【正文】 美聯(lián)物業(yè)在近期服務(wù)客戶名單 廣州嘉仕花園駿鴻花園恒寶華庭南北廣場西門口廣場世紀(jì)華都新世界東逸花園上海嘉匯廣場嘉里華庭和平花苑陽明新城新錦江酒店商場港匯廣場中山廣場閘北廣場恒城花苑仁恒濱江園滿庭芳花園名人花苑上?；ㄔ酚穹鸪氢鶘|花園新世紀(jì)廣場商場新建業(yè)中心上?；▓@東藝中心靜安商業(yè)中心浦東黃樓花苑別墅深圳信興廣場商場香格里拉大酒店商場東海花園萬科俊園百仕達(dá)花園俊園頤園香榭里花園港逸豪庭桂都大廈信興廣場鉆石廣場雍景園康達(dá)爾花園港逸豪庭天健名苑云峰花園金地海景花園中山頤景苑東盛花園（陽光花地）香暉園麗景花園佛山東建世紀(jì)廣場假日名店佛山流行前線綠景華庭鹿景村二、 項(xiàng)目策劃服務(wù)內(nèi)容1． 廣州市宏觀市場分析① 總體市場現(xiàn)狀② 分布狀況③ 銷售狀況④ 空置量統(tǒng)計分析⑤ 近期新建成同類物業(yè)銷售成交統(tǒng)計a、 售價統(tǒng)計b、 空置量統(tǒng)計c、 配套設(shè)施分析d、 管理設(shè)施分析e、 宣傳形式分析2． 本項(xiàng)目區(qū)域市場狀況分析① 開發(fā)狀況② 鄰近競爭對手分析③ 鄰近同類項(xiàng)目售價情況④ 鄰近同類項(xiàng)目銷售成交統(tǒng)計a、售價統(tǒng)計b、空置量統(tǒng)計c、配套設(shè)施分析d、銷售形式分析e、銷售對象分析 f、管理設(shè)施分析g、宣傳形式分析h、鄰近同類項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)分析i、 鄰近同類項(xiàng)目整體包裝形式分析3． 本項(xiàng)目分析① 項(xiàng)目現(xiàn)狀② 項(xiàng)目優(yōu)劣勢③ 項(xiàng)目劣勢的針對建議④ 物業(yè)的包裝及定位4．項(xiàng)目改進(jìn)建議（外觀形象包裝）① 外形改進(jìn)② 內(nèi)部改進(jìn) Ⅰ、間隔 Ⅱ、裝飾材料 Ⅲ、外觀形態(tài) Ⅳ、內(nèi)部裝飾③設(shè)施改進(jìn) Ⅰ、綠化 Ⅱ、管理人員培訓(xùn) Ⅲ、管理設(shè)施 Ⅳ、配套設(shè)施 5．物業(yè)定位① 定位重點(diǎn)② 輔助定位 6．項(xiàng)目策劃① 項(xiàng)目投資成本及銷售回報② 售價 7．銷售策劃 ①銷售形式 ②銷售方案 ③成立專業(yè)的銷售隊伍 ④負(fù)責(zé)培訓(xùn)前線營業(yè)員 ⑤銷售動作步驟a、 前期宣傳b、 前期推廣c、 推廣期宣傳d、 推廣期推廣e、 延續(xù)期形象宣傳f、 延續(xù)期服務(wù)g、 延續(xù)期推廣8．廣告策劃① 廣告形式② 廣告費(fèi)用預(yù)算③ 廣告費(fèi)用分配④ 廣告媒體安排68。 美聯(lián)會提供增值客戶服務(wù) 美聯(lián)物業(yè)九七年起成立美聯(lián)會，并聯(lián)絡(luò)衣食住行各類型商戶，為客戶提供各項(xiàng)購物及消閑優(yōu)惠，令客戶可享受到物業(yè)代理顧問服務(wù)以外的增值服務(wù)。先后代理多個深圳、廣州、上海、北京等城市的建設(shè)項(xiàng)目。1993年率先在廣州設(shè)立分行，是香港有史以來首間在廣州市開業(yè)的持牌房地產(chǎn)代理公司；1996年更在上海開辦了獨(dú)資經(jīng)營的上海分公司，深圳代表處亦在1999年度正式開業(yè)。每區(qū)下至營業(yè)主任，上至分行經(jīng)理均須接受在職培訓(xùn)，范圍包括代理行業(yè)之認(rèn)識、銷售物業(yè)之程序、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、領(lǐng)導(dǎo)才能、銷售隊伍之建立及管理、發(fā)牌制度課程等。毫無疑問，此類[全天候]式營業(yè)時間并非一般發(fā)展商旗下之銷售隊伍可媲美。 信譽(yù)良好 美聯(lián)物業(yè)是香港唯一上市地產(chǎn)代理，具雄厚實(shí)力，其上市地位正好反映集團(tuán)在財政上最得成功，管理制度優(yōu)良。若敝司有幸能夠成為貴司的合作伙伴，相信以貴司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，再加上敝司的專業(yè)優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，定必令貴、我雙方達(dá)至一個雙贏的局面二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 在委托獨(dú)家銷售代理期內(nèi)，由我司成功售出本項(xiàng)目之每一個單位，貴司付我司相等于總成交價的傭金，計算方法如下：a） 當(dāng)銷售數(shù)量在項(xiàng)目之30%之內(nèi)，%提取傭金b） 當(dāng)銷售數(shù)量在項(xiàng)目之3170%之內(nèi)，%提取傭金c） 當(dāng)銷售數(shù)量在項(xiàng)目之71%之上，%得取傭金第七部分 美聯(lián)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一、 美聯(lián)物業(yè)簡介樓盤銷售要獲得佳績，物業(yè)質(zhì)素固然重要，但選擇優(yōu)良的物業(yè)代理公司協(xié)助銷售推廣更能相得益彰，基于以下各項(xiàng)因素，我們相信美聯(lián)物業(yè)將是貴司項(xiàng)目銷售及市場推廣計劃之首選代理：集團(tuán)歷史悠久 美聯(lián)物業(yè)成立于一九七三年，有悠久的地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及逐年遞增的龐大客戶網(wǎng)絡(luò)，最近更成功收購香港置業(yè)全數(shù)分行，現(xiàn)時公司更增設(shè)互聯(lián)網(wǎng)頁，務(wù)求令資訊及效率更快地傳達(dá)到客人手中。敝司是一間香港規(guī)模最大、唯一上市的物業(yè)代理公司，從事地產(chǎn)策劃、代理近三十年。直接銷售工作（從美聯(lián)公司龐大客戶資料庫及前期小量廣告中吸納客戶）* 以上工作將由本公司統(tǒng)籌策劃。 第五部分 工作計劃敝司根據(jù)多年的銷售策劃經(jīng)驗(yàn)，把貴項(xiàng)目整個銷售推廣分為以下幾個階段1．銷售前準(zhǔn)備（第一階段）、項(xiàng)目的平面布局、圖則，務(wù)求更迎合市場需要* 本司將采取電訪、街訪、實(shí)地了解、咨詢的多種形式協(xié)助貴司了解市場發(fā)展的趨向，目標(biāo)市場的特點(diǎn)等。（尤其適合有特色理念大型主題小區(qū)）結(jié)論：“廣州白云錦繡花園”以中檔物業(yè)開發(fā)理念作為其市場定位，是對廣州白云區(qū)（尤其對白云新城區(qū)域）低檔物業(yè)項(xiàng)目的有力競爭者，又是對廣州白云區(qū)（尤其對白云新城區(qū)域）高檔物業(yè)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者。但樓盤成本限制了開發(fā)這類樓盤（較適合遠(yuǎn)郊的大型小區(qū)，但利潤空間有限）。將項(xiàng)目“超前規(guī)劃、準(zhǔn)確策劃、系統(tǒng)包裝及精心打造”，使之成為在廣州地區(qū)一項(xiàng)樹地產(chǎn)界品牌的大型主題小區(qū)概念樓盤，從而使該項(xiàng)目成為廣州城北地區(qū)之“明星樓盤”。這里有廣州著名的資源之一：廣州白云山風(fēng)景保護(hù)區(qū)；還有廣州著名的標(biāo)志性建筑物之一：廣州新體育館；這里有廣州著名的高等學(xué)府之一：廣東外語外貿(mào)大學(xué)；這里也有一座類似于廣州東部地區(qū)政府規(guī)劃高尚商住用地：珠江新城之廣州白云新城（2003在年廣州白云國際機(jī)場搬遷花都之后開始全面開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)住宅用地）……………… 項(xiàng)目正因?yàn)橛猩鲜隽己玫拈_發(fā)環(huán)境，地理位置理想，占盡天時、地利及人和三大優(yōu)勢，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，治安好轉(zhuǎn)，地段升值等，使人有回歸大自然的感覺，而位于廣州新體育館旁的體育花園在近期一推出就受到眾多買家追捧（均價賣到6000元/平方米）就是一個明證。我司對該項(xiàng)目的市場定位是：u 廣州白云區(qū)中檔大型特色主題小區(qū)物業(yè)（項(xiàng)目開發(fā)檔次）u 廣州白云新城大型低密度小高層電梯洋房小區(qū)（項(xiàng)目規(guī)劃）u 廣州白云山下大型生態(tài)綠島社區(qū)（項(xiàng)目口號）定位說明：項(xiàng)目最大賣點(diǎn)就是位于項(xiàng)目東面的廣州著名保護(hù)區(qū)——廣州白云山景觀及該區(qū)域鄰近廣州白云山所帶來空氣清新、健康怡人的生態(tài)家園，是這個地段所擁有的獨(dú)一無二區(qū)域文化特征。（5） 項(xiàng)目規(guī)劃總體缺乏創(chuàng)新 從項(xiàng)目總平面圖上看到，項(xiàng)目規(guī)劃的住宅樓仍是廣州近幾年較常用的二梯八戶，其住宅戶型和建筑造型難有較大創(chuàng)新或突破。（3） 項(xiàng)目所在區(qū)域在短時期內(nèi)仍受到的機(jī)場噪音影響廣州白云國際機(jī)場將在2003年底才遷入花都新機(jī)場，在機(jī)場未遷之前的飛機(jī)起降的噪音，仍將影響該區(qū)域正常的居住環(huán)境。除了項(xiàng)目南面近廣園路的廣園新村，其周邊的臨街商鋪經(jīng)營如超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場等生活配套商店，但沿白云大道向北面延伸，臨街商店逐漸減少至完全沒有，令該區(qū)域置業(yè)人士望而卻步。該地段自廣州新體育館落成投入使用后，其地段物業(yè)價值已顯著獲得提升，項(xiàng)目也將隨著該地段的升值而升值。（5） 項(xiàng)目處在廣州著名風(fēng)景保護(hù)區(qū)——白云山西側(cè)，遙望風(fēng)景如畫的白云山景觀；項(xiàng)目的東面是廣州著名的風(fēng)景保護(hù)區(qū)——廣州白云山，從項(xiàng)目的樓盤向東看到是沒有遮擋的風(fēng)景如畫的白云山景觀，為項(xiàng)目提供豐富炒作題材。（4） 項(xiàng)目所在地鄰廣州白云大道，公交車輛多，交通方便。（3） 項(xiàng)目地理位置處在城郊結(jié)合中心區(qū)，離城市中心（環(huán)市東路）近在咫尺。（2） ，建筑密度低有題材炒作項(xiàng)目規(guī)劃12層，18層及24層共16棟電梯住宅洋房，是當(dāng)前廣州已進(jìn)入后小康住宅時期開發(fā)的低密度住宅小區(qū)。 ，建筑密度20%，%，公共綠地面積13560平方米，居住戶數(shù)1914戶，人口密度600人/公頃?？傄?guī)劃11棟12層住宅樓，3棟18層住宅樓，2棟24層住宅樓，1棟9層辦公樓等。向西延伸至機(jī)場路及未來的白云新城（廣州白云國際機(jī)場搬遷后政府規(guī)劃興建廣州白云新城）。 廣州白云大道（原新廣從公路）至黃石路段兩側(cè)已落成使用和正在開發(fā)樓盤不多，已落成投入使用的樓盤有：東方明珠花苑、盈翠華庭、逸景居及廣園新村等，正在開發(fā)的樓盤有：體育花園、部隊生活小區(qū)及本項(xiàng)目。廣州白云大道是廣州前往北面廣州從化市的主干道，白云大道的東側(cè)是廣州白云山風(fēng)景保護(hù)區(qū)，沿路座落一些民宅、機(jī)構(gòu)、療養(yǎng)山莊及渡假村等。戶型比例及面積：二房二廳33%— M2三房二廳55% M2四房二廳7%— M2其它5%— M2價格：均價一次性按揭最高單價最低單價5893元/ M25480元/ M25716元/ M27816元/ M24951元/ M2工程進(jìn)度：現(xiàn)樓物業(yè)名稱：又一居花園地理位置：白云區(qū)機(jī)場西路和順街8號發(fā) 展 商：廣州合富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司發(fā) 展 商：廣州大業(yè)投資有限公司占地面積：建筑面積：約十萬M2建筑規(guī)模：由8棟九層、5棟十五層住宅組成綠 化 率：31%硬件配套：花園、泳池、會所、學(xué)校軟件配套：ISO專業(yè)管理、全方位家居智能化服務(wù)交通狀況：較方便裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房管 理 費(fèi)：客戶定位：周邊的居民、有一定資產(chǎn)的工薪一簇推廣策略：街頭派單和廣告宣傳、借竣工之機(jī)推出優(yōu)惠：送十大名 牌電器戶型比例及面積：二房二廳%—三房二廳— M2價格：均價一次性按揭最高單價最低單價5529元/ M25253元/ M25309元/ M26314元/ M24816元/ M2工程進(jìn)度：現(xiàn)樓物業(yè)名稱：體育花園地理位置：廣州市白云大道廣州體育館西側(cè)發(fā) 展 商：廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司占地面積：7萬M2建筑面積：14萬M2綠 化 率：300%容 積 率：2建筑規(guī)劃：2棟4層，8棟5層，9棟6層，11棟7層，4棟8層共34棟4~8層電梯洋房工程進(jìn)度：第一期2002年3月交樓配套設(shè)施：園林會所、泳池、停車場等價格狀況：一次性均價按揭均價單元最低售價單元最高售價593259945137381018297管 理 費(fèi)：2元/ M2戶型比例及面積：二房二廳15%~三房二廳45%~四房二廳27%~五房二廳13%~樓盤賣點(diǎn):白云新城綠化景觀主軸上的都市生態(tài)社區(qū)。白云堡將其顧客群限于高收入人群這一狹窄的范圍，普通市民對其的認(rèn)識有限，但隨著白云山——南湖板塊的興起，白云堡逐漸被人們所認(rèn)識，彰現(xiàn)豪宅氣派。白云堡開白云山——南湖板塊豪宅先河，在該地區(qū)真正形成規(guī)模開發(fā)，其依靠2年多時間建造起來的疊級設(shè)計，沿著中心人工湖建起了別墅群，開創(chuàng)了這里豪宅設(shè)計的新紀(jì)元。物業(yè)名稱：白云堡豪苑 地理位置：新廣從公路白云堡大道一號 發(fā) 展 商：白云堡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：177036 平方米 建筑面積： 123500平方米綠 化 率：不詳 容 積 率：不詳建筑規(guī)模：由236幢別墅合座高層豪華公寓組成配套設(shè)施：會所、球場、健身中心、桑拿房、游泳池等工程進(jìn)度：現(xiàn)樓價格狀況（別墅）一次性均價（元/m2）按揭均價（元/m2）單元最低售價（元）單元最高售價（元）13600138905373506766408管 理 費(fèi)： 4元/平方米戶型狀況：不詳賣 點(diǎn)：不詳評述： 該項(xiàng)目占地２２萬平方米，三面環(huán)水，別墅和公寓均環(huán)繞４萬平方米的天然湖依山而建。發(fā)展商憑籍其雄厚的實(shí)力，在南湖邊營造出高尚生活區(qū)樓盤形象，從去年開盤至今，與周邊樓盤發(fā)展商聯(lián)手投入大量的財力物力提升樓盤的品牌形象，在廣州豪宅市場中引起很大的震動。項(xiàng)目自然條件優(yōu)越，自然資源得天獨(dú)厚，樓盤定位為純別墅區(qū)。物業(yè)名稱：江南世家 地理位置：南湖黃莊路段發(fā) 展 商：廣州清漪園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：1200畝 建筑面積： 不詳綠 化 率：87% 容 積 率：不詳建筑規(guī)模：由175座別墅組成