué)校成功合辦廣東碧桂園學(xué)校，以教育啟動房地產(chǎn)，以學(xué)校為依托，并組建五星級會所、俱樂部等社區(qū)配套場所，開創(chuàng)了教育地產(chǎn)的先河。幾家銀行同時進駐鳳凰城，是因為對鳳凰城的銷售前景看好，都希望從中切一塊“蛋糕”。 58 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 五、營銷推廣 掌握價格籌碼 根據(jù)市場形勢的不斷變化，制定適合價格。 鳳凰城“新生活型”的配套模式，有意地弱化對居住生活單一功能配套設(shè)施的張揚，更拒絕對單一配套功能不遺余力地進行宗教式崇拜和“好萊烏式蒙太奇演繹”。 （ 2） 浪漫陽光別墅 融合古典與現(xiàn)代建筑設(shè)計精粹，充分流露歐美風(fēng)情，氣派典雅，擁有 6米的采光面及特大的觀景陽臺，多種戶型供選擇，全部配送私家花園及園藝綠化。 產(chǎn)品類型設(shè)計 （ 1） 獨立花園別墅 新古典主義的設(shè)計，充滿北美風(fēng)情建筑風(fēng)格，面積龐大，有多種戶型供住戶選擇，全部配送超大花園，部份單位還帶私家泳池，真正擁有自己的天空，自己的花園。 “白領(lǐng)也可以住別墅” . 三、規(guī)劃設(shè)計 “別墅城市”概念 鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國房地產(chǎn)開發(fā)從單體樓道綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃、建設(shè)和配套。其高中低端齊全配置，既有超豪華別墅、獨立別墅、現(xiàn)代版與傳統(tǒng)版的聯(lián)體別墅、還有風(fēng)格相差極大的公寓洋房?！霸谑袇^(qū)工作、在市郊生活”的理想生活模式。 ? 2 、換位思考 ? 碧桂園能夠一次次走在市場的前列，并非公司老板先知先覺，而貴在他能換位思維，“把自己當作一個消費者”，準確地感受到了市場的真正需求。 54 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 九、總結(jié) ? 一、企業(yè)發(fā)展與市場策略 ? 1 、讓利于客 ? “價廉物美”薄利多銷的長期市場策略。 碧桂園在廣東的二十多個項目基本是一樣的產(chǎn)品。 53 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) ? （ 2） 成熟產(chǎn)品模式 另外，碧桂園已經(jīng)形成一個成熟的產(chǎn)品模式，可以在三個月內(nèi)完成一個項目的開發(fā)運作。 正是因為參與了土地的前期開發(fā)與規(guī)劃，甚至引導(dǎo)和協(xié)助政府的土地規(guī)劃，確保碧桂園能夠以低于市場價格的價格獲得大面積土地，這也是碧桂園獲利的關(guān)鍵點。普通的房地產(chǎn)商的利潤來源，主要靠賣房子，也就是說房子是他的主要商品，占利潤的主體。競得土地的開發(fā)商再進行直接面向購房者的房地產(chǎn)開發(fā)，即二次開發(fā)。以二、三線城市為根據(jù)地的碧桂園，“購地成本較低”已成為其主要賣點之一， 2023至 2023年土地成本僅是售價的 6％～ 7％。 51 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) ? 2 、生地生黃金 ? （ 1） 做生不做熟 ? 碧桂園“做生不做熟”，通過大規(guī)模拿地，將生地做成熟地，這是支持碧桂園在廣東二十多個項目開發(fā)成功的商業(yè)模式。 ? 別墅城市 ? 鳳凰城大膽地堆碧桂園原有配套模式做出“跨越性新探索”，將社區(qū)文化向外輻射，小區(qū)商業(yè)向外拓展。 教育先行 作為碧桂園開篇力作的順德碧桂園，率先進行了教育先行模式的嘗試， 2023年與北京景山學(xué)校成功合辦廣東碧桂園學(xué)校，以教育啟動房地產(chǎn)，以學(xué)校為依托，并組建五星級會所、俱樂部等社區(qū)配套場所，開創(chuàng)了教育地產(chǎn)的先河。 48 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 八、碧桂園模式 一、發(fā)展模式路徑 配套先行 教育先行 五星級服務(wù) 別墅城市 二 、生地生黃金 1 、做生不做熟 2 、成熟產(chǎn)品模式 49 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 發(fā)展模式路徑 從最初創(chuàng)業(yè)到 2023年廣州鳳凰城的開發(fā)建設(shè)，碧桂園的發(fā)展模式總體上經(jīng)歷了配套先行 教育先行 五星級服務(wù) 別墅城市的發(fā)展路徑。 ? 因為有了競爭，在“短兵相接”中，各家銀行使出渾身本事，大打“低費用牌”和“服務(wù)牌”。 47 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) ? （ 2）、在競爭中，消費者得到了實惠，過去，消費者總是抱怨一個樓盤只有一家銀行，買哪個樓盤的房子，就只能在某一家銀行辦理按揭手續(xù)，消費者沒有自由選擇按揭銀行的權(quán)利。原來，有多家銀行提出為鳳凰城獨家辦理按揭業(yè)務(wù)，但碧桂園考慮再三，決定引入競爭機制，讓四大國有商業(yè)同臺競技。 在房產(chǎn)銷售熱潮中，銀行按揭透出了新的亮點。 2023年碧桂園啟動了一系列新的價值承諾與消費利益來鞏固自己的市場主導(dǎo)地位，并將人們賦予碧桂園的“南中國居住領(lǐng)域的旗幟”這一美譽，提升為碧桂園的品牌定位，在此基礎(chǔ)上界定了一定階段的核心事業(yè)與業(yè)務(wù)拓展核心區(qū)域，以及事業(yè)追求，同期推出了“以您為尊服務(wù)年”及“以您為尊創(chuàng)新服務(wù)塑造工程與以您為尊創(chuàng)新服務(wù)推廣工程”，旨在系統(tǒng)地豐富一直居于領(lǐng)先地位的碧桂園家庭服務(wù)模式與社區(qū)管理模式！ 45 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) ? （ 2）、通過多年的發(fā)展，碧桂園已成為中國幾大最具影響力的區(qū)域性品牌之一，而碧桂園鳳凰城推盤，很多消費者便是沖著碧桂園這一“招牌”而去，這是碧桂園多年來創(chuàng)建品牌的又一次成功，這次鳳凰城的成功，可以說，碧桂園品牌資產(chǎn)效能的發(fā)揮功不可沒。對企業(yè)“品牌服務(wù)”魅力的展示同樣為鳳凰城的火暴銷售場面立下功勞。碧桂園在鳳凰城的市場應(yīng)銷戰(zhàn)中對這一籌碼的運用時機和規(guī)模是如何把握的呢？這主要是由于預(yù)熱的“價格戰(zhàn)”由于媒體反復(fù)暗示而逐漸趨于緩和，僅發(fā)生了局部的“區(qū)域性價格戰(zhàn)”。但是，我們同樣明白，同業(yè)在價格上的惡性競爭會把市場做爛，輕易的挑起價格戰(zhàn)的商家很容易陷入在擠壓對手的市場占有率的同時，讓自己生存空間也變得狹窄而作繭自搏。在 2023至 2023年，又增加了增城市荔枝文化村和東門商業(yè)街。 配套開發(fā)時序 鳳凰城配套先行，對于大規(guī)模綜合大盤開發(fā)而言，可以避免區(qū)域不成熟、配套不完善等弱點，滿足首期客戶基本的生活配套服務(wù)需求。顯然，鳳凰城全新的配套模式，其適用范圍更廣，可持續(xù)發(fā)展的可能性更大，價值自然也更高。 38 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) （ 2） 、 與中國房地產(chǎn)業(yè)界另一種頗具影響力的配套模式 —— “ 主題式 ” 配套模式不同的是 ， “ 主題式 ” 配套模式突顯的是某一種單一功能配套設(shè)施 ， 而鳳凰城 “ 新生活型 ”的配套模