【正文】 傳奇 4：神奇年代 – 造型。 傳奇 2：梅賽德斯 – 品牌誕生， 19001914年 品牌歷史分為主題區(qū)域和歷史時(shí)期兩個(gè)部分 傳奇區(qū)域以主題區(qū)域和歷史時(shí)期為線索，講述 了梅賽德斯 奔馳品牌的故事。 37 梅賽德斯 奔馳博物館 在第二條參觀路線中，大量的展車在五個(gè)“收藏區(qū)域”中展示了梅賽德斯 奔馳品牌的產(chǎn)品多樣性。電梯將參觀者送到博物館的最高層，從這里延伸出的兩條參觀路線在九層建筑物中呈螺旋狀下降到起點(diǎn)，如同雙螺旋結(jié)構(gòu)，從而隱喻梅賽德斯 奔馳品牌的基因構(gòu)成。 獨(dú)特的博物館概念 HG Merz 公司設(shè)計(jì)并隨之實(shí)現(xiàn)的展覽概念也非常新穎。在設(shè)計(jì)方面，鮮明的現(xiàn)代風(fēng)格不僅體現(xiàn)了未來特色，而且保持了梅賽德斯 奔馳品牌的傳統(tǒng)。 36 梅賽德斯 奔馳博物館 新博物館不僅展現(xiàn)了激動(dòng)人心的梅賽德斯 奔馳品牌歷史，而且啟迪性地展望了未來。 35 梅賽德斯 奔馳博物館 博物館與位于斯圖加特 下圖爾海姆的梅賽德斯 奔馳總廠近在咫尺，連接起“傳統(tǒng)”與“現(xiàn)代”之間的紐帶。經(jīng)過兩年半的施工，該博物館成為斯圖加特標(biāo)志性建筑，為斯圖加特城市增添了一抹亮色。寶馬博物館總面積 5000平方米，為“碗形”造型設(shè)計(jì)，它的旁邊就是寶馬“四汽缸”總部，兩幢造型獨(dú)特的建筑就這樣壯觀的展示在我們面前。寶馬博物館展廳設(shè)計(jì)為環(huán)繞式的空間，按照不同年代和時(shí)期，展示出歷年來所產(chǎn)的各類寶馬汽車、寶馬摩托車、輕騎和一些特殊用途的車輛樣品，并運(yùn)用現(xiàn)代聲、光、電、多媒體 等高科技手段及圖片音像資料，提升產(chǎn)品展示的藝術(shù)空間，全面演繹了寶馬汽車公司的成長與發(fā)展史。 34 寶馬博物館 1973年在寶馬大廈隔壁建成的寶馬博物館如今平均每年吸引著 20萬游客參觀游覽。 寶馬博物館 BMW Museum 位于寶馬全球總部慕尼黑寶馬品牌體驗(yàn)中心，是寶馬品牌體驗(yàn)中心的核心組成部分。 ? 用于整個(gè)商業(yè)操作的計(jì)劃書，需要在此報(bào)告的基礎(chǔ)上從商業(yè)操作的角度進(jìn)行編制，以反映商業(yè)操作的步驟和可行性； ? 用于項(xiàng)目各階段操作的商業(yè)策劃，需要在此報(bào)告基礎(chǔ)上從不同階段目標(biāo)出發(fā)進(jìn)行編制，以保障整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的成功。但其余商業(yè)部分同樣可以采取產(chǎn)權(quán)式出售的方式進(jìn)行，這樣可以迅速收回投資，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。按照同類物業(yè)的經(jīng)營模式，可以是土地產(chǎn)權(quán)式出售、土地產(chǎn)權(quán)式出租、物業(yè)產(chǎn)權(quán)式出售、物業(yè)產(chǎn)權(quán)式出租共四種模式，而幾種基本模式的組合可以衍生出很多種方式。 項(xiàng)目實(shí)施方案中進(jìn)度的規(guī)劃對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生了較大影響，進(jìn)而影響到項(xiàng)目的最終結(jié)論，但影響程度相對(duì)有限。由于時(shí)間關(guān)系和調(diào)研的不夠深入，在規(guī)劃上肯定存在欠周密的地方，而整個(gè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算是基于項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行的，所 以經(jīng)濟(jì)測(cè)算的準(zhǔn)確性是和項(xiàng)目實(shí)施方案的準(zhǔn)確性緊密相關(guān)的。 如果土地面積能夠超過 1200 畝，則本項(xiàng)目在內(nèi)容上需要進(jìn)行拓展，本報(bào)告中的策劃部分基本可以達(dá)到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)的規(guī)模，商業(yè) MALL（與汽車城商業(yè)實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)）、汽車公園（與汽車文化主題相關(guān)）等項(xiàng)目。同時(shí)，從編制者的立場(chǎng)出發(fā)，對(duì)本報(bào)告的用途進(jìn)行說明，以明確需要后續(xù)進(jìn)行的工作。 整體評(píng)價(jià)，宏觀政策和汽車產(chǎn)業(yè)政策對(duì)本項(xiàng)目的影響不大；汽車銷售市場(chǎng)的競爭使本項(xiàng)目面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，而同樣性質(zhì)的項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的影響尤其顯著，本項(xiàng)目必須在 XX 市取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)從而形成進(jìn)入壁壘才能保證項(xiàng)目成功；能否拿到地是影響本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素；由于本項(xiàng)目投資額大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為項(xiàng)目的重要風(fēng)險(xiǎn)來源之一；招商成功與否是直接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，而項(xiàng)目經(jīng)營好壞是影響租金變化的重要因素。項(xiàng)目的后期運(yùn)營管理也對(duì)項(xiàng)目的收益性產(chǎn)生影響，項(xiàng)目后期運(yùn)營將以提高客流量為核心，以汽車消費(fèi)帶動(dòng)汽車后市場(chǎng)消費(fèi)，如果客流量大則各種物業(yè)的租金會(huì)有更大的提升空間，項(xiàng)目的收益性將顯著增強(qiáng)。 ? 由于項(xiàng)目投入巨大，并且回收周期較長，能否與 XX 市政府進(jìn)行充分的溝通，予以分期支付土地出讓金，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 目前我公司融資渠道相對(duì)單一，主要是通過銀行借貸，就目前情況而言，本項(xiàng)目亦需要通過銀行貸款解決資金需求問題，高額的貸款勢(shì)必使本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大，每年的利息償還就超過 1000 萬元，并要承擔(dān)利率上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。 回避市場(chǎng)競爭風(fēng)險(xiǎn)的措施主要是要加快項(xiàng)目運(yùn)作的速度，如果能夠在短時(shí)間內(nèi) 拿到地，則項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。第一種在市場(chǎng)上由于其成本低廉而頑強(qiáng)生存、第二種和第三種商業(yè)形態(tài)目前依然具有較強(qiáng)的生命力，第四種商業(yè)形態(tài)目前表現(xiàn)出強(qiáng)大的沖擊力，而且如果目前市場(chǎng)上已經(jīng)有多個(gè)同類型的項(xiàng)目取得了 XX 市的立項(xiàng)許可，則本項(xiàng)目再想進(jìn)入難度會(huì)很大。如果能夠在土地上爭取到更大的面積，亦可以通過商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作思路、通過產(chǎn)業(yè)的整合來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。 2．城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目用地目前只是處于單方意向階段，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵目前在于是否能順利拿到地，目前政府對(duì)本地塊的規(guī)劃是混合用地，項(xiàng)目立項(xiàng)后可能將會(huì)對(duì)土地用途性質(zhì)進(jìn)行重新規(guī)劃。 汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步呈現(xiàn)出寡頭競爭的格局，前六位的企業(yè)占據(jù)了 50%以上的市場(chǎng)份額，而目前中國整車生產(chǎn)廠已經(jīng)達(dá)到 120 家，后 100位的企業(yè)只占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)的 10%，按照世界汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，中國汽車產(chǎn)業(yè)的集中度將進(jìn)一步提高，很多劣勢(shì)的生產(chǎn)廠家在中國汽車發(fā)展進(jìn)入理性階段后將被淘汰，市場(chǎng)最后將可能由 20 家左右的廠家瓜分，而國家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向也以市場(chǎng)競爭為主，對(duì)市場(chǎng)行為的直接干預(yù)也將會(huì)越來越少。 綜合評(píng)價(jià)，汽車消費(fèi)將是一個(gè)穩(wěn)定增長的市場(chǎng)，其面臨的宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)不大。汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，中國成為全球第一大汽車消費(fèi)國將是遲早的事。 九．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)因素主要體現(xiàn)在宏 觀政策、城市規(guī)劃、市場(chǎng)競爭、資金籌集和招商運(yùn)作上。 4．對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響 根據(jù)本項(xiàng)目選址位置的初步意向，本地塊所處位置不適合做工業(yè)、住宅用地，而做商業(yè)是較理想的選擇。根據(jù) XX市的規(guī)劃， 20xx 年三次產(chǎn)業(yè)比重需要達(dá)到 ： ： ，在未來幾年， XX 市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還將朝第三產(chǎn)業(yè)比重增加的方向發(fā)展。另外，本就業(yè)人口的構(gòu)成主要是生意人、白領(lǐng)等構(gòu)成，與制造業(yè)的就業(yè)人口結(jié)構(gòu)存在巨大差別，其各項(xiàng)消費(fèi)能力將是巨大的，這必然會(huì)促使本地第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。汽車配件批發(fā)、銷售、配送預(yù)計(jì)將需要 700 名員工、汽車服務(wù)區(qū)（美容、維修、檢測(cè)等）將需要 300人，汽車綜合服務(wù)區(qū) 100 人，汽車超市 250 人 ,摩托車市場(chǎng) 250 人 ,市場(chǎng)綜合區(qū) （宿舍、食堂、餐飲區(qū)） 500 人，其他各類服務(wù)區(qū)和我方管理人員共 500人，根據(jù)以上初步估計(jì)，在整個(gè)汽車市場(chǎng)內(nèi)部能實(shí)現(xiàn)就業(yè)人口 3350 人，按照消費(fèi)的帶動(dòng)效應(yīng)計(jì)算，按 計(jì)算，能實(shí)現(xiàn)間接就業(yè)人口超過 2345 人，兩項(xiàng)合計(jì)，本項(xiàng)目在運(yùn)作成熟后將解決就業(yè)人口達(dá) 5695 人。 項(xiàng)目對(duì)財(cái)政稅收的貢獻(xiàn)的計(jì)算按照貢獻(xiàn)產(chǎn)值的 10%預(yù)測(cè)， 包括營業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費(fèi)，項(xiàng)目啟動(dòng)年份 20xx 年預(yù)測(cè)將貢獻(xiàn)財(cái)政稅收超過 1700萬元，到項(xiàng)目運(yùn)作成熟時(shí)預(yù)計(jì)將達(dá)到 8000 萬元，這還不包括我方收回投資成本 28 后的每年近 20xx 萬元稅收貢獻(xiàn)。投資帶動(dòng)效應(yīng)的計(jì)算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)的影響，如果考慮這兩個(gè)因素，其帶動(dòng)效應(yīng)至少要放大一倍。 即項(xiàng)目能帶動(dòng)投資為 億元。 1．對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響 本項(xiàng)目我方投資即達(dá)到 億元，新車銷售商共 15 家 4S 店，每家初始投資保守估計(jì)按 1000 萬計(jì)，共 ；另外，引進(jìn)各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測(cè)線、相關(guān)服務(wù)提供商等上十類、上百家商家，保守估計(jì)，按 3 億元計(jì)算，即本項(xiàng)目直接帶動(dòng)投資 =++3= 億元。 從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，動(dòng)態(tài)投資回收期超過 14 年，投資回收期過長，這主要是由建設(shè)期為 年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)所決定的?，F(xiàn)金流量計(jì)算的基準(zhǔn)年為 20xx 年。月計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用以沒歸還的貸款計(jì)算當(dāng)年利息。 24 表 18 損益表 年份 銷售收入 各項(xiàng)稅費(fèi) 期間費(fèi)用 建安成本 稅前利潤 所得稅 稅后利潤 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 26年 以后各年 注： 建設(shè)期從 20xx 年到 20xx 年 10月結(jié)束，在這期間發(fā)生的費(fèi)用作建設(shè)投資計(jì)算，所以 20xx 年期間費(fèi)用是建設(shè)期后的 20xx年下半年所發(fā)生的費(fèi)用； 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊與攤銷 。月計(jì)算； 從 20xx年以后各年按 5%的比例增加， 到 2018 年后保持不變。月計(jì)算，倉儲(chǔ)按 6元 /m2 七．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)分析部分基于的假設(shè)條件主要是由表 13 所決定的，而收入等項(xiàng)目是基于預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，如果預(yù)測(cè)偏差較大，無疑結(jié)論將會(huì)發(fā)生很大的變化。 綜合上面的 SWOT 分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來 的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的；優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身產(chǎn)生的，而劣勢(shì)主要是公司跨省、跨行業(yè)運(yùn)作帶來的。 ? 政府公務(wù)用車改革，公務(wù)員購車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展 。 （ 3）機(jī)會(huì)（ Opportunity） ? 國民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速 發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購買力支撐； ? 近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心； ? 國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺(tái)，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)； ? 交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車的快速發(fā)展 。 （ 1）優(yōu)勢(shì) (Strengh) ? 目前 XX 市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場(chǎng)，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競爭者進(jìn)入市場(chǎng)，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭 19 壟斷者的地位； ? 項(xiàng)目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來汽車交易市場(chǎng)車輛的配送； ? 項(xiàng)目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)； ? 項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ) 備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。 ③采取項(xiàng)目擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車招商項(xiàng)目組，主要配備商業(yè)地產(chǎn)招商與策劃的人員，同時(shí)配 備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)研究人員，進(jìn)行針對(duì)不同行業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目探索。 ①、采取產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車商業(yè)投資有限公司，設(shè)立針對(duì)汽車銷售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進(jìn)行跨區(qū)域的擴(kuò)張，設(shè)立招商部門，積極進(jìn)行商業(yè)資源的積累。 （ 2）項(xiàng)目組織安排 根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。按照產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，則可以把汽車城項(xiàng)目通過不同區(qū)域的“復(fù)制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，則可以通過汽車城項(xiàng)目而進(jìn)入汽車產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車服務(wù)業(yè)進(jìn)行介入。這可以說是帶有世璜風(fēng)格的文化和戰(zhàn)略思路的體現(xiàn)，可以在今后的發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，并揚(yáng)長避短。 結(jié)合“世璜投資機(jī)構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項(xiàng)目開發(fā)到多個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴(kuò)張，從單一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個(gè)發(fā)展體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張思想和有限相關(guān)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張思路。 招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設(shè) 4S店，即一期建設(shè)從 20xx年 2 月開始；二期各功能項(xiàng)目建設(shè)在 20xx 年 5 月啟動(dòng)，建設(shè)周期 1年， 20xx年 5月竣工，屆時(shí)所有功能項(xiàng)目全部啟動(dòng)。 17 3．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目從目前 20xx 年 10 月 1號(hào)開始計(jì)算，預(yù)計(jì)到取得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時(shí)間（即到 20xx年 4月），土地平整 2 個(gè)月（即到 20xx 年 6 月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃 、招商場(chǎng)所建設(shè)等）估計(jì)需要 6 個(gè)月時(shí)間（即到 20xx年 12月）。本項(xiàng)目占地面積大、投資額大，在經(jīng)營模式的選擇上必須注意防范風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)需要 整體規(guī)劃，分期開發(fā)。 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車超市 汽車室外展示、銷售 各品牌 銷售賣場(chǎng) 占地 3 萬 m2，建筑面積 10000 m2 混凝土結(jié)構(gòu)、 市場(chǎng) 綜合區(qū) 汽車俱樂部、汽車購物廣場(chǎng)、餐廳、宿舍等 購物廣場(chǎng) 員工大樓 占地 萬平米，建筑面積 3萬平米，餐飲、購物廣場(chǎng)、 汽車俱樂部、員工公寓、宿舍