【正文】 在新加坡，當(dāng)很多酒店面臨激烈市場競爭，以低價(jià)吸引更多對價(jià)格敏感的旅游者時(shí)，四季酒店卻轉(zhuǎn)向，瞄準(zhǔn)高檔、豪華市場。對于浦東新區(qū)來說，對于中低檔商務(wù)游客、度假游客、極高端市場需要進(jìn)行更多的開發(fā)。因此，政府應(yīng)當(dāng)出臺相應(yīng)的政策積極引導(dǎo)酒店投資、咨詢和管理公司的發(fā)展。（3）積極發(fā)展酒店投資、咨詢、管理服務(wù)酒店集中的區(qū)域往往也是酒店管理、咨詢公司集聚的區(qū)域，而浦東新區(qū)從事這方面業(yè)務(wù)的企業(yè)卻較少。（3）酒店的投資方在建設(shè)酒店前缺乏對市場的認(rèn)真考察，主觀判斷型決策較多 措施對策（1）政府積極發(fā)布有關(guān)市場、行業(yè)的相關(guān)信息，做到信息披露及時(shí)、透明對于政府來說，不但要及時(shí)、持續(xù)發(fā)布不同檔次、類型酒店的供需現(xiàn)狀和趨勢信息，而且還要發(fā)布有關(guān)行業(yè)、市場和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的信息。 原因分析造成上述浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)結(jié)構(gòu)方面的問題是多方面的，歸結(jié)起來主要有以下三個(gè)方面：（1）旅游住宿業(yè)發(fā)展規(guī)劃不能有效的實(shí)施雖然浦東新區(qū)制定了《浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)“十一五”發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》，在規(guī)劃中明確了住宿業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)的目標(biāo)，但是在保證規(guī)劃實(shí)施和落實(shí)的機(jī)制和措施方面，還缺乏一定的有效性，因此制約了規(guī)劃中所明確的住宿業(yè)結(jié)構(gòu)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。此外，能夠很好適應(yīng)現(xiàn)在自駕車市場的賓館也較少，這一新型的市場缺乏有效的服務(wù)主體。（5）市場細(xì)分不夠，酒店同質(zhì)化競爭比較明顯現(xiàn)在浦東新區(qū)的酒店類型主要集中在商務(wù)型和經(jīng)濟(jì)連鎖型酒店兩種上。但是發(fā)展的背后，也存在著一定的問題。（3）在類型方面，商務(wù)型賓館的數(shù)量已經(jīng)供大于求，結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化通過對商務(wù)型賓館的考察，可以發(fā)現(xiàn)，從總量上，商務(wù)賓館已經(jīng)明顯的供大于求，這主要是由高星級商務(wù)賓館的過度發(fā)展造成的。（2）在等級結(jié)構(gòu)方面，浦東新區(qū)的高星級賓館已經(jīng)供過于求通過對住宿業(yè)現(xiàn)有指標(biāo)的分析，我們得出結(jié)論，浦東新區(qū)的高星級賓館已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的狀況。不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展會產(chǎn)生不同的旅行者，需要不同檔次、類型的旅游賓館。旅游住宿業(yè)的發(fā)展對各功能區(qū)定位的實(shí)現(xiàn)起到了一定促進(jìn)作用，是各功能區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力支撐。結(jié)構(gòu)合理化的基本判斷標(biāo)準(zhǔn)就是旅游住宿業(yè)不同等級和類型的旅館供求在合理價(jià)格基礎(chǔ)上基本實(shí)現(xiàn)平衡。旅游住宿業(yè)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為旅游住宿業(yè)的等級結(jié)構(gòu)和類型結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面。 不斷地完善投資稅收政策，提高政策的靈活性，發(fā)揮稅收政策的引導(dǎo)性對于旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)的組合投資，在旅游住宿業(yè)出現(xiàn)供過于求的情況下，要以單項(xiàng)投資為核算與征稅單位，如分別對房地產(chǎn)項(xiàng)目和旅游賓館項(xiàng)目單獨(dú)核算征稅，盡可能地避免由房地產(chǎn)投資者的避稅投資行為對旅游住宿業(yè)供給的沖擊。同時(shí)，要擴(kuò)大新區(qū)內(nèi)上報(bào)經(jīng)營數(shù)據(jù)的旅館范圍，原則上要覆蓋整個(gè)旅游住宿業(yè)，尤其是星級賓館，要求其必須做好經(jīng)營數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和上報(bào)工作，并對上報(bào)的數(shù)據(jù)明確具體的要求，只有獲得盡可能詳細(xì)和全面的經(jīng)營數(shù)據(jù)，才能對全區(qū)旅游住宿業(yè)的供求平衡現(xiàn)狀做出正確的評價(jià)。 措施對策 完善信息管理對信息進(jìn)行有效管理，解決信息不對稱問題。一些住宿業(yè)的投資方在開發(fā)旅館項(xiàng)目時(shí)，缺乏對在建和擬建項(xiàng)目的了解，對于投資區(qū)域內(nèi)住宿業(yè)的整體經(jīng)營現(xiàn)狀缺乏了解，對競爭對手的發(fā)展?fàn)顩r做盲目樂觀的評價(jià)，上述種種信息不對稱的情形加劇了住宿業(yè)投資的盲目性。在組合投資的過程中，開發(fā)商通常會選擇高檔賓館作為在住宿業(yè)領(lǐng)域的投資，這就進(jìn)一步加劇了高檔賓館的供求失衡。尤其是在高檔、商務(wù)型賓館市場，已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的數(shù)量、布局失衡。 旅游住宿業(yè)投資過程中存在的問題目前，浦東旅游住宿業(yè)在投資方面出現(xiàn)的問題，與國內(nèi)其他的區(qū)域所面臨的問題基本一致，主要表現(xiàn)為：部分投資具有一定的重復(fù)性；住宿業(yè)和房地產(chǎn)組合投資對住宿業(yè)所帶來的負(fù)面效應(yīng)?；谏鲜鰧┙o和需求的分析，我們可以得出結(jié)論，金融危機(jī)對依靠國際市場的高星級酒店影響較大，而對以國內(nèi)市場為主的中檔賓館和經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的影響較小。 金融危機(jī)對入境旅游市場與國內(nèi)旅游市場的不同影響金融危機(jī)始發(fā)于美國，美、歐等西方發(fā)達(dá)國家受到的影響較大。2009年正好處于一個(gè)影響最為劇烈的時(shí)期，2010年則是影響的恢復(fù)期。在不同階段，金融危機(jī)對于經(jīng)濟(jì)的影響呈現(xiàn)出由小到大，再由大變小這么一個(gè)過程。從金融危機(jī)發(fā)生的規(guī)律來看，金融危機(jī)的影響主要分為三個(gè)接段。金融危機(jī)對于商務(wù)型和會議型賓館的影響則要大于其他類型賓館，這主要是由商務(wù)活動大量減少所造成的。之所以會發(fā)生這樣的變化，主要是金融危機(jī)對于國內(nèi)市場的影響要小于入境市場，對于休閑度假旅游市場的影響要小于商務(wù)市場。同時(shí)，客源結(jié)構(gòu)也從以入境為主，轉(zhuǎn)變?yōu)槿刖澈蛧鴥?nèi)均衡發(fā)展，客人的類型也從商務(wù)為主，到商務(wù)、會議、婚宴、休閑度假旅游平分天下。 金融危機(jī)對不同類型、檔次、區(qū)域賓館的影響存在一定差異金融危機(jī)對于高檔賓館產(chǎn)生的影響要比中、低檔大。但究竟游客數(shù)量會在多長時(shí)間內(nèi)保持多高水平的延續(xù)，還主要取決于世博會的旅游營銷計(jì)劃的實(shí)施和世博后旅游產(chǎn)品的開發(fā)。此外，即使世博會結(jié)束，由于部分場館還將保留一段時(shí)間，所以參觀世博會館址的游客數(shù)量還將會保持較高的水平。調(diào)查顯示，世博會期間，將會有大量的游客來滬，預(yù)計(jì)有7000萬人次將參觀世博會，184天平均每天是40萬，一般高峰日60萬，極端高峰日80萬。這些都是同世博會密切的相關(guān)人員。但隨著世博會的結(jié)束，客流必然會出現(xiàn)回落，浦東高星級的住宿業(yè)市場必將再度出現(xiàn)供過于求的局面。以2009年5月浦東新區(qū)擁有的客房床位數(shù)計(jì)算 截止2009年5月,浦東新區(qū)旅游賓館床位數(shù)為44,865床,非星級賓館床位數(shù)為34,180床,總計(jì)79,045床.。高星級賓館的大量建成將會在一定程度上緩解世博會期間對住宿業(yè)的壓力，但存在與世博會主體客源需要中檔賓館的需求檔次不對稱問題。因此，可以估算，到2010年底，浦東新區(qū)高星級賓館的供給量將會有一個(gè)激增。世博會刺激旅游住宿業(yè)供給量的增加。2010年上海舉辦世博會期間，浦東新區(qū)的旅游客流主要分為兩類，一類是自然情況下的旅游客流，據(jù)世界旅游組織有關(guān)金融危機(jī)對世界旅游業(yè)影響的預(yù)測，到2010年底，世界旅游業(yè)才可能有所恢復(fù)，因此，本課題組分析，還將繼續(xù)下降，下降幅度在0—20%之間；第二類是世博會所引發(fā)的旅游客流。但是，我們也發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)型酒店擴(kuò)展的速度很快，客房數(shù)量急劇增大，所以，可以大致地預(yù)測，供求平衡局面可能不會維持很長的時(shí)期。表42 浦東新區(qū)非星級旅館OCC與案例城市比較一覽表OCC（%）浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店（2008年數(shù)據(jù)）香港旅客賓館（2008年數(shù)據(jù)）78美國經(jīng)濟(jì)型酒店（1988～2000年全美平均數(shù)據(jù)）曼哈頓Limited Service型酒店（2007年數(shù)據(jù)）2009年，樂觀地預(yù)測，住宿市場對于浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的需求為6,738間客房（基于60%平均出租率的預(yù)測結(jié)果），如果以70%的出租率（合理的出租率）來預(yù)測酒店需求的話，將只需要5,775間客房；保守的預(yù)測，住宿市場對于浦東新區(qū)高星級賓館的需求為4,454間客房（基于60%平均出租率的預(yù)測結(jié)果），如果以70%的出租率（合理的出租率）來預(yù)測酒店需求的話，將只需要3,818間客房。因此，可以判斷經(jīng)濟(jì)型酒店市場總體上呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。圖412 浦東新區(qū)高星級賓館2007~2008年每間客房收入變動圖示 浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店既有發(fā)展?jié)摿τ忠乐惯^熱經(jīng)濟(jì)型酒店在浦東新區(qū)整體上表現(xiàn)出較好的經(jīng)營績效。之所以表現(xiàn)出如此明顯的季節(jié)性波動，主要是受氣候、會展、節(jié)慶等因素的影響。34月、910月是兩個(gè)高峰期，121月、78月是兩個(gè)低谷期。圖411 浦東新區(qū)不同類型旅游賓館所占比重 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求季節(jié)性波動比較明顯浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求季節(jié)性波動比較明顯。%。滿足國內(nèi)商務(wù)客人需求的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店表現(xiàn)出較好的業(yè)績，在個(gè)別區(qū)域還呈現(xiàn)出比較明顯的供不應(yīng)求狀況，如機(jī)場周圍區(qū)域等。但是不同檔次的商務(wù)型旅館在供求關(guān)系方面存在一定的差異性。浦東新區(qū)這種比較合理的商務(wù)類旅館結(jié)構(gòu)，有利地促進(jìn)了現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這一類型結(jié)構(gòu)充分反映了浦東新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)的現(xiàn)狀。圖49 川沙功能區(qū)高星級賓館2007與2008年每間客房收入變動圖示圖410 川沙功能區(qū)高星級賓館2007與2008年平均房價(jià)變動圖示 浦東新區(qū)不同類型旅游住宿業(yè)的供求關(guān)系存在差別不同類型酒店的供求關(guān)系存在一定的差異。反映了該區(qū)域住宿業(yè)發(fā)展的潛力。表現(xiàn)出供過于求的狀況。由于酒店在整個(gè)區(qū)域中的分布不同，所服務(wù)的產(chǎn)業(yè)不同，因此，受到金融危機(jī)的影響也存在一定的差異性，所在區(qū)域的競爭程度也具有較大的差別。%，高星級酒店也只有1家。 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)的空間布局存在明顯的不平衡狀態(tài)酒店的區(qū)域分布存在明顯的不均衡狀態(tài)。而目前浦東新區(qū)中檔賓館客房存量為6,040間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場的需求量。圖43 浦東新區(qū)中檔賓館2008~2009部分月份平均房價(jià)變動圖圖44 浦東新區(qū)高星級賓館2008~2009部分月份平均出租率變動圖圖45 浦東新區(qū)中檔賓館2008—2009部分月份每間客房收入變動圖2009年，浦東新區(qū)中檔賓館的供求關(guān)系失衡依然嚴(yán)峻（參閱附錄2）。另外，經(jīng)濟(jì)型酒店的快速發(fā)展也對中檔賓館構(gòu)成了競爭。中檔賓館供求關(guān)系失衡的主要原因在于受到高檔賓館的擠壓和來自于經(jīng)濟(jì)型酒店的競爭。這將進(jìn)一步加劇供求失衡的局面。而2009年5月份浦東新區(qū)已有高星級賓館客房16695間，大大超過2009年市場的需求量。%%。%%。圖41 浦東新區(qū)高星級賓館2007與2008平均房價(jià)變化圖示圖42 浦東新區(qū)高星級賓館2007與2008每間客房收入變化圖示2009年，浦東新區(qū)的高星級賓館仍然面臨著供過于求的問題（參閱附錄2）。見圖4—1和4—2，高星級賓館的每間客房平均房價(jià)和收入兩項(xiàng)指標(biāo)，在2008年都比2007年有所下降，供過于求傾向明顯。按照這一客房總數(shù)計(jì)算，浦東新區(qū)旅館客房供給量過剩額就更大了。因此，有理由判斷，2009年浦東旅游賓館的供需矛盾將難以得到解決。此外，在中檔飯店和低星級賓館方面也會有新增酒店的出現(xiàn)。 2009年浦東新區(qū)旅游賓館供大于求的局面還將加劇旅游賓館供給增加明顯，市場需求動力不足，供需矛盾短期內(nèi)難以得到根本解決。國家旅游局統(tǒng)計(jì)，%，%；%，%。表41 浦東新區(qū)2008年5月至2009年1月旅游賓館主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)一覽表月份接待游客（萬人次）入境住宿人次數(shù)（萬人次）國內(nèi)住宿人次（萬人次）營業(yè)收入（億元）出租率2008年5月%2008年6月%2008年7月%2008年8月%2008年9月 %2008年10月%2008年11月%2008年12月%2009年1月%資料來源：根據(jù)浦東新區(qū)旅游會展網(wǎng)相關(guān)資料整理編制?，F(xiàn)在的出租率已經(jīng)大大低于合理的平均出租率70~75%的指標(biāo)。 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求數(shù)量關(guān)系的狀況 供過于求是目前浦東新區(qū)住宿業(yè)的主要特征受金融危機(jī)影響，浦東住宿業(yè)呈現(xiàn)出多項(xiàng)指標(biāo)下滑的現(xiàn)象。從旅游賓館類型來看，在新建設(shè)的25家高星級賓館中有公寓式酒店，建議增加會議、度假型賓館的投資建設(shè)，以滿足客源市場多樣化的需求。另外，考慮到浦東新區(qū)三星級旅游賓館出租率較低，因此也應(yīng)該積極鼓勵采用對三星級旅游賓館的改建方式來發(fā)展經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。這將不利于浦東新區(qū)高檔旅游住宿業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須嚴(yán)格新增高檔次酒店的審批手續(xù)，限制高檔賓館的興建，使得高星級賓館客房數(shù)量占所有賓館客房總量的30%左右，同時(shí)，保持高檔次旅游賓館的供給與需求的合理平衡。高星級賓館的繼續(xù)建造將進(jìn)一步惡化浦東新區(qū)現(xiàn)有的賓館檔次結(jié)構(gòu)，結(jié)果使高星級旅游賓館的供給量過多，因此，應(yīng)審慎對待高星級賓館的投資建設(shè)。注釋：②由于沒有提供客房數(shù)，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，假定新建賓館每家擁有客房300間。 2010年在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級旅游賓館2010年浦東新區(qū)在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級旅游賓館如表32所示。表31 2009年將建成的高星級賓館一覽表編號酒店名稱占地面積（平方米）建筑面積（平方米）客房數(shù)①建成時(shí)間所屬功能區(qū)域1東錦江二期（公寓式）10000500003002009陸家嘴功能區(qū)域2建華公寓式酒店3971159403002009陸家嘴功能區(qū)域3金橋湖北大廈8000600003002009金橋功能區(qū)域4高橋商務(wù)酒店8000200003002009外高橋功能區(qū)域5錦銹假日酒店11507415743002009三林世博功能區(qū)域6金缽華美達(dá)8000430003002009三林世博功能區(qū)域合計(jì)494782305141800資料來源：根據(jù)浦東新區(qū)經(jīng)委旅游會展處提供的資料和調(diào)研數(shù)據(jù)整理編制。圖23 浦東新區(qū)旅游賓館檔次結(jié)構(gòu)比例與案例城市比較3 20092010年浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢評估本報(bào)告從以下四方面對2009年到2010年浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢進(jìn)行評估：（1）2009年在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級旅游賓館；（2）2010年在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級旅游賓館；（3）對2009年到2010年浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢評估；（4）對浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢評估小結(jié)。%，上海市達(dá)50%，%，%。第六，由表213及圖23顯示，浦東新區(qū)旅游賓館客房的絕對數(shù)量遠(yuǎn)低于案例城市水平，但是浦東新區(qū)旅游賓館結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重問題，高星級賓館客房占旅游賓館客房總量的近60%，而香港、上海市和曼哈頓均維持在30%左右的水平。由此得出的基本判斷是：浦東新區(qū)旅游賓館總量供大于求。但是，一方面，考慮到浦東新區(qū)高星級旅游賓館存在過?，F(xiàn)狀，特別是三星級旅游賓館存在過剩的現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展要適當(dāng)注意這些旅游星級賓館的競爭壓力；另一方面，金融危機(jī)導(dǎo)致對