【正文】 這里。我們將主營(yíng)業(yè)務(wù)成本費(fèi)用按照工程結(jié)算成本、工程結(jié)算稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用四個(gè)因素進(jìn)行分別考察。造成這一結(jié)果的主要原因可能是：公司采用降價(jià)策略以擴(kuò)大主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；另一方面的原因是公司的內(nèi)部成本費(fèi)用上升了。公司2000年籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為巨額赤字的主要原因在于公司為償還到期債務(wù)支付了大量現(xiàn)金。所以，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入減少的主要原因可能是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)活動(dòng)成本費(fèi)用的上升，亦即公司銷售成本率的上升?？梢?，公司2000年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入高于1999年，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出比1999年高得更多，這導(dǎo)致了最后現(xiàn)金凈流入小于1999年。可見，公司2000年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的現(xiàn)金凈流量均比1999年有大幅度的減小。1999年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量分別為：, , 。這是個(gè)值得重視的問(wèn)題。從上面的分析圖中，我們可以看出，于１９９９年相比，公司的存貨和現(xiàn)金及等價(jià)物都發(fā)生了明顯的減少。所以，導(dǎo)致公司流動(dòng)資產(chǎn)不斷減少的主要原因是因?yàn)楝F(xiàn)金及等價(jià)物、存貨和應(yīng)收賬款這三者整體水平的不斷下降。進(jìn)一步分析公司流動(dòng)資產(chǎn)不斷下降的原因，我們可以考察現(xiàn)金及等價(jià)物、存貨、應(yīng)收賬款、其它流動(dòng)資產(chǎn)這四個(gè)因素。進(jìn)一步分析公司資產(chǎn)總額不斷下降的原因，我們可以考察流動(dòng)資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)這兩個(gè)因素。２０００年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比１９９９年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有很明顯的上升的主要原因是兩方面的：一方面，公司資產(chǎn)總額下降，另一方面是由于公司２０００年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入有了較往年明顯的增長(zhǎng)。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù)，我們可以看到，公司近三年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入處于波動(dòng)當(dāng)中，其中，２０００年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比１９９９年和１９９８年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入都有很明顯的上升。所以，公司凈利率不斷上升的主要原因是由于公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷上升。進(jìn)一步分析公司資產(chǎn)凈利率不斷上升的主要原因，我們可以考察主營(yíng)業(yè)務(wù)收益率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這兩個(gè)因素。而權(quán)益乘數(shù)不斷減少，反映了公司在逐步實(shí)施一種穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。凈資產(chǎn)收益率不斷上升的原因是什么呢？我們?cè)倏匆幌鹿窘甑馁Y產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)的柱狀圖：從上面兩張圖表可以看出，公司近三年來(lái)的凈資產(chǎn)收益率不斷上升，而權(quán)益乘數(shù)卻不斷減小。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 247。%，這兩個(gè)比率之間差別如此之大的主要原因是公司的資產(chǎn)負(fù)債率較高，這反映了公司較強(qiáng)的杠桿經(jīng)營(yíng)能力。年度末股東權(quán)益=247。平均資產(chǎn)=247。進(jìn)一步的原因我們將在后面的動(dòng)態(tài)分析中探討。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=247。正如前面分析公司的流動(dòng)比率那樣，預(yù)收賬款作為一項(xiàng)特殊的流動(dòng)負(fù)債，它給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不如其它類型的負(fù)債（比如應(yīng)付賬款、長(zhǎng)期借款等），所以，就這個(gè)角度來(lái)看，公司的長(zhǎng)期償債風(fēng)險(xiǎn)并不大?？偟膩?lái)看。所以，公司長(zhǎng)期償債能力存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。=%就絕對(duì)數(shù)字來(lái)看，%的資產(chǎn)負(fù)債率指示出公司的長(zhǎng)期償債能力存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。（3）長(zhǎng)期償債能力分析資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額247。[（+）/2]=可見，公司的存貨周轉(zhuǎn)率并不高，存貨周轉(zhuǎn)速度不快，企業(yè)的存貨管理存在一定的問(wèn)題。存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本247。平均應(yīng)收賬款=247。它的支付實(shí)際是企業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)的過(guò)程，這樣，對(duì)“預(yù)收賬款”的支付就可更多地依靠固定資產(chǎn)等資產(chǎn)的利用。=顯然，公司的流動(dòng)比率偏低，存在著一定的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。一、財(cái)務(wù)策略 （一）公司財(cái)務(wù)分析靜態(tài)分析（資料：2000年12月31日公司財(cái)務(wù)報(bào)表）（1）變現(xiàn)能力（短期償債能力）分析流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)247。戰(zhàn)略實(shí)施 要實(shí)施上面提出的公司應(yīng)該采取的進(jìn)入戰(zhàn)略，需要公司各職能策略的配合。3企業(yè)指導(dǎo)思想a 持續(xù)創(chuàng)新：通過(guò)不斷的觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新與管理創(chuàng)新創(chuàng)造、保持并發(fā)展企業(yè)的核心能力； b 規(guī)模經(jīng)濟(jì)：減低材料采購(gòu)和施工成本。 避免與家裝市場(chǎng)現(xiàn)有企業(yè)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)行為，等。 充分理解市場(chǎng)配置資源的作用，積極發(fā)展與相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)合作關(guān)系；216。比如說(shuō)，房屋策劃是公司的弱項(xiàng)，公司可以把這部分業(yè)務(wù)外包給外部的一些設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)；房屋銷售也是公司的弱項(xiàng)，公司可以與一些房地產(chǎn)銷售公司結(jié)成聯(lián)盟或合資，由本公司開發(fā)，由房地產(chǎn)銷售公司負(fù)責(zé)銷售，利潤(rùn)分成。具體而言，公司應(yīng)該將房地產(chǎn)開發(fā)與房屋裝飾相結(jié)合，將房屋裝飾方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)融入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，重點(diǎn)開發(fā)裝飾房，從而提高公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。同樣道理，與涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年的大型房地產(chǎn)開發(fā)商相比較，上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求把握也不如這些開發(fā)商，公司要想采取差異化出奇制勝而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，顯然也是行不通的。公司選用什么樣的進(jìn)入戰(zhàn)略進(jìn)入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域取決于公司具有什么樣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入戰(zhàn)略根據(jù)上面的SWOT分析，上海建筑裝飾集團(tuán)有限公司應(yīng)該逐步進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，并在長(zhǎng)期內(nèi)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)，將公司轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)為龍頭的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司。公司的宗旨可以界定為：以人為本，立足創(chuàng)新，推動(dòng)消費(fèi)者生活質(zhì)量的提升，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。而集團(tuán)家裝市場(chǎng)主要包括兩大部分：與房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)（主要是新建房）和與物業(yè)管理公司相關(guān)（主要是舊房）的房屋裝飾市場(chǎng)。企業(yè)劣勢(shì)：設(shè)計(jì)能力薄弱；缺乏系統(tǒng)的進(jìn)行家裝的管理方法；缺乏市場(chǎng)化的投標(biāo)能力與相關(guān)專業(yè)人員；缺乏深入開拓市場(chǎng)的能力。來(lái)自國(guó)內(nèi)的威脅：家裝市場(chǎng)現(xiàn)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)（如榮鑫原來(lái)只從事零散的家裝業(yè)務(wù)，現(xiàn)在有也會(huì)涉足集團(tuán)裝修房領(lǐng)域）；潛在市場(chǎng)進(jìn)入者的威脅（如一些大型房地產(chǎn)公司、現(xiàn)在只從事建筑裝飾的綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)）。據(jù)報(bào)道稱：最近，以美國(guó)為代表的國(guó)外一些建筑和材料代表團(tuán)已經(jīng)帶領(lǐng)企業(yè)到中國(guó)來(lái)過(guò)，沒(méi)來(lái)的正在策劃當(dāng)中，今后中國(guó)的建筑裝飾企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的陣容與實(shí)力將空前強(qiáng)大。而市場(chǎng)容量空前擴(kuò)大、集團(tuán)作戰(zhàn)成為可能、市場(chǎng)秩序得以規(guī)范，這使得在未來(lái)家裝市場(chǎng)將成為一塊最為誘人的蛋糕。 加入WTO后，外資將大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，加之入世后，關(guān)稅降低為建筑材料成本的下降提供了條件，進(jìn)口建材、設(shè)備價(jià)格的下降，這都將導(dǎo)致其產(chǎn)業(yè)集中化、專業(yè)化、規(guī)?；?、規(guī)范化速度加快，從而大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)“入世”意味著將會(huì)有大量的外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)涌入，必將對(duì)寫字樓和外銷公寓形成需求增勢(shì)。 上海建筑裝飾企業(yè)1900多家（一級(jí)企業(yè)20多家），外省市在滬企業(yè)800多家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈；216。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上海每年的住宅裝飾的總產(chǎn)值達(dá)300400億元，其中家裝市場(chǎng)近年來(lái)以近25～35％的速度快速發(fā)展，其2000年的總產(chǎn)值達(dá)150億元，而居民的戶均建筑裝飾投入則為5萬(wàn)元。 6 上海市場(chǎng)狀況216。 西部地區(qū)將成為我們未來(lái)裝飾行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)；216。象清華、北大、中關(guān)村一帶的教育投資相當(dāng)大。一般商品住宅都是毛坯房（包括廁所的基本用具都沒(méi)有），每一戶都要進(jìn)行裝飾裝修，3億m2的房子，如果每平方米用400～500元裝飾裝修，預(yù)計(jì)全國(guó)的家裝工作量大概在1450億元左右，這是第二個(gè)變化，即家庭裝飾將成為裝飾市場(chǎng)消費(fèi)的一個(gè)熱點(diǎn)；216。 裝飾市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)從新建工程向改建工程轉(zhuǎn)移；216?？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)/服務(wù)業(yè)職員、公司中級(jí)經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－2000元范圍內(nèi)為主體購(gòu)房者；而從預(yù)購(gòu)房者的人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，近60％的預(yù)購(gòu)者年齡介于21～35歲之間，由此可見，市場(chǎng)的重心在年輕一族。家庭月收入在1000－4000元的為主要房屋預(yù)購(gòu)者。 4 市場(chǎng)消費(fèi)特征據(jù)調(diào)查，％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主；在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，％預(yù)計(jì)明年購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。在住宅的使用壽命內(nèi)，平均5－8年進(jìn)行一次裝飾（有時(shí)連同維修和局部改造）的總投入，將不亞于建造住宅的初次投入； 據(jù)估計(jì)：家居裝飾在未來(lái)兩三年內(nèi)將達(dá)到2000億到3000億元，即相當(dāng)于住宅投資總額的一半左右。 錢好要。 任務(wù)多；216。 工程量不大但提意見的不少。 材料品種多而數(shù)量少；216。 利潤(rùn)率低；216。2 家裝市場(chǎng)的特點(diǎn)：216。二、家庭裝飾業(yè)務(wù)（一）行業(yè)現(xiàn)狀 1 1990～1999年，家庭裝飾市場(chǎng)年發(fā)展速度為45%，1996~1999年間的平均發(fā)展速度為41％，遠(yuǎn)高于同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為4億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括40億平方米已建住宅的二次裝修。（五）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析小結(jié)通過(guò)SWOT分析，從宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)尤其在中國(guó)開放最前沿、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市——上海，有著廣闊的發(fā)展前景，公司應(yīng)將主營(yíng)業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)業(yè)延伸，但從公司的內(nèi)部條件來(lái)看，短期內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)尚不成熟，公司的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)加強(qiáng)和優(yōu)化人力資源配置，采取適宜的員工激勵(lì)機(jī)制，調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和管理組織結(jié)構(gòu)，為將來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！镜慕M織機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理，沒(méi)有有效地激勵(lì)機(jī)制激發(fā)職工的積極性，造成管理的低效率。而且產(chǎn)品之間的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性無(wú)疑也降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘?！咀?980年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中有許多成功的經(jīng)驗(yàn)，另外公司與銀行等金融機(jī)構(gòu)有著很好的合作伙伴關(guān)系，有著很好的籌、融資能力，這就大大降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。根據(jù)上面對(duì)上海建筑裝飾（集團(tuán)）公司企業(yè)內(nèi)部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司主要存在以下的這些優(yōu)劣勢(shì)：企業(yè)優(yōu)勢(shì)：——公司在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)方面積累了一定數(shù)量和質(zhì)量的人才和技術(shù)儲(chǔ)備，并積極引進(jìn)高素質(zhì)人才，培訓(xùn)公司員工，主動(dòng)與高校和各類研究機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，這些都將為公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成自己在房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究開發(fā)、銷售、管理等方面形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。——加入WTO后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，更深的受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，這對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)本身就是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)更加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！壳拔覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)雖然非常激烈，但行業(yè)進(jìn)入壁壘仍然較低，只要找準(zhǔn)產(chǎn)品與市場(chǎng)的最佳切入點(diǎn)，仍不失進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。調(diào)查表明：隨著住房制度改革的深化，居民對(duì)住房的需求在不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的市場(chǎng)空間。還榮獲995年度上海市優(yōu)秀企業(yè)等多種稱號(hào)。（集團(tuán)）有限公司為建筑裝飾資質(zhì)一級(jí)、土建二級(jí)、建筑裝潢甲級(jí)設(shè)計(jì)，并擁有國(guó)家外經(jīng)貿(mào)部頒發(fā)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)權(quán)，是上海市最大的建筑裝飾實(shí)體單位?！?公司的綜合實(shí)力及主要優(yōu)勢(shì)上海建筑裝飾集團(tuán)以上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司為核心單位，擁有全資子企業(yè)3家、控股參股企業(yè)14家，另有關(guān)聯(lián)及契約企業(yè)18家，擁有裝飾、建造、修繕、水電暖通安裝、拆遷、防火、家庭裝飾、古建筑等各類專業(yè)施工隊(duì)伍。但是，公司的人力資源狀況也存在著一些問(wèn)題。他們有著各自的專業(yè)特長(zhǎng)，有著豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，能夠勝任本職工作，兢兢業(yè)業(yè)地為公司服務(wù)。（三）企業(yè)內(nèi)部條件分析● 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司的人力資源狀況上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司總部全體職工120余人，公司員工的平均年齡，專業(yè)技術(shù)人員100名，其中本科畢業(yè)占全部專業(yè)技術(shù)人員的20％左右。90年代以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩次外資投資高潮，一次是以土地批租為契機(jī)的外資引入，它引發(fā)了1992年、1993年上海外銷房的建設(shè)高潮；另一次是1994年后的外資大規(guī)模進(jìn)入內(nèi)銷房市場(chǎng)。最后，“入世”后，大量外資的介入將改變市場(chǎng)開發(fā)模式加入WTO后，將為國(guó)際大財(cái)團(tuán)為主的外資介入提供進(jìn)一步趨向平等化的環(huán)境，外資結(jié)構(gòu)的改變必將影響市場(chǎng)格局，市場(chǎng)的開發(fā)模式也將更趨市場(chǎng)化。對(duì)于上海的上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房?jī)r(jià)上升下降因素相互抵沖；從中長(zhǎng)期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入WTO對(duì)土地需求的增加則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，這是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動(dòng)力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣吲浜?。此外，“入世”后上海地價(jià)將穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格看漲商品房用地實(shí)行招標(biāo)或拍賣后，地價(jià)的上升趨勢(shì)已逐漸顯現(xiàn)。而眾多從事商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的民營(yíng)企業(yè)以及新興的高科技企業(yè)，在加入WTO之后，將擁有更大的發(fā)展空間，他們對(duì)于辦公樓以及高品質(zhì)住宅的租用需求也將提高。 再次，上海的辦公商業(yè)用房市場(chǎng)的空置情況將會(huì)明顯改善“入世”以后，隨著我國(guó)銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、法律服務(wù)、中介咨詢、娛樂(lè)業(yè)等服務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)將逐漸向國(guó)外開放，外商將會(huì)在上海購(gòu)買辦公或商業(yè)用房，開設(shè)分支機(jī)構(gòu)、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所乃至大型連鎖店等。目前在上海，政府尚在實(shí)行外銷商品房和內(nèi)銷商品房區(qū)別對(duì)待的政策，在地價(jià)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等方面外銷房比內(nèi)銷房要多征收，使得外銷房商品價(jià)格要高于普通內(nèi)銷商品房。其次，國(guó)民待遇的實(shí)行將會(huì)增加境外人員購(gòu)房、租房活動(dòng)實(shí)行國(guó)民待遇原則是加入WTO的條件之一。此外，“入世”后隨著交通便利程度的提高，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)將會(huì)增加。隨著住房制度改革的深化，福利分房被徹底取消后，在政策導(dǎo)向的作用下，居民的購(gòu)房意識(shí)將明顯提高。第一類需求（食品、服裝需求）消費(fèi)比重過(guò)高；第二類（居住與日用品需求）、第三類需求（生活享受與提高生活質(zhì)量需求）消費(fèi)比重明顯偏低，居民生活水平不高。不容置疑的是，對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)而言，“入世”的機(jī)遇將大于挑戰(zhàn)。但是，“入世”會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的大量需求，以及新一輪的資金潮，將改變市場(chǎng)的開發(fā)模式，激活現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于消化空置；由于房地產(chǎn)具有本土化特征，加上房地產(chǎn)文化差異的作用，“入世”后國(guó)外的房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)在短期內(nèi)大量涌入中國(guó)市場(chǎng)，我國(guó)住房貸款中的公積金貸款目前僅對(duì)國(guó)內(nèi)銀行開放，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的加入對(duì)國(guó)內(nèi)住房金融貸款的影響不大；在“入世”的緩沖期內(nèi)，政府還可以在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以適當(dāng)?shù)姆龀趾捅Ｗo(hù)?！?加入WTO對(duì)我國(guó)尤其是上海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響“入世”所營(yíng)造的對(duì)外開放的良好國(guó)際環(huán)境，將大大加速房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；M(jìn)程。房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤(rùn)回報(bào)率很高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)到銷售由于產(chǎn)品本身的特殊性要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，從資金的大批投入到資金的回籠需要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商需要很強(qiáng)的資金實(shí)力，無(wú)疑這更增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，就使得房地產(chǎn)業(yè)一度