【正文】 商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風險包括兩部分內(nèi)容： 其一是 投資經(jīng)營的風險，例如由于投資計劃安排不當，融資計劃考慮不周帶。例如按時完工風險、成本控制風險、工程質(zhì)量風險等。 風險防范：市場定位及建筑規(guī)劃方案設計應極度審慎，多方論證，建議成立專家顧問。 1 按商業(yè)房地產(chǎn)壽命周期分類的風險及其防范 投資前期的風險 商業(yè)房地產(chǎn)投資前期的風險是指投資計劃實施 前期的風險，例如市場定位風險、投資方案決策風險，建筑規(guī)劃方案設計風險等。巴厘島 第六部份：風險分析 商業(yè)房地產(chǎn)投資風險是投資者不能收到期望的或要求的投資收益率的偶然性或可能性，因此，風險是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應。 結(jié)論： 由于項目銷售周期較短，建安成本和租售價格對項目的敏感性均較高，但由于 項目投資收益率較強，即使出現(xiàn)建安工程成本上升 10%的同時租售價格下降10%時，項目的財務指標仍然較高，盈利能力也較強，可見項目在最保守的情況下也不會出現(xiàn)虧本，其抗風險性較強。巴厘島 敏感性分析表 序號 變動因素 變動率 評價指標 數(shù)值 1 建安工程成本和租售價格 均 不變 稅前投資收益率 % 稅后投資收益率 % 投資利稅率 % 稅前凈現(xiàn)值（ NPV） 稅前內(nèi)部收益率（ IRR） % 稅后凈現(xiàn)值（ NPV） 稅后內(nèi)部收益率（ IRR） % 2 建安工程成本 +10% 稅前投資收益率 % 稅后投資收益率 % 投資利稅率 % 稅前凈現(xiàn)值（ NPV） 稅前內(nèi)部收益率 （ IRR） % 稅后凈現(xiàn)值（ NPV） 稅后內(nèi)部收益率（ IRR） % 3 租售價格 10% 稅前投資收益率 % 稅后投資收益率 % 投資利稅率 % 稅前凈現(xiàn)值（ NPV） 稅前內(nèi)部收益率（ IRR） % 稅后凈現(xiàn)值（ NPV） 稅后內(nèi)部收益率（ IRR） % 4 建安工程成本和租售價格 建安 +10%同時租價 10% 稅前 投資收益率 % 稅后投資收益率 % 投資利稅率 % 稅前凈現(xiàn)值（ NPV） 稅前內(nèi)部收益率（ IRR） % 稅后凈現(xiàn)值（ NPV） 稅后內(nèi)部收益率（ IRR） % 備注：基準收益率為 8% 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 41 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳下表給出了項目租售價格和建安工程成本上下變動 10%時，主要評估經(jīng)濟指標的變動情況。 分析：項目的保本銷售率為 %70%，即項目的保本銷售率小于行業(yè)內(nèi)的保本銷售率的警戒線，項目的抗風險性較強。巴厘島 項目保本銷售量 Y=A/[C2（ 1— T1） ] =170437300/[28300（ 1— 17%） ] = 平方米 因此，項目的保本銷售量為 平方米。 說明： A 表示稅前成本； 萬元 B 表示銷售面積： 平方米 T1 表示銷售稅金及附加： 17% T2 表示所得稅： 33% C2 表示銷售均價：（ ++） /3= 萬元 /平方米 C1 表示稅前成本銷售均價 S 表示項目保本銷售均價 Y 表示項目保本銷售量 R 表示保本銷售率 項目保本銷售均價 項目的稅前成本銷售均價： C1=A/B =170437300 元 / 平方米 = 元 /平方米 而項目的保本銷售均價與項目成本銷售均價的關系式為： S=C1/（ 1— T1） =（ 1— 17%） = 元 /平方米 綜上所述，項目的保本銷售均價為 元 /平方米。巴厘島 第五部份：項目不確定性分析 1 項目盈虧平衡分析 盈虧平衡分析又稱損益平衡分析，它是通過盈虧平衡點分析項目的成本與收益的平衡關系。（由于本案的開發(fā)資金全部是貴司自有資金，本案分析并沒有考慮財務費用，并且本案的投資回收期較短，故內(nèi)部收益率較高） 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 37 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳根據(jù)目前的銀行利率及房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平，可以把基準收益率界定在 8%。 2. 內(nèi)部收益率（ IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。通 常選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率，故本項目貼現(xiàn)率定為 8%。其應首先試算出凈現(xiàn)值最接近 0時一正一負的折現(xiàn)率，再根據(jù)公式計算內(nèi)部折現(xiàn)率，公式為： 內(nèi)部收益率 =偏低的折現(xiàn)率 +兩個折現(xiàn)率之差偏低的折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值 /兩種折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值的絕對值之和 本案通過試算得出稅前兩個折現(xiàn)率為 155%與 156%，折現(xiàn)值分別為 與 ；稅后的為 108%與 109%，折現(xiàn)值為 與 ,因此可算出： 1. 稅前內(nèi)部收益率（ IRR） =偏低的折現(xiàn)率 +兩個折現(xiàn)率之差偏低的折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值 /兩種折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值 的絕對值之和 =155%+（ 156%155%） (+) =% 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 36 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 =（ 11） +247。 =（年） 即 年 12=7 月 ? 動態(tài)投資回收期（ P’ t） 1. 稅前動態(tài)投資回收期（ P’ t） =稅前折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年稅前折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 /當年稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 =（ 11） +247。巴厘島 ? 靜態(tài)投資回收期（ Pt） 1. 稅前靜態(tài)投資回收期（ Pt） =稅前累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年稅前累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 /當年稅前凈現(xiàn)金流量 =（ 11） +247。 6. 設定較小的貼現(xiàn)率 Ic，可以計算得到較小的動態(tài)投資回收期，但這是降低了項目可行性的標準門檻，在行業(yè)審批、特別是在金融機構(gòu)的貸款請求中是不利的。貼現(xiàn)率 Ic 越大， NPV 越小，動態(tài)投資回收期越長。此行各年數(shù)值之和就是凈現(xiàn)值 NPV； 4. 凈流量現(xiàn)值累計行的各年凈流量現(xiàn)值累計等于其上一年的累計加上該年的現(xiàn)值之和，因此，該行的最后累計值也是 NPV。巴厘島 ? 分析： 計算出的稅前投資收益率 %，稅后抽資收益率為 %，投資利稅率為 %，均大于行業(yè)水平。 100% =% ? 投資利稅率 投資利稅率 =利稅額 /項目全部投資 *100% =247。 ? 投資收益率： 1. 稅前投資收益率 =稅前凈收益 /項目全部投資 *100% =247。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 32 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值是按行業(yè)的基準收益率或設定 的折現(xiàn)率 (本報告按銀行貸款利率 8%計算 )，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。 內(nèi)部收益率（ IRR） 內(nèi)部收益率 (IRR)是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計 0 等于時的折現(xiàn)率，它反映項目自身的盈利能力，是項目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標，當內(nèi)部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力己滿足最低要求。它沒有 考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 31 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳用靜態(tài)投資回收期來評價項目，是以投資支出的回收快慢作為決策依據(jù)。巴厘島 說明：稅后利潤為利潤總額減去所得稅后的利潤，根據(jù)現(xiàn)有財務制度，所得稅為利潤總額的 33%，盈余公積金按稅后利潤的 10%計提，故可知： 所得稅 =利潤總額 33%= 33%=(萬元 ) 稅后利潤 =利潤總額－所得稅 =－ =(萬元 ) 盈余公積金 =稅后利潤 10%= 10%=(萬元 ) 可分配利潤 =稅后利潤－盈余公積金 ==(萬元 ) 第四部份：財務指標分析 1 財務指標的選取 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，計算全部自有資金投資的經(jīng)濟效益。巴厘島 說明：利潤總額為收入減去成本，此成本為廣義成本，包括開發(fā)成本及銷售租賃期間發(fā)生的稅費等。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 28 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳 項目收入?yún)R總表 單位：萬元 序號 項目 面積（個） 均價 總 額 （一） 銷售收入 （ 1） 首層銷售收入 （ 2） 二層銷售收入 （ 3） 三層銷售收入 （二） 商場租賃收入 （ 1） 首層租賃收入 （ 2） 二層租賃收入 （ 3） 三層租賃收入 （三） 合計 說 明：項 目總收入 為銷售 收入與 商鋪租 賃收入總 和，即 總收入=+=（萬元）。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 27 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳 2. 在實際返租過程中，商鋪租賃一般都有優(yōu)惠的，由于本案租賃價格是由售價按 8%的投資收益反推的，因此在后期租賃收入中可能會出現(xiàn)租賃收入不足以補償返租成本。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 26 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 租賃預計發(fā)生的稅項及其他費用 1. 房產(chǎn)稅，按租賃收入 12%； 2. 營業(yè)稅，按租賃收入 5%； 3. 防洪工程維護費，按租賃收入的 %； 4. 教育費附加，按營業(yè)稅的 3%； 5. 城市維護建設稅，按營業(yè)稅的 7%； 6. 商場經(jīng)營管理費，與向租戶收取的管理費用相互抵消； 7. 所得稅，按租賃利潤的 33%。 100%出租率的租賃收入表 序號 樓層 面積 市場均價 小計（萬元） 總額（萬元） （一） 首層 （二） 二層 （三） 三層 （四） 合計 不同租賃率的租賃收入 此為按 50%、 60%、 70%、 80%、 90%、 100%的出租率計算的租賃收入，詳見不同租賃率的租賃收入表。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 24 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 三層租賃進度及收測算表 序號 項目 2021年 2021年 2021年 2021年 總額 (萬元） 16月 712月 16月 712月 16月 712月 16月 （一） 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% （二） 租賃面積 （三） 租賃價格 （元） 64 64 80 80 80 80 80 0 （四） 租賃收入（萬元） 說明： 1. 第一年租金按 8 折形式優(yōu)惠，第二年恢復原價； 2. 2021 年 6月開始營業(yè)，因此 2021 年只計算 7 個月 , 2021 年計算 5個月； 3. 三 年