【正文】 　　 總體來(lái)看，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更成熟了，向著大規(guī)模、高品質(zhì)、重地段及多投資渠道的方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在理性化和靈活性之間游走?！　≡诜康禺a(chǎn)開發(fā)中，奉行地段是第一要義，市民購(gòu)房也是看中地段?！?而文昌路西連火車站，東接大運(yùn)河，橫跨揚(yáng)州老城和新區(qū)，沿途也有10多家居住小區(qū)。目前，沿途分布10多個(gè)住宅小區(qū)。這兩條“住宅主軸”呈“十”字形，搭起了揚(yáng)城房地產(chǎn)布局的骨架。另一條是沿文昌路住宅軸線。兩條“住宅主軸” 撐起揚(yáng)州居住區(qū)骨架　　 從揚(yáng)州房地產(chǎn)大勢(shì)看，目前已經(jīng)形成兩條“居住主軸”。最典型的是開發(fā)商在東區(qū)打造了陽(yáng)光家居城。有的市場(chǎng)很重視景觀設(shè)計(jì)，漂亮的公共建筑已成為一道城市風(fēng)景線?！　∧壳?，西區(qū)已形成金陽(yáng)光、金鑫、美琪等三大農(nóng)副綜合市場(chǎng)，布點(diǎn)合理，互為犄角。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和家居廣場(chǎng)：投資新品種 　金陽(yáng)光農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)的項(xiàng)目被列為揚(yáng)州市政府2002年菜籃子工程。此外，人為地抬高價(jià)位或不執(zhí)行規(guī)定價(jià)格現(xiàn)象。這是揚(yáng)州房?jī)r(jià)上揚(yáng)重要因素。另外小區(qū)配套如中心花園、會(huì)所等費(fèi)用高，幾乎占房?jī)r(jià)的1015%。據(jù)抽樣調(diào)查，每年平均上漲幅度110多元/平方米以上，盡管價(jià)格上漲較快，但由于原來(lái)房?jī)r(jià)基數(shù)較低，所以房屋價(jià)格總體上在全省居于中等水平。如何看待這些現(xiàn)象，市物價(jià)局工農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格處管興余處長(zhǎng)談了自己看法。開發(fā)商“自產(chǎn)自管”現(xiàn)象明顯減少。物業(yè)管理的優(yōu)劣對(duì)于房屋品質(zhì)的影響已成為共識(shí)。還有的開發(fā)公司也借鑒國(guó)外模式，初步推出了“小區(qū)鄰里中心”方案。　 同時(shí)小區(qū)會(huì)所設(shè)置已由原來(lái)的乒乓房、活動(dòng)室、閱覽室等老面孔轉(zhuǎn)向創(chuàng)造運(yùn)動(dòng)健康、享受休閑的氛圍。像崇文苑邀請(qǐng)的是法國(guó)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，宋城名都的推廣計(jì)劃是南京專家的精心策劃。房屋品質(zhì)在提升　　目前，在揚(yáng)州市場(chǎng)上吸引購(gòu)房戶“眼球”的樓盤，基本上在產(chǎn)品上都有相當(dāng)高的水準(zhǔn)。這兩家公司都是外地來(lái)?yè)P(yáng)的上市公司。比較有代表的是，漸江萊因達(dá)開發(fā)公司斥巨資吃下了主城區(qū)10多萬(wàn)平方米的53號(hào)土塊，光買地就花去了近2億元。以往揚(yáng)州5萬(wàn)平方米左右就于大型樓盤了，但現(xiàn)在揚(yáng)州也出現(xiàn)了10萬(wàn)平方米的超級(jí)樓盤。環(huán)境也好，景觀也好，戶型也好，都屬于人，都是為了讓生活在這里的人生活得更方便、更舒適?！　?揚(yáng)城有關(guān)專家認(rèn)為，走向成熟的都市地產(chǎn)，不論科技如何發(fā)展，都要以人為本。后來(lái)，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始考慮小區(qū)景觀設(shè)計(jì)并逐步完善配套，發(fā)展到四菜一湯（即四個(gè)組團(tuán)一個(gè)中心區(qū)）集中中心區(qū)式的景觀設(shè)計(jì)；后來(lái)，大家發(fā)現(xiàn)小區(qū)有了一個(gè)大客廳，有了一個(gè)大家樂(lè)廣場(chǎng)，漸漸發(fā)展到小區(qū)集中會(huì)所。開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不再是單純追求利潤(rùn)最大化，而是在服務(wù)社會(huì)、滿足人們的需求前提下實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)?？傮w上看，揚(yáng)州住宅市場(chǎng)仍處于較初級(jí)階段，2002年的大發(fā)展主要是數(shù)量的發(fā)展，而不是品質(zhì)的發(fā)展2002揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾大特征“以人為本”成了開發(fā)商的普適規(guī)則　　 揚(yáng)州已經(jīng)定位“東方浪漫之都”形象，這個(gè)定位在房地產(chǎn)開發(fā)上一個(gè)映射為：開發(fā)商普遍重視“以人為本”。揚(yáng)州市住宅市場(chǎng)物業(yè)類型及特征（1）公 寓a、 規(guī)劃設(shè)計(jì)總體水平不高b、主力戶型在120㎡左右，三房二廳c、 物業(yè)管理僅限于安全及衛(wèi)生d、社區(qū)環(huán)境建設(shè)水平不高，大部分為樓間綠化帶e、 建筑立面設(shè)計(jì)粗糙（2）別 墅a、 缺山少水b、建筑密度大c、 軟硬件配套標(biāo)準(zhǔn)不高d、規(guī)劃缺乏特色當(dāng)然隨著時(shí)間的發(fā)展，揚(yáng)州已出現(xiàn)了較高標(biāo)準(zhǔn)的別墅項(xiàng)目，如海德公園。隨著市政府“西進(jìn)”步伐，西區(qū)不斷升溫，市民一致看好西區(qū)的發(fā)展。到目前為止，大部分購(gòu)房者均不愿涉足東區(qū)，現(xiàn)在東區(qū)的購(gòu)房者也主要是考慮價(jià)格低的因素。提起東區(qū)，揚(yáng)州市民聯(lián)想到的是窮、臟、亂、差，但隨著城市改造步伐的加快，交通狀況有顯著改善，東區(qū)在市民心目中的形象有所提升。揚(yáng)州對(duì)老城區(qū)的規(guī)劃至今尚無(wú)定論，一直在維持原貌及建設(shè)現(xiàn)代文明兩個(gè)方向之間討論，導(dǎo)致老城區(qū)的改造裹足不前。市民賣舊房買新房，住房交易市場(chǎng)已良性循環(huán)。非住宅房交易量激增，說(shuō)明揚(yáng)州工商業(yè)興旺，商業(yè)用房成為投資熱點(diǎn)。去年市區(qū)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓８７８６筆。2002年揚(yáng)州住宅市場(chǎng)價(jià)格也較2001年有較大提升，從2001年總體1600元/㎡左右到現(xiàn)在總體約2000元/㎡，提升了約25%。（二）揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析2002揚(yáng)州市投資總體規(guī)模2002年是揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)的一年，出現(xiàn)了供銷兩旺的局面?！　∥鲄^(qū)的中心商務(wù)區(qū)正在醞釀之中，來(lái)鶴臺(tái)的出現(xiàn)給CBD的形成增添了濃筆重彩。位于邗江路與文昌西路交會(huì)處的來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)，就是在這樣的大背景下誕生的。來(lái)鶴臺(tái)一飛沖天，努力打造西區(qū)CBD　　揚(yáng)州去年被臺(tái)灣有關(guān)方面評(píng)為極力推薦投資的城市之一，揚(yáng)州理想的投資環(huán)境，吸引外商紛至沓來(lái)。　 從消費(fèi)者角度出發(fā)，新住宅大量投放市場(chǎng)，必然形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，高企的房?jī)r(jià)有可能回落，這對(duì)于消費(fèi)者而言，未嘗不是件好事。未雨綢繆，果斷拉開城市的骨架，為城市拓展埋下伏筆，無(wú)疑是高明之舉?！　》康禺a(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，揚(yáng)州的發(fā)展箭在弦上，長(zhǎng)江三角洲將形成以上海為核心的大都會(huì)，揚(yáng)州必定會(huì)在這一輪發(fā)展中重振雄風(fēng)。如何吃準(zhǔn)土地的價(jià)格，頗傷腦筋。初略估算，若平均成交價(jià)以50萬(wàn)元/畝計(jì)，出讓土地的總價(jià)達(dá)10個(gè)億。總面積為1,322,874平方米，折合將近二千畝。據(jù)悉，教場(chǎng)的地塊改造，再次列入2003年的計(jì)劃。此外，揚(yáng)州畢竟是歷史文化名城，舊城內(nèi)有許多彌足珍貴的歷史遺存，如何妥善改造，面臨兩難選擇。舊城改造虛晃一槍　 教場(chǎng)拆遷裹足不前　 從總體上看，2002年舊城改造的步伐不快，諸多不確定的因素制約著老城區(qū)改造的進(jìn)程。整個(gè)項(xiàng)目和城市空間的拓展、城市配套的更新緊密相連。“宋城名都”獨(dú)辟蹊徑，經(jīng)過(guò)策劃者的大膽創(chuàng)新，獲得了極大成功。補(bǔ)償?shù)姆绞綖樨泿虐仓煤拓泿虐仓媒痤~同等的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷條例新鮮出爐　 貨幣安置塵埃落定　　 在眾目關(guān)注下，揚(yáng)州市新版的《揚(yáng)州市市區(qū)房屋拆遷安置條例》新鮮出爐，給拆遷工作注入了全新的內(nèi)涵。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，已經(jīng)使樓市“泡沫”浮起，泰來(lái)否極，牛熊交替登場(chǎng)，畢竟是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在規(guī)律。有人說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲完全是由旺盛需求造成的，不存在所謂“泡沫”，政策拉動(dòng)、城市改造等多種因素的刺激，是房地產(chǎn)市場(chǎng)空前火爆的內(nèi)在原因，因此，大可不必有“狼來(lái)了”的憂慮。特別是二手房中介市場(chǎng)在整個(gè)成交額中，已經(jīng)占有半壁江山。房展會(huì)異彩紛呈　 購(gòu)房人眼花繚亂　 在春秋兩次房交會(huì)上花花綠綠的樓書廣告、千姿百態(tài)的企業(yè)文化、別出心裁的看房熱線，把房交會(huì)會(huì)場(chǎng)搞得熱火朝天?！?購(gòu)房面積也有了約束，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的面積基數(shù)是75平方，超出部分按商品房?jī)r(jià)格計(jì)算。　 在大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，為了堵塞銷售環(huán)節(jié)上的漏洞，市府對(duì)購(gòu)房對(duì)象作出了新的規(guī)定。文昌苑開工起高潮，廉租房銷售有新規(guī)　 2002年，揚(yáng)州市繼翠崗、連運(yùn)、新民等經(jīng)濟(jì)適用房大量投放市場(chǎng)之后，又在城東建設(shè)康居工程文昌苑。　　 2002年在揚(yáng)州落戶的外地房地產(chǎn)商有十來(lái)家，東甌、新港、萊茵達(dá)、虹源……他們或是成立獨(dú)資公司，或是和本地公司聯(lián)營(yíng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，它將提高房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻?！?“土地革命”引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的躁動(dòng)。以往，國(guó)有土地使用權(quán)主要采取“協(xié)議出讓”，政府官員在其中起的作用舉足輕重。同比增長(zhǎng)55%.四、揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況分析（一）2002揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧市府發(fā)布重大利好　 刺激樓市持續(xù)升溫為了繼續(xù)搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，2002年市政府適時(shí)地發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步搞活市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意見》，給蓬勃發(fā)展中的樓市又添了一把干柴。財(cái)政收增加較快。112月全市新批利用外資金額50960萬(wàn)美元，％。％；，％。其中：，％；，同比下降31％；，％。固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。112月，％；，％。目前，全市擁有星級(jí)涉外飯店36家，各類旅行社50家。,%。接待國(guó)內(nèi)旅游者552萬(wàn)人次，%。2002年，揚(yáng)州旅游業(yè)繼續(xù)保持了較快的發(fā)展。中國(guó)最著名的湖上園林瘦西湖和千年古剎大明寺是中國(guó)4A級(jí)風(fēng)景區(qū)（點(diǎn)）：何園、個(gè)園、唐城遺址、高郵盂城驛、普哈丁墓、龍虬莊古人類遺址為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位；著名的瘦西湖乾隆水上游覽線是國(guó)家旅游局向海內(nèi)外推出的國(guó)家級(jí)旅游線；揚(yáng)州的穆斯林旅游產(chǎn)品正日漸成為我國(guó)穆斯林旅游線的重要組成部分。這里有中國(guó)最古老的運(yùn)河，漢隋帝王的陵墓，唐宋古城遺址，明清私家園林，眾多的人文景觀，秀麗的自然風(fēng)光，豐富的旅游資源，多少年來(lái)吸引了大量的中外游客。正在開工建設(shè)的揚(yáng)州西北繞城高速公路，東與京滬高速公路淮江段相連，與正在施工的潤(rùn)揚(yáng)大橋相接，將于2004年12月底完成全部工程，與潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江公路大橋同步建成通車。　　 公路：京滬和寧通高速公路連接全市，構(gòu)成我市一橫一縱T型高速公路骨架。同時(shí)揚(yáng)州港又是長(zhǎng)江中上游和蘇北、魯南、皖東等地區(qū)貨物的重要中轉(zhuǎn)口岸，年完成貨物吞吐量700萬(wàn)噸左右?，F(xiàn)有萬(wàn)噸級(jí)碼頭泊位9個(gè)，可停靠5萬(wàn)噸級(jí)船舶?！　?揚(yáng)州市水陸交通基礎(chǔ)實(shí)施優(yōu)良，運(yùn)輸便捷。石油、天然氣、氦氣、石英砂、陶土、礦泉水等礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量較為豐富。90%以上是平原。揚(yáng)州市城區(qū)位于長(zhǎng)江與京杭運(yùn)河交匯處，東經(jīng)119度26分、北緯32度24分。南部瀕臨長(zhǎng)江，北與淮安、鹽城接攘，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西與天長(zhǎng)（安徽?。⒛暇?、淮安交界。全市共有97個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，9個(gè)街道辦事處。揚(yáng)州城區(qū)至今已有2400多年的建城史。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)步伐的加快，出口和外商直接投資力度仍然較強(qiáng)，加之全省協(xié)議利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，為今后開放型經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)打下了一個(gè)良好基礎(chǔ)。加入WTO后，按照世貿(mào)組織規(guī)則和我國(guó)政府承諾，江蘇積極