【正文】 公共燈具設備完好率與公共燈具亮燈率是重復設立目標。六、 合理制定質量目標建議浦江物業(yè)管理部對物業(yè)管理服務合同中承諾的質量目標進行梳理，質量目標應是衡量物業(yè)管理中每項重要工作的量化指標，具有可計量性，可統(tǒng)計性，可控性。四、 采購管理建議中轉倉庫能封閉管理，采購的維修材料和物品能在入庫時進行驗收，既可避免不合格采購物品入庫，又能確保維修服務質量。b、在相對中心區(qū)域建立較大規(guī)模的非機動車停放點，實行收費管理。對于非機動車管理，標準廠房的停車棚雖然采取了防盜管理措施，（一端出口封閉，用鏈鎖）但給停車人出行帶來不便，由于標準廠房區(qū)域較大，但只有一個停車棚，將給距停車棚較遠的客戶員工停放帶來不便，也給非機動車停放管理帶來難點。三、 公共秩序及防范管理 由于園區(qū)范圍較大，固定巡邏路線易被他人掌握或被不法分子利用巡邏間隙實施犯罪，建議根據管理要求，可設置多條巡邏路線，并由物業(yè)經理或保安主管確定每天或短期的巡邏路線，保安當班領班執(zhí)行。二、 防鼠管理預防老鼠對辦公樓弱電系統(tǒng)、綜合布線造成損害，建議辦公樓采用適當的滅鼠措施。園區(qū)中公共照明，高桿路燈、草坪燈建議采用分路控制，在目前園區(qū)入駐客戶不是很多的情況下，可減少電費的支出。第五篇 建議一、 工程維修管理建議將上下水管線路，各類設備電氣控制原理圖，通迅線路圖，監(jiān)控線路圖，綜合布線圖等常用圖紙，復制一份存放在物業(yè)，以便發(fā)生緊急情況時物業(yè)能夠及時搶修，或將損失降到最低。二、某出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理投標書技術標書總體管理承諾自接管起第一年全面實行ISO9000質量管理體系；標準廠房自接管起按“全國物業(yè)管理示范園區(qū)”的管理標準執(zhí)行，并適時進行相關認證；配合浦江公司創(chuàng)建ISO14000環(huán)境質量管理體系。管理中心⑴ 管委會大樓、海關大樓等房屋建筑物本體與共用部位以及甲方辦公區(qū)域自用部位的日常維修養(yǎng)護和管理，包括：屋頂、外墻、承重墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、外庭院、衛(wèi)生間、茶水間；⑵ 管委會大樓、海關大樓等共用設備設施及甲方辦公區(qū)域內的設備設施的日常維修養(yǎng)護和管理，包括：上下水管道、共用照明、空調系統(tǒng)、消防設施、電梯、安防監(jiān)控、衛(wèi)生設備設施等；⑶ 管理中心區(qū)域公共設施和附屬建筑物、構筑物、公共綠地的日常養(yǎng)護管理包括：道路、照明、室外各類管道、泵房、自行車棚、停車場地、智能化設備設施、供配電設施、給排水設施、消防設施、弱電設施；⑷ 環(huán)境衛(wèi)生管理：包括管委會大樓、海關大樓房屋內部的清潔衛(wèi)生（包括辦公室、衛(wèi)生間、茶水間）、公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運、定期消毒滅害等；⑸ 管理中心區(qū)域交通和車輛停放管理⑹ 維持管理中心區(qū)域公共秩序包括交通、安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。6行政辦公費用 32, 20, 因為通用廠未設立服務中心，此費用偏高。3保潔費用 182, 53, 合理范圍。6行政辦公費用 5, 2, 合理控制范圍7小計 383, 415, 序號標準廠房項目內容06上半年預測費用06上半年實際發(fā)生費用審核意見1管理人員工資分攤 95, 135, 管理人員的工資費用支出明顯偏大。5設備設施維保費52, 64, 06年空調維保費26000元/年，電梯養(yǎng)護費17865元/年，消防報警系統(tǒng)養(yǎng)護費24000元/年，日常零星維修費用發(fā)生額約3000元/月。（分包）4綠化養(yǎng)護 27, 57, 園區(qū)和管理中心綠化養(yǎng)護費用合并在一起計算。2安保維修等服務人員工資 103, 115, 費用雖然突破測算10%左右，尚屬可控范圍。6設備設施維保費 339, 32, ，06年5月進行路面沉降\更換窨井蓋\地下管道維修費用31151元。4公共能耗 83, 100, 帳單按實計算5綠化養(yǎng)護 49, 16, 園區(qū)和管理中心綠化養(yǎng)護費用合并在一起計算。6行政辦公費用 10, 23, 屬偏高7小計 766, 914, 序號園區(qū)項目內容06上半年預測費用06上半年實際發(fā)生費用審核意見1管理人員工資分攤 76, 108, 管理人員的工資費用明顯偏大。5設備設施維保費 104, 89, 05年電梯及空調維保費27490元，電梯年檢和減速機校驗3480元，經抽查06年9月一個月報修維修所發(fā)生的費用約3500左右，全年發(fā)生零星維修費在45000元。（分包）4綠化養(yǎng)護54, 112, 05年預測綠化面積包括管理中心周邊綠地，與管理中心綠化養(yǎng)護費合并計，,管理中心綠擺費用49656元/年.。2安保維修等服務人員工資 206, 229, 費用雖然突破測算10%左右，尚屬可控范圍。經抽查報修單，園區(qū)路燈損壞較頻繁。合同支付05年雨污水疏通費37688元。測算與實際支出相當。3保潔費用106, 123, 保潔屬服務分包，雖然保潔費用超過測算費用的16%，但由于某最低工資標準上調及綜合保險的交納，分包費用有所提高屬合理范圍。2管理服務人工成本440,388, 由于整個物業(yè)項目原預需保安56人,維修人員12人；物業(yè)管理部經過整合人力資源目前只配備了保安員45人，維修人員工5人。06年上半年費用支出的合理性比05年支出有明顯提高。1經了解，在物管過程中，發(fā)現的難點問題管理部往往通過例會或專題會的方式進行內部溝通，直到找到解決問題的方法。人事招聘、培訓管理均由公司人力資源部統(tǒng)一管理。物料采購入庫驗收記錄未發(fā)現。查2006年9月采購申領計劃，物料申領計劃表指定供應商為晶之翠，采購此物料入庫后的收料單中顯示供應商為易愛山。物品材料憑領料單領用。十一、 物管內部管理評估主要要求評估情況記錄備注 采購管理 培訓管理 人事管理 財務管理 倉庫管理 內部協調管理計劃采購由公司本部實施，零星、急購由管理部實施，但由物管公司指定供應商，對供應商由公司本部進行評審。2006年9月13日英華達科技公司投訴出入證數量與實際制作不符，投訴類型為A類，9月13日接到投訴信息，9月14日予以處理，并查清原因為制卡公司與快遞公司交接送貨信息誤差，物管公司修正出入證辦理流程，投訴處理后，回訪結果為滿意。查2005年有6次A類投訴，2006年共有4次投訴，A類3次，B類1次，A類投訴屬物管公司管理因素。投標方案中擬在管理中心和通用廠房設兩處客服中心九、 物業(yè)禁止行為管理經現場查看未發(fā)現違法搭建，占用公共設施、破壞外立面等現象。能給客戶提供九大類服務項目，滿足客戶不同需求。裝修管理從裝修申請、裝修圖審核、裝修現場管理、裝修監(jiān)督、整改、復驗、裝修后圖紙管理比較系統(tǒng)，管理資料詳實，通過簽定責任書及日常監(jiān)督檢查對裝修施工單位進行有效管理。抽06年9月15日一張報修單，報修內容為一水龍頭壞，14：00接報，14：25完成，因需換龍頭無現貨，與客戶另約時間更換。05年8月25日一張報修單，報修內容為：電源無電。細查05年8月、06年9月，報修所有資料，報修維修及時率達100%。入駐管理比較注重客戶人性化服務，物業(yè)準備工作能預先做好，讓客戶一次性把手續(xù)辦完，客戶入駐檔案資料全。