【正文】 辦崗位已多次和設(shè)計(jì)單位溝通聯(lián)絡(luò)，甲方意圖已充分表達(dá)清楚，并已完全體現(xiàn)在設(shè)計(jì)文本上。這項(xiàng)工作非常緊張，但對(duì)達(dá)到會(huì)議預(yù)期效果十分有效。擴(kuò)初設(shè)計(jì)送審工程建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批是一項(xiàng)國(guó)家規(guī)定的政府行政管理制度，旨在促進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。為此，要求本主管崗位發(fā)言時(shí)注意分寸，婉轉(zhuǎn)，留有會(huì)后協(xié)調(diào)的余地。若為境外設(shè)計(jì)，須提交國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)顧問單位的咨詢意見）。召開擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì)擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審批是建設(shè)工程在報(bào)建工程中的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，是一項(xiàng)國(guó)家規(guī)定的政府行政管理制度，其目的是協(xié)調(diào)各配套部門的資源分配，促進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。:　本主辦崗位組織公司內(nèi)部相關(guān)專業(yè)人員和外單位專家召開評(píng)議會(huì)議，會(huì)議由總經(jīng)濟(jì)師主持，分別聽取各家營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)所作的關(guān)于項(xiàng)目推廣計(jì)劃和營(yíng)銷策略整體安排的陳述，評(píng)議其提交的書面計(jì)劃建議書。選擇專業(yè)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的銷售推廣代理公司對(duì)項(xiàng)目的最終銷售并實(shí)現(xiàn)資金回籠具有至關(guān)重要的作用。 營(yíng)銷策劃會(huì)同銷售代理提出項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝方案，包括售樓處的選址和內(nèi)部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標(biāo)準(zhǔn)、模型的設(shè)計(jì)和制作、地盤周圍的包裝（拱門、氣球、旗幟、指示牌等）。主辦崗位　營(yíng)銷策劃：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。本主辦崗位應(yīng)依據(jù)分析報(bào)告與規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)單位再次調(diào)整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。 基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設(shè)部有關(guān)部門鑒定通過的。日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送日照分析報(bào)告是申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否通過審批的重要條件。陽(yáng)臺(tái)欄板和扶手的用料最能調(diào)節(jié)建筑立面的虛實(shí)搭配。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。 注意避讓不便取消的柱和梁。其中擴(kuò)初方案審批之前，主要是對(duì)房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴(kuò)初審批之后，主要對(duì)細(xì)部尺度的調(diào)整。只有降低視點(diǎn)高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進(jìn)規(guī)劃模型，甚至登上陽(yáng)臺(tái)，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。 總建筑師：主持專家評(píng)議會(huì)議，必要時(shí)與設(shè)計(jì)師討論交換意見，決定修改方案的取舍。，設(shè)計(jì)單位必須安排落實(shí)，并在圖紙會(huì)簽欄和注冊(cè)蓋章等方面得到證實(shí)。，所以設(shè)計(jì)單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式的束縛和限制。204 / 21430設(shè)計(jì)委托設(shè)計(jì)工作是建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的前期必要準(zhǔn)備工作與重要環(huán)節(jié)。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用其自由時(shí)差進(jìn)行彌補(bǔ)的，計(jì)劃也不需要調(diào)整。因?yàn)橥粭l水平線路上的不同工作，進(jìn)展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。前鋒線曲折越多，說明各項(xiàng)工作的同步性越差。當(dāng)然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中所有的工作都能對(duì)應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。如果邏輯出現(xiàn)錯(cuò)誤，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃也就從根本上失去了可操作性。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時(shí)間小于時(shí)距。整個(gè)計(jì)劃中編號(hào)不容許重復(fù)，所以某號(hào)到某號(hào)就能代表某一項(xiàng)特定的工作。主辦崗位 營(yíng)銷策劃：負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計(jì)劃的基礎(chǔ)上按本項(xiàng)目的個(gè)性特點(diǎn)編制雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計(jì)劃一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃無(wú)論在項(xiàng)目管理的前期論證階段，還是在實(shí)施過程中和后期的評(píng)估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。*《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件一份）。申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。項(xiàng)目建議書可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制。 接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。*（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊(cè)建筑師印章，且符合國(guó)家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。，然后評(píng)委在無(wú)干擾的環(huán)境下討論評(píng)議，按照技術(shù)先進(jìn)、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計(jì)進(jìn)度、取費(fèi)服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。，評(píng)標(biāo)小組成員須對(duì)評(píng)標(biāo)活動(dòng)內(nèi)容保密，不得外泄。公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請(qǐng)招標(biāo)的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請(qǐng)書。投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊(cè)章和單位公章，供評(píng)委審閱的文件必須匿名。但不管是公開還是邀請(qǐng)招標(biāo)，都必須接受設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以下簡(jiǎn)稱設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和管理。：建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（中華人民共和國(guó)建設(shè)部2000年第82號(hào)）。：明確各個(gè)階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。主管崗位 總建筑師：擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書。 個(gè)人資料以表格形式制作，其中信息如一時(shí)沒條件填齊，可以陸續(xù)補(bǔ)充。 總建筑師：負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)，批準(zhǔn)進(jìn)入首選信息庫(kù)的名單。售樓處，房展會(huì)，畫冊(cè)刊物，城建檔案館，實(shí)景拍攝，網(wǎng)上下載，國(guó)內(nèi)外考察。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。 地下障礙物：對(duì)照地區(qū)管線圖，核實(shí)地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊(cè)文件。土地狀況調(diào)研取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同，如是格式化合同，應(yīng)在專項(xiàng)說明中補(bǔ)充保密責(zé)任和知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。通常的要求為： 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果：A3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊(cè)。主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：按時(shí)完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點(diǎn)作業(yè)。： 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個(gè)人電腦必須設(shè)置開機(jī)密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。公司辦公室：負(fù)責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級(jí)別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績(jī)方面的文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔。根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均售價(jià)預(yù)測(cè)；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求；提交初步營(yíng)銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。協(xié)辦崗位　營(yíng)銷策劃，成本控制，成本核算，融資會(huì)計(jì)：按土地開發(fā)崗位的要求，按時(shí)提供書面的資料信息，并對(duì)其的真實(shí)性和客觀性負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書目錄1. 土地投標(biāo)（商務(wù)） 42. 土地投標(biāo)（技術(shù)） 63. 土地狀況調(diào)研 84. 編制可行性研究報(bào)告 105. 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫(kù) 146. 建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫(kù) 157. 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 168. 建筑方案招標(biāo) 199. 規(guī)劃方案報(bào)審 22 24《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 25 26（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理通用范例） 30 31 33 36 38 40 42 43 46 49 51 52 54《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 56 58《施工許可證》 60 62 64 68 70 71 72 73 7臨電配套 77 79 81 83 85 86《預(yù)售許可證》 88