【正文】 物業(yè)管理是開發(fā)商在房地產(chǎn)交付使用后，在房屋設(shè)備維護、營造安全溫馨住用環(huán)境等方面，向房地產(chǎn)住用者提供的社會化、專業(yè)化管理服務(wù)。 工程建設(shè)指項目從列入年度施工計劃開始，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門的綜合驗收，達到客戶可以住用程度的過程。（該辦法已在2004年8月31日后取消）2） 在取得項目規(guī)劃條件后，完成項目用地范圍“三通一平”，通過入市交易取得土地使用權(quán)。 規(guī)劃根據(jù)國家和某市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定，向市規(guī)劃主管部門辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù)，在取得相關(guān)證件后，方可開工建設(shè)。四、人員配備 辦公室：2人前臺文秘1人、人事行政1人 財務(wù)部：3人經(jīng)理1人、會計出納各1人 前期規(guī)劃部：2人前期規(guī)劃1人、市政規(guī)劃1人 工程預(yù)算部：根據(jù)項目進展程度配備3－4人建筑1人、結(jié)構(gòu)1人、設(shè)備1人、預(yù)算1人 經(jīng)營銷售部：根據(jù)項目進展程度配備2人前期開發(fā)經(jīng)營1人、銷售1人 五、管理制度 某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為某中關(guān)村開發(fā)建設(shè)股份有限公司的子公司，嚴格按照其印發(fā)的《管理制度匯編》中的各項規(guī)章制度執(zhí)行，保證公司政令暢通，管理到位，做到職責(zé)清晰，目標(biāo)明確，管理有序，實施全方位、系統(tǒng)化管理。工程預(yù)算部1） 負責(zé)項目開發(fā)組織設(shè)計的編寫工作；2） 負責(zé)項目的建設(shè)工程管理；3） 組織工程驗收；4） 負責(zé)開發(fā)項目公司的綜合計劃、統(tǒng)計工作；5） 負責(zé)開發(fā)項目的施工合作管理；6） 負責(zé)開發(fā)項目的招、投標(biāo)工作；7） 負責(zé)項目的預(yù)結(jié)算管理。財務(wù)部1） 負責(zé)公司的財務(wù)管理與財務(wù)核算工作；2） 負責(zé)公司的資金調(diào)撥與管理工作；3） 定期編制季、年度會議報表，分析公司的各項財務(wù)指標(biāo)。三、公司各部門職責(zé)公司設(shè)四部一室，即辦公室、前期規(guī)劃部、工程預(yù)算部、經(jīng)營銷售部、財務(wù)部。 商務(wù)總監(jiān)：負責(zé)組織公司整體經(jīng)營策略和管理策略的研究和論證；組織公司年度綜合工作計劃的制定與實施，負責(zé)公司重大經(jīng)濟合同的審核，負責(zé)公司的經(jīng)營管理工作。 財務(wù)總監(jiān)：負責(zé)公司的財務(wù)管理和經(jīng)濟核算工作。 副總經(jīng)理：負責(zé)開發(fā)項目的融資工作，負責(zé)公司的人事行政工 作。負責(zé)公司辦理開發(fā)項目的各項前期準(zhǔn)備工作，負責(zé)開發(fā)項目的工程管理工作。公司組織機構(gòu)設(shè)置如下：股東大會董 事 會監(jiān) 事 會總 經(jīng) 理董事會秘書副總經(jīng)理副總經(jīng)理財務(wù)總監(jiān)商務(wù)總監(jiān)辦 公 室前期規(guī)劃部經(jīng)營銷售部工程預(yù)算部財 務(wù) 部二、公司管理團隊設(shè)置及分工 公司設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，財務(wù)總監(jiān)1人，商務(wù)總監(jiān)1人，具體分工如下： 總經(jīng)理：主持公司全面工作。 第七章 管理 機構(gòu)設(shè)置方案和管理流程一、基本思路某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是依照《中華人民共和國公司法》及有關(guān)法律、法規(guī)，由某中關(guān)村開發(fā)建設(shè)股份有限公司、福建三木集團股份有限公司與華通實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司三方共同出資設(shè)立的，負責(zé)對“亞洲花園”項目進行開發(fā)、經(jīng)營、管理和實施工作。再次，要建立建全企業(yè)完善的管理制度，其中包括，人事、財務(wù)、獎懲、福利、崗位責(zé)任制、信息回饋制、責(zé)權(quán)授權(quán)制、司法追責(zé)制。首先，要從人入手，選拔好管理團隊的領(lǐng)頭羊，因為他（她）是本項目開發(fā)的前線指揮官，其次，要選配好經(jīng)營班子，考察考核勝任的干部，從德入手，德才兼?zhèn)?。四、管理風(fēng)險管理是企業(yè)的靈魂，管理不好企業(yè)就無法生存。（二）、房地產(chǎn)項目地點的選擇，是房地產(chǎn)商機不可替代的競爭法寶，不是誰想競爭就能競爭的，本項目地點優(yōu)勢是任何商家所不能比擬的，具備了抗競爭和抗風(fēng)險能力。有錢能做出品牌，有品牌就能盈利。本項目在該地區(qū)屬特大項目。利潤高；房地產(chǎn)開發(fā)是大投入、大產(chǎn)出，屬投資密集型產(chǎn)業(yè)，其增值率有目共睹。即起點高；一次性投入資金量大，幾百萬、幾千萬已經(jīng)無法運作房地產(chǎn)。這幾年隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的門檻不斷的提高，拆遷投入不斷增加，從過去一戶十幾萬、幾十萬增到現(xiàn)在將近百萬。三、競爭風(fēng)險 在某這樣的城市，競爭無時不在，但房地產(chǎn)的競爭風(fēng)險倒顯得不大。 一期土地開發(fā)完畢后，進行市場從新評估定位，決定繼續(xù)深入開發(fā)與否。市場風(fēng)險是變化著的風(fēng)險，但這一風(fēng)險我們可以由以下幾點加以控制和調(diào)整。近幾年來出現(xiàn)的樓盤大多是以住宅、公寓為主，開發(fā)勢頭一直緊盯在住宅開發(fā)上。以最快的速度占領(lǐng)市場高峰。亞洲花園項目也不例外，經(jīng)過公司的努力取得了一系列經(jīng)某市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的法律文件，在某二環(huán)路這唯一的未開發(fā)的黃金寶地，是各商家矚目垂青的項目，最大的風(fēng)險也恰恰在這里，只有快速開發(fā)才能控制風(fēng)險，快速進入開發(fā)實施階段才是控制風(fēng)險的唯一辦法，一天不進入，一天就無法規(guī)避政策風(fēng)險。隨著奧運的鐘聲越來越近，入世接軌的步伐也越走越快，不可再生土地資源的短缺也就成了更加重要的問題。 近幾年來在國家宏觀政策調(diào)控下, 某市緊跟步伐，先后幾次加大整頓土地利用的調(diào)控力度，重新配置土地資源，在房地產(chǎn)開發(fā)市場引起了巨大的波動，使房地產(chǎn)商家隨著經(jīng)濟浪潮的推進和土地的重新配置進行了一次大的洗牌運動。根據(jù)以上幾種不同的償還方式，還需根據(jù)不同方式制定詳盡的還款計劃，但最可靠的還款計劃還是靠人的實現(xiàn)。通過國際收購清產(chǎn)償還貸款；整合好項目后國際機構(gòu)有意向全盤收購。直至3年還完本息。第二期，取得土地權(quán)利后，根據(jù)具體情況，重新定位可有多種選擇空間。五、投資退出方式與計劃本項目在實施過程中可采取分期實施的方式運作。一次性回報5%?；鼗\時間為五年。五、銷售工作安排詳見下表：銷售階段工作內(nèi)容預(yù)計成交到達前期準(zhǔn)備期制定銷售制度、人員招聘及培訓(xùn)、完成銷售工具的準(zhǔn)備及制作、完成銷售文件的制定、參與接待中心的建設(shè)、組織銷售人員進行市場調(diào)查等；0－內(nèi)部認購期利用公司各種資源對鎖定的有效客戶群進行直銷，并利用現(xiàn)場包裝及媒體宣傳（以戶外廣告為主）擴大客戶群體，實現(xiàn)部分銷售；3－5％市場認購期進入實質(zhì)銷售階段，通過產(chǎn)品形象在市場上的確立，擴大客戶群；并借助產(chǎn)品宣傳快速消化前期有效客戶；10%－6開盤期通過開盤的市場告知，認真做好新客戶的積累工作，完成認購期客戶的銷售跟進工作；挖掘新客戶，以充實銷售；25%強銷期結(jié)合工程建設(shè)形象及前期所達成的銷售率，利用項目優(yōu)勢進行立體網(wǎng)絡(luò)銷售；45%－11持續(xù)期充分利用所營造出的現(xiàn)場銷售氣氛，組織活動式直銷，擴大有效客戶量，延續(xù)銷售勢頭；55%－第二強銷期執(zhí)行準(zhǔn)現(xiàn)房銷售策略，充分利用工程形象調(diào)動客戶購買欲望，采用多種促銷手段進行銷售；75%尾房銷售期認真辦理客戶入住，利用優(yōu)惠手段完成房屋銷售；95%第五章 投資說明 一、資金籌集方案開發(fā)建設(shè)資金籌集：250682萬元自籌資金：43000萬元其中：某公司重組階段成果25000萬元施工單位墊資：18000萬元借貸、私募融資：207682萬元二、投資概算該項目預(yù)計總投資 .，項目重組階段成果25000萬元；折合到每建筑面積單方均價957元/平方米。B、人文奧運：結(jié)合建筑設(shè)計研究、某市容建設(shè)與國際的接軌，講求建筑色彩對城市的影響。如“寫字樓巡展”、“某商鋪節(jié)”、“電梯框架媒體”； C、 以戶外媒體、銷售現(xiàn)場包裝進行大面積輻射；互動式傳播令目標(biāo)客戶對項目本身及未來物業(yè)有感官認識；并配合以軟性宣傳作為前兩者的繼續(xù)深入和持久擴散。（4）媒介組合策略A、 在降低銷售成本的原則下，媒體組合策略以直效為原則。（3）強銷期重點在產(chǎn)品促銷，大量運用夾報，擴大報紙版面，以直接有力的訴求，打動消費者，配合SP活動，創(chuàng)造銷售高峰期。該雜志為機上贈閱雜志，國航的每個座位均有一冊月刊，每月一日上機。C、直效媒體：有針對性的選擇直效性強的媒體，并增加投放量（包括但不限于）：中國商報 ：《中國商報》為我國經(jīng)濟領(lǐng)域權(quán)威彩色日報，國內(nèi)外公開發(fā)行；人民網(wǎng) ：人民日報主辦的綜合性網(wǎng)站，含新聞、娛樂、生活、文化等內(nèi)容；經(jīng)濟觀察報： 報道國內(nèi)外大事、財經(jīng)新聞、專題報道； 經(jīng)濟日報 ： 中共中央直屬的黨報，以經(jīng)濟報道為主的綜合性日報。（2）銷售期A、重點在產(chǎn)品認知與銷售，因此延續(xù)報紙廣告和公關(guān)活動，增加傳播頻率，深入淺出地加強產(chǎn)品宣傳，DM和海報攻勢重復(fù)運用，并投入夾報媒體，使產(chǎn)品完全為消費者所認識。直投內(nèi)容可涵蓋：介紹項目基本情況的樓書、月訊；對于互動式傳播的告知及報道等。據(jù)專業(yè)戶外媒體調(diào)查分析結(jié)果表明，東北二環(huán)的戶外廣告效果基本等同于東二環(huán)戶外，建議在選擇時對被選項嚴格評估。如：與交通口配合，對于禁左、僅限直行等交通指示牌有機結(jié)合；掛旗等。畫面應(yīng)具有視覺沖擊力、SLOGEN簡明、對目標(biāo)客戶起到過目不忘的作用。軟宣內(nèi)容緊密配合銷售反饋。四、廣告策略廣告創(chuàng)意（1）電視廣告創(chuàng)意以電視作為最直接的視覺認知介質(zhì)，鮮明的打出項目品牌的同時，介紹其優(yōu)越的區(qū)域位置，及具有特色的外立面和LOFT結(jié)構(gòu)。公寓式寫字樓目標(biāo)客戶群：（1） 小型公司，如展覽、展示、廣告、設(shè)計等（2） 旅游、金融、會計師、咨詢等服務(wù)公司（3） 科技、經(jīng)貿(mào)公司（4） 投資型買家（5） 較有實力公司的辦事處酒店、商業(yè)用房目標(biāo)客戶群：（1） 如銀行、保險、證券類公司（2） 飲娛樂公司：飲食廣場、咖啡店、茶藝、夜總會等（3） 市及商貿(mào)精品類店（4） 型專業(yè)市場，如電器、汽車、高檔家私等。酒店：本項目20000元/m2 ，本地區(qū)18000元/m2至22000元/m2；高檔公寓：本項目9900元/m2 ，本地區(qū)10000元/m2至13800元/m2；寫字樓：本項目14000元/m2，本地區(qū)16000元/m2至20000元/m2；商業(yè)：本項目17500元/m2至25000元/m2，本地區(qū)20000元/m2至28000元/m2； 住宅本項目6800元/m2，本地區(qū)8000元/m2至12000元/m2；車位本項目150000元/個，本地區(qū)18000元/個至23000元/個。第四章 銷售計劃及策略一、銷售價格定位根據(jù)以往寫字樓銷售的市場規(guī)律來看，開盤之前的放點不宜過大；而考慮到本項目預(yù)熱期較長、區(qū)域位置優(yōu)良、投資前景看好，不排除有大客戶整消其中某一樓座的幾率，針對這一部分客戶，可考慮給予適當(dāng)讓利。四、項目目標(biāo)市場的定位從以上分析看本項目開發(fā)鎖定的目標(biāo)市場是：集團式商業(yè)、商務(wù)開發(fā)和中高檔公寓、住宅開發(fā)。 本項目所處環(huán)境是在泛CBD地區(qū)具有交通便利條件，周邊已形成高尚辦公及居住的人文環(huán)境。 本項目所在地區(qū)的辦公寫字樓類物業(yè)數(shù)量一般，未形成氣候，只距離朝陽門外大街的華普大廈、豐聯(lián)廣場等高檔辦公寫字樓類物業(yè)較近。由于該地區(qū)所在某市東二環(huán)中路的地理位置的重要性，該地區(qū)的涉外商務(wù)需求非常大，且該地區(qū)所處地為泛CBD區(qū)。全部為五星級酒店，港澳中心瑞士酒店、亞洲大酒店、保利大廈和新保利大廈。因此，在該地區(qū)建設(shè)一定規(guī)模的大型綜合性商業(yè)不但有利于改善該地區(qū)日用商品的供求狀況，也可以為該地區(qū)數(shù)家星級酒店的客人以及數(shù)家A級寫字樓和高檔公寓的客戶提供商業(yè)服務(wù)。由此可見，考慮奧運概念和入世概念，結(jié)合本項目所在地區(qū)物業(yè)未來的升值潛力，本項目公寓部分銷售價位維持在1700美元—2200美元/m2之間，依據(jù)比較價位而來是有充分客觀依據(jù)的。本項目所在地區(qū)的涉外高檔公寓，平均銷售價位為1972美元/m2?，F(xiàn)在有少量吉市口小區(qū)以及工體北路以北部分在建的住宅。適合較高檔次人群居住。某工人體育場和某工人體育館是該地區(qū)的標(biāo)志性建筑，它們曾承擔(dān)了第11屆亞洲運動會和第26屆手球世界錦標(biāo)賽的主會場和主賽館的任務(wù)，在2008屆奧運會它們也將承擔(dān)著重要角色；目前某市最大的公園“朝陽公園”是占地規(guī)模比著名皇家園林和頤和園還大600畝的中心公園，僅距本項目2000米之遙。現(xiàn)在距2008年奧運還有3年，奧運對某市經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響也將會逐步顯現(xiàn)。 某成功取得了2008年奧運會的舉辦權(quán)，是該項目發(fā)展的一個重要契機，隨著奧運經(jīng)濟的切實到來，大規(guī)模的場館建設(shè)，周邊基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通的改造更新及配套服務(wù)設(shè)施的配備，必將為某城市經(jīng)濟發(fā)展帶來強有力的支撐。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，對我市擴大投資需求，拉動經(jīng)濟增長，至關(guān)重要。 通過以上八個方面的分析，可以得出這樣的結(jié)論：某宏觀環(huán)境良好，房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 中關(guān)村科技園、綠化隔離帶、大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施、奧運場館的建設(shè)以及危舊房改造將為我市房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力?！熬盼濉逼陂g針對個人的住房按揭從無到有，銀行信用由原先的只向企業(yè)信貸發(fā)展為企業(yè)和個人的雙方向信貸。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，一季度全市鎮(zhèn)居民人均可支配收入4000元，%，扣除同期居民消費價格因素影響，%。 入世后，大量外國資本涌入我國，對我市的寫字樓、公寓形成需求，并將刺激商業(yè)用房、賓館飯店的建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)與第二、第三產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切，對制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)等諸多行業(yè)乃至社會經(jīng)濟總供給和總需求均發(fā)生影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于協(xié)調(diào)二、三產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，提高三產(chǎn)在經(jīng)濟總量中的比重，形成良好的經(jīng)濟格局。收尾工程銷售二、三銷售30％50％地下二、三期銷售10％地下商業(yè)銷售30％二、三期銷售20％地下商業(yè)銷售20％投入資金(萬元)10,96710,96710,96712,90345,804銷售收入(萬元)21,87632,91835,26148,647138,702 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司亞洲花園項目綜合計劃一覽表（四）