【正文】 因材料不足暫不能維修的，應向用戶解釋清楚，預約下次維修時間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。當判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標準向用戶報維修價格。物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。(二)排水系統(tǒng)故障處理排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復正常使用后恢復自動控制狀態(tài)。給排水設(shè)備的故障應于24小時內(nèi)修復，無法解決的應馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領(lǐng)導，限期修復。污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。主管管理員每年12月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動”位置。 ?每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。當值人員應將停水、限水情況記錄在當值日志上。停水前應將地下水池注滿。收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應立即報告總經(jīng)理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。安裝感應式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。二、小區(qū)節(jié)水、用水措施嚴格按照節(jié)水辦所批復的用水量用水，不超標用水。(3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。用戶出門前應將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。(四)通知用戶供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預計修復時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。及時書面向上級領(lǐng)導報告。退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。(二)內(nèi)部故障當高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序：將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應處于準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關(guān)。八、供電突發(fā)性事故的應急措施(一)外線故障大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。(3)工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負責檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應要求做詳細補充。工作票所列人員的安全責任： (1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好。工作票簽發(fā)人由強電管理員擔任。工作票的有效時間，以批準檢修期為限。事故搶修工作可不用工作票，但應記入操作記錄簿內(nèi)。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。值班員應將工作票號碼、工作任務、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。其他工作用口頭或電話命令。七、工作票制度在電氣設(shè)備上工作，應填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。維修保養(yǎng)結(jié)束后，應將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當值日志上。根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。高壓工具應每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。用電高峰或潮濕天氣期間，應每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。五、供配電設(shè)備運行管理規(guī)程每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。（六）計費方式電表計費，由用戶自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。（四）接線及送電經(jīng)批準后，用戶應自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。（二）公司審批用電申請須經(jīng)物管部審批。有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應記錄在當值日志上。轉(zhuǎn)、停電前應填寫操作票，交主管管理員簽名。收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應馬上報告總經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。事后，物管部應向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時限內(nèi)送達，應報經(jīng)總經(jīng)理批準啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。強電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應標志清晰。維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定為做好機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。發(fā)生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災，應立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。部門管理人員在當值期間，應注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。需要動火作業(yè)時，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。1各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。未經(jīng)部門領(lǐng)導批準，外來人員(包括參觀學習和施工等)禁止進入機房；經(jīng)批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導。各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 四、機房管理規(guī)定物管部轄下的設(shè)備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報設(shè)施設(shè)備組組長整改。各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備。承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準后，方可通知財務結(jié)算。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認，否則作違反合同處理。督促承包商嚴格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。其相關(guān)專業(yè)的管理員應協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。(一)承包商監(jiān)督規(guī)定為規(guī)范對承包項目的管理，特制定本規(guī)定。借閱檔案須經(jīng)相應系統(tǒng)的管理員以上人員批準，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對實物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。各類檔案應按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標簽。五、工程檔案管理制度工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。設(shè)備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。巡視值班記錄表每日由當值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長。設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。 設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。 當值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。 設(shè)備記錄與實際運行狀況不符時。 交接班情況記錄在當值日志上，雙方簽名確認。 正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。三、供電值班員交接班規(guī)程(一)接班員須知上一班設(shè)備運行情況；正在檢修的設(shè)備情況； 儀表指示是否正確；設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。交接班人數(shù)不齊或不在場時。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現(xiàn)場處理。不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進行。報告檢查結(jié)果。交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程（一）接班員須知上一班設(shè)備運行情況；正在檢修的設(shè)備情況；設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行。值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。第十二章 內(nèi)部管理規(guī)定一、值班管理規(guī)定值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。凡受雇于小區(qū)從事執(zhí)行小區(qū)事務者，包括管理員、保安員、清潔工人、維修人員、經(jīng)理等人，均屬小區(qū)的職員。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事，租戶和業(yè)主必會全力支持管理工作，使環(huán)境能進一步改善。　　保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必須不間斷清掃。交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交接登記簿上，同時將其它需注意的事項必須記錄在登記簿上，以備查?！”０矄T交接班時必須認真交接，并詳細登記（自行車則注意車票的號碼及張數(shù)，登記在交接登記簿上），雙方簽字負責。嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場停放保管，以免發(fā)生意外。未買“車輛綜合保險”的車輛，本車場不予停放保管，否則所造成的一切損失，均由車主自行負責?！　×私夂驼莆哲囍鞯能囆?、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、辦公房間號等等，以便于識別?！　?停車場管理　　保安員必須認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務，保證車輛安全，維護車場良好的行車秩序?！　≡谘策墪r發(fā)現(xiàn)下列情況，應立即向上級報告并研究修理方案進行修理：　??；　?。弧　。弧　。弧　??！　∪缱羯米圆鸾▔Ρ?、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵籠、詹篷、平臺或在天臺上加蓋小屋棚時，應予制止并向上級報告?！　?若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時，應與自來水公司聯(lián)系修理?！　∥萦顗ν獾墓盟缬衅屏眩瑧葱蘩?，以免污水流出影響公共環(huán)境衛(wèi)生?！　∫蜃敉獬鐾P(guān)水喉，致使大量食用水流出，無法通知戶主時，應及時關(guān)閉該戶的水管制，以阻止水流入鄰居和危害小區(qū)?！　【然鹩玫妮斔O(shè)備，應經(jīng)常檢查，如有損壞，應即修理?！　∫⒁馑涞谋ｐB(yǎng)，預防破裂或生銹，并且蓋緊水箱，以免滋生蚊蟲。　　發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制?！　ㄆ谘惨曀眠\轉(zhuǎn)是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞，水箱是否清潔?！　?所有消防裝置，應由認可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查一次?！　?火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿擁擠慌張。否則電“119”報案?！　∏形饘⒎阑痖T打開，以免萬一火警發(fā)生時，濃煙散播及火勢蔓延。　　留意擅自將辦公室改為庫房的單位，尤其是原料與制品容易著火者，當發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，沒有時，當即令其搬走（搬出小區(qū)外），并盡快報告物業(yè)公司?！　〗逃椭浦购⑼灰婊鸷腿挤艧熁ā⒈竦任锲?，避免引起火警?！　±猛ǜ妗D片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備，以備應急。組織員工進行消防設(shè)備的使用訓練，使其成為小區(qū)合格的義務消防隊員。并應熟悉其它消防設(shè)備的使用?！　⌒^(qū)供