【正文】 ■ 參照無錫惠山開發(fā)區(qū)與浦東建設(shè)的合作模式，積極引進(jìn)資金實(shí)力強(qiáng)、工程建設(shè)能力 強(qiáng)的大型公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，參與開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 ■ 對(duì)于盈利性及準(zhǔn)盈利項(xiàng)目，諸如污水處理廠改建、物流中心的新建等宜采用 BOT 及其衍生融資方式。 ■ 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市場(chǎng)化主要是指建立多元化的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，以市場(chǎng)為導(dǎo)向、政 府調(diào)控為手段，合理利用政府力與市場(chǎng)力，為開發(fā)區(qū)建設(shè)和管理提供強(qiáng)有力的資金 保障。 ● 浦東建設(shè)在惠山開發(fā)區(qū)先后承接 31個(gè) BT項(xiàng)目 ● 累計(jì)合同金額達(dá) ，實(shí)際完成投資 ● 已經(jīng)收到回購(gòu)款 ，回購(gòu)款到位率 100% BT模式為惠山開發(fā)區(qū)的建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)，也成 為開發(fā)區(qū)引入社會(huì)資本參與園區(qū)建設(shè)的成功典范。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 65 開發(fā)區(qū)融資案例 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 惠山開發(fā)區(qū)成立以來， 在面臨建設(shè)資金短缺、建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)薄弱等眾多挑 戰(zhàn)下，不斷加大投融資創(chuàng)新力度，積極探索引進(jìn)社會(huì)資本參與開發(fā)區(qū)市政道路 等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 浦東建設(shè)創(chuàng)新盈利模式，采用工程 BT投融資創(chuàng)新模式帶動(dòng)施工，實(shí)現(xiàn)了資本經(jīng)營(yíng)和施工經(jīng)營(yíng)的有機(jī)融合。 上海浦東路橋建設(shè)股份有限公司 （以下簡(jiǎn)稱“浦東建設(shè)）成立于 1998年 1月，于 2023年 3月在上海證券交易所上市。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 63 演講提綱 ● 國(guó)內(nèi)開發(fā)區(qū)融資概況 ● 國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資綜述 ● 開發(fā)區(qū)融資方案建議 ● BT和 BOT的運(yùn)作方案 ● 開發(fā)區(qū)融資案例 ● 總結(jié) 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 64 開發(fā)區(qū)融資案例 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 無錫惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 始建于 2023年 7月， 2023年 2月經(jīng) 省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積 76平方公里， 首期規(guī)劃面積 36平方公里，現(xiàn)有人口 。開發(fā)區(qū) 和投資者是該階段的共同主角，承擔(dān)履行合同的大量工作。有時(shí)談判需要循環(huán)進(jìn)行。所以，特許合同的談判 是 BOT項(xiàng)目的關(guān)鍵一環(huán)。招標(biāo)人開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、排序后，選擇前 2至 3家進(jìn)行談判。 ■ 投標(biāo)階段 ■ 談判階段 ■ 履約階段 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 60 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BOT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） BOT項(xiàng)目自確立到特許期滿往往有十幾年甚至幾十年的時(shí)間，整個(gè)項(xiàng)目期間一般分為 以下 五個(gè)階段 ： ■ 立項(xiàng)階段 ■ 招標(biāo)階段 ■ 投標(biāo)階段 BOT項(xiàng)目標(biāo)書的準(zhǔn)備時(shí)間較長(zhǎng)，在此期間受開發(fā)區(qū)委托的機(jī)構(gòu)要隨時(shí)回答投標(biāo) 人對(duì)項(xiàng)目要求提出的問題，并考慮招標(biāo)人提出的合理建議。 ■ 招標(biāo)階段 ■ 投標(biāo)階段 ■ 談判階段 ■ 履約階段 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 59 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BOT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） BOT項(xiàng)目自確立到特許期滿往往有十幾年甚至幾十年的時(shí)間，整個(gè)項(xiàng)目期間一般分為 以下 五個(gè)階段 ： ■ 立項(xiàng)階段 ■ 招標(biāo)階段 如果項(xiàng)目確定為采用 BOT方式建設(shè)，則首先由開發(fā)區(qū)或其委托機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告， 然后對(duì)報(bào)名的私人機(jī)構(gòu)進(jìn)行資格預(yù)審，從中選擇數(shù)家投資商作為投標(biāo)人并向其發(fā)售招 標(biāo)文件。投資商可以根據(jù)該清單上的項(xiàng)目聯(lián)系本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向做出合理計(jì)劃，然后向開發(fā)區(qū)提出以 BOT方式建設(shè)某項(xiàng)目的建議，并申請(qǐng)投標(biāo)或表明承擔(dān)該項(xiàng)目的意向。具體包括以下幾個(gè)主要環(huán)節(jié)： ■ 項(xiàng)目選擇 ■ 設(shè)立項(xiàng)目法人公司 ■ 項(xiàng)目建設(shè) ■ 項(xiàng)目回購(gòu) 建設(shè)期滿后，項(xiàng)目公司可將債權(quán)出讓，以盤活資金，實(shí)現(xiàn)循環(huán)投資、滾動(dòng)發(fā)展。具體包括以下幾個(gè)主要環(huán)節(jié)： ■ 項(xiàng)目選擇 ■ 設(shè)立項(xiàng)目法人公司 ■ 項(xiàng)目建設(shè) 建設(shè)期內(nèi)，項(xiàng)目公司（或投資者）可以“回購(gòu)協(xié)議”為依據(jù)，以未來對(duì)政府的債 權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過增發(fā)股票、發(fā)行短期融資券、信托、銀行理財(cái)產(chǎn)品、資產(chǎn)證券化 等途徑和金融工具在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，資金全部用于該項(xiàng)目的建設(shè)。 □ 與此同時(shí)，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值實(shí)行全過程的負(fù)責(zé)。 ■ 設(shè)立項(xiàng)目法人公司 ■ 項(xiàng)目建設(shè) ■ 項(xiàng)目回購(gòu) 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 54 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） BT模式的核心是以政府良好的信用為基礎(chǔ)，通過規(guī)范化、結(jié)構(gòu)性、安全性的安排與設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的“共贏”。具體包括以下幾個(gè)主要環(huán)節(jié)： ■ 項(xiàng)目選擇 ■ 設(shè)立項(xiàng)目法人公司 ■ 項(xiàng)目建設(shè) ■ 項(xiàng)目回購(gòu) 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 53 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） BT模式的核心是以政府良好的信用為基礎(chǔ)，通過規(guī)范化、結(jié)構(gòu)性、安全性的安排與設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的“共贏”。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 50 演講提綱 ● 國(guó)內(nèi)開發(fā)區(qū)融資概況 ● 國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資綜述 ● 開發(fā)區(qū)融資方案建議 ● BT和 BOT的運(yùn)作方案 ● BT模式的運(yùn)作方案 ● BOT模式的運(yùn)作方案 ● 開發(fā)區(qū)融資案例 ● 總結(jié) 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 51 BT和 BOT的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 項(xiàng)目的融資模式需要合適的運(yùn)作思路和方案才能得以保證順利實(shí) 施，最終實(shí)現(xiàn)較高的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，下面將對(duì) BT和 BOT兩種融資模 式的運(yùn)作方案予以介紹。通過與有實(shí)力的大企業(yè)建立良好關(guān)系，以其信譽(yù)為擔(dān)保，爭(zhēng)取向銀行貸款。當(dāng)物流中心的經(jīng) 營(yíng)狀況逐漸好轉(zhuǎn)后，開發(fā)區(qū)不再補(bǔ)貼或返回前期補(bǔ)貼，即由原來的 BOST轉(zhuǎn)化為 BOT或 BOO 模式。因此，建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)區(qū)可以土地入股的方式，與投資者合資 成立物流公司共同經(jīng)營(yíng)，或者以較低的價(jià)格將土地出讓給投資者，以減輕投資者的資金 負(fù)擔(dān)。 根據(jù)開發(fā)區(qū)不同的項(xiàng)目，擬建議如下融資方案： ■ 市政道路 ■ 污水處理廠及管網(wǎng) ■ 物流中心 □ 基礎(chǔ)物業(yè)作為開發(fā)區(qū)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，物流中心的融資應(yīng)以開發(fā)區(qū)為主導(dǎo)，在出臺(tái)相關(guān)扶 持政策的前提下，采用靈活多變的融資方式，積極引進(jìn)社會(huì)投資者。 ■ 物流中心 ■ 商業(yè)房產(chǎn) 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 48 開發(fā)區(qū)融資方案建議 融資方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用）基礎(chǔ)設(shè)施及配套物業(yè)（市政道路、管網(wǎng)、廠房） 運(yùn)營(yíng)型財(cái)政支出（行政支出、市政維護(hù)） 商業(yè)信用貸款。 □ 對(duì)于污水管網(wǎng)的延伸，即可以采用 BT模式，也可以與污水處理廠捆綁打包，作為 BOT項(xiàng)目。 根據(jù)開發(fā)區(qū)不同的項(xiàng)目，擬建議如下融資方案： ■ 市政道路 ■ 污水處理廠及管網(wǎng) □ 對(duì)于污水處理廠，可以采用 BOT模式，即由開發(fā)區(qū)向投資商授予特許權(quán)，允許其在 一定期限內(nèi)對(duì)污水處理廠進(jìn)行融資、擴(kuò)建、管理和經(jīng)營(yíng)，并從中獲得合理回報(bào)。 ■ 污水處理廠及管網(wǎng) ■ 物流中心 ■ 商業(yè)房產(chǎn) 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 47 開發(fā)區(qū)融資方案建議 融資方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用）基礎(chǔ)設(shè)施及配套物業(yè)（市政道路、管網(wǎng)、廠房） 運(yùn)營(yíng)型財(cái)政支出（行政支出、市政維護(hù)） 商業(yè)信用貸款。 根據(jù)開發(fā)區(qū)不同的項(xiàng)目，擬建議如下融資方案： ■ 市政道路 對(duì)于擬新建的市政道路，可采用 BT模式引進(jìn)社會(huì)投資者進(jìn)行投資建設(shè)。 根據(jù)開發(fā)區(qū)不同的項(xiàng)目，擬建議如下融資方案： ■ 市政道路 ■ 污水處理廠及管網(wǎng) ■ 物流中心 ■ 商業(yè)房產(chǎn) 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 46 開發(fā)區(qū)融資方案建議 融資方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用）基礎(chǔ)設(shè)施及配套物業(yè)（市政道路、管網(wǎng)、廠房） 運(yùn)營(yíng)型財(cái)政支出（行政支出、市政維護(hù)） 商業(yè)信用貸款。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 45 開發(fā)區(qū)融資方案建議 融資方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用）基礎(chǔ)設(shè)施及配套物業(yè)（市政道路、管網(wǎng)、廠房） 運(yùn)營(yíng)型財(cái)政支出（行政支出、市政維護(hù)） 商業(yè)信用貸款。通過與有實(shí)力的大企業(yè)建立良好關(guān)系，以其信譽(yù)為擔(dān)保，爭(zhēng)取向銀行貸款。因此，必須加大招商引 資力度，積極營(yíng)造良好的投資環(huán)境，引進(jìn)社會(huì)投資者。通過與有實(shí)力的大企業(yè)建立良好關(guān)系，以其信譽(yù)為擔(dān)保，爭(zhēng)取向銀行貸款。 開發(fā)區(qū)在擬定各基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資方案時(shí)，應(yīng)考慮以下 五 項(xiàng)原則： ■ 資源有效配置 ■ 多種融資方式組合 ■ 加大開發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)力度 對(duì)開發(fā)區(qū)的可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，諸如土地、商鋪、已建污水處理廠等，開發(fā)區(qū)要加大 經(jīng)營(yíng)力度，并獲取相關(guān)收益，以擴(kuò)大開發(fā)區(qū)的資金來源。 ■ 加大開發(fā)區(qū)的經(jīng)營(yíng)力度