【正文】 但是由于開發(fā)商的立場始終。（六）回遷安置選房拆遷安置補償除了通常的拆遷補償條件，選房問題是最重要的利益再分配環(huán)節(jié)。解決該類問題的，應充分發(fā)揮股份合作公司的作用，相關問題盡量由股份合作公司股東大會進行決議并確認，避免后續(xù)實時主體公示階段的異議（有特殊情況的，仍需要針對實施主體公示階段的專項預案）導致項目拖延。有相關籌劃或交易設計需求的可與本公眾號“西政資本”聯(lián)絡人聯(lián)系。也正是由于這些違建（在實操中，土地建筑物信息核查中沒有顯示權屬的全部房屋都可以參照）的存在，給城市更新工作的稅務籌劃提供了一些空間，同時也為一些交易架構設計提供了通道或空間，無產權違建的作用巨大。本文以城中村或舊村中無產權物業(yè)的確權為例進行說明。對于集體資產涉及的“三資平臺”相關操作，本公眾號“西政資本”將后續(xù)推出專題進行分析，敬請留意。集體資產補償階段的備案工作雖然時備案，但實際上遠比很多行政審批環(huán)節(jié)難度大得多。項目公司認為有必要將后續(xù)決議事項一并在本階段一并決議的，可以在股份合作制企業(yè)召開三會（董事會、監(jiān)事會、集體資產委員會）和股東（代表）大會的同時，一并將有關決議事項放在相關決議中一并決議，如具有一定關聯(lián)性的非農注銷和集體用地“零征轉”。畢竟“行規(guī)”對于認知水平有限的村里人來說，遠比評估來的真實可靠。（五）拆遷安置補償，難點有二，第一是拆遷補償條件，第二是集體資產備案環(huán)節(jié)的行政手續(xù)辦理。對于非農建設用地調整的，通常需要根據各區(qū)非農管理辦法的要求召開股份合作公司股東大會和股東代表大會，如在本社區(qū)范圍內調整非農建設用地的，建議僅就調整事宜進行決議，避免涉及拆賠進而導致決議久拖不決，將非農拆遷補償事宜與集體物業(yè)拆遷補償同時進行處理。2007年以來，為規(guī)范非農建設用地管理，各股份合作公司以建立具體非農建設用地臺賬，實行對非農建設用地的動態(tài)監(jiān)管。歷史用地處置階段，除規(guī)范準備相關申請資料外，開發(fā)商項目部應格外重視對歷史用地處置意義的解釋，歷史用地處置僅僅是城市更新項目前期報批的一個環(huán)節(jié)，不涉及對個人或集體物業(yè)的拆遷補償問題，正確的解釋歷史用地處置的含義，關系到股份合作公司是否能夠正確理解歷史用地的重要意義，關系到股份合作公司能否有效召開并通過決議。除前文論及的注意股東代表大會召開相關問題外，股份合作公司應當提交如下申請材料：（1）歷史用地處置申請及承諾書（該承諾書與零征轉協(xié)議類似，在2016年38號文里已明確要求繼受單位與政府簽訂完成處置土地征（轉）用手續(xù)的協(xié)議）；（2）土地建筑物信息核查復函；（3）股份合作公司股東代表大會決議；（4）街道辦事處出具的協(xié)助核查歷史用地行為發(fā)生時間的意見。歷史用地處置對于專項規(guī)劃草案的編制及報審意義重大，關系著項目可獲得的開發(fā)建設用地面積等重要指標。，根據所在區(qū)域政策或規(guī)范性文件需要公證或律師見證的，特別是需要公證的，會議召開的規(guī)范性的要求將大大提高，勢將極大的提高相關會議決議通過的難度，建議開發(fā)商相關預案中注重對與公證機關的溝通。然而，實際上大量股份合作公司章程約定其實行股東代表大會制，并不存在所謂的“股東大會”。按照公司法相關法理，分公司簽訂的合作協(xié)議對總公司具有約束力，但往往開發(fā)商項目公司與分公司簽訂合作協(xié)議時并未召開股東大會，合作協(xié)議效力問題值得商榷。建議涉及自然村一級合作公司在完成內部決議程序并通過后再進行行政村一級股份合作公司的股東大會表決。，行政村范圍內原村民小組或自然村成立具備法人資格的獨立的股份合作公司的情況下，在行政村一級股份合作公司層面表決同意進行城市更新的情況下，應注意參與表決的股東是否有權進行表決。首先，應注意股份合作公司的股東大會召開的程序的合法性，嚴格按照股份合作公司章程提前通知各股東或股東代表，盡量由開發(fā)商監(jiān)督股份公司董事會完成股東大會的召開并做好證據留存，保證通知流程符合公司章程要求。（二）意愿征集階段根據《深圳市城市更新辦法》：城中村、舊屋村拆除重建的，應當經農村集體經濟組織繼受單位股東大會按照有關規(guī)定表決同意。四、城市更新各階段股份合作公司涉及事項及工作要點（一）合作協(xié)議或委托協(xié)議的簽訂在與股份合作公司進行城市更新項目合作開發(fā)過程中，通常由項目公司與原農村集體經濟組織簽訂合作協(xié)議或者共同成立項目公司。而就退股、股權繼承、贈與或轉讓等問題，在不違背法律強制性規(guī)定的前提下，法院也會根據章程規(guī)定來處置。（二）司法適用由于特定的歷史原因，股份合作公司的章程約定了很多通常有限責任公司章程不涉及的事項，如計劃生育、查孕查環(huán)等與分紅綁定等。為減少立法缺失的不利影響，深圳大部分股份合作制企業(yè)的章程都通過“投靠”適用《公司法》、《深圳經濟特區(qū)股份合作公司條例》等法律、法規(guī)的方式，已達到“依法治公司”的效果。而在地方立法層面，《深圳經濟特區(qū)股份合作公司條例》第三條規(guī)定：“本條例適用于該條例適用于福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)內由社區(qū)集體經濟組織改組設立的股份合作公司”，原特區(qū)外大量股份合作公司至少名義上還被其排除在外。但在目前，深圳股份合作公司的“勞合性”早已喪失殆盡，在性質上與“資合性”、“人合性”的股份有限公司或有限責任公司并沒有太大差異。勞動合作是基礎，職工共同勞動，共同占有和使用生產資料，利益共享，風險共擔，實行民主管理，企業(yè)決策體現(xiàn)多數(shù)職工的意愿；資本合作采取了股份的形式，是職工共同為勞動合作提供的條件，職工既是勞動者，又是企業(yè)出資人。根據原國家體改委《關于發(fā)展城市股份合作制企業(yè)的若干意見》：“股份合作制是采取了股份制一些做法的合作經濟，是社會主義市場經濟中集體經濟的一種新的組織形式。二、“股份合作公司”的法律性質股份合作公司在性質上為股份合作制企業(yè)。通常情況下，股份合作公司章程會約定集體股占比不得小于30％，個人股占比不得超過70％。目前，深圳的股份合作公司有兩種存在形式：第一種是原行政村范圍內集體經濟組織成立股份合作公司，行政村范圍內原村民小組或自然村成立股份合作公司分公司，為前者分支機構，不具有獨立法人資格；第二種是原行政村范圍內集體經濟組織成立股份合作公司，行政村范圍內原村民小組或自然村成立具備法人資格的獨立的股份合作公司，作為行政村一級股份合作公司的股東。這些新的“村集體”吸納了原村委會或村民小組、經濟聯(lián)合社、經濟合作社及村辦經濟發(fā)展公司等的集體資產；在單位名稱上，原特區(qū)內的“村集體”通常稱“**實業(yè)股份有限公司”，原特區(qū)外的通常稱“**股份合作公司”。2003年，深圳市委、市政府發(fā)布《關于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進程的意見》，將原特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)以同樣的方式，逐步實現(xiàn)了全深圳的城市化（以上行動的法律依據為《土地管理法實施條例》第二條第（五）款，網絡上關于轉地合法性存在大量文章論述，本文不再贅述）。正文一、“股份合作公司”的由來深圳的城市化來得簡單粗暴。本文作者跟進過大量的城市更新項目，在對接股份合作公司方面積累了大量的實踐經驗。閱讀時長：8分鐘前言由于快速城市化所遺留下的各種問題，理論上不存在農村地區(qū)的深圳市，卻長期保留著眾多以“原農村集體經濟組織繼受單位”自居的股份合作公司。因上述各種方案還涉及到特殊性稅務處理等各方面的問題，筆者將在后文詳細分析。唯一的區(qū)別就是，補償類的成本不需要被拆遷人提供發(fā)票，因此在稅籌的角度來說存在更多的操作空間。由上述可知，以拆補的形式拿下項目可以取得資產轉讓的同類效果，稅費方面不會涉及大額的土增稅以及增值稅的問題，被拆遷人是個人的情況下直接免繳個人所得稅，被拆遷人是企業(yè)的情況下也完全可以通過公募基金的通道化解企業(yè)所得稅，而且開發(fā)商支付的補償金和補償房屋又能在土增稅前扣除（并且是加計20%扣除），因此總體而言是一舉多得的做法。此外，符合城市更新規(guī)劃或三舊改造而取得的收入（政策性搬遷）可有五年的緩繳期，否則并入企業(yè)應納稅所得額。，如被拆遷人為個人，個人取得補償金和補償安置房屋免繳個人所得稅，而且個人被拆遷也不涉及增值稅、土增稅的繳納問題。（一）以拆遷補償代替土地/房產轉讓的交易方案設計上文已提到，純資產轉讓會產生高額的稅費，雖然資產的收購價能解決土地成本的問題，但在開發(fā)未完成前掏出大額稅費顯然不是太經濟的做法。二、資產收購的稅籌方案很多人認為，在項目公司名下資產眾多或債權債務特別復雜的情況下，最好的規(guī)避風險的方式是直接做資產轉讓。截止今日，對外投資的人民幣出境已越卡越緊，從業(yè)務操作的情況來看，我們一般都建議客戶先用一些更靈活的渠道完成資金出境，ODI資金出境松綁后再做沖銷或者其他對沖性質的財務處理。值得慶幸的是，自2016年12月至今，我們成功地幫助幾個客戶以內保外貸、內存外貸、內存離岸貸、離岸基金設立以及正常對外投資（ODI）等形式完成了資金的出境。在2015年嚴打地下錢莊以前，大部分境內企業(yè)可直接通過銀行以借款的名義向境外公司轉賬（有些甚至是不存在關聯(lián)關系的兩方直接通過銀行轉賬），個別比較嚴格的地區(qū)也可以通過內保外貸、貿易通道等完成對境外的資金輸送。因此最佳的解決辦法就自然變成了直接在境外受讓原股東持有的境外母公司的股權（當然該種方式仍舊有合規(guī)風險，具體可參見國稅函2009年698號和國稅公告2015年7號的內容）。追溯到改革開放以及上世紀90年代和2000年后的招商引資時期，大量外商投資企業(yè)以很低的價格取得了珠三角及周邊地區(qū)的土地，且目前很多已建工廠的土地進入了舊改和城市更新的時代。因此，從稅籌的角度出發(fā)，交易價款應盡量往與土地有關的補償款靠攏，且補償款的相對方應盡量引入自然人作為主體。關于補償款這一塊，很多讀者或許會擔憂被補償主體的稅費問題。誠如上述，在實務操作中，受讓方一般都是將股權款以外的交易價款以借款形式注入項目公司，項目公司再以物業(yè)補償款、租賃補償款、相鄰權補償款、拆遷款、其他工程款、咨詢費用等名義支付至原股東的關聯(lián)方或其他第三方（其中與取得土地有關的成本還可加計20%的扣除）。該交易方案的設置不僅解決了股權轉讓高溢價產生的所得稅問題，還以補償款和服務費用等形式解決了項目公司的土增稅和所得稅稅前抵扣項的問題，可謂一舉多得。根據我們的稅籌服務經驗，目前行業(yè)的做法基本是將交易價款拆分為股權轉讓款和前期工作委托費用。當然，以上交易方案以直接的股權轉讓為依托，核心在于收購方主動說服或者轉讓方自愿接受稅籌方案，但實務中還是有很多“傳統(tǒng)型老板”擔心風險問題，過度要求必須直接將現(xiàn)金握在手上，為順利解決這個問題，我們將重點介紹下文的解決方案。如該自然人股東在稅收優(yōu)惠地設立稅收優(yōu)惠載體，通過適用稅收法律法規(guī)的規(guī)定將股權轉讓至稅收優(yōu)惠載體名下，稅收優(yōu)惠載體最后再將股權轉讓給收購方，則可起到明顯的節(jié)稅效果。為解決這個問題，我們會習慣性地使用稅收優(yōu)惠地的載體來解決個人股權轉讓引起的高額所得稅問題。（備注，受政策的影響，通過公募基金通道化解所得稅的操作方案今后很有可能會受到限制，因此有大額企業(yè)所得稅籌劃需求的可以在新規(guī)前盡快完成操作。根據我們的經驗，以上情況可以用公募基金稅籌方案化解轉讓方的企業(yè)所得稅問題，具體來說就是轉讓方（股東公司）取得股權轉讓款后購買大比例分紅的公募基金，然后在短期內贖回，利用國家稅收法規(guī)對基金分紅免稅政策達到減少所得稅的目標。以上述案例為例，假設股權架構為自然人100%持有股東公司，股東公司又100%持股項目公司，按正常轉讓項目公司股權進行操作時，原股東公司股權轉讓所得為30500500=30000萬元，應繳納的企業(yè)所得稅為30000*25%=7500萬元，自然人從股東公司取得分紅另需繳納的個人所得稅為（300007500）*20%=4500萬元，共計需繳納的稅費為12000萬元，也即個人股東的稅后實收為3000012000=18000萬元，總稅率為40%。為便于讀者對交易方案和稅籌有直觀的認識，假設一個即將取得實施主體資格的項目公司的注冊資本為500萬元，賬面的成本、費用共計為2000萬元，項目公司的股權轉讓價款為30500萬元，以下就交易方式與稅籌設計提供幾種常規(guī)的操作建議。楊煌銘一、股權收購的稅籌方案深圳的市面上存在大量以“圈地”為主業(yè)的公司，這些前期公司的實際控制人一般都是前期與業(yè)主方簽訂了拆補協(xié)議、通過了專項規(guī)劃的審批后直接轉讓項目公司的股權，有的甚至會堅持到取得實施主體資格后再轉讓項目?！究傮w應對建議】訴訟耗時漫長，不確定因素眾多，要減少乃至避免權利主體爭議對項目推進的消極影響，項目方應當事先對項目用地的權屬情況進行充分的盡職調查，在此基礎上做好進度計劃和糾紛解決的預案，避免在“萬事俱備”之時，因第三方臨時提出的異議拖慢項目進度；在參與糾紛解決的過程中，項目方有必要盡可能利用各方力量，協(xié)調各方利益，在特殊時期使用特別手段（調整公示內容敏感信息或受眾范圍），減少影響項目推進的爭端。（二）增加項目運作的不確定性為督促舊改項目的推進，《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》明確規(guī)定：“自城市更新計劃公告之日起1年內，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的”，以及“自城市更新單元規(guī)劃批準之日起2年內，項目首期未確認實施主體的”，各區(qū)政府可將之調出計劃。在城市更新計劃申報和實施主體確認階段，城市更新主管部門最后都會對權利主體對外公告，如有人對公告內容提出異議，城市更新主管部門將停止對爭議項目的審核，直至爭議解決或進行項目風險評估。如因繼承、轉讓、訴訟等導致證載權利人與實際權利人不一致的，需作特殊處理并提交證據證明。此時，開發(fā)商為降低后續(xù)操作的難度，一般會先跟待拆物業(yè)的實際所有人對接，并簽訂相關協(xié)議。從項目運作的角度，這會拖慢項目審核進度，增加項目運作的不確定性。這固然是基于房屋確權、拆遷工作的專業(yè)性，以及深圳地區(qū)出現(xiàn)的各種土地歷史遺留問題所考慮。綜上所述，在城市更新過程中，當事人因待拆物業(yè)權利主體產生爭議的，應當先由主管部門作出處理；當事人不服的，可再申請行政復議或者提起行政訴訟。（二）法釋【2005】9號批復的適用情形最高人民法院在《當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》（法釋【2005】9號）對此類糾紛的裁判規(guī)則作出進一步明確規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補