【正文】 擴(kuò)初設(shè)計(jì)送審工程建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批是一項(xiàng)國家規(guī)定的政府行政管理制度，旨在促進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。，主持人宣布會(huì)議結(jié)束。，征求各審查部門的意見，如有異議，可在文字上略作修改，盡量不要偏離甲方原意。這項(xiàng)工作非常緊張，但對(duì)達(dá)到會(huì)議預(yù)期效果十分有效。為此，要求本主管崗位發(fā)言時(shí)注意分寸，婉轉(zhuǎn)，留有會(huì)后協(xié)調(diào)的余地。。，與建委協(xié)商出席單位名單，分發(fā)會(huì)議資料和通知，和出席人員招呼和溝通，布置會(huì)場(chǎng)，落實(shí)記錄和編制會(huì)議紀(jì)要和接待簽到的人員。，本主管和主辦崗位已多次和設(shè)計(jì)單位溝通聯(lián)絡(luò)，甲方意圖已充分表達(dá)清楚，并已完全體現(xiàn)在設(shè)計(jì)文本上。若為境外設(shè)計(jì)，須提交國內(nèi)設(shè)計(jì)顧問單位的咨詢意見）。協(xié)辦崗位　 土建設(shè)計(jì)管理、設(shè)備設(shè)計(jì)管理，土建工程師、設(shè)備工程師：協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理工作。 總建筑師：必要時(shí)代表公司在會(huì)上發(fā)言。召開擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì)擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審批是建設(shè)工程在報(bào)建工程中的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，是一項(xiàng)國家規(guī)定的政府行政管理制度，其目的是協(xié)調(diào)各配套部門的資源分配，促進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。 正式簽約?？紤]因素包括：。 內(nèi)部評(píng)定:　根據(jù)各家營銷推廣機(jī)構(gòu)的口頭講演及書面陳述，由總經(jīng)濟(jì)師匯總公司內(nèi)外專家的評(píng)議意見，對(duì)各家機(jī)構(gòu)的推廣計(jì)劃綜合排定優(yōu)劣順序。:　本主辦崗位組織公司內(nèi)部相關(guān)專業(yè)人員和外單位專家召開評(píng)議會(huì)議，會(huì)議由總經(jīng)濟(jì)師主持，分別聽取各家營銷推廣機(jī)構(gòu)所作的關(guān)于項(xiàng)目推廣計(jì)劃和營銷策略整體安排的陳述，評(píng)議其提交的書面計(jì)劃建議書。：本主辦崗位分別約見各家營銷推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行首次面談，了解其合作方式。:　營銷策劃從現(xiàn)有資料庫中初步選出4～5家營銷推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，包含其他被推薦者。主辦崗位　營銷策劃：篩選、推薦營銷代理單位，主持談判和草擬合同。選擇專業(yè)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的銷售推廣代理公司對(duì)項(xiàng)目的最終銷售并實(shí)現(xiàn)資金回籠具有至關(guān)重要的作用。，營銷策劃會(huì)同銷售代理對(duì)營銷策劃書的內(nèi)容進(jìn)行研討，并提交總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)或按總經(jīng)濟(jì)師的意見修改。 營銷策劃會(huì)同銷售代理對(duì)項(xiàng)目推廣銷售可能發(fā)生的市場(chǎng)變化、政策動(dòng)向等問題進(jìn)行必要的分析，提出相應(yīng)的調(diào)整應(yīng)變計(jì)劃。 營銷策劃會(huì)同銷售代理提出營銷人員的選拔要求和培訓(xùn)計(jì)劃、銷售現(xiàn)場(chǎng)的操作流程、作息制度、考核要求和紀(jì)律準(zhǔn)則等。 營銷策劃會(huì)同銷售代理提出項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝方案，包括售樓處的選址和內(nèi)部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標(biāo)準(zhǔn)、模型的設(shè)計(jì)和制作、地盤周圍的包裝（拱門、氣球、旗幟、指示牌等）。所有相關(guān)的推廣方案和推廣計(jì)劃均應(yīng)注意其可操作性和費(fèi)用支出。 營銷策劃會(huì)同項(xiàng)目銷售代理擬定項(xiàng)目正式對(duì)外推廣時(shí)的目標(biāo)客戶，包括分年齡、分家庭收入、分社會(huì)地位和其他特征的目標(biāo)客戶群體，以及客戶群體的相應(yīng)的需求特性。 營銷策劃會(huì)同項(xiàng)目銷售代理根據(jù)總體銷售目標(biāo)確定總體推廣思路，以及項(xiàng)目總體市場(chǎng)形象和推廣主題。主辦崗位　營銷策劃：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。營銷策劃書是項(xiàng)目推廣銷售的總綱，是最終收回投資的重要保證。，并應(yīng)如實(shí)回答規(guī)劃管理部門案件經(jīng)辦人員的詢問，如報(bào)送材料不實(shí)，或?qū)Π讣?jīng)辦人員的詢問有所隱瞞而產(chǎn)生后果的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。直至符合規(guī)范要求。本主辦崗位應(yīng)依據(jù)分析報(bào)告與規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)單位再次調(diào)整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。，檢查上述應(yīng)包含的內(nèi)容，如有遺缺，應(yīng)返回編制單位補(bǔ)齊。：，列出每幢客體建筑的日照時(shí)間表，注明不滿足日照要求的窗位；。：、地址、法定代表人、聯(lián)系方式，受托方名稱、資質(zhì)證書編號(hào)、地址、法定代表人、聯(lián)系方式。 基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。 基地外日照影響范圍內(nèi)的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標(biāo)有詳細(xì)窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂?shù)脑敿?xì)標(biāo)高）。：（具體范圍按編制單位需要而定）。由于日照分析報(bào)告不真實(shí)，不正確而產(chǎn)生后果的，編制單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設(shè)部有關(guān)部門鑒定通過的。本項(xiàng)作業(yè)必須在申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前完成。滬規(guī)法（2003）482號(hào)稱 關(guān)于印發(fā)〈上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的解釋（三）〉的通知?！】偨ㄖ煟寒?dāng)日照要求的限制引起基地容積率下降時(shí)，提出決策意見。日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送日照分析報(bào)告是申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否通過審批的重要條件。 廣開思路，多請(qǐng)幾位建筑師創(chuàng)作立面方案；廣開言路，多請(qǐng)幾位不同年齡層次的專家審視評(píng)判。 把握外墻裝飾材料的質(zhì)感和色彩關(guān)鍵在于搭配巧妙，并非價(jià)格貴的一定好。拖接的冷媒供徊管應(yīng)嵌入統(tǒng)一安裝的墻面管線槽內(nèi)，或在墻內(nèi)預(yù)埋套管內(nèi)穿接。陽臺(tái)欄板和扶手的用料最能調(diào)節(jié)建筑立面的虛實(shí)搭配。 精心布置用于墻面綠化的附屬構(gòu)件，當(dāng)建筑投入使用后會(huì)使立面質(zhì)感和色感產(chǎn)生畫龍點(diǎn)睛的意外效果。，但遮陽板，空調(diào)架，花盆架等有實(shí)際功能的外墻附件應(yīng)該有細(xì)部的裝飾設(shè)計(jì)。上海地區(qū)的建筑屋頂從最早的鴨頭頸到道士帽，從鉛筆頭到一柱擎天，從轉(zhuǎn)法輪到蒼蠅拍，大家生搬硬套，跟風(fēng)逐流，以至舉目皆類同，缺乏創(chuàng)新，更何談個(gè)性。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。：，這長期以來束膊了設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新意識(shí)。 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結(jié)構(gòu)封頂。 難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來比勉強(qiáng)修改效果更好。 注意避讓不便取消的柱和梁。，審視每扇門和窗的位置，有時(shí)只需稍作改動(dòng)，室內(nèi)通風(fēng)立刻得到改善。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置，協(xié)調(diào)好門、窗、墻、家具、設(shè)備的相互關(guān)系。，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。其中擴(kuò)初方案審批之前，主要是對(duì)房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴(kuò)初審批之后，主要對(duì)細(xì)部尺度的調(diào)整。4. 房型設(shè)計(jì)優(yōu)化已通過審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地，在小區(qū)內(nèi)部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長期承擔(dān)很高的維護(hù)費(fèi)用。從俯視的視角去看，各列建筑前后錯(cuò)位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。只有降低視點(diǎn)高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進(jìn)規(guī)劃模型，甚至登上陽臺(tái)，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。為給環(huán)境設(shè)計(jì)的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動(dòng)，使二者兼顧。 重點(diǎn)是路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細(xì)調(diào)整：，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應(yīng)通過次級(jí)道路與主干道連接；住宅前后的三級(jí)道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計(jì)成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細(xì)部的設(shè)計(jì)。 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)的中標(biāo)方案，評(píng)標(biāo)組專家建議。 總建筑師：主持專家評(píng)議會(huì)議，必要時(shí)與設(shè)計(jì)師討論交換意見，決定修改方案的取舍。建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化中標(biāo)方案既已中標(biāo)，自有其高人一籌的亮點(diǎn)，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計(jì)師主動(dòng)請(qǐng)纓更有高招。：主辦崗位起草———主管崗位審核———主辦崗位與對(duì)方協(xié)商談判修改———主管崗位再審，必要時(shí)出面再協(xié)商———定稿，主管崗位代表本公司簽署合同———30日之內(nèi)報(bào)所在地建設(shè)行政主管部門備案。：如逾期交圖、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、超限額指標(biāo)、侵犯甲方或第三方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)場(chǎng)配合服務(wù)不到位等。，設(shè)計(jì)單位必須安排落實(shí)，并在圖紙會(huì)簽欄和注冊(cè)蓋章等方面得到證實(shí)。即沒有侵害或抄襲任何單位和個(gè)人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，也不會(huì)未經(jīng)甲方的書面同意，而重復(fù)用于其他任何項(xiàng)目。：應(yīng)明確成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方。，甲方還有必須明示的意圖應(yīng)在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容：～15%在竣工驗(yàn)收后支付。，所以設(shè)計(jì)單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式的束縛和限制?！督ㄔO(shè)工程設(shè)計(jì)合同》和《工程勘察設(shè)計(jì)廉政責(zé)任書》等格式文件和附件。主辦崗位　設(shè)計(jì)管理：按中標(biāo)單位在投標(biāo)書中的承諾和主管崗位意見草擬合同，主持與合同對(duì)方的談判，辦理備案手續(xù)。 總建筑師：主要合同條款定調(diào)，代表公司簽署委托合同。204 / 21430設(shè)計(jì)委托設(shè)計(jì)工作是建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的前期必要準(zhǔn)備工作與重要環(huán)節(jié)。方法是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大的或直接費(fèi)用高的予以適當(dāng)延長。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調(diào)整持續(xù)時(shí)間。 當(dāng)關(guān)鍵路線的實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度提前時(shí)，先要確定計(jì)劃總工期是否也要縮短。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用其自由時(shí)差進(jìn)行彌補(bǔ)的，計(jì)劃也不需要調(diào)整。 非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時(shí)差，當(dāng)然無關(guān)大局，計(jì)劃不需作調(diào)整。通常有以下幾種方法：，一定會(huì)影響總工期。檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預(yù)測(cè)在于掌握趨勢(shì)，明確責(zé)任在于激勵(lì)崗位的責(zé)任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)該是胸有成竹了。因?yàn)橥粭l水平線路上的不同工作，進(jìn)展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。如果保持實(shí)際的進(jìn)展速度不變（即進(jìn)度比不變），那么就不難預(yù)測(cè)若干天以后，線路的前鋒將要到達(dá)的位置。在某個(gè)線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時(shí)間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為進(jìn)度比。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。前鋒線曲折越多，說明各項(xiàng)工作的同步性越差。固定不變的計(jì)劃只能作為流于形式的裝飾品。在實(shí)施過程中會(huì)發(fā)生各種事先難以預(yù)料的事情，使實(shí)際進(jìn)度發(fā)生變化。因?yàn)檫@樣會(huì)使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的路徑改變，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。當(dāng)然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。例如某個(gè)項(xiàng)目要求進(jìn)度優(yōu)先。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會(huì)使某些工藝性工作的持續(xù)時(shí)間延長和材料人工費(fèi)用增加；壓縮工期的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會(huì)打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。成本目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)和過高的質(zhì)量目標(biāo)，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時(shí)間相對(duì)緊張的關(guān)鍵工作適當(dāng)延長。，所有節(jié)點(diǎn)自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時(shí)間不足時(shí)距長度的，用波形線補(bǔ)足。，落實(shí)到崗位，限定它的持續(xù)時(shí)間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中所有的工作都能對(duì)應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。如以日歷的日期為單位，則原點(diǎn)是項(xiàng)目啟動(dòng)的首日日期，終點(diǎn)是項(xiàng)目結(jié)束的日期。根據(jù)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計(jì)劃工期，以便給實(shí)施過程中的調(diào)整留有余地。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。如果邏輯出現(xiàn)錯(cuò)誤，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃也就從根本上失去了可操作性。持續(xù)時(shí)間和時(shí)距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時(shí)間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對(duì)應(yīng)著時(shí)間座標(biāo)。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時(shí)間小于時(shí)距。兩各相鄰圓圈之間的時(shí)間段稱為時(shí)距。一項(xiàng)工作從開始到完成需要的合理時(shí)間稱為該工作的持續(xù)時(shí)間。它的起始原點(diǎn)對(duì)應(yīng)著第一項(xiàng)工作的開始日期，它的終點(diǎn)對(duì)應(yīng)著最后一項(xiàng)工作的結(jié)束日期。整個(gè)計(jì)劃中編號(hào)不容許重復(fù)，所以某號(hào)到某號(hào)就能代表某一項(xiàng)特定的工作。在座標(biāo)雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中，采用一根連線和左右兩個(gè)圓圈來表示某一項(xiàng)工作。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個(gè)月，遇緊急情況可以隨時(shí)檢查調(diào)整。根據(jù)公司通用的雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項(xiàng)目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟(jì)師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完成。主辦崗位 營銷策劃：負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計(jì)劃的基礎(chǔ)上按本項(xiàng)目的個(gè)性特點(diǎn)編制雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善?？偣こ處煟涸谂c總建筑師和總經(jīng)濟(jì)師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)批準(zhǔn)計(jì)劃和批準(zhǔn)計(jì)劃調(diào)整。當(dāng)項(xiàng)目完成后，這張記錄著歷次實(shí)際進(jìn)度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖就是一份寶貴的原始資料。編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計(jì)劃一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃無論在項(xiàng)目管理的前期論證階段，還是在實(shí)施過程中和后期的評(píng)估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時(shí)限為40個(gè)工作日。 規(guī)劃部門對(duì)審核同意的項(xiàng)目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。*，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界。*《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件一份）。已取得規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表》填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件：(帶*號(hào)的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還)。 總經(jīng)濟(jì)師：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。，本主辦崗位應(yīng)填寫《**年固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目信息標(biāo)準(zhǔn)表式》，申報(bào)新建或續(xù)建項(xiàng)目的投資計(jì)劃。，并配合審批部門做好項(xiàng)目的審批論證工作。項(xiàng)目建議書可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制?！∫?guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)?！】偨?jīng)濟(jì)師：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。 本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖，配合項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的管理。 接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。，則核發(fā)“一審”意見。、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)