非均衡理論下的住宅市場(chǎng)行為人決策方式初探(參考版)
2025-07-30 05:15本頁(yè)面
【正文】 參考文獻(xiàn)[1] 貝納西著,. 上海: 上海譯文出版社，1997.[2] 貝納西著，劉成生等譯. 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)：非瓦爾拉斯分析方法導(dǎo)論. 上海：上海人民出版社，2006.16 / 16。而在經(jīng)濟(jì)處于谷底或者復(fù)蘇的初期，開(kāi)發(fā)商出于市場(chǎng)黯淡的前景而放慢開(kāi)發(fā)步伐，居民家庭的購(gòu)房需求由于收入預(yù)期的降低而減少。鑒于土地總量一定，保障型住房建設(shè)的增加勢(shì)必影響商品住宅用地?cái)?shù)量，致使商品住宅價(jià)格提升，政府稅收增加，保障房建設(shè)資金充裕，最終形成高收入階層資助中低收入階層改善住房條件的良性循環(huán)。投資在我國(guó)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)之一，在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期往往通過(guò)保障性住宅建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)。政治相對(duì)穩(wěn)定，居民的住房需求大多能通過(guò)市場(chǎng)方式解決。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，住宅市場(chǎng)一般處于上升或穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，商品住宅開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的大量稅收和土地出讓帶來(lái)的巨額收益成為政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、加快城市建設(shè)的主要資金來(lái)源。而政府可能的支出是對(duì)保障性住房的投資費(fèi)用，可以表示為： （37）其中，表示政府的支出；為政府建造經(jīng)濟(jì)適用房的投資支出；表示政府建造廉租房的投資支出；表示政府的其它支出。如圖1所示，在住宅市場(chǎng)的資金流向中，地方政府的收益包括土地出讓金和各種稅費(fèi)，支出為部分廉租房建設(shè)資金；計(jì)劃住宅和商品住宅開(kāi)發(fā)部門(mén)的主要收入來(lái)自購(gòu)房款，支出為建設(shè)成本和各類(lèi)稅費(fèi)和利息；購(gòu)房者不但要支付購(gòu)房款（包括契稅在內(nèi)的各項(xiàng)稅費(fèi)）還要支付銀行利息，租房戶(hù)則要向房東（購(gòu)房者或政府）支付房租；其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入材料費(fèi)和工程款，支出利息；銀行及金融機(jī)構(gòu)則為各類(lèi)企業(yè)及個(gè)人購(gòu)房提供貸款支持并收取利息。如果再加上占住宅價(jià)格20～40％的土地費(fèi)用，各級(jí)政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到住宅價(jià)格的50～80％。各級(jí)政府在住宅市場(chǎng)中受益匪淺。各級(jí)政府不但要承受房地產(chǎn)所帶來(lái)的顯在的金融風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)土資源浪費(fèi)的成本，還要密切關(guān)注房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財(cái)富分配失衡、社會(huì)分配不均等一系列的隱性的政治信用成本。一方面， “促增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)使得政府希望住宅市場(chǎng)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用，維持較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。這一時(shí)期，勞動(dòng)稟賦相對(duì)較高的中青年家庭或個(gè)人會(huì)大量涌入高收入城市，造成住房需求增長(zhǎng)；但是如果某個(gè)城市的生活成本（生活必需品價(jià)格）很高，或者居住價(jià)格及價(jià)格預(yù)期過(guò)高，會(huì)抑制人口流入數(shù)量以及住房需求增長(zhǎng)面積。當(dāng)居民家庭的消費(fèi)類(lèi)型為租賃型住房需求時(shí)，其預(yù)期居住面積主要受到來(lái)自工資收入的限制，假設(shè)這類(lèi)居民家庭主要從事簡(jiǎn)單勞動(dòng)，自身的勞動(dòng)稟賦隨著時(shí)間增長(zhǎng)不大，并且其工作崗位不穩(wěn)定，受經(jīng)濟(jì)影響很大，即： （35）這類(lèi)家庭的住房需求主要取決于勞動(dòng)收入與生活必需品消費(fèi)支出之間的結(jié)余。當(dāng)居民家庭的消費(fèi)類(lèi)型為自住型購(gòu)房需求時(shí)，其預(yù)期居住面積既受到來(lái)自政府部門(mén)的居住面積限制也受到來(lái)自工資收入的限制，假設(shè)這類(lèi)居民家庭自身的勞動(dòng)稟賦會(huì)隨著知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的積累不斷提高，他們所擔(dān)心的收入減少僅僅來(lái)自于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定的，因此。當(dāng)限制程度逐步增加以致房?jī)r(jià)的升值空間大大降低時(shí)，投資型購(gòu)房需求就會(huì)急劇減少；而如果政府對(duì)投資投機(jī)需求沒(méi)有嚴(yán)格管制，這類(lèi)需求會(huì)劇烈膨脹直至房?jī)r(jià)升值預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。不考慮勞動(dòng)的負(fù)效應(yīng)，在考慮未來(lái)時(shí)段約束的情況下，住房者對(duì)未來(lái)居住面積的有效需求為： （33）當(dāng)居民家庭的消費(fèi)類(lèi)型為投資型購(gòu)房需求時(shí)，其預(yù)期居住面積不受收入、貨幣持有量、預(yù)期房?jī)r(jià)的實(shí)際值以及其它生活必需品價(jià)格的影響，而僅僅受到政府對(duì)居住面積的限制。住房者現(xiàn)期所預(yù)計(jì)的未來(lái)時(shí)段的最佳購(gòu)房面積，是在未來(lái)時(shí)段全部預(yù)期價(jià)格和數(shù)量約束下，使其效用函數(shù)達(dá)到最大的住房面積。處于自住型購(gòu)房需求的居民家庭，其收入水平僅僅取決于整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，其個(gè)體的勞動(dòng)稟賦不斷提升，并且這類(lèi)家庭不考慮未來(lái)生活必需品的價(jià)格和消費(fèi)量變化。將來(lái)時(shí)期的所有變量都用上標(biāo)標(biāo)示。不同類(lèi)型需求家庭的住房消費(fèi)決策也存在很大差異。 第四種情況：當(dāng)瓶頸投入品——土地受到數(shù)量限制與商品住宅需求不足同時(shí)存在的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)規(guī)劃可以表示為： （24）滿(mǎn)足 （25）觀(guān)察以上規(guī)劃，可以得到： （26）這種情況實(shí)際同第三種情況相同，因?yàn)樵谑袌?chǎng)需求不足的情況下，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)急于開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)，因此也不會(huì)受到用地限制。如果銷(xiāo)
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