【正文】 ８） 管理成型與人力資源培訓(xùn)； 。７） 開業(yè)驗(yàn)收與開業(yè)營銷運(yùn)作； ６） 招商引資與融資運(yùn)作； ５） 工程招標(biāo)與投資建設(shè)； ４） 立項(xiàng)、可研與五證報(bào)批； ３） 策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等相關(guān)事項(xiàng)； ２） 土地征用、拆遷、居民安置； １） 經(jīng)營權(quán)及相關(guān)合同談判與簽訂； 開發(fā)運(yùn)作計(jì)劃，一般涉及到以下幾個方面： 這一計(jì)劃的重點(diǎn)，在于把戰(zhàn)略落實(shí)到開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)之中，提示操作的順序、重點(diǎn)、達(dá)到的目標(biāo)、環(huán)節(jié)之間的銜接等等細(xì)節(jié)。 有關(guān)商業(yè)模式設(shè)計(jì)的詳細(xì)內(nèi)容，請參閱《旅游投資的商業(yè)模式研究――3L坐標(biāo)分析法》一文。 其內(nèi)容非常豐富，包括了收入模式、經(jīng)營模式、營銷模式、管理模式、投資分期、資本構(gòu)架、融資模式等等。因此，綜合相關(guān)要素，進(jìn)行合理布局，形成最佳的空間結(jié)構(gòu)關(guān)系與游憩路線，是旅游策劃、規(guī)劃的共同任務(wù)。旅游項(xiàng)目，往往不是單一的功能結(jié)構(gòu)，而需要按照旅游的規(guī)律，配置相關(guān)要素，形成一個游憩活動完整系統(tǒng)。 5） 要素配置與布局 交通及進(jìn)入性設(shè)計(jì) 購物、餐飲與夜間娛樂中心設(shè)計(jì) 接待中心策劃 游線與交通工具設(shè)計(jì) 游樂與娛樂項(xiàng)目設(shè)計(jì) 情境與體驗(yàn)方式設(shè)計(jì) 觀賞方式策劃 獨(dú)特性賣點(diǎn)策劃 主題及主題理念策劃 游憩方式設(shè)計(jì)的內(nèi)容細(xì)分 因?yàn)橛慰筒粌H僅是游，還要吃住行娛購，并且需要通過游程安排，把游憩過程串起來。這樣，我們就可以把旅游資源轉(zhuǎn)化成一種玩的方式，轉(zhuǎn)化成一種我們喜愛休憩的方式。游憩方式設(shè)計(jì)，又可以看成是尋找用什么玩法來統(tǒng)領(lǐng)旅游資源的模式。該區(qū)域的地貌植被很適合建筑歐式城堡式，瑞士的蘇黎世市和昆明是友好城市，所以我們決定把瑞士的風(fēng)格引進(jìn)來，建造一個瑞士小鎮(zhèn)，這樣來帶動野鴨湖的發(fā)展。例如昆明野鴨湖，其實(shí)也就是一個兩百畝的湖面，資源上沒有任何獨(dú)特性賣點(diǎn)；但是，該區(qū)域距離昆明很近，只有45分鐘的路程，可以搞旅游房地產(chǎn)開發(fā)，土地利用有一定的價(jià)值。我們可以深度挖掘文脈、地脈、人脈，找到獨(dú)特性賣點(diǎn)，形成獨(dú)特吸引物，構(gòu)建旅游核心吸引力。 因此，我們必需圍繞主題、景觀、游憩方式進(jìn)行創(chuàng)意策劃。但是，專家能看懂老百姓看不懂。有些景區(qū)資源，很有獨(dú)特性，但是這些獨(dú)特性在旅游上并不具備吸引力。 因此，不能用旅游規(guī)劃代替旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)。游憩方式設(shè)計(jì)是一種技術(shù)，就像化工項(xiàng)目需要先做化工流程技術(shù)專業(yè)設(shè)計(jì)，再做建筑設(shè)計(jì)一樣，只有先對旅游項(xiàng)目進(jìn)行游憩設(shè)計(jì)，進(jìn)一步進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，才能完成真正的旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)。 游憩方式設(shè)計(jì)，是旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)的關(guān)鍵步驟，只有“奇特創(chuàng)意”與“旅游專業(yè)技能”之間高水準(zhǔn)的結(jié)合，才能達(dá)到最佳效果。游憩方式設(shè)計(jì)包括：觀賞方式與觀賞線路設(shè)計(jì)、游樂設(shè)施選型與游樂內(nèi)容策劃、故事編撰與情境化場景布置設(shè)計(jì)、體驗(yàn)?zāi)Ｊ讲邉?、特色餐飲策劃、特色住宿策劃、特色紀(jì)念品策劃與設(shè)計(jì)、游憩功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、布局結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等等； 是開發(fā)中輕重緩急、先后時序、結(jié)構(gòu)配合投資分配等重大問題的綱領(lǐng)與方針。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)途徑，必需有戰(zhàn)略性的構(gòu)架，這就是開發(fā)戰(zhàn)略。開發(fā)戰(zhàn)略 旅游項(xiàng)目，可以圍繞六要素進(jìn)行細(xì)分展開，結(jié)合游憩方式，構(gòu)建系統(tǒng)的綜合功能結(jié)構(gòu)。功能定位 一般目標(biāo)定位，應(yīng)該明確項(xiàng)目在影響范圍內(nèi)的獨(dú)特程度、排位、知名度、游客人數(shù)等等指標(biāo)。目標(biāo)是一個體系，包括定性與定量兩個方面。 目標(biāo)定位，要求設(shè)計(jì)出達(dá)到目標(biāo)可行的運(yùn)作路徑。 目標(biāo)定位，將決定將項(xiàng)目獨(dú)特吸引力提升到何種程度，才可以具備實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)。 目標(biāo)定位，將給投資人一個理想的愿景。目標(biāo)定位 濕地－－綠色水生態(tài)－－候鳥、魚與植物的家園 水鄉(xiāng)－－北方水鄉(xiāng)－－夢中的家園 水城－－城市水景－－東方的威尼斯商城 XX項(xiàng)目的水資源，提供了建設(shè)“北方水鄉(xiāng)”的全部條件，使水的靈氣，可以依托于北方的建筑、鄉(xiāng)村景觀、植物景觀、民俗文化等等，形成中國田園的另一種迷人的景象。 江南的典型形象，就是江南水鄉(xiāng)。 XX項(xiàng)目的水資源條件，提供了建設(shè)以上以水為主題的的各種景觀系統(tǒng)的全部可能性，這是XX項(xiàng)目景觀與旅游休閑發(fā)展的靈魂。水景建筑：水上皇宮、瀑布賓館、流水別墅、半島別墅等等； 水網(wǎng)構(gòu)造：城市水網(wǎng)、村鎮(zhèn)水網(wǎng)、田園水網(wǎng)、濕地水網(wǎng)； 島嶼生態(tài)：紐約曼哈頓、哈爾濱太陽島、千島湖等等； 城市湖泊：西湖、瘦西湖、武漢東湖、北京的中南海、什剎海等； 濕地公園：杭州城市濕地公園，鄱陽湖濕地； 水鄉(xiāng)構(gòu)造：寧波江南水鄉(xiāng)、周莊； 水城構(gòu)造：威尼斯水城、山東聊城（北方水城）； 水景觀系統(tǒng)的簡單羅列： 由于地勢較低，地下水出涌形成水景的條件無比優(yōu)越，提供了XX項(xiàng)目以水造景的無窮可能性，這在北方，是絕對獨(dú)特的優(yōu)勢，是上帝賜予這塊土地的巨大價(jià)值。 而水，則是景觀房產(chǎn)、旅游、休閑、度假發(fā)展的核心要素，是靈氣的來源，是發(fā)展的前提。當(dāng)然，有的項(xiàng)目也可以沒有獨(dú)特的主題，而是以單一的吸引核或綜合性功能來吸引人，我們認(rèn)為，這樣的景區(qū)存在一定的提升空間。定位，可以分為四個方面，主題定位、目標(biāo)定位、客源市場定位和戰(zhàn)略定位。 入境旅游者來國內(nèi)滑雪的市場主要是：韓國、日本、等東南亞國家。國內(nèi)目前滑雪旅游發(fā)展比較好的省市有：東北三省、北京、上海、天津等 近幾年來，滑雪旅游在國內(nèi)發(fā)展迅速，滑雪旅游不僅成為冬季旅游的亮點(diǎn)，而且，滑雪引領(lǐng)了一場生活方式的改變，滑雪旅游逐漸普及，滑雪旅游市場隨之逐漸成熟，滑雪旅游的競爭日益激烈，市場細(xì)分越來越明顯，滑雪供給日趨豐富，而滑雪需求也是異彩紛呈。 調(diào)查目的： 該項(xiàng)調(diào)研已經(jīng)完成，相關(guān)報(bào)告受到業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)同。案例：《中國滑雪消費(fèi)市場調(diào)查》工作計(jì)劃 旅游吸引力與游客滿意度調(diào)研 旅游營銷效果監(jiān)測報(bào)告 旅游品牌傳播調(diào)研 旅游目的地形象調(diào)研 目標(biāo)市場旅游者出游力調(diào)研 目標(biāo)市場出游需求與游客行為調(diào)研 根據(jù)項(xiàng)目的具體要求，市場調(diào)查還可以從不同角度進(jìn)行深化： 根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)程，還可以分別開展“開題型調(diào)研”與“驗(yàn)證型調(diào)研”；可以進(jìn)行實(shí)地調(diào)研與網(wǎng)絡(luò)調(diào)研。 項(xiàng)目調(diào)研，包括資源調(diào)研、環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)研、市場調(diào)研三個方面。 要把握好市場，需要從五個方面進(jìn)行深度研究與策劃：市場調(diào)研、旅游市場總體把握，項(xiàng)目的市場定位，對應(yīng)于目標(biāo)市場需求的產(chǎn)品創(chuàng)造（創(chuàng)意策劃與游憩方式設(shè)計(jì)，游線設(shè)計(jì)），市場核算與運(yùn)作策劃（收入模式設(shè)計(jì)，營銷策劃，市場效果判斷，效益估算等）。 基于以上初步診斷，我們認(rèn)為，必須對整個景區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)的策劃，并落實(shí)到產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景區(qū)開發(fā)、景區(qū)管理、整合營銷等各個環(huán)節(jié)上，形成可操作的具體計(jì)劃，以保證快速改變景區(qū)面貌，形成全新發(fā)展態(tài)勢。 從營銷實(shí)際看，目前景區(qū)營銷理念比較落后，推銷都沒展開，基本上談不上營銷，更不要說進(jìn)行品牌整合營銷傳播。 從營銷環(huán)境看，三國游線是國際游線，屬于冷線，旅行社沒有太大熱情，除成都武候祠外，整個游線的各個點(diǎn)均產(chǎn)品陳舊，門可羅雀，對線路產(chǎn)品推廣十分不利。 品牌美譽(yù)度不高，特別是對旅游角度而言，來過的評價(jià)不高，未來的認(rèn)為只不過是個關(guān)口。從品牌看，品牌較有影響，但遠(yuǎn)未達(dá)到應(yīng)有的水平，知名度主要在巴蜀人內(nèi)及三國迷中，省外、國外、非三國影響群中知名度較低。 因此，形成了對劍門關(guān)景區(qū)極大的誤區(qū)。上山到梁山寺的不夠多，繼續(xù)看翠云廊的很少。當(dāng)日返程多，過夜少。自駕車、旅行社組團(tuán)、單位組團(tuán)、過路客、商務(wù)客、自助客六類比較突出。對設(shè)施保護(hù)不足，人性化安排較少，各方面人員的行為未形成標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，服裝不統(tǒng)一，缺少主動性服務(wù)和導(dǎo)向性服務(wù)，熱情不足，用語不夠熱忱，普通話普及不足，導(dǎo)游詞不精彩，講解員對安全提示不足，講解較死板，缺少鋪墊和包袱，未啟動游客互動及情緒節(jié)奏，人，未成為景區(qū)的氣氛營造者和文化風(fēng)景線。４） 管理： 總體而言，缺乏系統(tǒng)配套，未形成中等規(guī)模中等檔次的游客接待能力。３） 配套： 既要有一定的隱蔽性，又要有一定的明確性和引導(dǎo)性，而且隨著現(xiàn)代旅游業(yè)的發(fā)展，旅游區(qū)內(nèi)的廁所越來越成為一種景觀設(shè)計(jì)元素。床位數(shù)可以總體規(guī)劃中所提出的為參考。故在大劍門景區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃當(dāng)中，選擇合適并合理的區(qū)域要考慮建設(shè)具有一定床位規(guī)模和設(shè)施檔次的星級賓館。另外在某些路段一邊沒有設(shè)護(hù)欄，建議在其下方草叢隱蔽處設(shè)防護(hù)網(wǎng)。事實(shí)證明，旅游建筑硬件設(shè)施的歷史文化風(fēng)格的到位與旅游所帶來的無形精神文明促進(jìn)作用是相得益彰的。但總體風(fēng)格控制以及建筑氛圍上，應(yīng)以代表著三國時期藝術(shù)形象的漢魏風(fēng)骨及雄渾古拙的二階式平緩雄健的屋面曲線及鴟尾、梭柱、斗拱、皿板、斗子蜀柱單鉤闌、樸野的戧脊、（附：漢魏斗拱碩大，多一斗三升，），并參考大量相關(guān)的對漢魏建筑文獻(xiàn)記載以及漢代畫像石中建筑形象的研究。第三， 旅游建筑項(xiàng)目的營建與改造——現(xiàn)狀各種旅游建筑物無統(tǒng)一規(guī)劃，建筑風(fēng)格混亂，以及存在為數(shù)不少的違章建筑物。 應(yīng)在傳統(tǒng)豆腐名菜的袋裝及快餐形式方面多做文章。第一， 劍門關(guān)正面崖壁的硬傷，在策劃及規(guī)劃中建議采取措施予以彌補(bǔ)。關(guān)于產(chǎn)品的幾個具體問題： 目前的劍門關(guān)、翠云廊景區(qū)，總體概括，開發(fā)程度低，開發(fā)內(nèi)容不足，基礎(chǔ)設(shè)施較差，文化表現(xiàn)粗陋，產(chǎn)品陳舊。２） 產(chǎn)品： 現(xiàn)狀診斷： 3) 歷史文化奇觀：中國古代交通道路文明的活化石（綠色長城――300里翠云廊大尺度觀賞、柏樹千姿、護(hù)路史詩，古道文明――古棧道、古閣道、古兵道、古驛道、古官道、攔馬墻等）、劍門關(guān)雄姿（古關(guān)雄姿，典故意境――一夫當(dāng)關(guān)、萬夫莫開、蜀道難、名人題贊）、邊關(guān)戰(zhàn)史（正面強(qiáng)攻無勝史、戰(zhàn)史故事、戰(zhàn)陣演繹、勝家奇技、紅軍解放軍奪關(guān)故事等）、三國蜀魏戰(zhàn)史（諸葛亮建關(guān)、姜維戰(zhàn)鐘會、姜維忠義故事與祭奠、）。 5) 劍門關(guān)、翠云廊景區(qū)可開發(fā)資源十分豐富，可進(jìn)入性較好，開發(fā)難度不大。 3) 劍門關(guān)、翠云廊景區(qū)資源具有極大的可觀賞性。 這種集品味生態(tài)、登高、玩味歷史與一體的旅游資源正是亟需大力開發(fā)的，彌足珍貴?！眮砀爬āι剿幬恢?，形成了蜀國天然屏障；劍門峽開一口，提供了溝通動脈；關(guān)隘置軍，“一夫當(dāng)關(guān)、萬夫莫開”；于是，自然與人文歷史相交融，鑄就了今日劍門關(guān)的獨(dú)特地位。 就自然資源而言，該景區(qū)擁有世界奇觀水準(zhǔn)的景觀，但卻不被專家游客所發(fā)現(xiàn)，是一個巨大的遺憾。 就文化資源而言，該景區(qū)包含了劍門關(guān)隘、劍門軍戰(zhàn)、三國、巴蜀與全國、蜀道難、古驛道、古兵道、古棧道、古閣道、古代護(hù)道、古今文人名人賞贊、宗教、民俗等多方面的歷史文化積淀。 其中，文化資源已經(jīng)得到了一定程度的認(rèn)識，并被定位為山岳型歷史文化亞類。文化奇觀－－翠云廊、劍門關(guān)。 1) 劍門關(guān)，擁有國際一流的旅游資源，是自然和文化雙重奇觀。 資源分析： 進(jìn)入二一世紀(jì)，其產(chǎn)品單一性的缺陷顯現(xiàn)出來。第六， 產(chǎn)品現(xiàn)狀評價(jià)：產(chǎn)品現(xiàn)狀，是投資前必需進(jìn)行系統(tǒng)評價(jià)的內(nèi)容，其中，游憩模式、市場現(xiàn)狀、管理現(xiàn)狀、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀等的基礎(chǔ)與問題，應(yīng)該分析透徹。第五， 游樂、康療與體驗(yàn)條件評價(jià)：資源的挖掘，需要分析在游樂、康體、養(yǎng)生、治療、深度體驗(yàn)方面的支持與條件；比如氧吧、生態(tài)養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)、中藥材等等，民俗體驗(yàn)的基礎(chǔ)等等，越有延展性，資源價(jià)值越高； 第四， 展示條件與觀賞條件評價(jià)：有好的景觀吸引物，我們要進(jìn)一步研究大尺度、中尺度、近尺度及進(jìn)入性觀賞的條件，景觀與文化的展示條件；這些條件，決定了游憩產(chǎn)品本身的投資； 第三， 基礎(chǔ)設(shè)施條件及投入評價(jià)：基礎(chǔ)條件評價(jià)，實(shí)際上屬于現(xiàn)狀評價(jià)，是對項(xiàng)目的水、能源、環(huán)保、通訊及接待配套基礎(chǔ)的評價(jià)，涉及投資的規(guī)模； 第二， 可進(jìn)入性與進(jìn)入條件評價(jià)：旅游項(xiàng)目的可進(jìn)入性評價(jià)是投資的前提之一，進(jìn)入條件影響項(xiàng)目對游客的吸引力，投資成本，游客游憩成本；進(jìn)入條件包括進(jìn)入目的地的距離、時間消耗、交通工具及其舒適性、交通成本四個因素，首先是大交通關(guān)系，即目的地與客源地之間的距離、交通方式、時間消耗、成本，其次是接待中心與景點(diǎn)之間的距離、交通方式、時間消耗、成本，最后還包括景區(qū)內(nèi)部的距離、交通方式、時間消耗、成本；投資商在這三個層面都必需進(jìn)行評價(jià)，并對交通由誰投資作出初步判斷； 第一， 資源定位、獨(dú)特性及其吸引力評價(jià)：對資源在全球、全國、區(qū)域中具有獨(dú)特性或唯一性的評價(jià)；對其獨(dú)特吸引力與整體吸引力的評價(jià)；這需要橫向進(jìn)行比較，并對資源方方面面的吸引力進(jìn)行綜合評估，是一種系統(tǒng)的評價(jià)過程；這是開發(fā)資源的前提，所謂挖掘，則是對資源特性的審美發(fā)現(xiàn)，尋找提升本體價(jià)值的可能性； 這是一種基于資源基礎(chǔ)的簡單評價(jià)，是不賦予創(chuàng)意想像的判斷。本體價(jià)值評價(jià)與挖掘 從投資的角度，我們將資源區(qū)分為本體價(jià)值與開發(fā)價(jià)值。 創(chuàng)意與整合的過程，是一個非常艱難的過程，一旦突破，項(xiàng)目就有了靈魂，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)性工作就比較好做了。創(chuàng)意往往會很快的形成，并且有很多的創(chuàng)意，但是，可能所有的創(chuàng)意都沒有可行性，或者達(dá)不到獨(dú)特性吸引力的要求，或者與方方面面其他因素不能相互配合。這四類完全不同的思維過程，在同一個項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中交織展開，互補(bǔ)互聯(lián)，最后，通過整合，形成一體化的內(nèi)容。進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，首先必需研究資源與市場，研究項(xiàng)目區(qū)域的