【正文】 。2. 項(xiàng)目擁有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，資金回收的速度快，在資金籌措方面可多向銀行貸款開發(fā)，盡量減少公司資金壓力，也為公司其他項(xiàng)目開發(fā)和商場(chǎng)的后期經(jīng)營管理工作提供資金的保證。(特別是三層以上的商場(chǎng))因此，商場(chǎng)的經(jīng)營好壞是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)處于深圳市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段及福田區(qū)提升商業(yè)地位的重要時(shí)期，所處區(qū)域?qū)Ω邫n次、集娛樂、悠閑、購物于一體的綜合性商場(chǎng)的需求旺盛，市場(chǎng)前景較為樂觀。47 / 48第七部份：結(jié)論與建議1 結(jié)論通過項(xiàng)目的分析可見，本案是可行的，并將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。但必須清晰的是，商業(yè)項(xiàng)目并不是住宅項(xiàng)目，并不是做好、做準(zhǔn)定位就可以的，它的成功與否還要看后期的經(jīng)營管理。3 最主要風(fēng)險(xiǎn)剖析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目屬于租售整體經(jīng)營性質(zhì)，除了銷售還有租賃收入，資金回籠多樣化，46 / 48但主要以銷售為主，租賃經(jīng)營只對(duì)銷售起協(xié)助性、補(bǔ)充性的作用，資金的快速回籠也是以銷售回籠為主，目前項(xiàng)目區(qū)域已經(jīng)有兩個(gè)與本項(xiàng)目定位相似的購物商場(chǎng)——女人世界、女人世界名店城，兩個(gè)項(xiàng)目都位于華強(qiáng)北商圈，總體規(guī)模不大，分別為 12022 和 6000 平方米，其市場(chǎng)還沒有完全飽和，因此，本項(xiàng)目必須早定案、早立項(xiàng)、早建設(shè)，并盡早投入經(jīng)營，盡早確定在區(qū)域內(nèi)的龍頭位置，從而把項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。我國因種種原因，目前的信用程度較低，因而商業(yè)房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)較大。風(fēng)險(xiǎn)防范：時(shí)刻關(guān)注金融政策動(dòng)向，應(yīng)為有可能出現(xiàn)的銀根收縮而提前解決資金來源。風(fēng)險(xiǎn)防范：嚴(yán)格制定資金使用計(jì)劃，提前解決融資渠道，同時(shí)根據(jù)資金使用計(jì)劃進(jìn)行適度貸款。如果過度舉債、資金運(yùn)用不當(dāng)，不僅會(huì)增加融資成本、減少投資收益、還有可能因無法按期清償債務(wù)，而失去抵押物或使企業(yè)面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、資金運(yùn)用等財(cái)務(wù)管理方面帶來的風(fēng)險(xiǎn)。45 / 48 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營管理決策失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購買力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)狀況以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原材料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段主要表現(xiàn)為國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定性、政府收費(fèi)率等風(fēng)險(xiǎn)。或選擇名牌經(jīng)營管理公司進(jìn)行管理以提升消費(fèi)者對(duì)所開發(fā)物業(yè)的認(rèn)同度，取得整體效益最大化。例如與客戶關(guān)系處理不當(dāng)帶來的糾紛，商戶入住后的安全、物業(yè)維護(hù)問題存在的風(fēng)險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)防范：策劃部門應(yīng)制定強(qiáng)有力的營銷計(jì)劃，重點(diǎn)解決商場(chǎng)的銷售、招租以及后期的經(jīng)營操作，盡早吸引大商家入駐商業(yè)廣場(chǎng)，以促發(fā)零散商鋪的租售兩旺局面。風(fēng)險(xiǎn)防范：財(cái)務(wù)、工程部門應(yīng)編制嚴(yán)格的資金使用計(jì)劃，公司管理層要大力拓展融資渠道，先期解決資金來源。風(fēng)險(xiǎn)防范：工程部門應(yīng)嚴(yán)格控制成本、質(zhì)量、進(jìn)度、并取得各職能管理部門的支持。 開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)指從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用這一階段風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資的自身特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)危害特別大，一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無法估量的損失。以下按商業(yè)房地產(chǎn)壽命周期和風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類分析及其防范分析。結(jié)論：由于項(xiàng)目銷售周期較短，建安成本和租售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目的敏感性均較高，但由于項(xiàng)目投資收益率較強(qiáng)，即使出現(xiàn)建安工程成本上升 10%的同時(shí)租售價(jià)格下降 10%時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)仍然較高，盈利能力也較強(qiáng)，可見項(xiàng)目在最保守的情況下也不會(huì)出現(xiàn)虧本，其抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)。下表給出了項(xiàng)目租售價(jià)格和建安工程成本上下變動(dòng) 10%時(shí)，主要評(píng)估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況。分析：項(xiàng)目的保本銷售率為 %70%，即項(xiàng)目的保本銷售率小于行業(yè)內(nèi)的保本銷售率的警戒線，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)。 項(xiàng)目保本銷售量Y=A/[C2（1—T1）]40 / 48=170437300/[28300（1—17%）]= 平方米因此，項(xiàng)目的保本銷售量為 平方米。它的目的就是找出這種由盈利到虧損的臨界點(diǎn)，據(jù)此判斷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。由現(xiàn)金流量表的計(jì)算可知本項(xiàng)目全部投資的稅前內(nèi)部收益率為 %，稅后內(nèi)部收益率為 %高于基準(zhǔn)收益率，故本方案可行。當(dāng) IRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。通過現(xiàn)金流量表的計(jì)算，得出本項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為：稅前 NPV 為 萬元 0，稅后 NPV 為 萬元 0 故本方案可行。其應(yīng)首先試算出凈現(xiàn)值最接近 0 時(shí)一正一負(fù)的折現(xiàn)率，再根據(jù)公式計(jì)算內(nèi)部折現(xiàn)率，公式為：內(nèi)部收益率=偏低的折現(xiàn)率+兩個(gè)折現(xiàn)率之差偏低的折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值/兩種折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值的絕對(duì)值之和本案通過試算得出稅前兩個(gè)折現(xiàn)率為 155%與 156%，折現(xiàn)值分別為 ；稅后的為 108%與 109%，折現(xiàn)值為 ,因此可算出：1. 稅前內(nèi)部收益率（IRR）=偏低的折現(xiàn)率+兩個(gè)折現(xiàn)率之差偏低的折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值/兩種折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值的絕對(duì)值之和=155%+（156%155%）(+)=%37 / 482. 稅后內(nèi)部收益率（IRR）=偏低的折現(xiàn)率+兩個(gè)折現(xiàn)率之差偏低的折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值/兩種折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值的絕對(duì)值之和=108%+(109%108%)(+)=%? 分析：1. 凈現(xiàn)值（NPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 i 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。=（年）即 年12=6 月2. 稅后動(dòng)態(tài)投資回收期（P’t）=稅后折現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)1+上年稅后折現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量=（11）+247。=（年）即 年12=6 月2. 稅后靜態(tài)投資回收期（Pt）=稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)1+上年稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年稅后凈現(xiàn)金流量=（11）+247。6. 設(shè)定較小的貼現(xiàn)率 Ic，可以計(jì)算得到較小的動(dòng)態(tài)投資回收期，但這是降低了項(xiàng)目可行性的標(biāo)準(zhǔn)門檻，在行業(yè)審批、特別是在金融機(jī)構(gòu)的貸款請(qǐng)求中是不利的。貼現(xiàn)率 Ic 越大，NPV 越小，動(dòng)態(tài)投資回收期越長。此行各年數(shù)值之和就是凈現(xiàn)值 NPV；4. 凈流量現(xiàn)值累計(jì)行的各年凈流量現(xiàn)值累計(jì)等于其上一年的累計(jì)加上該年的現(xiàn)值之和，因此，該行的最后累計(jì)值也是 NPV。100%=%34 / 48? 分析：計(jì)算出的稅前投資收益率 %，稅后抽資收益率為 %，投資利稅率為 %，均大于行業(yè)水平。100%=%2. 稅后投資收益率=稅后凈收益/項(xiàng)目全部投資*100%=247。33 / 482 財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析 損益表及靜態(tài)盈利分析評(píng)價(jià)指標(biāo)：評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見《損益表》說明：1. 稅前凈收益為利潤總額，等于 萬元；2. 稅后凈收益為凈利潤，等于 萬元；3. 利稅額=所得稅+銷售稅金及附加+租賃稅金及附加=++= 萬元；4. 項(xiàng)目全部投資為 萬元。 （NPV）凈現(xiàn)值是按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(本報(bào)告按銀行貸款利率 8%計(jì)算)，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。（IRR）內(nèi)部收益率(IRR)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì) 0 等于時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目自身的盈利能力，是項(xiàng)目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力己滿足最低要求。它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。靜態(tài)投資回收期直接利用全部投資現(xiàn)金流量表的累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得，當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于 0 或首次出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。由于本項(xiàng)目為銷售返租并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有： 靜態(tài)盈利分析指標(biāo)(Pt)靜態(tài)投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益來抵償全部投資所需要的時(shí)間，它是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在靜態(tài)情景下收入資金能力的一個(gè)主要靜態(tài)指標(biāo)值。29 / 48項(xiàng)目費(fèi)用匯總表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目 均價(jià) 總額（一） 返租成本 （二） 銷售費(fèi)用 （1） 銷售階段稅費(fèi) 　 （2） 交易階段稅費(fèi) 　 （三） 租賃費(fèi)用 （1） 租賃稅金及附加 　 （2） 商場(chǎng)經(jīng)營管理費(fèi) 　 （3） 所得稅 　 （四） 合計(jì) 6 利潤測(cè)算 總利潤序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬元）（一） 項(xiàng)目收入 （1） 銷售收入 （2） 商鋪?zhàn)赓U收入 （二） 開發(fā)總成本 （1） 開發(fā)成本 （2） 開發(fā)期費(fèi)用 （三） 銷售稅金及附加 （1） 銷售階段稅費(fèi) （2） 交易階段稅費(fèi) （四） 返租成本 （1） 首層 （2） 二層 （3） 三層 （五） 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 （1） 租賃稅金及附加 （2） 經(jīng)營管理費(fèi) （六） 利潤總額 30 / 48說明：利潤總額為收入減去成本，此成本為廣義成本，包括開發(fā)成本及銷售租賃期間發(fā)生的稅費(fèi)等。項(xiàng)目收入?yún)R總表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目 面積（個(gè)） 均價(jià) 總額（一） 銷售收入 　 　 （1） 首層銷售收入 （2） 二層銷售收入 （3） 三層銷售收入 （二） 商場(chǎng)租賃收入 　 　 （1） 首層租賃收入 （2） 二層租賃收入 （3） 三層租賃收入 （三） 合計(jì) 　 　 說明：項(xiàng)目總收入為銷售收入與商鋪?zhàn)赓U收入總和，即總收入=+=（萬元） 。3. 本案以反推價(jià)格為例是為保守分析，實(shí)際操作中，在考慮利益最大化和實(shí)際情況下可適當(dāng)調(diào)高或調(diào)低租賃價(jià)格加以平衡。27 / 48 商場(chǎng)租賃凈收入序號(hào) 項(xiàng)目 金額(萬元)（一） 租賃收入 （1） 首層租賃收入 （2） 二層租賃收入 （3） 三層租賃收入 （二） 租賃稅金及附加 （三） 商場(chǎng)經(jīng)營管理費(fèi) （四） 所得稅 （五） 租賃凈收入 說明：1. 租賃收入為剔除返租成本后，其為正值時(shí)，則 100%出租率的租賃收入足以保證返租所支付的成本，如為負(fù)值時(shí)，則 100%出租率的租賃收入不足保證返租成本。不同租賃率的租賃收入表租賃收入（萬元）樓層 面積市場(chǎng)均價(jià) 50% 60% 70% 80% 90% 100% 首層 二層 三層 26 / 48 租賃預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及其他費(fèi)用1. 房