【正文】 并根據(jù)用戶、住戶需要，提供特約服務(wù)。⑥ 管理服務(wù)：物業(yè)管理應(yīng)對(duì)用戶、住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利。 讓業(yè)主明白繳的管理費(fèi)都用在了什么地方？所花的錢值不值？當(dāng)不當(dāng)？1999年3月萬科物業(yè)推出的“管理報(bào)告”制度，每季向業(yè)主細(xì)說管理費(fèi)如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好可以借鑒。⑤ 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)、 定期收取租金及管理費(fèi)用，并接受用戶、住戶監(jiān)督。維持大樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力。④ 日常維修：物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對(duì)大樓的樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。做好消防器材的維護(hù)，對(duì)違法違紀(jì)行為要及時(shí)處理。確保用戶、住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。③ 保安消防：由于本片區(qū)的隔離式管理，所以保安工作相對(duì)輕松，但絕不能掉以輕心，在本片區(qū)任何一個(gè)保安消防工作的失誤都是致命的，主要要注意建設(shè)好本片區(qū)的24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)、24小時(shí)巡邏、車庫管理和日常人員進(jìn)出管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)大樓各房屋以及公共場(chǎng)所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。同時(shí)，物管總部從普通住宅區(qū)轉(zhuǎn)移到本片區(qū)，實(shí)現(xiàn)工作重點(diǎn)的全面轉(zhuǎn)移。 2）分項(xiàng)工作① 前期介入：對(duì)在普通住宅區(qū)所遇見的問題進(jìn)行分析，對(duì)本片區(qū)的工程建設(shè)提出建議，確保物業(yè)交付時(shí)遺漏工程大大減少，避免在后期工作中出現(xiàn)難于解決的問題。但由于在普通住宅區(qū)管理的同時(shí)就已經(jīng)做好對(duì)本片區(qū)的準(zhǔn)備工作，所以總的來說不會(huì)產(chǎn)生混亂和沒有頭緒的困惑。物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)人員管理隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。② 高層綜合樓設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。高層綜合樓宇多包括停車場(chǎng)、商業(yè)、餐飲、娛樂健身場(chǎng)所、寫字樓、酒店、公寓、常住流動(dòng)人口極多。在該片區(qū)的物業(yè)管理是小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)。1） 片區(qū)特點(diǎn)與物管目的本片區(qū)是商住綜合片區(qū)，居住者多為層次較高，有一定消費(fèi)水平的有產(chǎn)者和高級(jí)白領(lǐng)。一切以壓縮成本考慮。⑤ 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：參照《重慶市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和本片區(qū)實(shí)際情況，建議每戶月物管費(fèi)用在50元以下，5角每平方米比較合適⑥ 管理服務(wù)：本片區(qū)擁有覆蓋整個(gè)小區(qū)的的娛樂休閑設(shè)施、商貿(mào)農(nóng)貿(mào)設(shè)施。同時(shí)在裝修期間對(duì)各樓宇負(fù)責(zé)。在非特殊原因的情況下不在本片區(qū)設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)。③ 保安消防：由于人流量大，安全工作量大，但由于本片區(qū)多為村民安置，保安成本不能太高，因此建議采取將本片區(qū)14棟樓按位置分為三個(gè)部分，每個(gè)部分各自獨(dú)立，四周以磚墻分隔，留設(shè)鐵制大門，并采取各分部各設(shè)一個(gè)門崗兼房管員，巡邏總管三個(gè)分部。做好前期介入的軟件建設(shè)，根據(jù)國家法令法規(guī)制定適合本片區(qū)的規(guī)章、制度、公約等② 保潔綠化： 本片區(qū)的保潔工作主要是各棟住宅的樓道保潔，其他公用地帶主要采取加強(qiáng)管理，門前三包來實(shí)現(xiàn)片區(qū)的基本清潔。2）分項(xiàng)工作① 前期介入： 介入本片區(qū)應(yīng)該在項(xiàng)目竣工前，首先和開發(fā)商做好交接工作，熟悉本小區(qū)的工程情況，做好業(yè)主入住準(zhǔn)備，規(guī)范片區(qū)管理，一步到位，實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)自動(dòng)化管理。區(qū)內(nèi)以小高層為主，建筑密度較大。該小區(qū)的功能主要是解決合作社內(nèi)村民的居住、就業(yè)問題，同時(shí)將在此修建大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂休閑等場(chǎng)所。 現(xiàn)對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理從前期介入、保潔綠化、保安消防、日常維修、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)等6個(gè)方面分別對(duì)小區(qū)的三個(gè)片區(qū)進(jìn)行規(guī)劃。6）公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則高層綜合樓內(nèi)有許多不同性質(zhì)的住戶和用戶，各戶所需的服務(wù)也不盡相同。4）依法管理原則物業(yè)管理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。3）收費(fèi)合理原則這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。2）統(tǒng)一管理原則首先，大樓是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整個(gè)大樓服務(wù)的，多頭管理勢(shì)必影響大樓整體的正常運(yùn)行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時(shí)解決；第三，多頭管理會(huì)造成管理死角。同一套班子對(duì)三個(gè)片區(qū)負(fù)責(zé)，相同的人員配置，只是在不同的片區(qū)工作內(nèi)容、工作深度、工作強(qiáng)度不同，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營、規(guī)?；芾恚瑥亩鴾p少人員配置、降低人工費(fèi)開支、有效降低成本?！?拖N”即確定一個(gè)資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對(duì)周邊小區(qū)新管理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作，“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開辦費(fèi)平均減少了2成以上。工作重要、繁重并且責(zé)任重大。5） 小區(qū)土建工程多，管道復(fù)雜，供水、供電、供氣出現(xiàn)問題將極大的影響小區(qū)居民的日常生活。4） 小區(qū)開發(fā)面積大，工期長，且為分段式開發(fā)。讓區(qū)內(nèi)商服配套更好的為小區(qū)居民服務(wù)，但又不帶來太多的負(fù)面影響，就必須由物業(yè)管理公司來綜合協(xié)調(diào)，杜絕于未然。由于虎頭巖地區(qū)一直是一片城市中心的農(nóng)村，山林保護(hù)良好，幽雅的綠色山林是小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)，如何搞好小區(qū)綠化，實(shí)現(xiàn)以綠化隔離三個(gè)片區(qū)，同時(shí)讓整個(gè)小區(qū)的綠化統(tǒng)一美觀的目的也是物業(yè)管理的一個(gè)重要研究問題。所以要對(duì)這三個(gè)小區(qū)進(jìn)行無差別的物業(yè)管理顯然是不科學(xué)的。綜合起來該小區(qū)的特點(diǎn)有如下幾點(diǎn)：1） 小區(qū)根據(jù)其功能和適宜人群劃分成三個(gè)片區(qū)：獨(dú)立式住宅區(qū)（別墅區(qū)）、高尚住宅區(qū)、普通住宅區(qū)。虎頭巖合作社開發(fā)小區(qū)項(xiàng)目是一個(gè)總面積達(dá)350多畝的大型成片地塊房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目，擬規(guī)劃成一個(gè)包括獨(dú)立式住宅、高尚住宅和普通住宅在內(nèi)的大型分片區(qū)、形式獨(dú)立、功能互補(bǔ)的住宅聚集小區(qū)。通過對(duì)物業(yè)的良好保養(yǎng)可以有效的延長物業(yè)的使用年限。完整的物業(yè)管理可以從使用和維護(hù)的方面為開發(fā)項(xiàng)目提出改進(jìn)建議。作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，物業(yè)管理按照社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度化的思路，對(duì)以房地產(chǎn)為核心的物業(yè)實(shí)施有效管理，是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。4） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：26680平方米總建筑面積：155300平方米 其中公共建筑面積： 別墅面積：13100平方米建筑密度：建筑容積率：0。入口大廳設(shè)咖啡室，車庫上蓋為網(wǎng)球場(chǎng)。⑤會(huì)所位于主出入口，與綠園中心相鄰。臺(tái)地的處理使每棟別墅均有良好的景向，所有別墅同時(shí)擁有南北向布置。建筑采用中南歐風(fēng)格，樓高二至三層，結(jié)合基地高差布置，形成富于變化的庭院。標(biāo)志塔突出于綠樹蔭園，成為小區(qū)醒目的地標(biāo)。③在用地中部，設(shè)計(jì)規(guī)劃了一處長三百余米，占地約1500平方米的臺(tái)地綠園，園區(qū)呈流線張弛變化，高低錯(cuò)落，綠園以草地為主，間植高大喬木與灌叢，綠園中心結(jié)合會(huì)所的室外活動(dòng)設(shè)施布置了疊水、游泳池及硬地活動(dòng)場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)。每棟別墅都有車路到達(dá)，同時(shí)也能滿足消防要求。主出入口位于用地西側(cè)道路交匯點(diǎn)以北，另設(shè)一個(gè)輔出入口于南側(cè)規(guī)劃路東段，介于本次開發(fā)范圍與高層建筑用地之間。設(shè)計(jì)力求基地富于變化，視覺流暢又方便利用。挖填方量大致相同，可節(jié)省運(yùn)輸及棄置開支。3）設(shè)計(jì)成果①設(shè)計(jì)的宗旨是把握基地有利的景向與山形條件，創(chuàng)造優(yōu)美寧靜的居住環(huán)境，確保每一住戶得到舒適、方便與安全。2）設(shè)計(jì)目的本小區(qū)以獨(dú)立式和聯(lián)體式別墅為主體，配以會(huì)所等附屬設(shè)施的高尚住宅小區(qū)。頂標(biāo)高330?；啬厦鏋橹懈邫n住宅區(qū)，北面隔道路與嘉陵江相鄰。3米，作600輛標(biāo)準(zhǔn)車位停車。2米，當(dāng)有大型設(shè)備（如高壓配電室）可局部下挖，作到“天平地不平”。 .五層—二十四層：中高檔住宅。 .二，三層：銀行，證券。 商住樓.地下層：包括地下車庫（600輛）與設(shè)備用房。虛與實(shí)，穿插對(duì)比，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代高層建筑的特點(diǎn)。⑤環(huán)境處理：室外地坪除了必要的硬質(zhì)鋪地及道路外，其余均為生態(tài)地面，即用植草皮和花木，以增強(qiáng)綠化面積。④交通組織：流線清晰，內(nèi)外有別，人車分流設(shè)計(jì)時(shí)考慮到人流的進(jìn)入主要是沿石油路的交通車站，故在沿石油路的方向設(shè)置商場(chǎng)入口，后勤入口以及地下車庫入口，設(shè)置于小區(qū)規(guī)劃道路。 ②總圖布局：本方案將高層塔樓布置在靠南向小區(qū)道路旁，使小區(qū)大門內(nèi)留出一大片廣場(chǎng)，以作為市民進(jìn)入小區(qū)的集散廣場(chǎng)。2）總圖設(shè)計(jì)①基地概述：該高層位于重慶渝中區(qū)石油路虎頭巖，緊鄰國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，基地附近有公交車站，交通十分便利。 ②設(shè)計(jì)原則空間整體性 地段內(nèi)開發(fā)的普通建筑與后期開發(fā)的別墅出入口、綠化廣場(chǎng)作統(tǒng)一的規(guī)劃布局，使其成為有機(jī)的整體，并強(qiáng)化其在城市中的地位與作用。開創(chuàng)都市中居住生活的優(yōu)雅環(huán)境。住宅一層至八層或十層：普通住宅配套設(shè)施有：幼兒園、郵電所、居委會(huì)、治安室、小區(qū)綜合管理處、活動(dòng)中心等。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地下層：包括地下車庫與設(shè)備用房。3） 建筑設(shè)計(jì)建筑造型屬于現(xiàn)代建筑風(fēng)格，力求樸素大方、高尚優(yōu)雅，建筑輪廓豐富。入口內(nèi)為一條貫穿南北的道路，以便通風(fēng)和居民出入該小區(qū)。 ②設(shè)計(jì)原則空間整體性：地段內(nèi)將要開發(fā)的普通住宅建筑與后期開發(fā)的中高檔商住區(qū)，以及別墅區(qū)出入口，綠化廣場(chǎng)作統(tǒng)一的規(guī)劃布局，使其在形體、空間、環(huán)境上成為有機(jī)協(xié)調(diào)的整體。第一期為該地塊最東面的51畝，主要開發(fā)普通住宅，用于安置該區(qū)原來的住戶；將于2002年3月開工，于2003年8月完工，第二期為小區(qū)中部的100畝，主要開發(fā)高層商住樓和多高層中高檔住宅，于2005年12月完工，第三期為小區(qū)最北部的40畝，主要開發(fā)中高檔別墅，2007年3月完工?；㈩^綜合開發(fā)小區(qū)占地191畝。小區(qū)內(nèi)有供電設(shè)施五座，共1145千伏安；自來水由九龍坡水廠及石橋鎮(zhèn)土灣提灌站提供；六店子小學(xué)坐落在小區(qū)內(nèi)，小區(qū)自建的中型幼兒園已在經(jīng)營中，區(qū)環(huán)保局在小區(qū)內(nèi)已修建高標(biāo)準(zhǔn)垃圾站一座?！貞c市渝中區(qū)虎頭綜合開發(fā)區(qū)規(guī)劃方案構(gòu)想1）產(chǎn)品方案策劃依據(jù)①地形圖②虎頭社提供的地塊資料③市場(chǎng)調(diào)查資料④國家及地方有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定2）用地概況虎頭綜合開發(fā)小區(qū)屬重慶市渝中區(qū)政府行政管轄，小區(qū)位于重慶市渝中區(qū)石油路虎頭巖，緊鄰國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。高品位意味著高投入，不僅要付出規(guī)劃建筑師高智力，高強(qiáng)度得勞動(dòng)，而且要付出相當(dāng)多得資金，高品位得認(rèn)定還取決于價(jià)值觀，審美觀得差異。老年公寓，青年公寓，等等，這些小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)創(chuàng)造特色的立意原時(shí)不錯(cuò)的問題時(shí)其中的一部分往往水分甚多，名實(shí)不袱，氣結(jié)果便導(dǎo)致了許多新建 小區(qū)的品位布告。人造環(huán)境的點(diǎn)綴，環(huán)境設(shè)施的包裝處理等，也恩能夠彌補(bǔ)自然還擊功能之不足草坪，網(wǎng)球場(chǎng)等戶外設(shè)施的規(guī)劃，能給小區(qū)帶來靈動(dòng)之氣，而設(shè)備，設(shè)施之先進(jìn)，服務(wù)之周全，更使一種良好的居住環(huán)境特征當(dāng)今小區(qū)建設(shè)者要追求品牌的特征很多，比如有大經(jīng)濟(jì)地位品牌的，豪華別墅，優(yōu)質(zhì)保安，以高收入者為對(duì)象，或者使經(jīng)濟(jì)適用房，安居小區(qū)等，以地成本的品牌吸引低收入者，還有大高新技術(shù)品牌的，智能小區(qū)，4A住宅等，有大質(zhì)量品牌全優(yōu)工程，優(yōu)質(zhì)工程，金牌住宅等。比如使居民的視線能 面臨大海和湖光山色。環(huán)境特色不只是自然環(huán)境，而是 包括了設(shè)備及服務(wù)環(huán)境。如蘇州桐房巷的粉墻黛瓦，常州紅梅西村的山墻木購符號(hào)的創(chuàng)意等，給小區(qū)帶來一種建筑風(fēng)格上的別致之感。建設(shè)特色的營造重點(diǎn)。重點(diǎn)應(yīng)放在任何兼顧處理好封閉和開放這一隊(duì)矛盾，以及如何利用地形地貌做好小區(qū)環(huán)境空間規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而創(chuàng)造處不同的，各具特色的空間環(huán)境。在不利區(qū)位也要通過基礎(chǔ)設(shè)施改造 ，城市配套設(shè)施直至社區(qū)組織，文化教育等方面的特色營造采取不要的規(guī)劃措施，來改善或優(yōu)化地域特色。舊同一城市而言，區(qū)位的重要性現(xiàn)在雜交通的便利性和基地周圍的自然，人文因素對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的正負(fù)面影響。有舊城 新城，區(qū)位不同之別。所謂地獄特色。很難想象一個(gè)規(guī)劃水平個(gè)人一頭的住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目建成之后，在上述幾個(gè)方面竟毫無特色可言。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須敏感地反映這一歷史進(jìn)程，從‘而創(chuàng)造為人民服務(wù)的現(xiàn)代物質(zhì)文明環(huán)境。幾千年的建筑史告訴我們，任何歷史時(shí)期的住宅建設(shè)，均以來和得宜于當(dāng)時(shí)的科學(xué)技術(shù)條件，在現(xiàn)代科學(xué)進(jìn)入電腦化，智能化的今天。者識(shí)別性有加強(qiáng)了具名的認(rèn)同感和歸屬感，融如了時(shí)代的文化內(nèi)涵。不少成功的試點(diǎn)小區(qū)之所以令人有煥然一新之感。有居住建筑型體形成的居住區(qū)的總體形象，在很大程度上反映者城市的概貌。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)以 人為核心的觀念，努力按照人的心理和行為特點(diǎn)，創(chuàng)造親切宜人，方便使用的居住空間4） 和戶外“社會(huì)促進(jìn)空間”，形成“鄰里意識(shí)”滿足居民，特別使老人和兒童門的社會(huì)交往的特定需要。我們傳統(tǒng)城市用以分割裝組織住宅合院的街巷市場(chǎng)就是一種有序的能使人們和諧共存的城市公共生活空間，由于空間的序列性，內(nèi)外空間總是相對(duì)存在，研究空間過渡和層次就顯的十分重要。擔(dān)待建筑界對(duì)此問題的主要共識(shí)是1） 居住區(qū)作為城市空間的延伸，應(yīng)根據(jù)其所處位置，力求保存，深化和完善原有的街區(qū)風(fēng)貌，人文環(huán)境和城市的商業(yè)教育文化功能，不應(yīng)割裂環(huán)境和歷史，在歷史 文化名稱或名稱中的歷史地段，尤其應(yīng)予注意。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該體現(xiàn)城市的個(gè)性，不僅在其建筑風(fēng)格、環(huán)境視覺印象上，而且在其社區(qū)構(gòu)成、街坊組織、以及道路結(jié)構(gòu)上，均應(yīng)盡量保留或體現(xiàn)地方特色與傳統(tǒng)，與城市整體相一致，相協(xié)調(diào)，同時(shí)又促進(jìn) 城市整體的有序延伸與發(fā)展。近年來不少城市住宅小之所以成為遠(yuǎn)近聞名的經(jīng)典之作，一個(gè)重要的原因即在于它的規(guī)劃設(shè)計(jì)往往出于名家之手，這些小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)吸引了現(xiàn)代居住區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)理論的某些新的理念，因而不僅取得了許多技術(shù)層面的突破，而且也取得了某些文化層面的突破。要把環(huán)境、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)三大效益統(tǒng)一起來。實(shí)行垃圾袋化，可以定期定點(diǎn)收集，減少不必要的交叉污染，又可減少占地面積，其優(yōu)點(diǎn)可見一斑。10） 垃圾實(shí)行袋裝化，取消垃圾和垃圾筒。要重視在各類建筑中發(fā)展智能的設(shè)施，既要具備通訊自動(dòng)化、建筑設(shè)備自動(dòng)化，如設(shè)置自動(dòng)傳呼、報(bào)警、電視監(jiān)控等設(shè)施。要充分體現(xiàn)居住小區(qū)的文化性的創(chuàng)造和體現(xiàn)城市發(fā)展的文脈。發(fā)展地方特點(diǎn)，多元文化并存。綠化、坡地、水系及輔裝等應(yīng)有機(jī)結(jié)合起來。7） 豐富住宅類型，別墅、多層住宅和高層公寓相結(jié)合，高低錯(cuò)落，以滿足不同使用者的需求。鄰里庭院是居民最重要的生活空間，所以在規(guī)劃中要確定合適的居