【正文】 土地永遠是一種稀缺資源，對于一個城市發(fā)展而言，相比起土地出讓所產(chǎn)生的種種“利潤”，安居樂業(yè)的百姓和欣欣向榮的企業(yè)更為重要。誰能占領未來戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的制高點，誰就能在世界競爭格局中占據(jù)優(yōu)勢。 國家已提出，除公益事業(yè)以外，要減少征用農(nóng)民土地，當前，要加快從法律上界定“公共利益”，同時還要打破政府壟斷土地一級市場的格局，推動集體建設用地的流轉，讓地方政府逐步從土地經(jīng)營者的角色中淡出，成為純粹的管理者，而不是主導者。從制度層面上解決這個問題，還要加速推進征地制度改革。在房屋持有環(huán)節(jié)征稅，既能給政府帶來穩(wěn)定的財源，也能抑制住宅投機。 在現(xiàn)行的制度框架內(nèi)，房產(chǎn)稅也是一個增加地方穩(wěn)定財源的選擇。今年4月，審計署公布的情況表明，未按規(guī)定納入基金預算管理，％。城市的土地屬于國家所有，自然就應由政府來獲得相應的土地收入，關鍵在于用好這筆錢，規(guī)范土地征收行為，減少整個過程中的不公平、不合理因素?！辟Z康說，“這兩年財政部代理地方發(fā)行債券來彌補地方預算收支差是個好辦法。“土地是地方政府擁有的最大資產(chǎn)，面對‘錢少事多’的現(xiàn)實難題，‘土地財政’逐步成為地方發(fā)展的一個重要手段。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自1994年實施分稅制后，地方政府的財政收入占整個財政收入的比重逐年下降，從1993年的78％％；但另一方面，地方政府的財政支出占整個財政支出的比重卻沒有相應變化，一直在70％上下波動。一個城市的建設用地總量是有限的，一旦賣完，后續(xù)的財政開支就得不到保證。各用途出讓的土地達40年、70年不等，地方政府在出讓土地時，按照年限累計的地租做了一次性收取并用于當期支出，雖然短時間增加了財政收入，但實質(zhì)上透支了未來幾十年的收益，勢必損害子孫后代的利益，相當于“寅吃卯糧”。當行情看漲、土地出手順利時，政府可以通過豐厚的土地出讓收入歸還銀行貸款，一旦房價大幅下行，土地價值必定下降，薄薄的抵押合同書力量究竟有限，銀行、財政所承擔的風險顯而易見。從債務余額與當年可用財力的比率看，有7個省、10個市和14個縣本級超過100%，%。 地方政府土地抵押收入的增長，則加大了金融風險?！睆慕鼛啄昵闆r看，房地產(chǎn)已成為“吸金場”，甚至一些生產(chǎn)服裝、家電的大企業(yè)也紛紛轉型做起了開發(fā)商?！罢@取土地出讓金及其相關收入的目的應是社會公共服務最大化，在缺少必要制度約束情況下，手段往往成了目的，損害了社會公平。 國有土地畢竟是一種特殊的公共資源，如果將土地供應目標定位于地方財政的利益最大化，將有悖于其基本屬性，也有悖于國有即為全民所有這一基本屬性?！?008年，各地紛紛出臺緩交土地出讓金等措施扶持開發(fā)商，‘救市’風潮席卷南北就是例證。 在這種利益聯(lián)結機制下，地方政府不但是征地的大買家、土地出讓的大賣家，還是收支的大賬房。地方政府對土地財政的依賴雖然短期內(nèi)不可能完全扭轉，但是這種路徑依賴將被調(diào)整。 其主要內(nèi)容就包括改革“招拍掛”制度，解決當前土地出讓當中，“價高者得”的情況比較多的問題。據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》報道稱，《深化國有建設用地有償使用制度改革實施方案》（以下簡稱“方案”）已經(jīng)形成文件，經(jīng)過國土資源部和有關部委會簽后，將報國務院審批實施。 2010年征地補償標準提高了30%以上，保障性住房供地超過68萬畝。2011年，國土部將大力推進閑置土地整治清理，加大違法違規(guī)房地產(chǎn)用地信息公開和查處力度。此外，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化快速推進、17個國家級區(qū)域發(fā)展規(guī)劃實施、基礎設施建設、開發(fā)園區(qū)設立、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、社會民生項目、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)等用地需求明顯增加，土地供需矛盾十分突出。雖然國土部要求遏制地價上漲，但可以預見的是短時間內(nèi)地價依然不會降溫。 1月7日，國土資源部公布了2010年全國土地出讓金的收入，%，從各地的情況來況，地價屢創(chuàng)新高已經(jīng)習以為常，合肥更是在2010屢次刷新區(qū)域價格。幾萬元一畝征地，幾百萬甚至上億元賣給開發(fā)商，征地與賣地之間的巨額利潤，讓不少地方以各種形式規(guī)避上級的規(guī)劃管制、計劃控制和審批管理，違規(guī)違法用地時有發(fā)生，農(nóng)民“被”上樓現(xiàn)象頻頻上演，權益得不到有效保護，耕地保護也面臨空前壓力。比2009年增長了近69%。占全年上海財政收入（）%。土地從征用、出讓到規(guī)劃建設等環(huán)節(jié)，土地管理、房產(chǎn)、財政、水利、交通、人防等部門，都會收取不菲的費用。在一些地方，“土地財政”成了名副其實的“第二財政”，有的甚至成了財政收入的主要來源。土地出讓后，地方政府還能獲取包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等營業(yè)稅為主的財政預算收入，這些收入全部歸地方支配。存在多年的‘土地財政’，事實上造就了‘征地—賣地—收稅收費—抵押—再征地’的滾動模式，在這一過程中，地方政府、開發(fā)商、銀行成為最大的受益者?！巴恋刎斦睘槿嗽嵅?，不在于地方政府由此獲得了較為充分的財政收益，而是獲得這一收益的過程不盡合理、公平，以及可能帶來的一系列弊端。據(jù)不完全統(tǒng)計，1996年至2001年底，原國家土地管理局、顯化了土地資產(chǎn)價值1600億元。 1987年，土地使用權在中國第一次作為商品進入市場，土地使用制度改革由此拉開了序幕。全國共批準新增建設用地3300多萬畝，土地出讓收入7萬多億元人民幣。2010年是“十一五”(20062010年)收官之年。 2010年，很多城市土地出讓收入都創(chuàng)了新高，說明在現(xiàn)有土地有償使用制度下，地方政府的土地財政依賴越來越強。五年來，國土資源維護民生力度不斷加大。堅守18億畝耕地紅線，基本農(nóng)田面積穩(wěn)定在15．6億畝以上。單位GDP建設用地消耗下降29％。 “十一五”期間，全國共批準新增建設用地3300多萬畝?！叭愖》俊庇玫亓空加媱澒偭康?7％。在有些縣市, 土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%, 有些甚至占80%以上。資料顯示，2001年—2003年, 全國土地出讓金達9100多億元, 約相當于同期全國地方財政收入的35%；2004年，收入近6000億元。由于土地供應量約為過去兩年的總和，根據(jù)國土資源部最新數(shù)據(jù)，%。更有輿論稱，“土地財政”是高房價的罪魁禍首，“土地財政”不除，房價下不來。為堅決落實調(diào)控措施，國土資源部12月19日發(fā)出通知，要求堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢。一線城市房價高昂的頭還沒有低下，部分二、三線城市又出現(xiàn)上漲。土地財政問題不解決,“地王”的記錄就會不斷刷新。因為上半年放慢供地節(jié)奏,會在一定程度上造成供不應求的市場預期,從而推高此后的土地成交價格。12個城市數(shù)據(jù)顯示,截至12月16日,12個城市土地出讓金合計達到7000億元,較去年全年水平提高28%。截至前11月,萬科購地金額超過530億元,遠高于去