【正文】 產(chǎn)品分類總量 產(chǎn)品分類A地塊聯(lián)排、疊拼B地塊聯(lián)排、疊拼C地塊聯(lián)排、疊拼D地塊聯(lián)排、疊拼E地塊高層、公寓A 地塊 B 地塊C 地塊D 地塊E 地塊產(chǎn)品分類產(chǎn)品類型面積聯(lián)排產(chǎn)品10萬平米洋房產(chǎn)品11萬平米高層及其他12萬平米合計 33萬經(jīng)濟技術指標聯(lián)排、疊拼、高層各占 1/3的低密度項目123n交通便利程度，交通的便利性及通達性；n地塊周邊的環(huán)境因素；n項目地塊內的產(chǎn)品類型及排布情況 ；價值排布原則2改 造 水 渠現(xiàn)狀村水泥廠農(nóng)田線性森林步道核心景觀帶13 54地塊價值排序124貨量測算A 地塊B 地塊C 地塊D 地塊E 地塊總平圖：A（西北）組團產(chǎn)品面積比產(chǎn)品種類面積（m2）比例雙拼 0 0三聯(lián) 8601.5%四聯(lián)1108019.1%五聯(lián)19603.4%六聯(lián)2436042.0%三疊拼1972834.0%共計57988100%B（東北）組團產(chǎn)品面積比產(chǎn)品種類面積（m2）比例雙拼 0 0三聯(lián)2580%四聯(lián)2160%五聯(lián)2600%六聯(lián)2392046.9%三疊拼1972838.7%共計50988100.0%A、 B地塊的產(chǎn)品以六聯(lián)排產(chǎn)品為主 125貨量測算A、 B地塊的產(chǎn)品以六聯(lián)排產(chǎn)品為主C、 D地塊的產(chǎn)品以三疊拼產(chǎn)品為主A 地塊B 地塊C 地塊D 地塊E 地塊總平圖：C（東南）組團產(chǎn)品面積比產(chǎn)品種類 面積（ m2） 比例雙拼 640 0三聯(lián) 1720 %四聯(lián) 4320 %五聯(lián) 0 %六聯(lián) 8120 %三疊拼 40689 %共計 55489 %D（西南）組團產(chǎn)品面積比產(chǎn)品種類 面積（ m2） 比例雙拼 640 %三聯(lián) 860 %四聯(lián) 7560 %五聯(lián) 0 %六聯(lián) 13920 %三疊拼 44388 %共計 67368 %126銷售核算銷售核算產(chǎn)品 面積 單價 總價 比例聯(lián)排 102022 6000 33%三疊拼 133900 4600 39%小高層 114000 4400 5億 28%合計 —— —— 100%127推售方案： 128推售方案：項目整體分期情況二期銷售分期：一期： A、 D地塊為項目一期；二期： B、 C地塊為項目二期；三期： E地塊為項目三期；5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月7月初獲得二期預售許可證5月初獲得一期預售許可證銷售方面工程方面 4月底示范區(qū)具備展示條件 5月底疊拼樣 板間到位方案前提：一期 二期三期129目標回顧： 08年底回款 8個億大運河銷售目標分解時間節(jié)點2022年 5月2022年 6月2022年 7月2022年 8月2022年 9月2022年 10月2022年 11月2022年12月 合計銷售目標（億） 認購數(shù)量（套） 250 77 133 100 144 100 88 77 969簽約數(shù)量（套） 160 140 129 120 135 110 90 85 969首付回款金額（億） 按揭回款金額（億） 回款合計 8推售安排基于對銷售目標的分解130推售安排：AD CB大運河銷售目標分解時間節(jié)點2022年 5月2022年 6月2022年 7月2022年 8月2022年 9月2022年 10月2022年 11月2022年12月 合計銷售目標（億） 認購數(shù)量（套） 250 77 133 100 144 100 88 77 969推售依據(jù)：，利于塑造項目形象地 塊 產(chǎn) 品 套數(shù) 推售情況備 注A地塊聯(lián) 排 222套5月主推A戶 型：126套+50套B戶 型：81套+46套C戶 型：15套 +4套D地塊聯(lián) 排 84套 5月附推合 計 306套131推售安排：大運河銷售目標分解時間節(jié)點2022年 5月2022年 6月2022年 7月2022年 8月2022年 9月2022年 10月2022年 11月2022年12月 合計銷售目標（億） 認購數(shù)量（套） 250 77 133 100 144 100 88 77 969推售依據(jù)：（先推 C地塊后推 B地塊）； B地塊引發(fā)客戶對項目的持續(xù)關注，吸引客戶進行積累；地 塊 產(chǎn) 品 套數(shù) 推售情況備 注D地塊疊拼 132套6月主推A戶 型：28套B戶 型：29套C戶 型：3套疊拼：276套C地塊聯(lián) 排 60套 7月主推C地塊疊拼 144套8月主推合 計 336套6月7月8月 132推售安排：AD C大運河銷售目標分解時間節(jié)點2022年 5月2022年 6月2022年 7月2022年 8月2022年 9月2022年 10月2022年 11月2022年12月 合計銷售目標（億） 認購數(shù)量（套） 250 77 133 100 144 100 88 77 969推售依據(jù)：，樹立價格標竿地。外界影響5%臨近北側圍墻及主入口得 10分，臨近西側圍墻及主入口得 8分，臨近南側圍墻及主入口得 4分，臨近東側圍墻得 0分；特殊調差10%局部影響因素及市場影響因素的調整。開闊度12%一側開闊得 1~3分，三面均開闊的產(chǎn)品得分7~10分。節(jié)點景觀10%主景觀內 10分；大節(jié)點園林 5~8分；小節(jié)點園林 2~4分；無節(jié)點景觀 0分。 入市時間： 2022年 3月價格核算（入市價格）備注： 產(chǎn)品價格參照市場情況，并依照價值排序進行預測；開盤時間： 2022年 5月 18號111價格走勢：整體價格體系說明靜態(tài)價格體系產(chǎn)品權重 A 主景觀B 節(jié)點景觀C 庭院D 開闊度E 戶型F 外界影響（社區(qū)內位置）G 特殊調差（針對以上某項指標用于放大價差的權重分配，面向具特殊優(yōu)勢的戶型或區(qū)域）動態(tài)價格體系客觀因素時間系數(shù) (代表工程進度及交樓入住時間對產(chǎn)品價格的影響系數(shù) )特殊位置 /資源調差 (針對特殊位置、資源進行價格手動調差 )展示狀況調差 (針對現(xiàn)場成熟度進行價格手動調差 )一期銷售情況與市場供應調差備注：在靜態(tài)價格體系中，實收均價為重要指標因素，本價表體系中以市場比準得出的實收均價為價格制定依據(jù)。 入市時間： 2022年 5月n疊拼產(chǎn)品： 4608元 。：典型樓盤比較法別墅市場自然增長溢價率—— 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)研究中心基于 2022年至 2022年市場上別墅市場數(shù)據(jù)的情況顯示，價格增長率在 8%12%,取近期六個月市場成交價格增長率的平均值為％％ 左右。本項目的靜態(tài)市場比準均價 ——在不考慮市場動態(tài)增長率溢價的情況下，得出本項目疊拼的 07年 12月靜態(tài)市場比準均價 為： 4167元 /m2 *競爭樓盤打分表詳見附件：市場比較法 —— 高層產(chǎn)品　參考樓盤 均價 (元 /㎡ ) 比準系數(shù) 比準均價 權重 權重均價天琴灣 3750 4271 31% 1324檀香灣 3200 3068 49% 1503橋那灣 3700 4392 20% 878本項目高層產(chǎn)品的靜態(tài)市場比準均價本項目的靜態(tài)市場比準均價 ——在不考慮市場動態(tài)增長率溢價的情況下，得出本項目高層的 07年 12月靜態(tài)市場比準均價 為： 3706元 /m2 *競爭樓盤打分表詳見附件“參考樓盤 ”基于競爭樓盤以及區(qū)域內典型項目 。：市場比較法 —— 疊拼產(chǎn)品　參考樓盤 均價 (元 /㎡ ) 比準系數(shù) 比準均價 權重 權重均價尚東庭 7000 4680 15% 614世爵元墅 7500 18% 787珠江國際（二期） 7000 4520 24% 949北美佳苑 7300 19% 827京城雅居 7000 4712 24% 990本項目疊拼產(chǎn)品的靜態(tài)市場比準均價“參考樓盤 ”基于競爭樓盤以及區(qū)域內典型項目 。區(qū)域外項目對比權重比 較 內容 　因素 權 重區(qū)域條件 67% 區(qū)域位置 55%區(qū)域成熟度 4%交通 5%規(guī) 劃 發(fā) 展 3%產(chǎn) 品條件 33% 物 業(yè)類 型 24%交房 標 準 3%品牌 2%車 位情況 2%工程 進 度 2%區(qū)域內 項 目 對 比 權 重比 較 內容 　因素 權 重區(qū)域條件39% 區(qū)域位置 28%區(qū)域成熟度 3%交通 5%規(guī) 劃 發(fā) 展 3%產(chǎn) 品條件61% 物 業(yè)類 型 52%交房 標 準 3%品牌 2%車 位情況 2%工程 進 度 2%：市場比較法 —— 聯(lián)排產(chǎn)品　參考樓盤 均價 (元 /㎡ ) 比準系數(shù) 比準均價 權重 權重均價尚東庭 11000 6699 5% 335美一棟 9000 5391 18% 970京城雅居 12022 7356 4% 294珠江國際（二期） 10400 6541 4% 262運通花園 9000 5364 13% 697東方夏威夷 9000 5805 26% 1509美麗鄉(xiāng)村 7500 4545 19% 864達觀 9000 5472 11% 602本項目聯(lián)排產(chǎn)品的靜態(tài)市場比準均價本項目的靜態(tài)市場比準均價 ——在不考慮市場動態(tài)增長率溢價的情況下，得出本項目聯(lián)排的 07年 12月靜態(tài)市場比準均價 為： 5534元 /m2 *競爭樓盤打分表詳見附件“參考樓盤 ”基于競爭樓盤以及區(qū)域內典型項目 。p政策類： 使用老帶新政策，贈送老帶新購物卡，利用老客戶資源進行項目口碑傳播以及帶動項目銷售；價格策略 —— 平開高走，穩(wěn)中有升營銷策略及行動4現(xiàn)場展示策略區(qū)域造勢客戶策略推廣策略價格策略推售策略形象策略103核心均價推導方法?“ 市場比較法 ” 推導均價通過對本項目的主要競爭對手以及同區(qū)域內的產(chǎn)品價格進行對于進行測算，應用“ 市場比較法 ” 進行靜態(tài)比準，然后根據(jù)市場自然溢價率進行時間修正。 高價格高小高層速度四、六聯(lián)排產(chǎn)品類獨棟、三聯(lián)排項目產(chǎn)品關系低金牛 明星短板問題三疊拼營銷策略及行動4現(xiàn)場展示策略區(qū)域造勢客戶策略推廣策略價格策略推售策略形象策略101價格策略 —— 平開高走，穩(wěn)中有升 p類獨棟、三聯(lián)排產(chǎn)品：高價平走，樹立 項目價格標桿p四、六聯(lián)排產(chǎn)品：平開高走，拉升項目平臺價格p三疊拼：平價平走，實現(xiàn)現(xiàn)金流p小高層：平價快走，拉大聯(lián)排產(chǎn)品與小高層產(chǎn)品的價格差，實現(xiàn)高速度各產(chǎn)品價格策略營銷策略及行動4現(xiàn)場展示策略區(qū)域造勢客戶策略推廣策略價格策略推售策略形象策略102促銷策略 保持樓盤 品質與促銷 的平衡上采取如下策略：p折扣類： 除節(jié)假日外，折扣不能明給，必須暗控，保持老戶對樓盤的信心。看樓通道展示區(qū)域園林廣告牌 /報廣 /網(wǎng)絡 /活動客戶和營銷盤點開盤準備及營銷物料籌備廣告牌 /報廣/短信 /網(wǎng)絡 /活動一期達到可按揭程度展示單位與河心島2022總控圖開盤蓄客 amp。 雜 志推廣強度持續(xù)銷售期11月 12月2022 2022傳播主線推廣主題： 一脈相通、運河傳情 別墅生活、小鎮(zhèn)魅力；疊墅完美亮相 南加州別墅生活小鎮(zhèn)形象深化、生活方式引導及描述大運河孔雀城盛情綻放 別墅生活、 小鎮(zhèn)魅力 95天下第一城區(qū)域品牌線展示線