【正文】 。小高層住宅樓層差為核心均價(jià)的5%，高層住宅樓層差為3%。B、戶型差的確定考慮對(duì)比的因素主要有：※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實(shí)用性 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 面積 ※ 噪音或污染在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價(jià)的10%。（六）價(jià)格表模擬價(jià)格表的制定價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)定價(jià)(5000元/㎡)取決于投資回報(bào)方案（略）（五 ）項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升潛力分析項(xiàng)目位于CBD的邊緣。因小面積寫字樓總價(jià)低，月供低的優(yōu)勢(shì)明顯，以80㎡的戶型為例，3100元/㎡計(jì)算，首付七萬元，月供僅1200元（七成二十年計(jì)算）每月月供小于租金，租不如買。(四)定價(jià)分析（價(jià)格優(yōu)勢(shì)所在）住宅價(jià)格（2500元/㎡）全市范圍內(nèi)小高層的價(jià)位為2200～3500元/㎡在全市整體樓市的價(jià)格體系屬中檔價(jià)位（全市范圍內(nèi)小高層價(jià)位在2200～3500元），相對(duì)周邊（同類型）價(jià)位低300～500元/㎡左右，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格上升空間在200～300元/㎡?！?本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的銷售平均價(jià)格基本在小高層住宅2800元/㎡，高層商務(wù)樓3200元/㎡，如：小高層住宅：“德億時(shí)代城”銷售均價(jià)為3400元/㎡、 “未來花園”銷售均價(jià)為3400元/㎡；高層商務(wù)樓：“綠洲商會(huì)大廈”銷售均價(jià)3380/㎡、“錦江國(guó)際大廈”銷售均價(jià)為3050元/㎡、“金成國(guó)際”銷售均價(jià)為3100元/㎡。從市場(chǎng)調(diào)研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價(jià)位在18002800元/平米之間、辦分樓的價(jià)位在30003500 元/㎡之間、首層商業(yè)的價(jià)格按項(xiàng)目所在的位置的差異其價(jià)格也在320012000元/㎡之間，這說明價(jià)位體系已然形成，定價(jià)考慮市場(chǎng)依據(jù)和認(rèn)可度。※4900—5700（三）本項(xiàng)目市場(chǎng)銷售單價(jià)建議市場(chǎng)依據(jù)：※ 通常大中型項(xiàng)目是以相對(duì)低價(jià)入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。5800新世紀(jì)小區(qū)4500麗江水花園4000風(fēng)和日麗3200華林都市家園495021世紀(jì)社區(qū)—湖左岸12000青年居易4100—6100寶隆華庭5800富田麗景花園價(jià)格范圍（元/㎡）錦隆陽光都市一次性：1%，按揭：無商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱3380辦公一次性：2%，按揭：無綠洲商務(wù)大廈3500辦公一次性：2%，按揭：無中州都會(huì)廣場(chǎng)3380辦公一次性：4%，按揭：2%財(cái)富廣場(chǎng)3100（高層公寓）2600（多層住宅）優(yōu)惠折扣金成國(guó)際廣場(chǎng)價(jià)格（元/㎡）功能性質(zhì)一次性：3%，按揭1%辦公樓：項(xiàng)目名稱2100住宅一次性：3%，按揭：1%富田隴?；▓@2200住宅一次性：10%，按揭2%麗江水花園2600住宅一次性：5%，按揭：無兆邦花園3400住宅一次性：5%，按揭：無未來花園1900住宅一次性：3%，按揭：1%華林都市家園2950（三期）3200（四期預(yù)售價(jià)）住宅一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園2100住宅一次性：3%，按揭：2%青年居易3500住宅一次性：4%，按揭：2%德億時(shí)代城3100（高層公寓）2600（多層住宅）一次性：3%，按揭：1%金成國(guó)際廣場(chǎng)2600（不帶裝修）3050（帶裝修）商住兩用付款及優(yōu)惠折扣錦江國(guó)際花園價(jià)格（元/㎡）功能性質(zhì)（二）可類比樓盤市場(chǎng)銷售單價(jià)住宅物業(yè)與SOHO項(xiàng)目名稱※ 針對(duì)每個(gè)單元平層定出水平差價(jià)，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風(fēng)、私密性及風(fēng)水等因素確定。定價(jià)程序※ 首先，決定項(xiàng)目的整體均價(jià)，也就是“平均單價(jià)” ※ 然后在對(duì)項(xiàng)目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價(jià)”※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價(jià)，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定?！?法律、政策因素在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，政府的作用非常大，為對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行必要的監(jiān)督和調(diào)控，政府通常會(huì)制定一些政策、法律和法規(guī)。可有多種定價(jià)方法。所以定價(jià)前必須認(rèn)真分析消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值判斷?！?消費(fèi)者心理因素如果消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價(jià)就有較大的自由度。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)也將轉(zhuǎn)化為功能競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在某種方面實(shí)際上是差異競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)者銷售策略的改變對(duì)生產(chǎn)者的產(chǎn)品定價(jià)有著極大的制約作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可能沒有競(jìng)爭(zhēng)。一般而言成本是進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)的下限，是影響和制約產(chǎn)品定價(jià)的重要因素。在建筑物的價(jià)值構(gòu)成中，成本占有重要的地位。都有意識(shí)的通過定價(jià)來應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利?！?銷售目標(biāo)這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。一般，樓盤的價(jià)格策略的目標(biāo)無外乎以下幾點(diǎn)。價(jià)格策劃的目標(biāo)在制定價(jià)格策略、進(jìn)行價(jià)格定位之前，首先必須確定價(jià)格策略的目標(biāo)?！?靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇?！?價(jià)格透明 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。作為高價(jià)消費(fèi)品，許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們?cè)跊Q定購房時(shí)必然要貨比三家、慎之又慎?！?留有余地○不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間?！鸬烷_意味著價(jià)格路線會(huì)逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。價(jià)格策略（一）定價(jià)原則定價(jià)考慮因素※ 低開高走在樓盤開售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。B、SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會(huì)100C寫字樓命名：創(chuàng)富時(shí)代廣場(chǎng)、CBD城市廣場(chǎng)D小高層社區(qū)命名：翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景（三）推薦案名：中原新城：——希望與夢(mèng)想之地（四）主題口號(hào)：A、整體※ CBD城市精英社區(qū)可引入“精生活”主題（精致、精品、精華、精彩、精英）※ 國(guó)際人文居住社區(qū).※ 風(fēng)尚生活人居坐標(biāo)B、公寓※ CBD第一居所※ 城市中央生活圈C、小高層住宅※ 瑞士風(fēng)情特區(qū)※ 從容CBD，閑情瑞士園（五）賣點(diǎn)梳理：A、 地段優(yōu)越—0距離CBD中心，盡享城市繁華與便捷B、10萬平方米園林?jǐn)?shù)碼社區(qū)C、規(guī)劃設(shè)計(jì)※ 水的俱樂部：游泳池、水幕電影廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)等※ 超過40%的綠化率※ 瑞士風(fēng)情園林設(shè)計(jì)※ 百花齊放，園內(nèi)鮮花品種眾多，有極高的鮮花率※ 泛會(huì)所（步行徑、運(yùn)動(dòng)健身中心、美容中心、IQ俱樂部、露天茶吧等）※ 休閑商業(yè)步行街※ 空中花園、入戶花園※ 豪華住戶大堂※ 時(shí)尚小戶型、舒適中大戶型設(shè)計(jì)※ 歐陸建筑風(fēng)格※ 后期導(dǎo)入先進(jìn)、體貼的物業(yè)管理服務(wù)等七、彩虹岸、中原陽光、世紀(jì)春城、大世紀(jì)花園、美麗365花城、鳳凰新城、城市中央花園、陽光國(guó)際村、水晶之城、金領(lǐng)港灣、金色文城、綿緞濱七、項(xiàng)目案名推介/主題口號(hào)（項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析）（一）命名方式：項(xiàng)目整體命名，不同產(chǎn)品線（如寫字樓、SOHO）單獨(dú)命名，（統(tǒng)一在整體命名下），以體現(xiàn)大盤風(fēng)范。綜合考慮以上因素，開發(fā)模式定位為：整體開發(fā)，商服先行定位分析：加大前期投入，填補(bǔ)品牌劣勢(shì)，抬高競(jìng)爭(zhēng)門檻，以較好的形象展示。商業(yè)街資源的利用——利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。物業(yè)形象的整體性——由于項(xiàng)目的物業(yè)類型包括寫字樓、商業(yè)、公寓、住宅，開發(fā)模式需要顧及整體形象。(六)建筑風(fēng)格定位簡(jiǎn)約歐陸風(fēng)格建筑風(fēng)格,首個(gè)瑞士峰景小城(七)項(xiàng)目開發(fā)模式定位考慮因素：充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)——10萬平米規(guī)模，在市場(chǎng)中的有強(qiáng)的號(hào)召力。日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球,帶著小孩在庭院里散步。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛動(dòng)則喜歡健身類運(yùn)動(dòng)。社區(qū)為他們提供課堂，讓孩子們通過參加音樂、繪畫、舞蹈學(xué)習(xí)班或其他形式，培養(yǎng)廣泛的興趣愛好。100％（四）價(jià)格定位：價(jià)格策略經(jīng)濟(jì)+美麗——以中檔的價(jià)格，中高端產(chǎn)品的品質(zhì)打開市場(chǎng)本項(xiàng)目的建議目標(biāo)售價(jià)住宅平均均價(jià)為每平方米2500元；寫字樓的平均均價(jià)為每平方米3100元，SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；(五)形象定位：項(xiàng)目形象定位依據(jù) ※ 目標(biāo)客戶分析大多追求時(shí)尚，注重個(gè)性，樂于接受新鮮事物；