【正文】 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?例：某工程，施工合同中對最低保修期限作出如下約定，其中符合《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的有 ( )。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?物業(yè)保修期限 ?在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： ?（ 1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的 合理使用年限 ； ?（ 2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年； ?（ 3）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個采暖期、供冷期； ?（ 4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2年。 ? 物業(yè)承接驗收是竣工驗收的重要補(bǔ)充。 ? ? 工程竣工驗收是物業(yè)承接驗收的前提和基礎(chǔ)。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?（一）物業(yè)接管驗收的意義 ?明確三方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，維護(hù)其合法權(quán)益 ?確保物業(yè)具備正常的使用功能和使用安全，保障業(yè)主享受物業(yè)管理消費的權(quán)益 ?為后期管理創(chuàng)造條件 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ? （二）接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 ? 竣工是指物業(yè)工程項目經(jīng)過建筑安裝施工以后，達(dá)到工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備使用或投產(chǎn)的條件。 ?開始： 工程技術(shù)人員開始檢驗 ?結(jié)束： 雙方對承接驗收報告認(rèn)可并簽字 ?物業(yè)的接管驗收時開展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始展開的首要環(huán)節(jié)。 ? 結(jié)果： 什么也不懂的人弄來濫竽充數(shù)搞物業(yè)管理，管理便失去了規(guī)范。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ，造成管理失范。 ? 前期物業(yè)管理公司 :并不想提升服務(wù)質(zhì)量，打造企業(yè)品牌，贏得市場信譽(yù)，以圖長期經(jīng)營；抱定的是臨時觀念，采取的是應(yīng)付態(tài)度 。 ? 問題： 一家對業(yè)主沒有責(zé)任的物業(yè)公司，能搞好對業(yè)主的服務(wù)嗎？ ? 結(jié)果： 當(dāng)業(yè)主對開房商提出房屋質(zhì)量、合同承諾、物業(yè)管理等各方面的問題時，物業(yè)公司就有可能站不到業(yè)主這一邊，因為經(jīng)濟(jì)利益這支無形的手在起作用。 ? 開發(fā)商： 由開發(fā)商聘請或委派物業(yè)公司進(jìn)行管理，有利于業(yè)主們順利度過從入住到后期物業(yè)管理進(jìn)入這個空白期。 C. 湊成草臺班子，造成管理失范。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 A. 受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。 ④ 新建商品住宅自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù) 費用，由建設(shè)單位承擔(dān)； 自交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服 務(wù)費用，由建設(shè)單位和買受人按照 買賣合同的約定承擔(dān) 。 ② 建設(shè)單位與住宅買受人簽訂買賣合同時， 應(yīng)當(dāng) 將住宅使用公約、前期物業(yè)服務(wù)合同和住宅使用說明書作為 買賣合同的附件 。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進(jìn)行的管理。 ?開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。 ?（ 4）早期介入服務(wù) 對象是建設(shè)單位 ，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費用；而前期物業(yè)管理服務(wù)的 對象是全體業(yè)主 ，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。 ?（ 2）早期介入一般還沒有確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象；而前期物業(yè)管理必須 有明確的管理對象。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 二、前期物業(yè)管理概述 ? ?前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè) 之前 ，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 3） 政府規(guī)定：目前國家尚無統(tǒng)一立法，但各地政府明文規(guī)定。早期介入的物業(yè)管理公司是從物業(yè)管理服務(wù)審慎的思維角度、從是否有利于日后物業(yè)管理服務(wù)等具體細(xì)節(jié)上提出意見或建議。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 分析 ?本案例是一家物業(yè)管理公司在早期介入階段，向開發(fā)商提出了幾條合理化建議，既使開發(fā)商節(jié)約了成本，又避免日后因這些細(xì)節(jié)引發(fā)糾紛。此垃圾房建筑面積在二十平方米左右，內(nèi)外設(shè)門，內(nèi)墻面貼瓷磚，設(shè)水龍頭便于清洗，下置排水道，外立面與小區(qū)整體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 物業(yè)公司提出整改建議： ?1． 根據(jù)不同房型的特點，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。 ?2． 在 小區(qū)設(shè)計圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設(shè)計不夠合理。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 案例 某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。具體做法是： 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?（ 2）竣工驗收內(nèi)容 ?通?？⒐を炇辗譃樗拇? ?隱蔽 工程驗收 ——被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程 ?分期 驗收 ——是指分期進(jìn)行的工程項目或個別單位工程，達(dá)到使用條件，需要提前動用時所進(jìn)行的驗收 ?單項 工程驗收 ——是指工程項目的某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，施工單位向建設(shè)單位發(fā)出交工通知，而進(jìn)行的驗收。并做好驗收準(zhǔn)備。這對物業(yè)管理開展奠定良好的基礎(chǔ)。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)問題。 ?（ 4）對物業(yè)管理所需設(shè)施建設(shè)的特殊要求是夠可以滿足，如存在什么技術(shù)性、質(zhì)量性問題，及時提出并修改。 用加壓泵測試管道是否有滲漏 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?（ 2）建設(shè)