【正文】 。2011年，在集團(tuán)內(nèi)控自查的基礎(chǔ)上，公司對(duì)制度進(jìn)行了梳理規(guī)范，一方面針對(duì)形勢(shì)的的變化對(duì)原有制度進(jìn)行修訂完善，一方面對(duì)缺失的制度進(jìn)行起草完善，制度涉及行政管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外投資管理、銷售管理、設(shè)計(jì)管理、工程管理、成本管理等八個(gè)方面，涉及64項(xiàng)制度，并裝訂成冊(cè)，正式下發(fā)。、管理經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)測(cè)算，資本金收益率達(dá)到了1150%。置地公司響應(yīng)集團(tuán)要求輸出管理干部到集團(tuán)總部和外地項(xiàng)目。通過開發(fā)領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目，從土地儲(chǔ)備到銷售策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工管理、客戶服務(wù)，置地公司培養(yǎng)鍛煉了一只專業(yè)隊(duì)伍，為集團(tuán)住宅開發(fā)板塊儲(chǔ)備了人才。不但成為北京市比較知名的高品質(zhì)住宅品牌，也緊跟集團(tuán)科技地產(chǎn)戰(zhàn)略擴(kuò)展至外地。（五）置地公司開發(fā)領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目的收獲領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目開發(fā)過程的收獲頗多，在前面進(jìn)行了分類總結(jié)，結(jié)合集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的三點(diǎn)基本要求，作如下總結(jié)：1.“領(lǐng)秀”品牌獲得提升。4. 2008年汶川大地震和北京奧運(yùn)會(huì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)也有一些影響。為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，減少對(duì)集團(tuán)的資金依賴，減輕集團(tuán)負(fù)擔(dān)，置地公司根據(jù)對(duì)現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)，將項(xiàng)目分為四期進(jìn)行開發(fā)。2. 銷售周期安排較保守，對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和政策預(yù)判不足，沒有預(yù)測(cè)到2007年國家實(shí)行寬松的貨幣政策和2009年政府出臺(tái)4萬億經(jīng)濟(jì)刺激政策導(dǎo)致的流動(dòng)性過剩，刺激了樓市大幅上升。（四）項(xiàng)目開發(fā)周期的思考領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目總面積約47萬平方米，長于一般同類項(xiàng)目5~6年的開發(fā)周期。（3）要加強(qiáng)與同行業(yè)單位的溝通、交流，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)。（2）繼續(xù)認(rèn)真貫徹集團(tuán)五個(gè)管理辦法及置地公司的管理辦法，按照管理辦法的要求，加強(qiáng)全員管控能力的提高，不斷研究行之有效的管控方式和方法。要進(jìn)一步加強(qiáng)過程中隱蔽工程的檢查和驗(yàn)收，制定分階段各單位聯(lián)合驗(yàn)收檢查制度、嚴(yán)格分戶驗(yàn)收制度，對(duì)出現(xiàn)的問題要嚴(yán)格返工整改?，F(xiàn)場(chǎng)的管控能力還有待提高，現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管力度還應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，管控方式方法要結(jié)合實(shí)際情況不斷改進(jìn)。項(xiàng)目實(shí)施過程中還存在一些典型的無效成本，如項(xiàng)目實(shí)施后發(fā)生設(shè)計(jì)變更引起的返工，市政工程插入或者垂直運(yùn)輸設(shè)備拆除后發(fā)生的人工搬運(yùn)等等；。在招標(biāo)前雖然已經(jīng)組織各職能部門并外聘專家進(jìn)行了圖紙會(huì)審，對(duì)圖紙中存在的問題和有可能的設(shè)計(jì)優(yōu)化方案進(jìn)行了梳理和分析，但是會(huì)審結(jié)果落實(shí)到施工圖紙的時(shí)效還是過長，在招標(biāo)環(huán)節(jié)還來不及形成完整的推動(dòng)力。合約規(guī)劃的結(jié)構(gòu)性對(duì)應(yīng)關(guān)系還存在一定缺陷，如C區(qū)存在三個(gè)總包單位，但在合約規(guī)劃中三個(gè)總包范圍內(nèi)的弱電分包工作擬以一個(gè)標(biāo)的發(fā)包，但在實(shí)際操作工程中管理部門要求與總包范圍一致進(jìn)行拆分發(fā)包，而拆分后每個(gè)標(biāo)的又低于公開招標(biāo)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)分包工程納入總包范圍或后期采用聯(lián)合體形式招標(biāo)，成本至少上升10%。按集團(tuán)招標(biāo)管理辦法對(duì)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)劃分及對(duì)應(yīng)招標(biāo)方式的要求，公開招標(biāo)權(quán)重比例逐漸增大，邀請(qǐng)招標(biāo)及直接發(fā)包權(quán)重比例逐漸減少。別墅外立面的相當(dāng)一部分區(qū)域選用了石材，石材的認(rèn)樣流程過于復(fù)雜，對(duì)于石材樣板雖多次篩選，但最終還是效果不佳，原因主要是石材硬度不高，造成施工中破損率大大提高。由于樓間綠化面積過于零散，難以實(shí)現(xiàn)開闊的景觀視覺效果，入住者容易感到園區(qū)內(nèi)空間狹小和局促。硬鋪裝過多，對(duì)過渡空間和緩沖空間的考慮不夠，小品和文化廣場(chǎng)的塑造，缺乏細(xì)節(jié)的刻畫。（5）園林景觀的投入低，效果不太理想。有些門窗還因?yàn)殚_啟方式的不合理，給入住業(yè)主的使用帶來了不便。（4）鋁合金門窗類型過多，增加安裝成本和施工難度。由于本案的建筑設(shè)計(jì)突破了傳統(tǒng)的單一、呆板形象，外立面出現(xiàn)了一些凹凸變化和露臺(tái)設(shè)置，雖為住宅產(chǎn)品提供了附加值，但由于小業(yè)主對(duì)附加值的過度追求，為業(yè)主入住后的私搭亂建行為提供了可能，也為建筑結(jié)構(gòu)安全和漏雨現(xiàn)象埋下了隱患。AD區(qū)四個(gè)區(qū)域中的產(chǎn)品類別過于零散，由于別墅產(chǎn)品與多、高層產(chǎn)品的技術(shù)要求存在較大差異性，為施工圖設(shè)計(jì)和后期的施工帶來了較大難度。領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)分別為兩家不同的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)兩家設(shè)計(jì)單位工作界面難分、責(zé)任不清的情況，在以后的工作中我們需在這方面多積累經(jīng)驗(yàn)，并自覺學(xué)習(xí)一些管理溝通的知識(shí)和技巧，以期更高效地完成設(shè)計(jì)管理工作。（三）項(xiàng)目開發(fā)有待改進(jìn)的方面通過總結(jié)領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目開發(fā)全過程，我們獲得了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也有一些不足的地方需要改進(jìn)，通過項(xiàng)目總結(jié)，為今后的項(xiàng)目運(yùn)作提供了許多啟示與努力的方向。為此，我司在2010年編制了《工程變更管理辦法》，并經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及各部門審批通過正式實(shí)施。在總結(jié)A區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)下，我們從B區(qū)小市政施工前開始組織管線綜合及園林綠化圖紙的綜合圖紙會(huì)審，從圖紙上解決各種管線間的綜合布置與園林小品、喬木間的位置關(guān)系，采取有壓讓無壓、次要讓主要、符合規(guī)范、節(jié)約成本的原則，解決了絕大部分的管線矛盾問題。通過以上措施，有效地加快了工程款的支付進(jìn)度，使得本月工程款一般在下一個(gè)月內(nèi)可支付到位。在A區(qū)施工時(shí)，月工程進(jìn)度款的支付要經(jīng)過形象進(jìn)度審批、工程量監(jiān)理審批、工程量專業(yè)咨詢公司審批、工程量成本部審批、工程量公司巡簽、工程款支付巡簽等手續(xù)，手續(xù)十分復(fù)雜，造成了當(dāng)月的工程進(jìn)度款一般要延后一個(gè)半月到2個(gè)月才能支付到施工單位，給施工單位造成了很大的資金壓力，受到了施工單位的強(qiáng)烈抱怨。另一方面，在對(duì)市場(chǎng)勞動(dòng)力情況進(jìn)行充分調(diào)查的情況下，及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)反映，在取得公司領(lǐng)導(dǎo)的理解和支持下，及時(shí)與總包單位就勞動(dòng)力成本提高的問題進(jìn)行溝通，使得施工單位敢于加大對(duì)勞動(dòng)力的投入，保證了勞動(dòng)力的及時(shí)進(jìn)場(chǎng)。為保證工程進(jìn)度，春節(jié)后復(fù)工勞動(dòng)力能否按時(shí)、按需到場(chǎng)就成了一個(gè)很大的問題。對(duì)鋁窗、戶門等分包項(xiàng)目招標(biāo)清單進(jìn)行了創(chuàng)新，統(tǒng)一了不同廠家的報(bào)價(jià)口徑，實(shí)現(xiàn)了分包項(xiàng)目綜合單價(jià)分析可比性平臺(tái)。在A、B區(qū)開發(fā)階段，我司一般以專業(yè)咨詢公司的工程量清單模板組織招標(biāo)工作，無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也缺少適應(yīng)項(xiàng)目特點(diǎn)的特殊要求。為此我司總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，自B區(qū)開始將外墻磚供應(yīng)納入總包實(shí)施范圍，雖然相對(duì)供應(yīng)價(jià)格較A區(qū)略高，但是相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)得以轉(zhuǎn)移。通過實(shí)踐證明以上措施實(shí)施效果明顯，在很大程度上改善了我司對(duì)造價(jià)咨詢合作單位的協(xié)調(diào)和管理工作。為此我司從B區(qū)開始對(duì)造價(jià)咨詢單位的管理予以改革，首先選擇熟悉國內(nèi)業(yè)務(wù)與慣例的咨詢顧問公司進(jìn)行合作，其次招標(biāo)與結(jié)算階段業(yè)務(wù)委托造價(jià)咨詢公司，實(shí)施過程的管理則由公司成本部獨(dú)立完成以簡化業(yè)務(wù)流程、提高管理效率。在項(xiàng)目四個(gè)區(qū)的開發(fā)過程中，成本管理方面遇到過一些問題，通過對(duì)發(fā)生問題的處理和分析，使公司積累了一些可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。所謂平層別墅，顧名思義是戶內(nèi)沒有樓層疊加，是一種平面展開的房屋產(chǎn)品。玄關(guān)的空間感優(yōu)越，兩層通高，戶內(nèi)設(shè)室內(nèi)花園。在室內(nèi)設(shè)計(jì)了廊橋結(jié)構(gòu)，是空間的立體化設(shè)計(jì)，讓二層連接主臥與客房之間的過道區(qū)域增加了情趣。建筑外立面打破平板式外墻，具有良好的層次感和錯(cuò)落感，相當(dāng)于別墅品質(zhì)。同時(shí)考慮到最大化地保證房屋所需的日照效果，每一區(qū)域基本采用了北高南低的豎向設(shè)計(jì)。在色彩構(gòu)成方面，以較為中性又很國際化的“褚石色”為基調(diào)，給購房者營造出高檔、國際化、高品味的視覺印象，從而改善了在一期工程中由于灰色帶來的無親切感的心理感受。在專業(yè)分工的設(shè)計(jì)領(lǐng)域體現(xiàn)四個(gè)結(jié)合?；谝陨戏治?，公司經(jīng)充分調(diào)研、科學(xué)預(yù)測(cè)，綜合各方面因素，最終做出了領(lǐng)秀新硅谷的產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)構(gòu)想，即建筑風(fēng)格要充分體現(xiàn)所在地的地域特點(diǎn)和人文精神，引入第一居所概念，打造令該區(qū)域內(nèi)高科技人才真正滿意的高舒適度的健康住宅產(chǎn)品。通過對(duì)一期工程的總結(jié)和分析，也發(fā)現(xiàn)一些不足之處，如外墻以涂料為主，平淡無質(zhì)感，色調(diào)偏灰，略顯冷漠，缺乏親和力與“溫馨的家”的感覺。盡可能做到建筑形態(tài)與周邊園區(qū)的高科技氛圍形成良好呼應(yīng)，以滿足作為精英階層的高素質(zhì)目標(biāo)客戶的審美需求。領(lǐng)秀新硅谷的產(chǎn)品定位是領(lǐng)秀硅谷的延續(xù)和升級(jí)。（1）對(duì)本區(qū)域客戶群體的購買需求研判準(zhǔn)確項(xiàng)目地處上地高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的北部，高科技企業(yè)云集，學(xué)知?dú)夥諠庥簦瑢僦R(shí)密集型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。針對(duì)這一問題，公司及時(shí)出臺(tái)了設(shè)計(jì)認(rèn)樣管理流程，并納入公司模板式管理流程。（3）編寫外裝材料樣板認(rèn)樣管理辦法由于新硅谷項(xiàng)目的主建筑師是境外背景，對(duì)外立面的要求較高，但優(yōu)秀的方案需要借助外裝材料的嚴(yán)格把關(guān)才能實(shí)現(xiàn)。由于在A區(qū)開工前圖紙不夠完善，加上總包單位不了解我們的管理流程和要求，造成簽署設(shè)計(jì)變更和洽商的工作程序紊亂，降低了工作效率和工作質(zhì)量。隨著設(shè)計(jì)工作的經(jīng)驗(yàn)的積累，逐漸在樣板間、室內(nèi)精裝修等工作推行限額設(shè)計(jì)，取得了明顯的效果。置地公司作為集團(tuán)重要的房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，堅(jiān)持以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，立足于北京區(qū)域內(nèi)的住宅開發(fā)，嚴(yán)格執(zhí)行了集團(tuán)的戰(zhàn)略定位，在房地產(chǎn)開發(fā)板塊業(yè)務(wù)做出了重大貢獻(xiàn)。七、綜合評(píng)估（一）與集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性分析置地公司在開發(fā)領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目過程中，正好處于集團(tuán)的第一個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃期間。根據(jù)本次清算面積和扣除項(xiàng)目金額計(jì)算得出項(xiàng)目單位建筑面積成本費(fèi)用為9,。置地公司20082011年累計(jì)計(jì)提領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目土地增值稅51,實(shí)際繳納土地增值稅7,（根據(jù)規(guī)定，2010年四季度按預(yù)收賬款的2%預(yù)繳，之前按預(yù)收賬款的1%預(yù)繳）,具體情況如下表：(金額單位:人民幣萬元)。根據(jù)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入6,568,801,%稅率預(yù)測(cè)，領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目應(yīng)繳兩稅一費(fèi)361,284,058元。（五）稅務(wù)籌劃情況經(jīng)測(cè)算，領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目稅費(fèi)合計(jì)140,613萬元。（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析根據(jù)測(cè)算。現(xiàn)金流出方面體現(xiàn)，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出與籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出所占現(xiàn)金總流出比例較大，表明公司主要現(xiàn)金支出用于經(jīng)營業(yè)務(wù)成本及為項(xiàng)目融資支付的融資成本。置地公司費(fèi)用控制上，嚴(yán)格在集團(tuán)下達(dá)的費(fèi)用考核指標(biāo)范圍內(nèi)進(jìn)行；在成本支出上，嚴(yán)格控制在集團(tuán)批復(fù)的成本預(yù)算內(nèi)。根據(jù)領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)情況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總成本401,264萬元，具體包括：土地成本136,019萬元，預(yù)計(jì)工程直接費(fèi)用197,021萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目間接費(fèi)68,224萬元。領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入收尾工作，公司對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行了細(xì)致的歸集與測(cè)算，對(duì)每一份結(jié)算書進(jìn)行整理及時(shí)更新數(shù)據(jù)。項(xiàng)目銷售回款情況良好，截止2011年底，回款率在99%以上。截至2011年末，領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入559,638萬元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回款611,686萬元。以“中國硅谷唯一城市別墅區(qū)”的高端站位，與區(qū)域競品形成明顯差異化競爭，將項(xiàng)目打造成 “中國硅谷城市別墅標(biāo)桿”。（七）綜述：以多元化產(chǎn)品滿足硅谷菁英家庭結(jié)構(gòu)的居住需求；別墅類產(chǎn)品彰顯項(xiàng)目高端調(diào)性，滿足硅谷高端人群的別墅居住夢(mèng)想；洋房產(chǎn)品滿足市場(chǎng)主流改善型需求，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品增強(qiáng)競爭力；高層產(chǎn)品滿足剛性和首次改善型需求，并貢獻(xiàn)容積率；同時(shí)結(jié)合內(nèi)部環(huán)境與交通、配套優(yōu)勢(shì)，打造高品質(zhì)低密度城市宜居社區(qū)。講道德，重操守，重誠實(shí)，尊重合作伙伴，對(duì)客戶有求必應(yīng)。在社區(qū)建設(shè)上增加更加多樣化、多層次的社區(qū)文化活動(dòng)，力求在社區(qū)范圍內(nèi)營造一種融洽、和諧、溫馨的親情化管理氛圍，將領(lǐng)秀新硅谷物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵提升到一個(gè)新的境界。金地物業(yè)以富有特色的物業(yè)管理服務(wù)而聞名業(yè)界，在注重將傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目做到細(xì)致入微的前提下不斷挖掘服務(wù)創(chuàng)新的潛力，以增強(qiáng)物業(yè)管理的內(nèi)涵。金地物業(yè)公司作為上市公司的成員企業(yè)，在物業(yè)管理行業(yè)中，位列全國三甲。偉業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)與置地公司同舟共濟(jì)、精誠合作，使整個(gè)營銷體在宏觀層面上，對(duì)項(xiàng)目的營銷運(yùn)作把控到位，各項(xiàng)策略制定得當(dāng)；在中觀層面上，營銷執(zhí)行精準(zhǔn)有效；在微觀層面上，對(duì)營銷細(xì)節(jié)嚴(yán)格要求；從而使項(xiàng)目在三個(gè)營銷層面上進(jìn)行了良好的整合，確保了銷售任務(wù)的順利完成。從2006到2012年，“領(lǐng)秀?新硅谷”經(jīng)歷了宏觀環(huán)境的風(fēng)云變幻，承受住了市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，取得了驕人的銷售業(yè)績。偉業(yè)顧問公司成立于1994年，是與中國房地產(chǎn)行業(yè)相伴而生的最早的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。營銷工作從前期市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位開始，就與規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀打造、工程建設(shè)和物業(yè)管理緊密結(jié)合，再加之系統(tǒng)的營銷推廣工作，這才有了今天項(xiàng)目圓滿結(jié)案。策略，可以創(chuàng)造出項(xiàng)目與競爭對(duì)手之間的差異，從而獲得市場(chǎng)中的領(lǐng)先地位；但僅僅有策略是不夠的，還需要高效的執(zhí)行力，兩者缺一不可！若執(zhí)行力不夠，即使起跑時(shí)處于領(lǐng)先地位，最終也一定會(huì)被競爭對(duì)手追上。領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目營銷致勝的關(guān)鍵在于：“以快取勝，跑贏大市”。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于北京市物業(yè)管理主管部門同期施行的普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并達(dá)到下列服務(wù)質(zhì)量要求：其中：1. 房屋外觀：完好率99% 。（四）物業(yè)管理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等評(píng)估本著服務(wù)業(yè)主、微利經(jīng)營的原則，根據(jù)物業(yè)不同類型，按建筑面積（含公共分?jǐn)偯娣e）向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)管理費(fèi)。成交客戶的總體特征：地緣性、高知性、行業(yè)性、改善型、家庭化、生活化。B區(qū)、D區(qū)板樓產(chǎn)品以三居、四居為主，故B區(qū)、D區(qū)板樓成交客戶以二次置業(yè)為主；而A區(qū)、C區(qū)板樓產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)豐富，一居、二居占比較大，因此A區(qū)、C區(qū)板樓成交客戶首次置業(yè)比例較高。洋房客戶的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，多為改善型升級(jí)置業(yè)，對(duì)居住舒適度要求較高。因此，對(duì)于別墅成交客戶而言，地段價(jià)值毫無爭議地成為他們購買的最主要因素。（三）目標(biāo)客戶與簽約客戶的比較分析本項(xiàng)目不同類別產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體各有不同。（二）營銷計(jì)劃隨房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的調(diào)整情況2006年11月“封頂放貸”政策出臺(tái)，對(duì)本項(xiàng)目回款造成影響。洋房：銷售面積149521平方米；實(shí)現(xiàn)銷售144715平方米；%；；實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)14127元/平方米。五、銷售管理與物業(yè)管理評(píng)估（一）項(xiàng)目銷售情況領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目整體營銷周